Qu‘est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est un placement immobilier de troisième génération.

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Introduction : La SCPI est un fonds d’investissement immobilier

Un fonds, c’est de l’argent rassemblé auprès de nombreux souscripteurs : chacun reçoit les résultats au prorata de sa mise. Le rendement est donc le même pour tous, petits ou grands…

Un fonds d’investissement, c’est la façon aujourd’hui de placer son argent. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’aujourd’hui on veut une tranquillité de gestion, de la diversification, de la souplesse aussi, on veut savoir où on met son argent, et on veut une protection réglementaire.

Détaillons ces cinq points :

  1. Tranquillité de gestion. C’est la société de gestion qui s’occupe des immeubles, les achète, les entretient, les transforme. Elle s’occupe aussi des locataires, des assurances, etc. et elle distribue le revenu une fois déduits tous les frais. Aujourd’hui on n’a pas le temps ! De plus, c’est une question de professionnalisme : à chacun son métier.
  2. Diversification. De nombreux immeubles et de nombreux locataires, d’où une meilleure sécurité, ainsi qu’une pljus grande régularité des revenius.
  3. Souplesse. On peut investir un peu, plusieurs fois, recommencer ensuite, et de même à la sortie. Le souscripteur achète et vend des parts, ce n’est pas la même chose que des immeubles.
  4. Savoir où on met son argent. Chaque fonds d’investissement a une stratégie définie. Par exemple l’immobilier d’entreprise en France et en Europe, ou bien le logement en France, ou encore les résidences gérées pour personnes âgées, etc.
  5. Protection réglementaire. Le fonctionnement d’un fonds d’investissement, les contrôles, l’information apportée aux souscripteurs, tout cela est prévu en détail.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est donc un fonds d’investissement… un fonds d’investissement immobilier. Elle a en plus deux caractéristiques originales :

  1. La première : elle garde la fiscalité immobilière. Il n’y a pas que des avantages, mais il y en a ! Ainsi, on peut emprunter pour acheter des parts de SCPI, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus immobiliers. Il y aussi le régime fiscal du « micro-foncier » qui est intéressant pour ceux qui mettent en route une épargne immobilière.
  2. La deuxième originalité : la SCPI permet d’optimiser le placement immobilier, par exemple en mettant les parts de la SCPI dans un contrat d’assurance vie, ou encore en achetant seulement le capital ou seulement le revenu de parts de SCPI.
  1. Naissance et développement des SCPI
  • L’histoire récente de l’épargne fait apparaître trois générations de placements immobiliers
  1. La première correspond aux placements que l’on pratique en achetant un appartement ou une maison pour les mettre en location.
  2. Viennent ensuite les placements auxquels s’ajoutent les caractéristiques du monde de la finance : mutualisation des apports (donc de nombreux associés et de nombreux immeubles), gestion professionnelle, publication des performances : ce fut la grande innovation des SCPI.
  3. Ce type de placements a été suivi d’un modèle similaire, encadré dans un schéma commun aux régulations européennes et françaises :
    • contrôle des producteurs et des distributeurs de ces placements,
    • harmonisation des informations rendues disponibles,
    • meilleure protection des épargnants.

Ce sont les SCPI d’aujourd’hui

Pour résumer :

La SCPI est un placement immobilier avec les caractéristiques suivantes :

  • Elle est dotée des atouts de la mutualisation (de nombreux associés pour de nombreux immeubles), de la gestion professionnelle et de la publication des performances (placement immobilier de deuxième génération)
  • Elle s’inscrit dans le cadre des régulations européennes pour la protection des investisseurs (placement immobilier de troisième génération)
  • Le Fonds d’Investissement Alternatif

Le terme générique pour les placements immobiliers de troisième génération est Fonds d’Investissement Alternatif (FIA).

Le mot « alternatif » désigne tous les investissements autres que les actions ou les obligations cotées en Bourse.

L’expression Fonds d’Investissement signifie que la gestion est collective et qu’elle est confiée à des professionnels, et qu’une stratégie d’investissement a été définie.

Un FIA rassemble les fonds d’un ensemble d’investisseurs/épargnants, achète et gère un ensemble de biens, tout en étant soumis à un ensemble de règles précises dans son fonctionnement et dans l’information qu’il communique.

Parmi les FIA on trouve le SCPI, les OPCI, ainsi que d’autres formules. (Voir FIA dans le dico de la pierre papier).

