Démembrement de parts de SCPI : c’est d’abord un acte de confiance…

Le démembrement de parts de SCPI sépare temporairement la nue-propriété et l’usufruit pour une durée contractuelle, selon une clé de répartition fixée par la société de gestion. Le nu-propriétaire achète avec décote. L’usufruitier perçoit 100 % des distributions. Cadre juridique, grille actuarielle, processus de souscription, fiscalité : quelles règles retenir et quelles erreurs fréquentes éviter pour cette opération qui est, avant tout, un acte de confiance dans le rendement et dans la valeur d’un fonds ? Décryptage.

Le démembrement de parts de SCPI est souvent présenté sous deux angles réducteurs. D’un côté, la nue-propriété résumée à « vous achetez moins cher et vous payez moins d’impôts ». De l’autre, l’usufruit décrit comme « le placement de trésorerie des entreprises ». Ces deux formules sont correctes dans leur principe, inexactes dans leur portée. Entre la mécanique contractuelle de la grille fixée par la société de gestion, la politique de collecte vue du gérant SCPI, la répartition des droits lors des événements de vie, la fiscalité du remembrement et les travaux de supervision de l’AMF publiés en mars 2024, le sujet mérite une lecture complète. C’est l’objet de cet article.

Un investissement d’abord fondé sur la confiance

Une réalité passe souvent au second plan dans les supports commerciaux, alors qu’elle est le premier critère de décision d’un porteur avisé : souscrire en démembrement, c’est signer un acte de confiance. Ni une optimisation fiscale, ni un arbitrage de clé. Une confiance. Elle porte sur deux dimensions inséparables : la confiance dans le rendement que la SCPI distribuera sur toute la durée du démembrement, et la confiance dans la valeur que la part conservera, ou gagnera, jusqu’au remembrement.

Le volet usufruitier : la confiance dans le rendement

Le premier volet, la confiance dans le rendement, engage l’usufruitier. Il paie aujourd’hui un prix qui ne s’amortit que si la SCPI continue de distribuer régulièrement pendant cinq, dix ou quinze ans. Une détérioration durable du taux de distribution dégrade mécaniquement son rendement implicite. Les indicateurs qui nourrissent cette confiance sont objectifs : historique de distribution sur dix ans, taux d’occupation financier, report à nouveau constitué au fil des exercices, qualité et diversification du portefeuille locatif sous-jacent, capacité de la société de gestion à renégocier les baux sans décrochage des loyers.

Le volet nu-propriétaire : la confiance dans la valeur

Le second volet, la confiance dans la valeur, engage le nu-propriétaire. Il renonce à dix années de distributions en pariant que la pleine propriété récupérée à l’échéance vaudra au moins son coût d’acquisition, idéalement davantage. Une dépréciation du prix de part pendant la durée du démembrement entame son capital sans revenus pour amortir le choc. Les indicateurs sont là aussi objectifs : valeur de reconstitution rapportée au prix de part, historique des revalorisations décidées par la SGP, politique d’arbitrage du patrimoine immobilier, position du fonds dans le cycle immobilier.

Un socle commun : la qualité du patrimoine et de la gestion

Ces deux confiances ne sont pas indépendantes : elles reposent sur le même substrat, la qualité du patrimoine immobilier et la capacité de gestion de la SGP. Un taux élevé et durable de collecte en démembrement est, à ce titre, un indicateur qualitatif sur un fonds : les souscripteurs sophistiqués, qui ne décident pas à la légère de bloquer leur capital pendant une décennie, signalent par leur acte ce qu’ils pensent de la solidité du fonds. Le démembrement est un marché de professionnels qui vote avec son capital. Le reste, la grille actuarielle, les articles du CGI, les écritures comptables, ne fait sens que sur ce socle. Sans confiance, aucune optimisation ne tient.

