Modification « provisoire » du délai de jouissance d’Eurofoncière 2 et de Pierre Privilège, deux SCPI gérées par La Française Real Estate Managers. Un outil de gestion qui, avec l’effet de levier de l’emprunt, leur permet d’être plus en phase avec leurs programmes d’investissement.
A compter du 6 avril prochain, ces délais seront en effet ramenés au 1erjour du mois suivant le mois de la souscription.
Diminution des délais de jouissance – De substantielles réductions, sachant que les délais de jouissance d’Eurofoncière 2 et de Pierre Privilège étaient respectivement auparavant fixés au 1erjour du 5emois et au 1erjour du 4emois suivant le mois de la souscription. Rappelons que cette gestion « active » du délai de jouissance, un outil que la Française REM est l’une des rares sociétés de gestion à utiliser de manière régulière -et encore dernièrement sur Epargne Foncière et Multimmobilier 2-, permet de concilier la capacité d’investissement de la SCPI – qui dépend du niveau de sa collecte – et les délais d’acquisition sur le marché des actifs immobiliers.
Outil discrétionnaire – Les sociétés de gestion peuvent utiliser ce levier de manière discrétionnaire, afin également d’assurer l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés. Une collecte élevée et des délais d’acquisition qui s’allongent les poussent à accroître les délais de jouissance. A l’inverse, lorsque la SCPI estime avoir sécurisé son programme d’investissement, elle peut réduire ces délais pour améliorer le rendement immédiat des parts des nouveaux associés, et favoriser de nouvelles souscriptions. Ce qui est visiblement le cas des deux véhicules concernés.
Des taux de rendement au-delà du marché – Ces derniers offrent d’ailleurs des taux de rendement supérieurs à la moyenne du marché et des fondamentaux plutôt solides. Eurofoncière 2 a servi l’an dernier un dividende de 11,76 € par part, soit un taux de rendement de 4,67%, en légère baisse par rapport à 2016 (4,76%). De son côté, Pierre Privilège a distribué 38,16 € par part, soit un taux de rendement de 4,60%, en retrait un peu plus prononcé (4,77% en 2016). Les deux SCPI, qui ont l’an dernier collecté respectivement 15 M€ (Eurofoncière 2) et 24 M€ (Pierre Privilège), ont toutes deux plus que largement investi les sommes recueillies (25 M€ pour Eurofoncière 2, 39 M€ pour Pierre Privilège).
Effet de levier – Depuis le 3etrimestre 2017, elles ont en effet eu recours au crédit, un autre outil de gestion qui leur permet à la fois d’anticiper leurs programmes d’investissement -en étant en mesure de saisir des opportunités avant de disposer des fonds issus de la collecte-, et de doper mécaniquement la rentabilité des acquisitions réalisées – grâce à l’effet de levier de l’emprunt-. Autorisées statutairement depuis juin et juillet derniers à s’endetter jusqu’à 20% de leur dernière valeur de réalisation, elles étaient l’une et l’autre assez proches de cette limite à fin décembre 2017, avec un taux d’endettement de respectivement 18,03% et 16,06%. Il est donc logique que le « moteur » des souscriptions vienne de nouveau remplacer celui de l’emprunt.
Frédéric Tixier
A propos de la Française GREIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 16 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 31/12/2017) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.
