Les bonnes raisons de loger un portefeuille de SCPI dans une SCI familiale

Des SCPI dans une SCI familiale : une stratégie patrimoniale efficace

Apprécié pour son rendement et son faible risque, l’investissement en parts de SCPI se voit parfois reprocher sa durée. C’est un placement immobilier de long terme, en effet. Pourquoi ne pas tirer profit de cette longévité en faisant de son portefeuille de SCPI un instrument de gestion patrimoniale utile tout au long de la vie, grâce au démembrement ? Condition préalable à la réussite de cette stratégie : loger les SCPI dans une SCI familiale.

Qui n’a pas entendu parler du démembrement de propriété ? Cette technique juridique permet de répartir un bien immobilier, ou des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), entre deux personnes : à l’une, l’usage du bien ou ses revenus (l’usufruitier) ; à l’autre, le reste du droit de propriété (le nu-propriétaire).

Appliqué entre parents et enfants, le démembrement apporte des solutions pratiques très intéressantes pour procurer des ressources temporaires à un enfant majeur, par exemple, ou pour anticiper la transmission successorale des parents sans diminuer leurs ressources. A condition toutefois de ne pas se tromper dans le choix de la façon de démembrer.

A éviter : le démembrement familial de parts de SCPI

Un démembrement de parts de SCPI peut se faire à deux moments : à l’achat ou, ensuite, par donation de l’usufruit ou de la nue-propriété des parts. Les achats démembrés entre des non-parents sont couramment pratiqués sans poser de problèmes. C’est le démembrement en famille qu’il est préférable d’éviter. Explications :

Démembrement dès l’acquisition des parts de SCPI

La première solution, la plus simple en apparence, consisterait, pour les parents, à acheter la nue-propriété de parts de SCPI, l’usufruit de ces parts étant acquis par l’enfant à la recherche de revenus. Ou inversement si ce sont les parents qui ont besoin d’un complément de revenu. Cette solution présente deux inconvénients :

    • Sur le plan financier. Un enfant à la recherche de revenus, par exemple un étudiant poursuivant de longues études, n’aura probablement pas le capital nécessaire pour payer sa part dans le démembrement. A moins peut être que les parents lui fassent l’avance de la somme nécessaire… Mais attention, le fisc veille !
    • Sur le plan fiscal. Pour déjouer les tentations de donation déguisée qui échapperaient au paiement de l’impôt, le Code général des impôts (article 751) a édicté une présomption de gratuité : « Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux… ». Autrement dit, si les parents ont acquis la nue-propriété des parts, à leur décès, l’enfant usufruitier sera taxé sur la valeur de la pleine propriété des parts, sauf pour lui à rapporter la preuve incontestable qu’il a payé sa part de ses propres deniers. Compliqué…

Démembrement ultérieur par donation

La seconde solution consiste, pour les parents, à acheter seuls les parts de SCPI puis à faire donation de l’usufruit à leur enfant étudiant. L’usufruit pourra ne pas être viager mais seulement temporaire (5 ans, 7 ans ou 10 ans, par exemple) selon la durée prévisible des études. Cette solution présente, certes, un avantage mais aussi un inconvénient :

    • Avantage. La présomption de gratuité de l’article 751 du CGI ne s’applique pas si le démembrement résulte d’une « donation régulière (…) consentie plus de trois mois avant le décès ». Pour être « régulière », la donation doit être constatée par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire, et la valeur de la nue-propriété déterminée selon le barème prévu à l’article 669. Nous y reviendrons plus loin.
    • Inconvénient. Les parents, qui ont pu sélectionner avec soin les SCPI, perdent le plein contrôle de la gestion de leur portefeuille ainsi démembré. Aux assemblées générales de la SCPI, le vote des résolutions est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon l’objet sur lequel elles portent. Les possibilités d’arbitrage au sein du portefeuille sont également rendues plus difficiles, l’accord des deux parties étant nécessaire.

L’intérêt de recourir à une SCI

La société civile immobilière (SCI) est l’instrument juridique bien connu de tous ceux qui veulent réaliser un investissement immobilier à plusieurs sans être soumis au régime juridique applicable par défaut : l’indivision, moins pérenne dans le temps, plus difficile à gérer et moins contrôlable. La SCI corrige les inconvénients de l’indivision, et cela sans coût fiscal supplémentaire : la société civile échappe à l’impôt sur les sociétés (voir encadré « SCI mode d’emploi »).

Avantages de la SCI sur l’indivision

Par rapport à l’indivision, le premier avantage de la société civile est sa pérennité. En effet, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…) », avertit l’article 815 du Code civil. La SCI, quant à elle, peut être constituée pour une durée de 99 ans, renouvelable. Il y est mis fin par une décision prise à la majorité des associés, et non par la volonté de n’importe lequel d’entre eux, même minoritaire.