Note de lecture : l’exemple fil rouge

Cet article s’appuie sur un exemple illustratif pour traverser chaque mécanisme :

• Valeur en pleine propriété : 100 000 € (prix de souscription, commission de souscription de 10 % HT incluse)
• Durée de démembrement : 10 ans
• Clé de répartition : 64 % nue-propriété, 36 % usufruit
• Taux de distribution de la SCPI : 5 %, soit 5 000 €/an pour 100 000 € de parts en pleine propriété
• Nu-propriétaire personne physique en TMI 41 %
• Usufruitier société soumise à l’IS au taux de 25 %

Ces paramètres sont purement illustratifs. Les clés réelles varient selon les SCPI, les durées et les dates de publication.

Deux variables à garder à l’esprit : commission et revalorisation

Deux variables à expliciter d’emblée. D’abord, la commission de souscription : le prix de souscription de 100 000 € inclut par convention les honoraires de collecte de la SGP, fixés ici à 10 % HT. La TVA étant récupérée par la SCPI, c’est bien un écart de 10 % qui sépare le prix de souscription de la valeur de retrait, soit 90 000 € dans l’exemple. Cet écart se répartit au prorata entre le nu-propriétaire (64 % x 10 000 = 6 400 €) et l’usufruitier (36 % x 10 000 = 3 600 €). Ensuite, la revalorisation du prix de part : elle n’est ni garantie ni régulière. La période 2023-2024 a vu plusieurs dizaines de SCPI baisser leur prix. Dans l’article, la revalorisation est traitée en scénario, jamais comme un acquis. La revalorisation éventuelle revient intégralement au nu-propriétaire.

I. Le cadre juridique : deux droits, une seule convention

La pleine propriété réunit trois attributs : l’usus (usage), le fructus (perception des fruits) et l’abusus (droit de disposition). Le démembrement les dissocie. L’usufruitier détient l’usus et le fructus, c’est-à-dire le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus courants. Le nu-propriétaire conserve l’abusus : le droit de disposer, mais sans jouissance immédiate.

Appliqué à des parts de SCPI, ce mécanisme prend une forme temporaire : la durée est fixée contractuellement au moment de la souscription, de 3 à 20 ans selon les grilles proposées. À l’échéance, l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire. Ce moment s’appelle le remembrement.

Temporaire versus viager : une distinction fondamentale, souvent confondue

En immobilier classique, l’usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sans formalité ni imposition. En SCPI temporaire, le décès de l’usufruitier ne met pas fin au démembrement. Ses héritiers recueillent l’usufruit pour la durée résiduelle prévue par la convention. Le nu-propriétaire ne récupère la pleine propriété qu’à l’échéance contractuelle, quel que soit l’événement survenu côté usufruitier. À l’inverse, si c’est le nu-propriétaire qui décède avant le terme, ses héritiers recueillent la nue-propriété et récupèreront la pleine propriété à l’échéance initialement prévue. Dans les deux cas, la durée contractuelle prévaut sur les aléas de la vie. Une règle qui mérite d’être expliquée au client en amont, car la confusion avec le viager est fréquente.

Vote aux assemblées générales : la règle, les exceptions et la pratique SCPI

La répartition des droits de vote est plus technique qu’il n’y paraît. Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification du droit des sociétés, l’article 1844 du Code civil, applicable aux sociétés civiles et donc aux SCPI, fixe trois principes. Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives : règle d’ordre public, les deux sont convoqués. Le droit de vote appartient par défaut au nu-propriétaire : règle supplétive, les statuts peuvent y déroger. Enfin, l’usufruitier conserve un droit de vote irréductible sur les décisions concernant l’affectation des bénéfices. Cette dernière règle, désormais d’ordre public dans la loi, codifie la solution de l’arrêt Hénaux (Cass. com., 31 mars 2004, n° 03-16.694) qui en avait jeté les bases avant la loi de 2019.

