Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, revient sur le sujet de la revalorisation des parts de certaines SCPI, qui se multiplient. Sont-elles la conséquence d’une remontée des prix des actifs immobiliers ? Ou de la mise en place d’un nouvel indicateur de performance globale pour les SCPI, intégrant la variation du prix de souscription ? Interview.
Frédéric Tixier – Parlons du marché des SCPI et de leur valorisation. Vous gérez trois SCPI dont une, Elialys, a récemment relevé le prix de sa part. Elle n’est pas la seule à l’avoir fait. Cette série de revalorisations m’amène à vous poser d’abord la question « naïve » : est-ce le signe que les marchés immobiliers, les prix des actifs immobiliers, sont stabilisés. Voire repartis à la hausse ?
Les SCPI d’Europe du Sud bénéficient d’une croissance économique robuste
Jean-François Chaury – La réponse est oui et non… Oui, dans le sens où certains marchés – et c’est là où il faut préciser qu’en Europe nous avons la chance de pouvoir investir sur tout l’arc européen, voire au-delà pour certains aujourd’hui – présentent des dynamiques économiques différentes. En ce qui concerne la SCPI Elialys, c’est effectivement le cas. Puisqu’il s’agit d’un marché qui, depuis plus de cinq ans maintenant, surperforme la moyenne des pays européens.
Frédéric Tixier – Je rappelle qu’Elialys est positionnée sur l’Europe du Sud…
Jean-François Chaury – L’Europe du Sud, effectivement, surperforme, comme je le disais, en termes de PIB, de baisse du chômage, de développement du tourisme, et de désendettement public. Avec une décélération, voire une réduction de la dette publique. Je ne vais pas reprendre l’ensemble de l’argumentaire. Mais, clairement, les fondamentaux sont solides.
La bonne santé économique se répercute sur l’immobilier…
Frédéric Tixier – Et cela se répercute sur l’immobilier ?
Jean-François Chaury – Oui. Ce qui est rassurant, c’est que nous constatons que lorsqu’un pays ou une zone affiche une bonne santé économique, cela se répercute naturellement sur l’immobilier. Avec une demande locative soutenue. Des loyers qui tendent à progresser. Et des prix qui suivent la même tendance. Cela produit deux effets. Pour ceux qui disposent d’un stock d’actifs – comme c’est notre cas puisque nous investissons depuis six ans sur la zone ibérique, entre l’Espagne et le Portugal,- les portefeuilles sont revalorisés. C’est précisément la raison pour laquelle nous venons de rehausser le prix de la part de la SCPI Elialys, de 2%. En revanche, pour ceux qui veulent investir, -et nous sommes aussi concernés sur nos nouvelles acquisitions- les prix sont, à court terme, plus élevés qu’il y a quelques années.
Les taux de rendement à l’acquisition reculent sur les marchés porteurs
Frédéric Tixier – Ce qui veut dire qu’aujourd’hui les taux de rendement à l’acquisition sur ces marchés ont baissé ?
Jean-François Chaury – Oui, actuellement ils sont en train de baisser. Les dernières analyses portant sur 2025 montrent que les taux de rendement, quelle que soit la classe d’actifs – bureaux, commerce, logistique, hôtellerie – affichent une tendance à la baisse. Seul le bureau résiste relativement bien. Car cet actif avait été un peu moins recherché par les investisseurs. Mais si vous considérez le retail, la logistique ou l’hôtellerie, les rendements tendent à se comprimer. Et, lorsque les rendements baissent, cela signifie tout simplement que les prix sont en train d’augmenter.
Frédéric Tixier – Nous avons évoqué l’Europe du Sud. Vous êtes également présent, avec une autre SCPI, sur l’Allemagne, notamment dans le secteur des bureaux. Quelle est la situation de ce marché aujourd’hui ?
Le marché allemand des bureaux amorce une reprise après deux années difficiles
Jean-François Chaury – C’est un marché qui a souffert depuis deux ou trois ans, c’est indéniable. Comme tous les grands marchés d’ailleurs – la France en fait partie, ainsi que la Grande-Bretagne – notamment après 2022 et la remontée des taux. Aujourd’hui, nous avons la chance d’être, avec la SCPI Eurovalys, investis à 100% sur l’Allemagne. Je rappelle que le gouvernement allemand a pris des décisions assez importantes depuis le début de l’année. Telles que le réinvestissement massif dans les outils de production et dans la recherche. Ou le développement et l’accompagnement des entreprises. Avec des dispositifs d’amortissement exceptionnels sur les deux à trois prochaines années. Cela s’est traduit, la semaine dernière par exemple, par un carnet de commandes de plus de 50 milliards d’euros pour les entreprises de défense. Car la défense fait partie de ce plan de relance. Tout comme les énergies renouvelables et les infrastructures.
