L’ASPIM vient de rendre public le Rendement Global Immobilier moyen 2021 des SCPI. Ce nouvel indicateur de performance permet de comparer ces véhicules avec les autres fonds immobiliers non cotés, unités de compte immobilières et OPCI. Les SCPI affichent le meilleur score…
Le Rendement Global Immobilier (RGI) fait partie des nouveaux indicateurs de performance des SCPI proposés par l’ASPIM en décembre dernier. L’objectif visé est clair : « permettre aux investisseurs de mesurer la performance de leur placement en SCPI sur la base à la fois du rendement et de la valorisation de leur capital », comme le rappelait le président de l’association, Jean-Marc Coly, en janvier dernier.
Interrogations sur les modalités de calcul du Rendement Global Immobilier
Mais les modalités de calcul retenues pour ce « RGI » n’ont, semble-t-il, pas fait l’unanimité au sein des gestionnaires d’actifs immobiliers. Pourquoi, se demandent certains, avoir privilégié la variation de la valeur de réalisation des parts SCPI d’une année à l’autre pour mesurer la composante « revalorisation du capital »[1] ? Sachant que la composante « rendement » s’appuie maintenant quant à elle, plus simplement, sur le niveau du prix de souscription en début d’année ? Le choix de la valeur de réalisation comme indicateur de référence présente en outre un autre inconvénient, pointent d’autres observateurs : le délai nécessaire à son obtention. La valeur de réalisation d’une SCPI est en effet égale à « la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société », comme le précise l’article L214-109 du Code Monétaire et Financier.
Des délais pour disposer des valeurs de réalisation
Or, pour estimer cette valeur vénale, les gestionnaires se basent sur les évaluations menées par des experts indépendants[2]. Ces expertises sont, en pratique, réalisées dans les semaines qui suivent la clôture d’un exercice annuel. Elles peuvent toutefois durer plus ou moins longtemps. Et donner lieu à des négociations entre le gestionnaire d’actifs et les experts… Bref, la valeur de réalisation d’une SCPI est rarement établie avant la deuxième quinzaine du mois de février. Au mieux. Au pire, dans la deuxième quinzaine du mois de mars. Les puristes ajouteront qu’elle n’est en réalité définitivement fixée qu’une fois validée par l’assemblée générale. Or cette dernière, qui doit intervenir six mois après la clôture d’un exercice, se tient le plus souvent entre mai et juin… Tout ceci explique pourquoi la publication du Rendement Global Immobilier des SCPI ne peut pas, a priori, intervenir concomitamment à celle de leur Taux de Distribution…
Rendement Global Immobilier 2021 : 5,85%
Rares sont d’ailleurs les sociétés de gestion qui ont aujourd’hui publié le Rendement Global Immobilier de leurs SCPI. L’ASPIM, qui dispose désormais des données nécessaires, vient toutefois de rendre public le RGI moyen des SCPI 2021. Il s’établit, selon l’association, à 5,85%. Et correspond à l’addition du Taux de Distribution 2021 recalculé (4,49%) et de la hausse moyenne des valeurs de réalisation par part, estimée à +1,36%. Ce chiffre confirme d’ailleurs une bonne nouvelle : les patrimoines des SCPI se sont revalorisés l’an dernier. Ce qui ne fut pas le cas en 2020. L’ASPIM précise en effet que cette hausse est « consécutive à une baisse de 1% en 2020 de ces mêmes valeurs de réalisation ».
Les SCPI font mieux que les OPCI et les unités de compte immobilières
L’association fournit en outre des chiffres plus précis, par catégorie de SCPI. Le RGI des SCPI diversifiées est le plus élevé : 8,2%. Celui des SCPI de bureaux est le plus faible : 5,3%. Compte tenu de l’importance de leur capitalisation, ce sont d’ailleurs ces dernières qui tirent la moyenne vers le bas. La publication de ce premier RGI des SCPI permet aussi, comme prévu, une comparaison plus facile avec les autres fonds immobiliers non cotés. Les 5,85% des SCPI s’affichent bien au-delà de la performance globale de 4,40% des OPCI[3]. Ou des 3,86%[4] des unités de compte immobilières. Pour expliquer ces écarts de performances, l’ASPIM rappelle qu’ils résultent en partie « de frais d’entrée plus importants pour les SCPI en contrepartie de commissions de gestion plus faibles ». Et du fait de « l’importance des valeurs mobilières dans la composition des OPCI grand public ».
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif. Elle réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le Rendement Global Immobilier est égal à l’addition du Taux de Distribution de la SCPI de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI entre l’année N et l’année N-1.[2] La valeur d’expertise se définit comme étant le prix auquel les biens immobiliers détenus par la SCPI pourraient être vendus. Cette valeur est estimée par un expert immobilier indépendant. Cet expert est nommé par l’assemblée générale de la SCPI, constituée des associés. Sa candidature doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
[3] Mesurée par l’évolution de l’indice IEIF OPCI.
[4] La performance des UC immobilières, initialement estimée à 3,80% par l’ASPIM, a été réajustée le 20 avril.