Les SCPI en quelques dates

1964. Naissance de la première « Civile ». Les « Civiles » sont les ancêtres directs des SCPI. C’est la toute première forme de placement immobilier de deuxième génération.

1970. Loi fondatrice des SCPI. Les anciennes « Civiles » sont devenues des SCPI, et de nouvelles SCPI ont été lancées.

1981. Début de l’entrée des SCPI dans la littérature sur les placements (liste des SCPI, publications sur les performances, spécificités, mode d’emploi). L’expression « pierre papier » est née à ce moment-là.

1986. Création de l’IEIF, observatoire économique indépendant qui produit des statistiques, des analyses détaillées, des indices, sur les placements « pierre papier » (SCPI, Sociétés immobilières cotées en Bourse, OPCVM immobiliers et aujourd’hui OPCI).

1989. Début aux États-Unis de la grande crise immobilière mondiale qui devait atteindre la France en 1991, et ébranler les SCPI.

1994. Nouvelle loi sur les SCPI, pendant que la crise immobilière mettait en lumière la question de la liquidité des SCPI, donc la plus ou moins grande facilité à revendre les parts.

1998. Les SCPI sortent de la crise. Depuis lors, leur collecte d’épargne auprès des particuliers n’a cessé de se développer.

2002. Réforme du marché secondaire des parts (revente) des SCPI.

2008. Lancement du premier OPCI grand public, « petit frère » des SCPI.

2013. Directive européenne sur les « Gestionnaires de Fonds d’Investissements Alternatifs » : naissance des placements immobiliers de troisième génération, incluant les SCPI et les OPCI.

2018. Lancement de la nouvelle version du site pierrepapier.fr, site non-commerçant dédié à l’information des Conseils en gestion de patrimoine et des particuliers sur tous les placements « pierre papier » (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM immobiliers, Assurance vie immobilière et, à la frontière de la pierre papier : les fonds de Capital Investissement immobilier, le crowdfunding immobilier, etc.)

2. Pourquoi la SCPI ?

La SCPI est une réponse aux limites inhérentes aux placements immobiliers de première génération.

  • Quelles sont les limites des placements immobiliers de première génération ?
    • Les difficultés d’accès au marché
      II existe une différence de rendement entre l’immobilier d’habitation et l’immobilier d’entreprise. Des bureaux, des entrepôts ou des murs de magasins permettent d’obtenir, en pourcentage par rapport à l’investissement initial, un loyer net (après déduction de toutes charges et tous frais de gestion). Ce loyer net est souvent supérieur au loyer net obtenu d’un appartement ou d’un studio. Mais l’investissement nécessaire est d’une telle dimension que cette partie pourtant importante du marché immobilier est dans la pratique inaccessible à l’épargnant.

      De plus, de nouvelles formes d’immobilier apparaissent avec les maisons de retraite, les crèches, les bureaux de coworking et constituent une part dynamique du marché, souvent avec un rendement attrayant, mais qui demeure inaccessible à l’échelle d’un investisseur isolé.

    • Une rigidité par rapport à la situation de l’investisseur
      Chaque investisseur dispose d’un montant défini à investir, en fonction de son apport et de l’emprunt qu’il peut souscrire : il doit donc rechercher un bien correspondant exactement à ses possibilités, et non à ce qui serait le meilleur sur le marché.
      De plus, même si l’achat s’est révélé de bonne qualité, que faire si l’on a besoin de 20, 50 ou 100 000 € ? La procédure des emprunts garantis est relativement lourde, et il n’est pas possible de vendre une partie d’un appartement ou d’une maison.
      Cette « illiquidité » du placement immobilier, l’obligation du « tout ou rien », en est sans doute l’inconvénient majeur, celui qu’il est le plus fréquent de subir.
    • L’absence de diversification
      Quand on effectue des placements “financiers” (actions ou obligations), on y introduit la notion de diversification. La prudence veut que l’on s’attache à établir une répartition quel que soit le montant de l’investissement. Il est difficile d’imaginer un placement en Bourse de 20 000 ou de 100 000 € qui serait entièrement constitué d’une seule action.

      L’achat d’une maison ou d’un appartement interdit toute possibilité de diversification. Les axes de circulation, le dynamisme des quartiers, la vitalité des grands centres d’activité, etc. peuvent influencer irrémédiablement, de façon négative ou positive, la valeur du placement immobilier. Il y a parfois à ce niveau une source appréciable de revalorisation, mais il y a aussi un risque qu’on ne peut se permettre de sous-estimer.