La demande de bureaux se redresse dans les cœurs de ville allemands
Frédéric Tixier – On parle de quels montants, au total ?
Jean-François Chaury – Il s’agit d’un plan dépassant 500 milliards d’euros au niveau de l’État. Avec recours à l’endettement, ce qui n’avait pas été fait depuis la réunification allemande. À cela s’ajoute un engagement du secteur privé. Puisque 61 entreprises ont décidé d’injecter 630 milliards d’euros d’investissement dans les trois prochaines années…
Frédéric Tixier – Pour les bureaux, c’est une bonne nouvelle…
Jean-François Chaury – Pour l’immobilier en général, c’est positif. Et pour les bureaux spécifiquement. Nous commençons effectivement à observer une reprise. Celle-ci se matérialise par deux facteurs. D’une part, une baisse de la vacance dans les cœurs de ville – phénomène assez similaire à ce que l’on constate dans toutes les grandes capitales européennes –. Et une demande accrue pour de nouveaux bureaux, avec des volumes de transactions qui commencent à remonter, notamment sur de grosses opérations.
Retour des grandes transactions en Allemagne ?
Frédéric Tixier – Rappelez-nous le poids relatif du marché allemand…
Jean-François Chaury – Le marché allemand représente généralement deux à trois fois le volume de transactions de la France sur une année classique. Il est traditionnellement animé par des transactions importantes, avec des « deals » à plus de 100 millions d’euros.
Frédéric Tixier – Et ces grosses transactions reviennent ?
Jean-François Chaury – Elles sont en train de revenir. Il y a eu quelques transactions cette année. Et, dans le pipeline des grands opérateurs, des investissements à plusieurs centaines de millions d’euros sont déjà en préparation sur le marché allemand. C’est plutôt bon signe. Pour conclure sur le marché allemand, les économistes traduisent l’ensemble de ces investissements par une prévision de croissance du PIB de 2 % en moyenne sur les dix prochaines années. Cela devrait avoir une incidence positive sur le marché immobilier allemand prochainement.
La Performance Globale Annuelle influence-t-elle les stratégies de valorisation des SCPI ?
Frédéric Tixier – Donc, les prix sont effectivement en train de remonter, ou en tout cas, de se stabiliser. C’est la réponse à la question naïve sur la revalorisation des prix de part. La question moins naïve concerne la Performance Globale Annuelle. On sait qu’avec l’instauration de cet indicateur, la revalorisation des parts entre dorénavant dans le calcul de la performance « officielle » des SCPI. Or, on ne peut s’empêcher de constater que le nombre de revalorisations depuis la fin de l’année est très significatif. Deux questions donc : pensez-vous que cet indicateur peut modifier la façon dont les gestionnaires de SCPI présentent leurs résultats ? Et quelle est la doctrine d’Advenis sur ce sujet ?
Jean-François Chaury – Effectivement, l’AMF, c’est-à-dire l’Autorité des Marchés Financiers, nous impose aujourd’hui d’utiliser un autre indicateur que le taux de rendement interne ou le taux de distribution simple.
« Opportunisme » des sociétés de gestion qui ont la capacité de revaloriser les parts de SCPI ?
Jean-François Chaury – Elle a mis en place la PGA, la Performance Globale Annualisée, qui cumule le taux de distribution et la revalorisation de la part entre le 1er janvier d’une année et le 1er janvier de l’année suivante. Il y a effectivement un phénomène « d’opportunisme » de la part des sociétés de gestion qui en ont la capacité… Car il ne faut pas oublier que si nous augmentons le prix de part, c’est qu’il y a une raison à cela. Les valorisations des actifs sous-jacents, réalisées notamment par les experts – nous avons aujourd’hui deux expertises par an – peuvent effectivement donner l’occasion et l’opportunité d’augmenter les prix de part. Il est vrai que, comme la première communication sur la PGA aura lieu en 2026, tous ceux qui avaient la capacité d’augmenter leur prix de part sont en train de le faire d’ici la fin de l’année…
Le prix d’une SCPI reflète la valeur de son patrimoine
Frédéric Tixier – Mais vous, vous ne l’avez « évidemment » pas fait uniquement pour cette raison ?
Jean-François Chaury – Nous l’avons fait pour cette raison, bien sûr. Il ne faut pas être naïf non plus. Mais nous l’avons fait, aussi, parce que nous disposions d’un potentiel de revalorisation du prix de part que nous n’avions pas encore exploité.
Frédéric Tixier – De toute façon, le prix doit refléter la valeur de la part…
Jean-François Chaury – Exactement, le prix reflète la valeur de la part et la valorisation effective du patrimoine de la SCPI. Il faut qu’il y ait une corrélation entre la valeur du patrimoine et cette augmentation.
