Dans une étude parue il y a quelques jours, le gestionnaire UBS AM tentait d’estimer l’impact de l’épidémie de Covid-19 sur les marchés immobiliers. Bureaux, commerces, hôtellerie, résidentiel, logistique : une analyse secteur par secteur…
Bureaux : l’attentisme devrait prévaloir
Le secteur des bureaux sera impacté. Mais, rappelle le gestionnaire, « la faiblesse de l’offre » est un facteur de soutien du marché. L’incertitude liée à la crise va évidemment freiner la demande à court terme pour les bureaux. Mais, « à moins d’un ralentissement majeur » – impossible à évaluer aujourd’hui -, les niveaux d’occupation devraient rester stables. Le taux d’inoccupation est aujourd’hui très faible, surtout dans les zones les plus tendues. Or, le « pipeline » des nouvelles offres risque lui aussi de se tarir… Ce qui serait de nature à soutenir les loyers, même en cas de demandes plus faibles. Côté investissements, le gestionnaire s’attend à un 1er trimestre 2020 en retrait. Les niveaux d’évaluation dépendront des prévisions de croissance sur les loyers à court terme, mais surtout de la liquidité à venir du marché. C’est plus l’attentisme qui devrait prévaloir, que la baisse des prix.
Commerces : des loyers en baisse
La crise sanitaire en cours va accentuer les défis structurels auxquels le secteur du commerce était déjà confronté. Les fermetures et la chute de la consommation qui en résultent vont encore plus fragiliser les commerçants. Et conduire à des faillites. Comme les revenus locatifs des bailleurs sont souvent indexés sur le chiffre d’affaires, il est clair que les loyers seront révisés à la baisse. Le « secteur du luxe devrait être le plus touché, en raison de sa forte dépendance du tourisme mondial », estime UBS AM. Les supermarchés alimentaires résisteront mieux. Le volume des investissements sera sans doute en baisse. Ainsi que les niveaux de valorisation, « dont la crise risque d’accélérer la révision ». La situation sera d’autant plus sévère que les actifs ont été achetés à crédit…
Secteur hôtelier : en première ligne
Le secteur hôtelier est le plus dépendant de la croissance mondiale. Avec la baisse du tourisme, des déplacements professionnels, et les fermetures massives en cours, la perte de revenus est plus qu’évidente. Pour UBS AM, les indépendants et les petites chaînes hôtelières « sont les plus exposés ». Les propriétaires de mûrs hôteliers loués dans le cadre de baux traditionnels sont dans une situation plus délicates que ceux dont les revenus dépendent en partie du chiffre d’affaires de leurs locataires. Les volumes vont s’orienter à la baisse. Les prix aussi…
Résidentiel : la protection démographique
Le secteur résidentiel et les résidences gérées continueront à bénéficier de la tendance démographique. Bien sûr, « si le taux de chômage augmente considérablement », le niveau des loyers d’habitation pourraient être revus à la baisse. UBS AM s’attend à des effets limités en termes de valorisation des actifs.
Logistique : stabilisation des niveaux de valorisation
Le secteur affichait déjà des fondamentaux moins solides à court terme. Même si l’e-commerce peut bénéficier des périodes de confinement, la logistique reste « une activité à faible marge ». En outre, les chaînes d’approvisionnement vont connaître des perturbations. Pour les réorganiser – notamment en privilégiant des fournisseurs plus proches des clients finaux -, les investissements seront importants. La croissance des loyers pourrait en être affectée. UBS AM anticipe un volume de transactions plus faible, en raison de la baisse de la liquidité du marché. Mais l’attractivité du secteur devrait permettre une stabilisation des niveaux de valorisation. Voire une hausse légère.
Prime aux stratégies « core »
D’une manière plus globale, UBS AM s’attend dans un premier temps à la montée de l’attentisme chez les opérateurs immobiliers. « Les investisseurs vont se concentrer sur leurs portefeuilles. Et faire les analyses de stress appropriés », confirmait pour sa part Béatrice Guedj, directrice de la recherche et de l’innovation chez Swiss Life Asset Managers, sur le site de Business Immo. UBS AM considère, ce qui est logique, que les investisseurs ayant privilégié des stratégies « core » – consistant à acheter les actifs les mieux placés et en parfait état – seront moins affectés que ceux ayant opté pour des stratégies de création de valeur…
Frédéric Tixier
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