      Dans le même ordre d’idée, dépendre pour son revenu d’un ou deux locataires seulement ne correspond pas, manifestement, à un niveau élevé de sécurité.

    • Et quelques soucis…
      Être propriétaire d’un bien immobilier n’est pas forcément de tout repos. Les assurances, les travaux, les normes… trouver un locataire, gérer les problèmes si jamais il a des difficultés à payer, sans compter les assemblées de copropriétaires, tout cela demande beaucoup d’attention et prend parfois beaucoup de temps.
      Telles sont donc les limites du placement immobilier « direct », de première génération : elles ne retirent rien à la validité d’un placement immobilier de première génération, mais montrent bien que celui-ci devrait être perfectible.
  • Comment la SCPI répond-elle aux limites des placements immobiliers de première génération ?
    • Une facilité d’accès au marché
      En rassemblant les fonds de nombreux particuliers, une SCPI recueille des capitaux importants qui rendent possible d’investir dans tous les secteurs de l’immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, résidences retraite, crèches, etc.). Les détenteurs de parts d’une SCPI peuvent ainsi bénéficier, quel que soit le montant de leur propre placement, d’un rendement plus intéressant que celui auquel ils auraient eu accès sur une base individuelle.
    • La souplesse par rapport à la situation de l’investisseur
      La SCPI est une copropriété à grande échelle, où le placement s’exprime en “parts” de faible montant.

      À l’achat, on peut réaliser des investissements plus modestes que dans le cadre d’une acquisition immobilière classique. Ceci permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier.

      Par la suite, il est aussi possible de vendre un nombre donné de parts de la SCPI sans remettre en cause l’ensemble de son placement.

      La SCPI est aussi adaptée aux subtilités ou complexités de la transmission successorale : chaque héritier reçoit un nombre de parts, ce qui est beaucoup, beaucoup plus simple qu’un ou plusieurs immeubles !

    • La diversification
      La somme de capitaux recueillis par une SCPI lui permet d’acquérir dix, vingt ou cinquante immeubles différents : sécurité du patrimoine immobilier, sécurité des revenus.

      Avec plusieurs locataires, mais aussi la possibilité d’équilibrer sur l’ensemble des immeubles les dépenses de travaux, d’aménagement, de mises aux normes, on peut s’attendre à ce qu’une telle formule donne des revenus relativement stables d’une année à l’autre.

    • La tranquillité
      Enfin, l’existence d’une société de gestion pour s’occuper des immeubles et des locataires permet de recevoir des revenus réguliers sans devoir se soucier personnellement de la gestion, ce qui est le propre des placements d’aujourd’hui : l’investisseur choisit un fonds, c’est la toute son implication.

      Ceci a un avantage variable selon les phases de la vie :
      – dans la phase active, on peut préférer réaliser des investissements sans avoir à s’en occuper,
      – si l’objectif est de disposer de compléments de revenus pour la retraite, la tranquillité de gestion devient précieuse.

    • Protection et transparence
      La SCPI relève de la réglementation sur les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) ce qui entraîne deux conséquences appréciables :
      – Le souscripteur est protégé par des autorités de contrôle qui suivent avec attention et les sociétés de gestion et les distributeurs
      – L’investisseur dispose d’informations précises sur les performances de son placement mais aussi sur de nombreux éléments comme la performance (valeurs de parts et rendement), composition du patrimoine, les comptes, etc.

3. Comment investir en SCPI ?

Il y a plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI :

  • Au comptant
  • À crédit
  • Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie
  • On peut aussi acheter le capital sans les revenus. Cela permet de payer moins cher les parts de la SCPI, et on commence à recevoir le revenu dix ou quinze ans plus tard. C’est pour ceux qui sont en phase d’épargne, qui veulent surtout augmenter leur capital.
  • Ou bien, on peut acheter seulement les revenus de la SCPI pour une période fixée à l’avance, sans le capital. Cela permet d’obtenir un rendement très élevé pendant dix ou quinze ans. C’est plutôt pour les jeunes retraités, qui veulent augmenter leurs revenus pendant leurs premières années de retraite.
  • Il est possible aussi de faire des « achats programmés », par exemple en consacrant chaque mois le même montant à la souscription de parts de SCPI
  • Enfin, on peut aussi se constituer un « portefeuille » de plusieurs SCPI, puisque chacune est accessible pour un montant raisonnable.

