La SCPI historique gérée par Amundi Immobilier – elle a été lancée en 1978 – procède elle aussi à la revalorisation de son prix de souscription. Le taux de distribution est en légère baisse, mais Génépierre dispose toujours d’un impressionnant report à nouveau…
A l’instar de Rivoli Avenir Patrimoine, qui revalorisera elle aussi le prix de ses parts le 1er avril prochain, Génépierre, autre SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, affichera prochainement un prix de souscription en hausse de 0,75%, à 268,5 € contre 266,5 € actuellement.
Première revalorisation depuis 2014
A la différence de Rivoli Avenir Patrimoine, qui procède dorénavant à cette revalorisation sur un rythme annuel, Génépierre n’avait pas réalisé une telle opération depuis son passage en capital variable et sa fusion avec Géne-Entreprises, en 2014. Avec un patrimoine historiquement plus investi en régions que Rivoli Avenir Patrimoine, Génépierre a moins profité de la montée des valorisations à Paris et en région parisienne. Mais le recentrage de sa stratégie, dans une logique proche de celle de RAP – privilégier les immeubles générant moins de loyers mais plus de garanties de revalorisation sur le long terme – commence à porter ses fruits. Entre 2016 et 2017, la valeur de réalisation de la SCPI, qui continue à céder son patrimoine historique (24 M€ de cessions en 2018) tout en réinvestissant dans des actifs de meilleure qualité (74 M€ d’investissements l’an dernier, dont 14 M€ en VEFA), a bondi de 33,5%… La revalorisation de son prix de souscription, effective au 1er avril prochain, prend en compte une partie de cette progression, en se positionnant dans le début de la fourchette positive de la valeur de reconstitution (101,74%).
Légère progression du taux d’occupation financier
Génépierre, plus petite en taille que RAP, avec 834 M€ de capitalisation fin 2018, affiche elle-aussi un taux de distribution 2018 (4,32%) en baisse par rapport à 2017 (4,47%). Ce recul s’explique également par une stratégie d’acquisition privilégiant les actifs de qualité bien situés (et donc moins rémunérateurs en termes de rendement) et par des mesures d’accompagnement (franchise de loyers et gestes commerciaux) qui diffèrent la perception effective des loyers, Génépierre ayant néanmoins réussi à afficher un taux d’occupation financier (88,53% en moyenne annuelle) légèrement supérieur à celui de 2017 (88,06%). La SCPI aura au final versé un dividende de 11,52 € par part, contre une prévision de 11,60 € établie en début d’année 2018. Pour 2019, Génépierre part sur une estimation de 11,30 € de dividende annuel, soit une nouvelle baisse du dividende net.
Une année de distribution en réserve
Mais cette contraction apparente – et bien réelle – de la rentabilité de la SCPI ne doit pas faire oublier que Génépierre dispose de réserves de distribution particulièrement élevées. Son report à nouveau, fin 2017, s’établissait à 12,66 € par part, soit plus d’une année de distribution… Si la SCPI ne puise pas dans cette cagnotte – qu’elle a d’ailleurs encore fait grossir en 2017 -, c’est qu’elle a pour l’instant décidé de « faire converger la distribution et le résultat de l’année », afin de «protéger sa valeur », explique ainsi son dernier bulletin trimestriel. Il n’en reste pas moins que cette impressionnante réserve constitue un rempart contre une érosion trop sensible du taux de distribution…
Frédéric Tixier
A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier est la société de gestion du groupe Amundi spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers, aux banques privées et leurs distributeurs, aux institutionnels, aux grandes entreprises et professionnels de l’immobilier. Numéro 1 en France en collecte et en capitalisation sur les SCPI et OPCI grand public (IEIF – décembre 2018), elle gère un encours de 31 milliards d’euros au 31 décembre 2018.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
