Logez vos SCPI dans une SCI

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Voir aussi l’article du 27 Octobre 2019.Des SCPI dans une SCI familiale : une stratégie patrimoniale efficace.

Créer une société civile immobilière pour acheter et gérer des parts de SCPI est une excellente idée qui n’est pas réservée aux institutionnels, de plus en plus nombreux à recourir à ce montage. Les particuliers, eux aussi, ont intérêt à profiter des nombreux avantages qu’offre la SCI : peu de produits leur sont proposés, mais ils peuvent créer leur propre SCI, comme l’explique ci-dessous Christian Micheaud, ancien rédacteur en chef de pierrepapier.fr et fin connaisseur de toutes les techniques de gestion d’un patrimoine immobilier.

hausmannienLa SCI est un contrat passé entre au moins deux personnes pour acheter ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés peuvent donc être un couple, marié ou non, avec ou sans leurs enfants. Mieux vaut éviter les mineurs. En revanche, faire entrer des enfants majeurs dans la société dès sa constitution, même pour une part symbolique, facilitera plus tard d’éventuelles donations de parts.

Les statuts de la société doivent être rédigés avec soin, tout spécialement les clauses relatives à l’objet social, aux pouvoirs du gérant et à l’agrément de tout nouvel associé. Le recours à un professionnel du droit (notaire, avocat) est vivement recommandé. L’enregistrement des statuts est obligatoire mais gratuit, quel que soit le montant du capital.

Les frais à prévoir ne sont pas très élevés. En dehors des honoraires du praticien, qu’il convient de négocier au préalable et qui doivent rester raisonnables s’agissant d’un acte courant, les frais comprennent la publication, dans un journal d’annonces légales, d’un avis de création de la société et la formalité d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.

Le portefeuille de SCPI

Avec les capitaux apportés par les associés et, éventuellement, un crédit, le gérant va pouvoir constituer un portefeuille de parts de SCPI et le gérer. Après paiement des échéances de prêt et des dépenses supportées par la société, le bénéfice net est partagé entre les associés, chacun à proportion de sa part dans le capital. Ce bénéfice est imposé entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu.

La diversification du portefeuille est vivement recommandée, en SCI comme en direct. En fonction du budget dont il dispose, le gérant peut répartir ses achats entre trois ou quatre SCPI classiques diversifiées et deux SCPI de murs de commerce, par exemple, en panachant entre capital fixe et capital variable.

Le financement à crédit ne pose pas plus de problèmes qu’en investissement direct. L’établissement financier demande presque toujours un apport personnel (de l’ordre de 20 %, par exemple) et, en garantie, le nantissement des parts. Pour le cas où le prêteur exige également que l’un des associés se porte caution solidaire de la SCI emprunteuse, c’est sans risque supplémentaire si la société est constituée entre époux communs en biens. Dans les autres cas (associés mariés en séparation de biens ou non parents), le risque n’est pas négligeable : la caution doit avoir toute confiance en ses coassociés.

immo-4658Les avantages de la SCI

Le portefeuille de parts de SCPI appartient à la SCI et non à ses membres. La gestion n’est pas soumise aux règles contraignantes de l’indivision. Ses modalités sont déterminées par les statuts, qui ont pu déléguer les pouvoirs les plus larges au gérant. Celui-ci a toutefois l’obligation légale de rendre compte de sa gestion une fois par an, lors de l’assemblée générale. Les autres avantages majeurs tiennent à la possibilité de démembrer les parts de la SCI et de les transmettre par donation.

Le démembrement consiste à répartir la propriété d’un bien entre un usufruitier, qui en a l’usage et en perçoit les fruits, et un nu-propriétaire, privé de la jouissance du bien. Quand un portefeuille de parts de SCPI est logé dans une SCI, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont démembrées, mais les parts de la SCI, ce qui change tout !

Exemple. Des parents veulent procurer un revenu à leur enfant étudiant autrement qu’en lui versant une pension alimentaire. Trois solutions se présentent à eux :

1. Ils achètent des parts de SCPI en démembrement, les parents pour la nue-propriété et l’enfant pour l’usufruit (quitte à lui donner l’argent nécessaire s’il ne dispose pas des fonds nécessaires). En plus des complications de gestion, ils se heurtent à la présomption de gratuité prévue à l’article 751 du CGI (voir encadré). A éviter.

2. Les parents achètent seuls les parts de SCPI et font donation de l’usufruit temporaire à l’enfant, pour la durée de ses études. La présomption de l’article 751 ne s’applique pas, mais la gestion est complexe : certaines décisions relèvent de l’usufruitier, d’autres du nu-propriétaire. Aucun arbitrage n’est possible sans l’accord et l’intervention des deux parties. Il y a mieux.

3. Ils constituent ensemble une SCI. Les parents apportent des fonds ou un portefeuille de SCPI déjà constitué en direct. Ils vont donc avoir la quasi-totalité des parts de la SCI. Ils font donation de l’usufruit de leurs parts (ou d’une partie d’entre elles) à leur enfant, pour qu’il perçoive les revenus distribués par la SCI. Le gérant de la SCI garde ses pouvoirs de gestion intacts et peut faire les arbitrages qu’il souhaite sur le portefeuille de SCPI.

La transmission de biens des parents vers leurs enfants est également facilitée par la SCI. Après 70 ans, les parents souhaitent souvent commencer la transmission progressive de leurs biens à leurs enfants, sans pour autant se démunir des revenus procurés par ces biens. Ils y sont encouragés par la loi sur les donations, prévoyant un abattement de plus de 150 000 euros tous les six ans, par parent donateur et par enfant.

Les parents peuvent donner, en une ou plusieurs fois, la nue-propriété de leurs parts de SCI. En conservant l’usufruit, ils continuent de percevoir les revenus distribués par la SCI, laquelle reste propriétaire du portefeuille de parts de SCPI. Le gérant de la SCI peut continuer de gérer ce portefeuille comme il l’entend, dans le cadre de ses pouvoirs et, bien sûr, en rendant compte annuellement de sa gestion aux autres associés.

A noter. S’agissant de parts de SCI ou de SCPI, la donation doit être constatée par acte notarié. La technique du don manuel, valable pour les donations de sommes d’argent et de valeurs mobilières, n’est pas utilisable pour les donations de parts de sociétés de personnes.

Qu’est-ce que la présomption fiscale de gratuité ?

L’article 751 édicte une présomption de propriété destinée à lutter contre les abus visant à diminuer artificiellement l’assiette des droits de succession.
A cet effet, le premier alinéa de l’article 751 dispose qu’est « réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ». Traduction : pour éviter que le bien démembré figure pour toute sa valeur dans la succession de l’usufruitier, il faut que le démembrement ne résulte pas d’une acquisition mais d’une donation.

Pour en savoir plus sur la SCI, un ouvrage :
« Créez et gérez votre SCI. La société civile immobilière au service de votre patrimoine ».

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