    • Facilité de gestion. Autre avantage, dans la SCI, le gérant peut être investi de très larges pouvoirs et disposer d’une grande autonomie de gestion. En indivision, les décisions d’une certaine importance se prennent d’un commun accord, une unanimité souvent difficile à obtenir.
    • Contrôle du capital. En cas de décès d’un indivisaire, ses héritiers entrent automatiquement dans l’indivision. Et si certains d’entre eux sont mineurs, le juge des tutelles aura un droit de regard sur la gestion de l’indivision. Dans la SCI, ce risque d’éparpillement du capital peut être contenu : en cas de décès d’un associé, ses héritiers n’entrent dans la société que si les autres associés y consentent. S’ils refusent de donner leur agrément à un héritier, les associés ont toutefois l’obligation de lui racheter les parts reçues en héritage ou de les faire acheter par un nouvel associé dûment agréé.

Loger un portefeuille de SCPI dans une SCI familiale

Trois possibilités se présentent pour mettre des SCPI dans une SCI familiale, selon que l’investisseur dispose déjà ou non d’une société civile ou d’un portefeuille de SCPI :

  1. Ni SCI ni SCPI. Avec son conjoint et ses enfants, l’investisseur crée une société civile. Les parents, apporteurs des capitaux, auront l’essentiel des parts. Il suffit que chaque enfant dispose d’un part pour être associé. Avec les fonds apportés au capital, la SCI va acquérir des parts de SCPI. C’est à l’investisseur, nommé gérant de la SCI, de constituer son portefeuille de SCPI comme il aurait pu le faire pour lui-même, avec l’aide de son conseiller en gestion de patrimoine habituel.
  2. Portefeuille de SCPI préexistant. Les parents qui possèdent déjà des parts de SCPI constituent, avec leurs enfants, une SCI à laquelle ils apportent ces parts. En échange de leur apport, ils reçoivent des parts de la SCI : la quasi-totalité si les enfants ne contribuent au capital que pour une part chacun, comme dans le cas précédent.
    • L’apport n’est pas taxé. L’enregistrement des statuts constatant la constitution du capital est gratuit. Attention toutefois à la plus-value si les parts de SCPI ont pris de la valeur entre le moment de leur acquisition et celui de la constitution de la SCI : l’apport déclenche la taxation de la plus-value.
    • Il ne faut pas de signaler l’opération aux sociétés de gestion de vos SCPI afin que celles-ci tiennent à jour leurs registres mettent les parts au nom de votre SCI. C’est elle qui recevra désormais les courriers et les convocations aux assemblées générales des SCPI et c’est le gérant de la SCI qui y assistera et votera les résolutions.
  1. SCI préexistante. Celle-ci, constituée avec des parents et leurs enfants, est propriétaire d’un bien immobilier physique donné à la location. Cette SCI peut être conservée ou recyclée :
    • Il est possible de lui apporter un portefeuille de SCPI ou de nouveaux capitaux, en procédant à une augmentation de capital, afin que la SCI réalise un investissement en parts de SCPI. Une autre solution consiste à faire vendre le bien physique par la SCI qui, avec le prix de vente, fera l’acquisition de parts de SCPI.
    • Avant d’engager cette opération, il est judicieux de relire les statuts de la SCI pour vérifier que l’objet social prévoit la détention de « biens et droits immobiliers » et non seulement de « biens immobiliers » ou « d’immeubles », les SCPI étant des droits immobiliers. Si tel n’est pas le cas, une modification des statuts pour extension de l’objet social serait nécessaire.

A noter. Une modification des statuts suite à une augmentation de capital ou à une extension de l’objet social peut se révéler aussi coûteuse que la création d’une nouvelle SCI.

Le bon choix : démembrer les parts de SCI, et non les SCPI

L’avantage d’avoir logé des parts de SCPI (ou tout bien immobilier physique) dans une SCI familiale est déterminant lorsque l’on souhaite faire vivre son patrimoine immobilier en procédant à des démembrements de propriété. En effet, ce ne sont pas les parts de SCPI (ou l’immeuble) qui seront démembrées mais les parts de la SCI. Ainsi sera préservée l’intégrité du portefeuille de SCPI (ou du bien physique), sur lequel le gérant de la SCI gardera la totalité de ses pouvoirs de contrôle et de gestion. Deux exemples pour bien comprendre :

