C’est ce que rappelle une étude que vient de publier AEW Research. Elle compare l’impact des crises boursières précédentes sur le niveau des loyers, les volumes investis, et la valeur des actifs d’immobilier d’entreprise.
Quel impact l’épidémie Covid-19 aura-t-elle sur les marchés immobiliers physiques ? Pour tenter de répondre à cette question, AEW, l’un des leaders mondiaux en conseil et en investissement en immobilier d’entreprise, s’est plongé dans l’analyse historique. « Nous avons comparé les corrections précédentes des marchés boursiers et des taux obligataires avec l’évolution, pour l’immobilier d’entreprise, des valeurs locatives, des volumes investis et des valeurs vénales prime », explique AEW Research dans une note publiée le 18 mars.
Forte corrélation entre marchés boursiers et volumes investis en immobilier d’entreprise
Premier constat : il y a une forte corrélation, sur le long terme, entre les mouvements des marchés boursiers, d’une part. Et les volumes investis en immobilier d’entreprise, d’autre part. L’impact est toutefois décalé dans le temps. AEW s’attend néanmoins à ce que, à court terme, l’activité sur le marché de l’investissement baisse temporairement. En raison de l’attentisme généralisé. Mais aussi des contraintes imposées par le confinement, qui limitent les visites d’actifs. L’étude de trois marchés spécifiques (France, Allemagne, Royaume-Uni) montre que l’impact des crises boursières sur la liquidité des transactions peut être très élevé. Et que « la corrélation est encore plus forte (0,5) quand les mouvements boursiers sont considérés comme un indicateur avancé », écrit AEW.
Et forte corrélation avec la valeur de l’immobilier d’entreprise
Deuxième constat : les prix de l’immobilier d’entreprise sont également très corrélés à l’état des marchés financiers. La répercussion de la baisse des bourses sur le prix des actifs prime peut même être plus rapide que sur les volumes échangés. La corrélation entre mouvement des marchés boursiers et prix immobilier est en effet « à la fois simultanée (0,4) et avec un décalage dans le temps (0,45) », constate AEW. Ce coefficient de corrélation est en outre variable selon les marchés immobiliers. Il est ainsi plus faible en Allemagne qu’en France ou au Royaume-Uni. « Cela est dû à la structure de l’indice, à la polycentricité du marché, à la structure de l’économie allemande ainsi qu’au système d’expertise allemand », explique AEW. Celui-ci s’attend, si les marchés boursiers restent à leur niveaux actuels (à environ -30% par rapport aux derniers points hauts), à une baisse des prix de l’immobilier.
Corrélation entre taux de rendement sur les marchés du crédit et niveau des loyers
« Mais à un rythme beaucoup plus lent. Et dans une mesure sans doute plus faible que pour les actions », précise AEW. Le niveau à venir des valeurs de l’immobilier d’entreprise dépendra enfin d’un autre critère : l’évolution des loyers. Ces derniers sont en partie corrélés aux variations, non pas des marchés boursiers, mais des marchés des crédits aux entreprises. C’est en effet le lien entre ralentissement économique, profitabilité des entreprises et capacité à rembourser leurs dettes et à payer leurs loyers qu’observe AEW. Il constate ainsi que les pics de taux de rendement sur les marchés du crédit aux entreprises[1] sont souvent accompagnés d’une correction des valeurs locatives prime sur les marchés immobiliers[2].
Immobilier : des remparts à la baisse des loyers
Autrement dit, plus le risque estimé de défaillance des entreprises s’accroît, plus le niveau des loyers a tendance à diminuer. Il y a toutefois un rempart à ces replis. A court terme, les bailleurs sont en effet protégés. Par « les baux en cours, les besoins en surface des utilisateurs. Et par la qualité de signature des locataires », rappelle AEW. Celui-ci reste d’ailleurs prudent. Tout dépendra de la durée de la crise sanitaire. Et des mesures qui seront mises en place pour en limiter les effets sur les agents économiques. Un rebond rapide des marchés boursiers, par exemple, pourrait fortement réduire l’impact sur les prix des marchés immobiliers…
Frédéric Tixier
[1] Mesuré par l’indice ICE BofA Euro High Yield.
[2] Mesurées par l’indice sur les valeurs locatives prime de quinze marchés immobiliers européens de CBRE.
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A propos d’AEW(i)
AEW est l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers avec 69,5 Md€ d’actifs sous gestion au 31 décembre 2019. Il compte plus de 700 collaborateurs avec des bureaux notamment à Boston, Londres, Paris et Hong Kong. Il offre à ses clients une large gamme de produits d’investissement immobiliers. Incluant des fonds sectoriels, des mandats, des valeurs immobilières cotées au travers d’une vaste palette de stratégies d’investissement. AEW représente la plateforme d’asset management immobiliers de Natixis Investment Managers, l’un des leaders de la gestion d’actifs dans le monde.