4. Où acheter des parts de SCPI ?

Dans la pratique, la souscription de parts de SCPI peut se faire :

  • Auprès de votre banque
  • Auprès de votre agent d’assurances
  • Auprès d’un conseil en gestion de patrimoine
  • Sur des sites internet dédiés
  • Directement auprès d’une société de gestion (par téléphone ou par courrier, ou sur son site internet)

C’est auprès des mêmes interlocuteurs que l’on pourra revendre ses parts de SCPI.

5. SCPI : les avantages et les inconvénients

  • Les avantages de la SCPI :
    1. La SCPI est un placement immobilier, avec ce qu’il apporte de rentabilité à long terme et de relative stabilité :
      • Le rendement de l’immobilier est plus élevé que celui des obligations mais un peu moins stable,
      • L’immobilier est moins rentable (plus-values et rendement) que les actions mais beaucoup plus stable
    2. La SCPI est un placement immobilier aux meilleures normes des placements d’aujourd’hui : mutualisation, gestion professionnelle, protection des investisseurs, tranquillité de gestion, transparence
    3. On peut acheter les parts de SCPI :
      • au comptant, pour se constituer progressivement un patrimoine immobilier
      • à crédit, pour accélérer sa constitution de patrimoine
      • dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, pour la fiscalité et pour la liquidité
    4. La SCPI peut servir de base à une optimisation patrimoniale : comme on ne dépend plus d’un seul mais  de nombreux locataires, la stabilité du rendement autorise par exemple :
      • d’acheter uniquement le capital (la nue-propriété) : on paie moins cher les parts de la SCPI, et on se prive de revenus pendant une durée fixée à l’avance, pour disposer ensuite de la pleine propriété et de son rendement.
      • d’acheter uniquement le revenu (l’usufruit) : on paie moins cher les parts de la SCPI, et on reçoit un rendement élevé pendant une période fixée à l’avance.
    5. Les parts des SCPI sont accessibles avec de faibles montants, ce qui permet de se constituer un « portefeuille » avec différentes SCPI.
  • Les inconvénients de la SCPI :
    1. La SCPI est un fonds d’investissement, elle est plus sûre qu’un placement immobilier de première génération, mais si vous voulez vous-même jouer l’immobilier, en connaisseur et en y consacrant du temps, vous pourrez peut-être obtenir de meilleures performances (plus-values et rendement)
    2. C’est un placement immobilier, qui doit donc être pratiqué dans une optique de long terme.Les placements « long terme » sont intéressants dans la durée, mais ils peuvent connaître des hauts et des bas (moins prononcés pour l’immobilier que pour la Bourse) ce qui veut dire que ce n’est pas toujours le moment de vendre si l’on veut en profiter au mieux.

      Il est donc important de s’assurer un coussin de placements « court terme » (disponibles en cas de besoin) avant de souscrire des parts de SCPI.

    3. Le marché immobilier n’est pas le marché financier, sa liquidité n’est pas automatique :
      • la SCPI est plus souple que le placement immobilier direct (de première génération), elle représente une nette amélioration
      • mais elle n’offre pas une liquidité parfaite de tous les instants comme le ferait une action ou une obligation.
    4. Il existe de nombreuses SCPI, se pose donc une question de choix :
      • C’est un placement sans souci une fois que l’on a souscrit
      • Mais il est en général préférable d’avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine pour choisir telle ou telle SCPI
    5. À certaines époques la Bourse s’envole, on regrette alors de ne pas avoir acheté plus d’actions… mais peut-on raisonnablement prévoir ce que va faire la Bourse ?

Ce qu’il faut retenir – les cinq points-clés de la SCPI

  1. La SCPI est pour l’immobilier ce qu’est l’OPCVM pour la Bourse : tranquillité de gestion, diversification, souplesse, stratégie d’investissement définie, protection réglementaire
  2. La SCPI est un placement immobilier, elle en conserve la possibilité d’achat à crédit, et la fiscalité (régime du micro-foncier, déduction des intérêts d’emprunts, etc.)
  3. La SCPI est un outil de constitution et d’optimisation de patrimoine, puis de revenus pour la retraite, puis de simplification pour la transmission successorale.
  4. Il existe de nombreuses SCPI pour de nombreux types d’investissement immobilier
  5. Pour investir en SCPI, il est toujours utile de s’adresser à un professionnel du conseil en gestion de patrimoine