  1. Donation temporaire d’usufruit. La SCI perçoit les revenus en provenance des SCPI qu’elle possède et qui reviennent pour l’essentiel aux parents en tant qu’associés très majoritaires. Dans le même temps, leur enfant étudiant manque de revenus. Que faire ? Les parents qui souhaitent procurer des ressources à leur enfant ont une meilleure solution que de lui verser une pension alimentaire, fiscalement déductible de leur revenu imposable pour partie seulement.
    • Les parents font à leur enfant une donation temporaire d’usufruit sur une partie plus ou moins importante de leurs parts de SCI, pour la durée de ses études (7 ans, par exemple). Pendant toute la période de ce démembrement temporaire, c’est l’enfant donataire qui empochera les revenus attachés aux parts de SCI démembrées, dont les parents ne seront plus que nus propriétaires.
    • Fiscalement, l’opération se révèle avantageuse. L’enfant usufruitier ne paiera pas trop d’impôts sur le revenu si ce sont ses seules ressources. Quant aux parents, nus propriétaires des parts, ils allègeront sensiblement votre fiscalité : moins d’impôts sur le revenu et moins d’IFI s’ils y sont assujettis, puisque les biens en démembrement sont taxables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière entre les mains du seul usufruitier.
    • Pour le calcul des droits de donation éventuellement dus, l’usufruit temporaire est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Ce barème fiscal, prévu par l’article 669-II du Code général des impôts s’applique obligatoirement aux donations. Si c’est la première donation dont bénéficie l’enfant de la part de ses parents, celui-ci a droit à un abattement fiscal de 100 000 euros. Des droits de donations ne seront dus que si la valeur de l’usufruit temporaire donné est supérieure à ce montant.
  1. Donation viagère de nue-propriété. C’est la situation inverse : les parents ont besoin pour vivre des revenus provenant des parts de SCPI (ou des loyers perçus par les immeubles détenus par la SCI). Mais, arrivés à un certain âge, ils souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier. Dans ce cas, ils font donation à leur enfant de la nue-propriété de leurs parts de SCI et en conservent l’usufruit viager : ce sont eux qui percevront les revenus attachés aux parts de SCI démembrées, jusqu’à la fin de leurs jours.
    • L’intérêt fiscal est patent. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement. Les enfants nus propriétaires auront alors la pleine propriété des parts démembrées sans formalités ni droits de succession à payer. Ils auront fait l’économie des droits de succession sur la valeur de l’usufruit.
    • Pour le calcul des éventuels droits de donation éventuellement dus, la nue-propriété est estimée en fonction l’âge du donateur : entre 71 et 80 ans, la nue-propriété vaut 60% de la valeur des parts de SCI en pleine propriété ; entre 81 et 90 ans, ce pourcentage monte à 70% ; il est de 90% à partir de 91 ans (barème de l’article 669 du CGI). Les enfants bénéficiaires de la donation ont droit à l’abattement de 100 000 euros, comme dans l’exemple précédent.

Attention ! Pas de donation de parts sans notaire. « Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaire », dit le Code civil. La donation de parts de SCI, tout comme la donation de parts de SCPI, en usufruit comme en nue-propriété, nécessite donc un acte notarié. La formule du don manuel, admise pour les sommes d’argent ou les valeurs mobilières, est ici exclue.

SCI, mode d’emploi

Il faut être au moins deux pour créer une société civile immobilière. Celle-ci est dite « familiale » lorsque les associés sont des proches parents et/ou des époux. La première étape de la création d’une SCI consiste à rédiger des statuts et à les faire signer par tous les associés. Le recours à un professionnel du droit est vivement conseillé. Lorsque la SCI est constituée entre époux, avec ou sans leurs enfants, il est préférable d’établir les statuts par acte notarié.

Objet social. Comme son nom l’indique, la SCI doit avoir une activité civile, c’est-à-dire non-commerciale. En immobilier, sont des activités commerciales, et donc interdites à la SCI, l’achat dans le seul but de revendre (comme le font les marchands de biens) et la location meublée. Il est judicieux de prévoir que la SCI aura pour objet « la détention de biens et droits immobiliers » : les SCPI entrent dans la catégorie des droits immobiliers.

Formalités légales. Une fois signés, les statuts doivent être enregistrés et faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales. Puis ils sont déposés au greffe du tribunal pour que la société soit immatriculée. Sans cette immatriculation, la SCI n’aurait pas d’existence officielle. Conséquence : elle ne fonctionnerait pas comme une société mais comme… une indivision !

Coût de création. Aux honoraires (convenus librement entre les parties) du juriste qui délivrera les conseils et rédigera les statuts, il faut ajouter le coût des formalités : publicité dans un journal d’annonces légales (entre 150 et 200 euros environ) ; immatriculation au greffe du tribunal de commerce (variable : compter une centaine d’euros). L’enregistrement des statuts est gratuit si le capital est constitué d’apports pures et simples.

Vie de la SCI. La société a l’obligation de réunir ses associés en assemblée générale au moins une fois par an. A cette occasion, le gérant doit rendre compte de sa gestion. L’assemblée est seule habilité à prendre les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant. C’est elle qui, par exemple, approuve les comptes de la société et décide de répartir les bénéfices entre les associés, chacun à proportion de sa part dans le capital social.

Comptabilité. Pour une SCI possédant des biens en location ou un portefeuille de SCPI, la tenue d’une comptabilité minimum est nécessaire pour pouvoir répartir les bénéfices entre les associés et satisfaire aux obligations fiscales (déclaration des revenus fonciers).

Fiscalité. La société civile est dite « fiscalement transparente ». Elle n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés (sauf option expresse, la SCI à l’IS n’étant toutefois pas adaptée au cas présent). Les bénéfices réalisés par la société, tirés des loyers perçus ou des revenus provenant des parts de SCPI, sont répartis entre les associés et imposés une seule fois, directement entre leurs mains, dans la catégorie des revenus fonciers.

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