La SCPI digitale et sans frais d’entrée connaît une croissance exponentielle. Un an et demi après son lancement, elle pèse plus de 100 M€ de capitalisation. Elle recueille près de 10 M€ de nouvelles souscriptions chaque mois. Et multiplie les acquisitions… Etat des lieux.
La jeune pousse grandit vite. Très vite. Trop vite, diront certains… Toujours est-il qu’Iroko Zen, lancée en décembre 2020, explose tous les compteurs. La SCPI digitale et sans droit d’entrée, gérée par la fintech Iroko, a franchi le cap des 100 M€ de capitalisation en mai dernier. Près du double de sa valorisation fin 2021 (56 M€). Au 1er trimestre 2022, elle a encore recueilli 27 M€ de nouvelles souscriptions. Près de 10 M€ par mois…
Iroko Zen : 27 M€ de nouvelles souscriptions au 1T 2022
Des sommes conséquentes, que bon nombre de véhicules plus établis peinent à collecter. Iroko Zen n’a pas -encore ?- atteint les niveaux d’une autre jeune SCPI à succès : ActivImmo. Au dernier pointage, cette spécialiste du secteur logistique, certes un peu plus ancienne – elle a été lancée en décembre 2019 -, dépassait les 500 M€ de capitalisation. Et collectait plus de 40 M€ par mois. Mais Iroko Zen est déjà confrontée à la même problématique. Comment investir, au plus vite, et dans de bonnes conditions financières, ces flux de capitaux qui lui sont confiés ? ActivImmo a réussi l’exploit, en juin dernier, d’annoncer 120 M€ d’acquisitions bouclées en… une semaine. Et elle est toujours parvenue, pour l’instant, à placer dans les temps les sommes collectées. Iroko Zen semble suivre le même chemin.
Un pipe d’investissement de 60 M€ à fin mars
Au 1T 2022, la SCPI d’Iroko s’est portée acquéreur de 4 nouveaux actifs. Pour un montant total de 37,55 M€. Soit plus que sa collecte trimestrielle. A fin mars, son patrimoine comptait donc 23 actifs. Elle annonçait en outre un pipe d’investissement encore plus important. Selon Gautier Delabrousse-Mayoux, le président d’Iroko, « 60 millions d’euros d’acquisitions en France et en Europe » devaient en effet être finalisés « dans le courant du 2e trimestre ». Au 6 juillet dernier, 12 opérations avaient effectivement été bouclées. Le 5 mai, Iroko Zen communiquait sur l’acquisition de 4 nouvelles plateformes de messagerie. Deux en France, louées à FEDEX. Et deux en Espagne, louées à CORREOS Express. Montant total de ces investissements : 6,3 M€. Assortis d’un « taux de rendement immédiat » de 7,15%.
Iroko Zen se renforce en Espagne et prend pied en Irlande
Le 15 juin, la SCPI annonçait sa première implantation en Irlande. Iroko Zen s’était alors portée acquéreur de deux bâtiments situés à Rathfarnham, au sud de Dublin. Respectivement un supermarché et une crèche. Le tout pour un montant global de 10,1 M€. Et un taux de rendement immédiat de 5,25%. Elle renforçait également sa présence en Espagne. Avec l’acquisition d’un actif -un bâtiment à usage mixte de bureaux et d’activités- à Leganés, une ville située directement au sud-ouest de Madrid. Montant déboursé : 3,2 M€. Pour un taux de rendement immédiat de 5,40%. Enfin, le 5 juillet, le gestionnaire dévoilait 3 nouvelles opérations, franco-françaises cette fois. Réalisées respectivement à Yvetot (Rouen), Woippy (Metz) et à Solaize (Lyon). Le tout pour un montant global 7,2 M€. Et un taux de rendement immédiat de 6,25%.
Plus de 100 M€ d’acquisitions depuis son lancement
Suite à ces opérations, et aux précédentes (plus de 100 M€ d’acquisitions depuis le lancement de la SCPI), le patrimoine d’Iroko Zen comprenait début juillet 35 actifs. Déjà largement diversifiés, à la fois en termes sectoriel et géographique. Selon le gestionnaire, la SCPI était alors présente à hauteur de 24%[1] sur le créneau de la logistique (entrepôts). A 22% sur celui du commerce. A 20% sur le secteur de la santé et de l’éducation. Et à 17% sur celui des locaux d’activités. Enfin, les bureaux représentaient 17% des surfaces sous gestion. La répartition géographique place la France au premier rang (58%, dont 34% en régions et 24% en Ile-de-France). L’international est néanmoins déjà très présent (42%). Avec des implantations en Espagne, en Allemagne et en Irlande.
Iroko vise un doublement de la taille de son patrimoine
Iroko ne compte pas en rester là. Selon Phong Hua, le directeur des investissements d’Iroko Zen, le pipeline d’acquisitions sous exclusivité est toujours aussi important. Il devrait permettre de « rapidement doubler la taille du patrimoine, en lien avec la forte croissance de la collecte », estimait-il le 5 juillet dernier. Marion Bertrand, l’investment manager de la SCPI, précise que si Iroko Zen se diversifie en zone euro, elle restera néanmoins « principalement investie en France ». « Cela nous permet d’avoir un champ d’action le plus large possible. Et de profiter de toutes les bonnes opportunités sur toutes les typologies d’actifs », ajoute-t-elle. Si Iroko Zen semble prouver qu’elle est capable d’investir dans les temps, tout en diversifiant ses sources de revenus, il lui reste maintenant à confirmer sa capacité à délivrer les rendements promis.
« TD » de 7,10% en 2021
Rappelons qu’en 2021, la jeune SCPI s’était hissée à la première place des podiums, avec un Taux de Distribution de 7,10%. Supérieur donc à son taux cible, de 5,50%. Un résultat que le président d’Iroko attribuait notamment au modèle mis en place sur la SCPI : pas de commission de souscription. « Cela permet de mettre mécaniquement plus d’argent au travail. Cette performance démontre la force du modèle d’Iroko Zen », estimait-il alors. La SCPI affichait en outre fin 2021 un taux de rendement moyen à l’acquisition particulièrement confortable : 6,68%. Ce taux a légèrement baissé en 2022. Selon les données communiquées par Iroko, il s’établissait à 6,12% début juillet. Suffisant néanmoins pour tenir l’objectif, compte tenu notamment d’un Taux d’Occupation Financier toujours au plafond (100%).
Objectif de distribution minimum de 5,5% maintenu pour Iroko Zen
Le gestionnaire, en tout cas, se montre optimiste. En avril dernier, Gautier Delabrousse-Mayoux déclarait aborder « la suite de l’année avec confiance. Pour battre notre objectif -non garanti- d’un Taux de Distribution de 5,5% ». Dont acte.
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A propos d’Iroko Zen(i)
Iroko ZEN est une SCPI engagée et tournée vers l’avenir. Accréditée du label ISR, elle est la septième SCPI française à intégrer les aspects environnementaux et sociétaux dans sa stratégie d’investissement. Convaincues qu’engagement et performance peuvent cohabiter, les équipes d’investissement mettent en place des actions concrètes et adaptées au patrimoine en portefeuille afin de diminuer son impact carbone. En plus de la prise en considération des problématiques environnementales, les deux dernières années ont été marquées par la crise sanitaire et des changements d’utilisations de l’immobilier. Le parc d’Iroko ZEN prend en compte ces critères afin d’investir dans des secteurs diversifiés et adaptés aux usages de demain..
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Allocation en m²
