L’IEIF vient de publier la mise à jour de son étude annuelle de comparaison des performances des placements[1] sur le long terme. Sur pratiquement toutes les périodes, l’immobilier direct ou indirect, coté ou non coté, truste les premières places.
Il n’y a que sur 40 ans (1978-2018) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,7%, un niveau qui les place juste au-dessus de celui des actions des foncières cotés (13%).
L’immobilier, plus performant sur 5, 10, 20 et 30 ans
Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (30 ans, 20 ans, 10 ans, 5 ans), ce sont des placements immobiliers qui occupent la première marche du podium et, quasi systématiquement, les 4 ou 5 suivantes… Sur 30 ans, c’est par exemple le logement en direct qui affiche le meilleur rendement (9,8%), devant les foncières (8,5%) et les actions (8,3%). Sur 20 ans, c’est une autre classe d’actif immobilier en direct, celle des commerces qui se positionne au 1er rang (12,5%), logements sur la France entière, logements parisiens et foncières cotées faisant quasiment jeu égal avec des performances annualisées comprises entre 11,2% et 11,3%. Sur 10 ans, les foncières (12%) se placent devant les actions (9,1%), les SCPI arrivant en 3e position, avec une performance annualisée de 6,6%. Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places.
Montée en puissance, sur 5 ans, de l’immobilier direct
Entre 2013 et 2018, la logistique (9,8%), les bureaux (6,7%) et les commerces (6,4%) affichent en effet les meilleures performances. Celle, assez exceptionnelle, produite par le secteur logistique s’explique « par une forte progression des valeurs vénales, sous l’effet du développement du e-commerce, mais aussi de l’optimisation de la supply-chain par la grande distribution », détaille Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF. La montée en puissance de l’immobilier non coté sur cette plus courte période s’explique également par la forte correction des marchés en 2018. Le compartiment immobilier coté, notamment, a enregistré l’an dernier des contre-performances importantes, avec des replis de 18,7% pour l’indice des SIIC françaises (IEIF Euronext SIIC France) et de 15% pour les REIT européennes (mesurées par l’indice IEIF Euronext REIT Europe). Les foncières, avec un TRI sur 5 ans de seulement 4,3%, se retrouvent donc fort logiquement, sur cette période, reléguées en 7e position. Il est à noter que, en 2018, sur l’ensemble des classes d’actifs examinées par l’IEIF, les seules à afficher des performances positives sont le private equity, les bureaux prime, la dette privée européenne, les OAT à 10 ans français et… les SCPI qui, avec une progression globale[2] de 4,9%, se placent en 4e position des placements les plus rentables.
Frédéric Tixier
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.
[1] « 40 ans de performances comparées – 1978-2018 » – Les placements sur longue période : édition 2019 – IEIF.[2] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.