La pratique des statuts : un schéma calé sur l’AGO/AGE

En pratique, les statuts de la plupart des SCPI aménagent cette répartition sur un schéma proche de l’article L. 225-110 du Code de commerce : l’usufruitier vote en assemblée générale ordinaire (approbation des comptes, distributions, rapport de gestion), le nu-propriétaire vote en assemblée générale extraordinaire (modification des statuts, dissolution, restructuration). La convention de démembrement peut prévoir des aménagements, dans les limites de la jurisprudence. Vérifier la clé de vote AGO/AGE dans les statuts avant souscription permet de se situer clairement lorsqu’une résolution à forte valeur patrimoniale est mise au vote.

Les deux pièces justificatives à conserver

La cession ou l’acquisition doit être notifiée à la SGP pour inscription au registre des associés (art. L. 214-93 du Code monétaire et financier). À défaut de notification, la perception des distributions peut être retardée. La convention de démembrement et la grille publiée à la date de souscription sont les deux pièces à conserver : l’une justifie la durée et les droits des parties, l’autre le coût d’entrée. En cas de contrôle fiscal, leur absence affaiblit considérablement la position du contribuable.

II. La grille actuarielle : qui la fixe, comment la lire, pourquoi elle n’est pas le barème fiscal

La grille actuarielle est au cœur du dispositif. Quelques précisions utiles avant d’entrer dans le détail des profils.

Qui fixe la grille ?

La clé de démembrement, c’est-à-dire le pourcentage du prix de la pleine propriété payé par chaque partie, est arrêtée par la société de gestion. Elle est publiée dans les conditions de souscription et s’applique uniformément pour la durée concernée. La synthèse SPOT de l’AMF du 6 mars 2024 l’a confirmé : aucun des quatre distributeurs contrôlés ne déterminait lui-même les clés. La responsabilité de leur construction appartient intégralement au producteur.

Pourquoi cette grille diffère-t-elle du barème fiscal ?

Le barème de l’article 669 du CGI fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il s’applique aux usufruits viagers, aux donations et aux successions, c’est-à-dire aux transmissions à titre gratuit. Il ne s’applique pas aux cessions d’usufruit temporaire à titre onéreux.

Pour une SCPI à capital variable, la clé est une clé économique construite sur une base actuarielle : valeur présente des flux futurs attendus, actualisés à un taux implicite arrêté par la SGP. Pour un taux de distribution de 5 % et une durée de 10 ans, les grilles constatées sur le marché situent la clé usufruit entre 30 % et 40 % de la valeur en pleine propriété selon le taux d’actualisation retenu. Ce n’est pas un barème standardisé : c’est un prix économique propre à chaque SCPI, à chaque durée, à chaque date de publication.

Lecture de la grille appliquée à l’exemple fil rouge

Pour un investissement de 100 000 € valeur pleine propriété, clé 64/36 sur 10 ans, le nu-propriétaire verse 64 000 €, l’usufruitier 36 000 €, la distribution annuelle perçue par l’usufruitier est de 5 000 € (5 % de 100 000 €), et le rendement brut implicite de l’usufruit sur investissement est de 5 000 / 36 000 = 13,9 %. Effet de levier structurel de l’usufruit : l’usufruitier paie 36 % du prix et perçoit 100 % des revenus. L’opération est fiscalement neutre côté nu-propriétaire, et comptablement structurée par l’amortissement côté usufruitier IS. Les deux côtés sont détaillés dans les sections V et VI.

La nue-propriété comme signal de marché

Appliquée à l’exemple, la clé signifie que le nu-propriétaire n’est en gain à la sortie que si la pleine propriété vaut au moins 64 000 € au jour du remembrement. Toute décote du prix de part entame directement son capital, sans revenus pour amortir le choc. C’est une prise de position ferme sur la valeur future du fonds. À l’échelle du marché, une SCPI qui collecte durablement en démembrement à des clés stables envoie un signal : ses souscripteurs sophistiqués considèrent son patrimoine comme solide et sa politique de revalorisation comme crédible. Le taux de démembrement dans la collecte totale est, à ce titre, un indicateur qualitatif à suivre, au même titre que le taux d’occupation financier, le report à nouveau ou l’écart prix de part / valeur de reconstitution.

