Iroko Zen de nouveau au-dessus des 7%

Iroko Zen, l’une des SCPI sans droit d’entrée « historique », persiste et signe. Elle boucle un 4^e exercice marqué par une nouvelle hausse de son rendement et de sa collecte. L’exercice en cours s’annonce toujours prometteur. Mais les conditions du marché ont changé, prévient Iroko. Qui s’adapte en conséquence…

Tous les clignotants sont au vert pour Iroko Zen. La 2^e SCPI à s’être lancée sur le créneau des véhicules sans droit d’entrée, fin 2020, affiche un 4^e exercice sans fausse note. Son Taux de Distribution, à 7,32%, progresse encore par rapport aux exercices précédents, déjà tous supérieurs à 7%. La valeur de sa part a gagné 1% en août dernier. Tout en restant aujourd’hui encore dans le bas de la fourchette en termes de valorisation[1], grâce à une nouvelle progression de la valorisation de ses actifs sous gestion[2].

Iroko Zen : rendement, collecte, et investissements orientés à la hausse

Sa collecte reste -très- soutenue. Iroko Zen a recueilli 366 M€ de souscriptions nettes l’an dernier (et séduit 7 600 nouveaux associés), captant ainsi près de 10% du marché de la collecte 2024. Une manne financière qui lui aura permis d’encore investir 435 M€ sur l’exercice écoulé[3]. Avec, toujours, un fort effet relutif sur la performance du portefeuille. Les 37 acquisitions menées l’an dernier ont en effet été contractées à un taux de rendement moyen à l’acquisition de 7,76%… En 2023, la SCPI avait déjà déployé plus de 300 M€ de capitaux. Également dans des conditions attractives. Selon Gautier Delabrousse-Mayoux, le président d’Iroko, 70% du parc immobilier détenu par Iroko Zen ont de fait été acquis en 2023 et 2024. Soit, toujours selon le fondateur de la fintech immobilière, durant un momentum de marché particulièrement exceptionnel.

Un momentum de marché encore favorable aux acheteurs qui pourrait s’estomper fin 2025

Gautier Delabrousse-Mayoux estime en effet que c’est globalement « entre septembre 2023 et juin 2024 » que le marché immobilier aura offert les plus belles opportunités d’investissement. Cette période « dorée », toujours très favorable aux acheteurs, n’est pas totalement achevée. Mais toucherait à sa fin… Iroko considère en effet que cette fenêtre de tir devrait se fermer fin 2025. Pour l’heure, le gestionnaire espère bien continuer à en profiter. Il a déjà sécurisé près de 200 M€ de promesses d’acquisition sur le 1^er semestre. Dont une partie[4] négociée à des taux de rendement moyen de l’ordre de 7,7%… 2025 sera donc, encore une fois, « relutive pour le portefeuille d’Iroko Zen », anticipe Pierre-Antoine Burgala, le directeur général d’Iroko. L’exercice en cours sera aussi l’occasion, pour la SCPI, de poursuivre la diversification géographique de son portefeuille.

Iroko Zen va poursuivre sa diversification géographique en 2025

Après le Royaume-Uni, où Iroko Zen a beaucoup investi l’an dernier, la SCPI regarde désormais de nouveaux pays comme l’Italie, la Belgique, ou le Portugal. En termes sectoriels, elle s’intéresse notamment aux secteurs de la logistique (au Royaume-Uni principalement) et de l’hôtellerie (plutôt en Espagne et en Italie). Tout en restant totalement agnostique dans son approche, et d’abord ouverte aux opportunités du marché. Ce qui pourrait changer, toutefois, c’est la taille moyenne des acquisitions. Iroko Zen est en effet désormais en capacité de boucler des opérations de plus grande ampleur. Elle l’a prouvé l’an dernier en mettant la main sur des actifs plus imposants. Comme ces bureaux occupés par Morgan Stanley, à Glasgow, acquis pour plus de 60 M€… Une acquisition qui, avec d’autres, a élevé la taille moyenne de ses actifs acquis en 2024 à 11 M€. Contre 7,5 M€ pour la moyenne du portefeuille existant.

Iroko Zen : une approche désormais plus « patrimoniale »

La mise en place de cette approche plus «  patrimoniale », qui se fera sans obérer la granularité du portefeuille, s’explique également, là encore, par des critères plus opportunistes. Selon Iroko, le marché des actifs de petite taille est redevenu beaucoup plus concurrentiel. Les acheteurs y sont de plus en plus nombreux. Les prix, moins négociables. Ce qui n’est pas encore le cas sur les transactions au-delà de 30 M€. Un marché moins liquide où l’apparition ponctuelle de vendeurs « stressés » peut permettre des deals rémunérateurs… Tous ces éléments, et les résultats obtenus en 2024, ont conduit Iroko à réviser à la hausse l’objectif non garanti du taux de distribution de sa SCPI. Celui-ci passe de 5,5% à 6%. Un nouvel objectif qu’Iroko Zen compte bien, de nouveau, battre en 2025. Elle en a, visiblement, les moyens. Ne serait-ce, à l’en croire, qu’en jouant sur son délai de jouissance…

Petite mise au point sur le délai de jouissance…

Lors de la présentation des résultats annuels de la SCPI et des autres fonds immobiliers sous gestion[5], les dirigeants d’Iroko se sont en effet livrés à un petit exercice de simulation. Quel aurait été le Taux de Distribution d’Iroko Zen en 2024 si son délai de jouissance avait été plus long ? Avec son délai actuel (3 mois, donc dans la fourchette basse du marché), ce TD est de 7,32%. Il aurait pu s’établir à 7,69% si son délai de jouissance avait été de 4 mois. A 8,08%, pour 5 mois. Et jusqu’à 8,49% pour 6 mois… Un clin d’œil pour rappeler, aux distributeurs et aux souscripteurs, que la qualité d’une SCPI ne se juge pas qu’à l’aune de ses rendements distribués… Et, sans doute, un message adressé aux gestionnaires plus agressifs en termes de délais de jouissance et de distribution…

Pour compléter

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A propos d’Iroko⁽ⁱ⁾

Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

[1] Le prix de souscription d’Iroko Zen, à 202 €, est décoté de 5,77% par rapport à sa valeur de reconstitution à fin 2024 (214,37 €).
[2] La valeur de reconstitution d’Iroko Zen a progressé de 2,36% en 2024, dont 2,11% sur le seul deuxième semestre.
[3] Grâce à l’effet de levier de la dette. Le ratio d’endettement d’Iroko Zen a toutefois diminué entre fin 2023 (29,2%) et fin 2024 (25,96%).
[4] Acquisitions programmées sur le 1^er trimestre 2025.
[5] Dont les performances 2024 sont respectivement de 6,22% (Iroko Next) et 4,14% (Iroko Impact).