L’ASPIM vient d’annoncer le Rendement Global Immobilier moyen 2022 des SCPI. Il est inférieur à celui de 2021. En raison de la baisse des valeurs d’expertise et de « réalisation » des SCPI. Explications.
Instauré par l’ASPIM en décembre 2021, le Rendement Global Immobilier (RGI) des SCPI signe donc en 2022 sa deuxième année d’existence. Objectif de ce nouvel indicateur de performance ? « Permettre aux investisseurs de mesurer la performance de leur placement en SCPI sur la base à la fois du rendement et de la valorisation de leur capital », comme le rappelait le président de l’ASPIM, Jean-Marc Coly, en janvier 2022.
SCPI : la valeur d’expertise de leurs patrimoines recule de 1,54% en 2022
Pour le calculer, il faut donc additionner le Taux de Distribution -qui mesure le rendement des SCPI- et la hausse moyenne pondérée des valeurs de réalisation par part des SCPI -qui mesure l’évolution de leur valorisation-. En 2021, ces deux composants étaient tous deux positifs. +4,49% pour le Taux de Distribution. +1,36% pour les valeurs de réalisation. Ce qui conduisait à un « RGI » 2021 de 5,85%. En 2022, on le sait, les SCPI ont affiché un rendement supérieur à l’exercice précédent : 4,53%. La valeur de leur patrimoine, en revanche, s’est quant à elle dépréciée. Comme on pouvait s’y attendre, les expertises menées en fin d’année constatent un recul moyen de -1,54%. « A périmètre comparable », précise l’ASPIM. Qui estime que ce repli est en phase avec les données du marché immobilier.
Leur valeur de réalisation baisse quant à elle de 2,44%
L’association rappelle en effet que l’indice MSCI France Annual Property affiche, sur l’année 2002, un rendement en capital lui aussi négatif. De -1,47%, selon MSCI[1]. Cette baisse des valeurs d’expertise impacte donc la valeur de réalisation[2] des SCPI. Selon l’ASPIM, le recul des valeurs de réalisation par part en moyenne pondérée des SCPI s’établit en effet à -2,44%. Pourquoi un tel écart (0,9 point) avec le recul des valeurs d’expertise ? Il s’explique, détaille l’ASPIM, « pour moitié par l’effet de levier de l’endettement des SCPI ». Lequel amplifie, effectivement, à la hausse comme à la baisse, l’évolution de la valeur vénale du patrimoine détenu. En 2022, le taux d’endettement moyen des SCPI était de 18,5%. En hausse, donc, par rapport à 2021 (16,7%). L’autre facteur expliquant l’écart d’évolution entre valeurs vénales des patrimoines et valeurs de réalisation tient aux stratégies de distribution des SCPI.
Rendement Global Immobilier des SCPI en 2022 : +2,1%
Ces dernières ont effet distribué l’an dernier une partie de leurs réserves de plus-values de cessions. Ou de leurs reports à nouveau. Ce qui a eu pour effet de diminuer la valeur globale de leurs actifs nets. Le Rendement Global Immobilier 2022 s’affiche donc, en conséquence, moins élevé qu’en 2021. L’addition du TD 2022 (+4,53%) et de la variation des valeurs de réalisation (-2,44%) le positionne en effet à 2,1%. A noter que, selon les secteurs immobiliers, l’écart est important. Il s’explique essentiellement par la résistance, ou non, des valeurs d’expertise sectorielles. Seuls les segments en recovery du tourisme et, plus marginalement, celui du résidentiel, s’affichent en hausse. De respectivement +2,8% et +0,9%. Les secteurs de la logistique et des bureaux sont les plus touchés par la baisse des valeurs.
Les sociétés civiles immobilières ont fait mieux que les SCPI
L’intérêt de cet indicateur global « RGI » est qu’il permet une plus juste comparaison avec les autres placements immobiliers. L’an dernier, les SCPI ne sont pas sur la première marche du podium, contrairement à 2021. Elles sont en effet devancées par les unités de compte immobilières logées au sein de l’assurance-vie. Dont la performance globale s’est établie à 3,7%[3]. Mais elles demeurent mieux placées que les OPCI grand public. En queue de classement, avec une performance négative de -3,5%[4]. Ces derniers ont pâti, rappelle l’ASPIM, à la fois de frais de gestion supérieurs à ceux des SCPI[5]. Mais aussi, et surtout, du très fort recul de leur poche financière…
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Performances globales 2021 des fonds immobiliers : les SCPI font la course en tête
A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Les biens immobiliers d’investissement en France ont généré un rendement total annuel de +1,9 % en 2022, selon l’indice MSCI France Annual Property. Cette performance affiche une forte chute par rapport aux 6,7 % enregistrés en décembre 2021. Mais reste positive et supérieure aux performances observées lors de la crise financière de 2008. Dans le détail, elle se ventile entre un rendement en capital de -1,47 % et un rendement locatif de +3,37 %.
[2] Pour mémoire, cette dernière est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.
[3] Cette performance ne tient pas compte des frais de gestion supplémentaires supportés par l’investisseurdans le cadre de l’assurance vie.
[4] Contre +4,40% en 2021.
[5] Sachant que ces dernières, à l’inverse, appliquent des droits d’entrée supérieurs à ceux des OPCI.