Quelles SCPI profiteront le plus de la PGA ?
Frédéric Tixier – Quelles sont selon vous les SCPI qui vont le plus bénéficier de ces revalorisations ? Car ce sont celles qui ont le plus souffert, qui ont annoncé des baisses de 30 à 40 % de leur prix de part – les SCPI anciennes pour faire simple – qui pourraient, peut-être, dans les années qui viennent, remonter leur prix de part…
Jean-François Chaury – À court terme, je ne pense pas. Il y a eu effectivement des baisses très importantes. Mais je pense qu’il y a encore un travail conséquent d’asset management et de gestion du parc immobilier à effectuer. Notamment pour les bureaux. Et particulièrement en France, en première ou deuxième couronne parisienne, où il reste du travail à accomplir. La demande locative sur ces actifs n’est pas encore suffisante. Nous ne sommes donc pas encore dans une phase de revalorisation du prix de part pour ces SCPI.
A court terme, ce sont les SCPI les plus récentes…
Frédéric Tixier – Donc les jeunes SCPI ?
Jean-François Chaury – A court terme, ce sont effectivement plutôt les SCPI récentes qui vont revaloriser leur part .Celles qui ont, disons, moins de dix ans, n’ont pas nécessairement beaucoup de stock. Et qui ont beaucoup acheté depuis quatre ou cinq ans. Quant aux « vieilles SCPI », on peut toutefois effectivement imaginer que, dans quelques années, lorsque le travail d’asset management aura été réalisé sur les SCPI qui, pour certaines d’entre elles, ont baissé de 20%, 30%, voire 40 %, elles pourraient effectivement bénéficier de cette remontée du prix de part. Et donc de ce fameux indicateur « PGA ».
Propos recueillis le 16 décembre 2025.
Lire aussi
- Advenis acquiert les activités de WiSEED pour renforcer son offre d’épargne digitale
- SCPI : les hausses de prix s’enchaînent…
- Elialys revalorise son prix de part de 200€ à 204€
- Eden acquiert un immeuble de bureaux classé à Dublin pour 6,99 M€
- La SCPI Eurovalys publie son bulletin pour le 3ème trimestre 2025
- La SCPI Elialys publie son bulletin pour le 3ème trimestre 2025
- Eden publie son bulletin pour le 3ème trimestre 2025
- Advenis REIM rejoint les Principes pour l’Investissement Responsable des Nations Unies
- « Les SCPI disposent aujourd’hui d’un atout majeur : leur capacité d’achat sans recours à la dette… »
- Elialys renforce sa présence en Espagne avec un portefeuille de clubs Basic-Fit
- SCPI Eden : Advenis REIM rehausse son objectif de distribution à 8 % dès son premier exercice
- « Pas de frais d’entrée signifie que la performance doit être visible dès l’acquisition… »
- Elialys renforce sa présence en Espagne avec deux acquisitions sectorielles
- La SCPI Eden consolide sa stratégie européenne avec une acquisition logistique à Groningen
- Advenis dévoile les attentes des épargnants et lance sa plateforme Eden pour y répondre
- Un troisième actif pour la jeune SCPI Eden d’Advenis REIM
- La SCPI Eden réalise sa seconde acquisition
- La SCPI Eden réalise sa première acquisition aux Pays-Bas
- «Eden est à 0% de droit d’entrée et à 100% européenne …»
- « La SCPI Eden répond aux besoins exprimés par les nouveaux épargnants…»
A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis REIM[1], société de gestion de portefeuille du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle étoffe sa gamme de SCPI d’année en année et conforte son ambition européenne. En effet, elle se démarque depuis quatre ans par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne en 2015) et Elialys (Europe du Sud en 2019), de la SC Advenis Immo Capital (une Unité de Compte disponible uniquement en assurance-vie en 2021) et enfin de la SCPI Eden (européenne et diversifiée, sans de frais de souscription en 2024). Au 31 mars 2025, pour l’ensemble de ses fonds gérés, Advenis REIM capitalise près d’1,3 Mds€ et 100 % des encours sous gestion sont investis en Europe hors France pour ses SCPI ouvertes à la commercialisation. Elle détient par le biais de ses fonds, 101 immeubles, accompagne quotidiennement plus de 551 locataires.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] ADVENIS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT : S.A.S au capital de 3 561 000, 00 € – 52 rue de Bassano 75008 Paris France – RCS Paris 833 409 899 – Code APE 6630Z – TVA Intracommunautaire FR 018334098999 – Société de Gestion de Portefeuille – Agrément AMF n° GP 18000011 du 29 juin 2018.
