ViaGénérations, chez Turgot AM, annonce avoir franchi le cap des 561 M€ le 15 octobre dernier. Silver Avenir, produit concurrent chez Arkea IS et Suravenir, capitalisait 389,7 M€ à cette même date. Tous deux bénéficient d’une très forte collecte soutenue par des performances hors norme, jusqu’à 12% en rythme annuel…
Elle ne pesait que quelque 30 M€ en mai 2019. A peine 100 M€ mi-2020. Mais vient de franchir le cap des 561 M€ d’encours sous gestion… La SCI ViaGénérations, unité de compte lancée en octobre 2017 par Turgot AM, continue de surfer avec succès sur la vogue du viager.
Une collecte trimestrielle supérieure à 150 M€ pour le fonds viager ViaGénérations
Sa collecte s’accélère à un rythme qui laisse pantois. En l’espace de trois mois et demi, entre le 30 juin dernier et le 15 octobre, elle a drainé 156 M€ de fonds supplémentaires. Plus de deux fois plus qu’au 1er trimestre 2021 (72 M€). Plus de deux fois le montant de sa collecte 2020… Des résultats qui permettent à Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM – le gestionnaire de ViaGénérations – d’affirmer que cette dernière est « depuis 2 ans, l’UC la plus plébiscitée du marché chez nos assureurs partenaires ». Ce leadership est toutefois désormais challengé. Car une autre unité de compte viagère défraye, elle aussi, les compteurs de la collecte en assurance-vie.
Un actif net de près de 400 M€ pour Silver Avenir un an après son lancement
Silver Avenir a été lancée mi-2020 par Suravenir, en partenariat avec Arkea Investment Services. Elle est en tout point identique, dans son concept, à ViaGénérations. Et pour cause. La gérante de Silver Avenir, Charlotte Evanguelidis, est en effet l’ancienne gérante du fonds de Turgot AM. Silver Avenir et ViaGénérations partagent donc le même crédo : acquérir des biens immobiliers résidentiels selon la formule dite du viager sans rente. Ou du « tout bouquet »[1]. Silver Avenir, référencée depuis septembre 2020 dans les contrats de Suravenir, connaît elle-aussi une explosion de sa collecte. En un peu plus d’un an, son actif net est passé de 30 M€ à … 389,7 M€[2]. Après un départ fulgurant (100 M€ collectés sur le 1er trimestre 2021, 180 M€ sur le second), sa progression semble toutefois s’être « assagie » au 3e trimestre (environ 110 M€ collectés entre le 1er juillet et le 15 octobre).
Des performances hors norme pour les fonds viagers, jusqu’à 12,28% sur un an glissant
Le différentiel de performance financière joue toutefois en ce moment en faveur de Silver Avenir. Au 15 octobre, la progression de sa valeur liquidative depuis le début de l’année ressort à 8,19%. Sur un an glissant, à 12,28%… ViaGénérations, sur ces mêmes périodes, aligne respectivement du 4,67% et 5,82%… Après avoir revalorisé ses parts de +6,81% en 2020, +6,73% en 2019, et de +6,42% en 2018… Des résultats exceptionnels, donc, et qui expliquent évidemment le succès commercial de ces fonds viagers. Rappelons toutefois que ces performances sont obtenues, pour l’essentiel, par la prise en compte de revalorisations purement actuarielles (sur la reconstitution de la nue-propriété, sur l’actualisation de l’espérance de vie, sur l’évolution du marché immobilier, etc. – voir article sur les moteurs de performance d’un fonds viager -). Et, qui plus est, avec des portefeuilles très faiblement investis.
Des portefeuilles faiblement investis en actifs immobiliers directs
Pour des raisons de liquidité, une poche monétaire d’au moins 30% de l’actif est en effet systématiquement maintenue. Au 30 juin dernier, celle de Silver Avenir s’élevait, par exemple, à 36,99%. La SCI ne détenait, à cette date, que « 68 biens résidentiels occupés en viager 100% bouquet pour un montant total de 72 M€ », précise son reporting trimestriel. Toujours selon ce document, ces actifs immobiliers « bruts » représentaient 26,38% de l’actif net réévalué[3]. Une poche immobilier indirect a par ailleurs été constituée (27% de l’actif net réévalué), « le temps pour Silver Avenir d’acter les biens de qualité sélectionnés », précise le reporting. La SCI s’appuie enfin sur une poche financière (18,06% de l’actif) pour diversifier ses sources de performance. Dont la matérialité apparaîtra plus clairement au fur et à mesure de la cession ou de la relocation des biens acquis en viager…
Frédéric Tixier
[1] Dans ce système de viager, la transaction englobe à la fois le capital initial -le « bouquet »- et la rente à vie, traditionnellement versés séparément dans les viagers classiques. La totalité du prix est donc payée comptant au vendeur. Ce prix correspond à la valeur du bien libre minorée d’une décote de l’ordre de 30% à 50%, qui correspond à la valeur locative capitalisée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.[2] Montant au 15 octobre 2021
[3] L’ANR de Silver Avenir était alors d’environ 280 M€
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A propos de ViaGénérations(i)
La SCI ViaGénérations défend un objectif sociétal : accompagner la transition démographique en favorisant le maintien à domicile des seniors tout en augmentant leur pouvoir d’achat. Elle propose aux investisseurs une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier constitué de biens acquis avec une décote d’environ 50%, en nue-propriété, auprès de seniors conservant le Droit d’Usage et d’Habitation ou l’Usufruit de leur bien. La SCI est réservée uniquement à des investisseurs professionnels au sens de la Directive MIF II et distribuée exclusivement via des contrats d’assurance-vie. Son encours au 15 octobre 2021 est de 561 M€.
A propos de Silver Avenir(i)
Silver Avenir permet aux investisseurs d’accéder à de l’immobilier résidentiel de qualité, avec une décote de 40% en moyenne. L’UC est accessible à la souscription en permanence et sa liquidité est assurée par l’assureur. S’appuyant sur une équipe dédiée et experte sur cette classe d’actifs, Silver Avenir affiche une forte sélectivité dans ses critères d’investissement : environ 2% des biens proposés sont sélectionnés. L’unité de compte Silver Avenir est disponible au sein des contrats NaviG’Patrimoine et Patrimoine Options.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
