Une remontée brutale et forte des taux d’intérêt n’est pas favorable à l’immobilier. Car elle impacte négativement la valeur des actifs, écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de marché. Comment, dès lors, adapter un portefeuille de foncières cotées ? Analyse.
Les marchés anticipent un rebond très fort des économies mondiales post-Covid. Il viendrait du déversement dans l’économie réelle du surplus d’épargne accumulé depuis un an et de l’effet de plans de soutien budgétaire d’une ampleur jamais atteinte dans le passé. Cette perspective entraînerait une résurgence de l’inflation au moins momentanée.
Une hausse des taux n’est pas favorable à l’immobilier
Elle explique la remontée brutale et forte des taux d’intérêt que les banques centrales, qui se préoccupent avant tout (!) d’accompagner le rebond du marché du travail, paraissent considérer comme bénigne aujourd’hui. Ce tableau n’est pas favorable à l’immobilier. En effet, le secteur ne peut être considéré comme cyclique. Et la valeur des actifs sous-jacents est mécaniquement réduite par la hausse des taux. En outre, les politiques de limitation des hausses de loyers dans le secteur résidentiel en Allemagne, ou les modalités de partage du fardeau des fermetures administratives en matière de commerce, ne sont pas un élément de soutien.
Immobilier coté européen en recul depuis le début de l’année
Dans le paysage de l’immobilier coté européen, en recul globalement depuis le début de l’année, les meilleures performances se retrouvent chez certains acteurs du commerce. Ceux plutôt axés sur des centres de proximité avec une dominante « achats de première nécessité » assez forte (Mercialys, Carmila, Lar España alors qu’Unibail-Rodamco-Westfield est en hausse de 0,9 % seulement). À l’inverse, malgré des hausses de valeurs et une perspective d’accélération des revenus locatifs liés au développement et à la rénovation, les foncières de résidentiel sous-performent fortement. Avec des reculs voisins de 10 % depuis le début de l’année.
L’anticipation du cycle prévaut sur le stock picking
De même, malgré leur sensibilité au cycle économique, les foncières de bureaux sont également en recul de 7 % en moyenne sous l’effet du débat sur la perspective d’une pérennisation du travail à domicile. La qualité des résultats individuels ne joue pour le moment que marginalement sur les performances boursières. L’anticipation du cycle prévaut sur le stock picking dans les choix de valeurs.
Le résidentiel, en dessous de la valeur de son patrimoine
Sofidy Sélection 1 favorise traditionnellement dans son allocation les valeurs de croissance. Ces dernières se payent au-dessus de leur valeur d’actif instantanée en raison de la bonne prévisibilité de leur croissance locative, mais sont handicapées par la hausse des taux. Il favorise aussi les valeurs « résidentiel ». Un secteur très résilient et prévisible mais, du coup, insensible à l’anticipation d’un rebond économique violent, et qui, après la baisse récente, est revenu très en dessous en moyenne de la valeur de son patrimoine.
Laurent Saint Aubin
Achevé de rédiger le 8 mars 2021
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A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