La SGP peut modifier sa grille

La clé n’est pas figée. Les SGP la révisent périodiquement pour l’ajuster au taux de distribution et aux conditions de marché. Plusieurs ajustements ont eu lieu en 2024 et 2025. La clé applicable est celle publiée à la date de souscription. Un même client souscrivant à deux dates différentes peut avoir des coûts et rendements implicites différents sur la même SCPI.

Le conflit d’intérêts documenté par l’AMF

La synthèse SPOT du 6 mars 2024 a mis en évidence un point que peu de CGP ont intégré dans leur dispositif : la SGP fixe les clés, et une entité du même groupe peut se porter contrepartie usufruitière des investissements des clients nus-propriétaires. La structure qui détermine le prix peut donc être la même qui achète l’autre côté. L’AMF a relevé qu’aucun des distributeurs contrôlés n’informait ses clients de cette possibilité, et a documenté des cas où un investisseur se retrouvait lié à plusieurs contreparties disposant chacune d’un droit préférentiel de souscription. Deux éléments utiles à intégrer dans la documentation clients et dans le rapport d’adéquation.

III. Le processus de souscription : qui fait quoi

La souscription en démembrement a une logique opérationnelle distincte de la souscription en pleine propriété. Entrer dans le détail permet au CGP de sécuriser le parcours de son client.

La SGP comme chambre de compensation

Chaque opération de démembrement implique deux parties qui souscrivent simultanément : un nu-propriétaire pour l’abusus, un usufruitier pour l’usus et le fructus. Sauf cas particulier où le client a lui-même identifié une contrepartie (démembrement familial par exemple), c’est la société de gestion qui joue le rôle de chambre de compensation. Elle centralise les ordres entrants, rapproche les souscripteurs par durée et par nombre de parts, et organise la souscription conjointe. Le client n’intervient pas directement dans la recherche de sa contrepartie.

Les étapes opérationnelles

Le parcours standard se décompose en six étapes : sélection de la SCPI (éligibilité vérifiée, consultation de la grille en vigueur à la date envisagée) ; choix du mode et de la durée (nue-propriété ou usufruit, durée parmi celles proposées par la SGP, typiquement 5, 7, 10, 15 ou 20 ans) ; documents requis (bulletin de souscription mentionnant explicitement le démembrement, convention de démembrement, justificatifs d’identité et bancaires, questionnaire d’adéquation renseigné spécifiquement pour le démembrement et non pour la pleine propriété) ; versement des fonds (au comptant en général, financement à crédit possible dans des cas particuliers abordés en section V) ; notification à la SGP et inscription au registre des associés (condition de validité au titre de l’article L. 214-93 CMF) ; attestation de parts délivrée par la SGP après appariement et inscription.

Montant minimum

Les seuils varient selon les SGPs. Pour un démembrement SCPI, le minimum usuel se situe dans une fourchette de l’ordre de 15 000 à 20 000 euros en valeur pleine propriété. Sous ce seuil, l’opération n’est pas proposée par la plupart des acteurs. À vérifier dans les conditions particulières de chaque SCPI.

Deux voies de souscription possibles

La voie principale est la souscription à l’émission auprès de la SGP. C’est la plus simple et la plus liquide opérationnellement. Une voie secondaire existe : le marché de gré à gré, où des particuliers ou des personnes morales cherchent à céder l’un des deux droits déjà détenus. Les clés peuvent y être plus attractives, mais la sélection demande une expertise supérieure, et le volume est limité.

