“Le phénomène de métropolisation n’est pas inéluctable, celui de l’urbanisation l’est en revanche clairement…”

La société de gestion Sogenial Immobilier, gestionnaire notamment de la SCPI de murs de magasins Cœur de Ville, prend un nouvel élan. Nouvelles équipes, nouveaux produits, relance de la collecte, dans un contexte d’interrogations sur le devenir du commerce de proximité. Le point avec Jean-Marie Souclier, son président.

Sogenial Immobilier est aujourd’hui en cours de « redéploiement ». Quels sont, plus précisément, vos projets de développement ?

Jean-Marie Souclier – Sogenial Immobilier est aujourd’hui, avec environ 20 M€ d’encours sous gestion, ce qu’il est convenu d’appeler une société de gestion « artisanale ». Notre objectif est de conserver ce positionnement et cette spécificité, mais de gagner en taille, pour assurer la pérennité et l’attractivité de notre activité, mais également pour accroître la diversification de nos investissements – donc de nos risques -, qui est la première promesse adressée à nos clients investisseurs. Notre ambition est de développer notre collecte – tous véhicules confondus – à un rythme de l’ordre de 20 à 30 M€ par an, voire davantage en fonction des opportunités. Tout en visant, à terme, un niveau d’encours proche de 500 M€, qui nous semble la taille idéale pour concilier gestion à taille humaine et optimisation opérationnelle.

Quels moyens seront mis en œuvre pour atteindre ces objectifs ?

Jean-Marie Souclier – La première étape est le renforcement de nos moyens humains. Jean-Luc Bel nous a rejoints en mars dernier, en tant que directeur commercial et partenariats. Jean-Luc est un professionnel expérimenté, spécialiste du développement, un poste qu’il occupait précédemment chez Nestadio Capital. Sont également venus nous rejoindre Inès Diaz, en tant que vice-présidente, et Chris Rhand, en charge de la communication on- et off-line et des relations presse. L’étape suivante sera la reprise et le lancement de nouveaux véhicules. Plusieurs OPCI professionnels sont en cours de reprise en gestion, et une nouvelle SCPI, diversifiée sur plusieurs typologies d’actifs immobiliers, verra le jour prochainement. Notre SCPI « historique », Cœur de Ville, est quant à elle en phase de redéploiement. La dernière assemblée générale a approuvé l’augmentation de son capital statutaire – qui passe de 8 à 20 M€ – et la possibilité de recourir à l’emprunt, jusqu’à 40% de sa capitalisation.

Précisément, le développement de la collecte de Cœur de Ville, qui capitalise aujourd’hui moins de 7 M€, ne risque-t-il pas de peser sur la rentabilité de cette SCPI qui a distribué un rendement de 5% durant ces trois dernières années ?

Jean-Marie Souclier – L’objectif serait plutôt de l’améliorer… L’utilisation de l’effet de levier de l’emprunt – nous visons un niveau d’endettement d’environ 30% – doit en effet nous permettre de mieux gérer le décalage entre les investissements et la collecte, tout en améliorant mécaniquement la rentabilité financière de nos acquisitions. Je vous rappelle que Cœur de Ville est positionnée sur les murs de magasins, essentiellement en province (80% de l’actif actuellement), dont les valeurs unitaires sont comprises entre 225 000 € et 1,3 M€. Le développement des souscriptions que nous sommes en train d’amorcer ne va pas conduire à une modification de la taille cible de nos acquisitions qui présentent, pour la plupart, des taux de rendement supérieurs aux actifs de plus grande dimension. Car nous ne tenons pas à entrer en concurrence avec les grands investisseurs, nationaux ou internationaux, qui ne sont pas présents sur les segments de marché auxquels nous nous intéressons.

Cœur de Ville est effectivement positionnée sur le créneau des petits commerces, qui souffrent à la fois du développement du e-commerce et de la désertification des centres-villes. Cela ne vous inquiète pas ?

Jean-Marie Souclier – Le commerce est effectivement en pleine mutation. Beaucoup d’enseignes sont en train de se réinventer – à l’inverse de Toys’R’US, qui n’a pas su prendre le virage du digital -, et marient avec succès commerce électronique et proximité. Certains opérateurs internet sont même en train de développer ou d’acheter des réseaux physiques, à l’instar d’Amazon. Le commerce est donc loin d’être mort et offre d’indéniables opportunités, à condition de sélectionner des actifs et des locataires de qualité. Parmi nos implantations figurent déjà à la fois des enseignes nationales dynamiques et « digitalisées » et des commerçants indépendants, qui bénéficient quant à eux d’un fort ancrage local.

Une autre problématique des investisseurs est le choix présupposé entre plus-values futures et rendement immédiat (et/ou récurrent), qui se trouve lié à celui de l’implantation géographique, grandes métropoles d’un côté, province de l’autre. Où vous situez-vous ?  

Jean-Marie Souclier – Le phénomène de métropolisation n’est pas inéluctable, celui de l’urbanisation l’est en revanche clairement. Les périphéries des villes provinciales s’étendent, et ce sont autant de nouvelles zones, dynamiques pour la plupart, où peuvent prospérer les commerces de proximité. Mais il est évident que si les rendements sont au rendez-vous – bien plus élevés, je le répète, que dans les grandes métropoles -, les perspectives de plus-values sont moins évidentes. Comme je le rappelais déjà précédemment, les grands investisseurs nationaux et internationaux ne sont pas présents en régions sur ce type de cibles. Quant à nos locataires, ils exercent très rarement leurs droits de préemption lors de l’acquisition des murs, préférant investir dans leurs fonds de commerce. Notre crédo est donc clairement le rendement, mais un rendement sécurisé par la relation de long terme que nous entretenons avec nos locataires. Auxquels nous apportons un service de financement bien réel, contrairement à ce qui a été évoqué dans le débat autour de la mise en place du nouvel IFI…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Sogenial Immobilier(i)
Forte de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier est une société de gestion de portefeuilles spécialiste des SCPI et des OPCI. Cœur de Ville est une SCPI spécialisée en investissement en murs de magasins. Elle a déjà acquis 11 actifs et deux nouvelles acquisitions seront signées dans les prochaines semaines.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

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