Pierre-Antoine Burgala, directeur général d’Iroko, estime lui aussi qu’une reprise des marchés immobiliers se profile. Ce qui ne ferait pas nécessairement l’affaire de tous les nouveaux entrants sur le marché des SCPI. Qu’il s’agisse de véhicules avec ou sans commissions de souscription… Point de vue.
Depuis plusieurs semaines, les lancements de SCPI se multiplient. Certains nouveaux véhicules annoncent des objectifs de rendement parfois supérieurs à 8%, voire 9%. Que vous inspire ce foisonnement de créations ?
Pierre-Antoine Burgala – Effectivement, pas un jour, ou presque, sans l’annonce du lancement d’une nouvelle SCPI. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, je ne vois pas ces nouveaux entrants comme autant de nouveaux concurrents. J’y vois plutôt, contre-intuitivement, un signal fort et positif. Le signal que la SCPI a tout son sens dans l’épargne des investisseurs. Que la SCPI n’est pas « morte », comme certains le prétendent. Oui, la SCPI a du sens. Oui, l’immobilier a du sens, et un grand avenir. D’où ce foisonnement de lancements de véhicules…
La SCPI a sans doute du sens chez les gestionnaires. Mais peut-être moins chez les épargnants… Revenons sur ces rendements annoncés. Cela vous paraît-il « tenable ». Et sur quelle durée ?
Pierre-Antoine Burgala – C’est effectivement une question à se poser. Si l’on se réfère à une analyse macro-économique, il est clair que le contexte de l’immobilier reste particulier. Depuis l’été 2022, la hausse des taux d’intérêt a été massive. Elle a eu un impact immédiat sur les prix de l’immobilier. Je rappelle en effet que les rendements des actifs immobiliers sont corrélés à ceux des actifs dits sans risque… Mais, bref, on s’est retrouvé dans une situation où le bras de fer entre l’acheteur et le vendeur, sur les marchés de l’investissement, s’est totalement inversé. L’acheteur était en position de force. Et en capacité d’acquérir des actifs à des conditions de rendement/risque totalement inédites. Et donc d’embarquer des rendements élevés, de bonne qualité, et à long terme. Au profit de la SCPI et de ses souscripteurs.
D’où ces rendements élevés proposés par les nouveaux entrants…
Pierre-Antoine Burgala – Effectivement, une SCPI qui investit aujourd’hui peut promettre des rendements beaucoup plus élevés que si elle avait investi il y a encore deux ans. Mais attention, car cet environnement est en train de changer. Les banques centrales ont commencé à baisser leurs taux directeurs. Ce qui aura un impact sur les prix de l’immobilier, à la hausse cette fois. En outre, il y a de nouveau plus de « compétition » sur le marché de l’investissement. Nous, chez Iroko, c’est en tout cas ce que nous observons. C’est un excellent signal, qui tend à prouver que l’immobilier redevient « sexy »…
C’est la question que j’allais vous poser : cette « reprise », que l’on annonce ou espère depuis plusieurs mois, se dessine-t-elle enfin ?
Pierre-Antoine Burgala – Elle est bien réelle. En fait, pendant quasiment un an, nous avons eu l’impression, chez Iroko, d’être seuls au monde. Parce que nous continuions de collecter de manière très dynamique -notamment sur Iroko Zen-, nous avons pleinement bénéficié de cette absence de concurrence. Nous avons pu engranger une prime de risque extrêmement élevée. Nous avons pu acheter à 8%, voire 8,5%, alors que l’OAT 10 ans française tournait autour de 3,5%. C’est fou… C’était donc une période hyper propice aux acquisitions.
Et aujourd’hui ?
Pierre-Antoine Burgala – Aujourd’hui, on constate plus de compétitions. Les prix redeviennent donc plus rationnels. C’est la raison pour laquelle je pense que, parmi les véhicules qui se lancent aujourd’hui, certains arrivent peut-être trop tard… Un peu après la bataille. Cela ne signifie pas pour autant que la période qui s’ouvre ne sera pas propice à l’investissement. Mais ce ne sera plus cette période « bénie » que nous venons de traverser, entre l’été 2022 et, a priori, fin 2024…
Donc, si je vous comprends bien, les bonnes affaires, c’était avant… Revenons sur ces nouvelles SCPI. Certaines ont choisi, comme Iroko Zen, le modèle sans droit d’entrée. Mais elles sont, finalement, assez minoritaires. Est-ce que ce modèle « pas de frais de souscription » a réellement un avenir ? Je sais qu’il y a un gros débat sur le sujet entre vous et d’autres acteurs mais…
Pierre-Antoine Burgala – Pour ma part, j’en suis absolument convaincu. Mais, admettons qu’il s’agisse de mon quart d’heure « fair-play », je suis également convaincu que la question des frais n’est pas le seul élément déterminant de la qualité d’une SCPI. Vous pouvez avoir une SCPI qui est très bien gérée tout en ayant adopté le modèle historique, c’est-à-dire des frais de souscription d’à peu près 10%. La raison de notre choix, et de celui de quelques autres gestionnaires, c’est que nous trouvons qu’il est plus pertinent et plus juste, pour l’épargnant, pour un éventuel distributeur, pour la société de gestion, d’aligner les intérêts de tout le monde. Et d’être rémunéré sur notre capacité à faire notre métier. Il est vrai, qu’historiquement, la SCPI est un peu le dernier des Mohicans de cette structuration de frais.
SCPI, dernier des Mohicans ?
Pierre-Antoine Burgala – En tant que gestionnaire de SCPI, vous êtes en réalité « incentivé » sur la collecte. Car, même si vous n’achetez pas d’actifs immobiliers, vous avez gagné quelque 10% de frais de souscription… C’est tout le sens de notre démarche « pas de droits d’entrée », qui consiste à relever légèrement les autres commissions – commission d’acquisition, commission de gestion…- afin d’être rémunéré sur notre travail effectif. Et pour la performance que l’on sera en mesure de créer.
L’objectif sous-jacent serait-il donc aussi de limiter la collecte, et l’effet relutif de son investissement immédiat, effet que certains gestionnaires recherchent activement ?
Pierre-Antoine Burgala – Les deux années qui viennent de s’écouler vont en tout cas dans le sens de ce que je viens d’évoquer. Parce que les chocs de liquidité qu’ont subi certains véhicules prouvent bien que ce ne sont pas les frais de souscription qui retiennent les clients. Ce qui va effectivement dans le sens du modèle de structuration de frais que nous avons choisi pour notre SCPI…
Propos recueillis le 15 octobre 2024
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A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
(1) Information extraite d’un document officiel de la société.