Vu du gérant SCPI

Le démembrement n’est pas un service accessoire, c’est une politique commerciale structurée. Le matching est une contrainte absolue : il n’est pas possible d’enregistrer une souscription en nue-propriété sans qu’un usufruitier se porte simultanément acquéreur pour la même durée. La SGP n’est pas libre de prendre une jambe en attendant de placer l’autre. Pour maintenir un flux régulier, la plupart des SGP qui proposent activement le démembrement ont noué, formellement ou informellement, des accords avec des fonds institutionnels spécialisés dans l’acquisition d’usufruit temporaire. Ces partenariats prépositionnent la jambe usufruitière et permettent d’absorber la collecte en nue-propriété venant des CGP. Dans ce schéma dominant, c’est la demande en nue-propriété qui tire la collecte démembrée. Ce qui explique d’ailleurs une observation de marché : les SCPI sans frais de souscription proposent généralement peu ou pas de démembrement, leur modèle ne mobilisant pas d’usufruitiers institutionnels.

Un effet collatéral : la solidité du capital de la SCPI

Corollaire côté fonds : le démembrement renforce la solidité du capital. Les parts démembrées ne sortent pas du registre pendant cinq, dix ou quinze ans. Elles ne sont exposées ni aux demandes de retrait ponctuelles, ni aux arbitrages d’assurance-vie, ni aux ordres de vente sur le marché secondaire. Pour une SCPI à capital variable, une part significative d’encours démembré signifie une part significative d’encours stable, structurellement à l’abri d’une vague de retraits. Facteur d’équilibre pour la gestion des liquidités, particulièrement dans les cycles où la collecte nette ralentit.

Ne pas vendre la liquidité comme un défaut

Deux implications pour le conseil. D’abord, ne pas vendre la liquidité d’un démembrement : l’illiquidité n’est pas un défaut collatéral, c’est un ressort structurel. Contrepartie de la décote pour le souscripteur, facteur de stabilité pour la SGP. Ensuite, lire la politique de démembrement d’une SCPI comme un indicateur de maturité : proposer durablement des clés stables sur des durées longues suppose une capacité à placer des volumes conséquents d’usufruit côté institutionnel, qui ne se construit pas en quelques mois.

IV. La répartition des revenus, des droits et des frais entre les deux parties

Pour bien lire ce qui suit sur la fiscalité des deux profils, il est utile de poser ce que chaque partie détient et ne détient pas. Plusieurs aspects sont rarement explicités dans les supports clients.

Les revenus courants : intégralement à l’usufruitier

Pendant toute la durée du démembrement, l’intégralité des distributions versées par la SCPI au titre des revenus locatifs revient à l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu courant. Dans l’exemple fil rouge, les 5 000 euros annuels de distribution reviennent intégralement à l’usufruitier pendant les 10 ans.

Les plus-values de cession d’actifs : une règle par défaut que les statuts peuvent renverser

Cet aspect appelle une lecture attentive, car il est souvent simplifié dans les supports commerciaux. Le principe civiliste classique, posé par la jurisprudence (Cour d’appel de Lyon, 23 février 1984), distingue les fruits, revenus ordinaires issus de l’exploitation locative qui reviennent à l’usufruitier, et les produits de la substance, plus-values de cession et réserves capitalisées qui enrichissent le nu-propriétaire. Par défaut, une distribution exceptionnelle issue de la cession d’un actif immobilier majeur du patrimoine de la SCPI relèverait donc du nu-propriétaire.

La réalité pratique est plus nuancée pour deux raisons.

La règle par défaut est supplétive

D’abord, la règle par défaut est supplétive. Les statuts de la SCPI et la convention de démembrement peuvent librement aménager la répartition. Certaines sociétés de gestion stipulent expressément dans leur convention type que l’usufruitier perçoit la totalité des distributions, qu’elles représentent des loyers ou des plus-values. D’autres maintiennent la distinction classique. D’autres encore fixent un seuil de matérialité au-delà duquel la distribution bascule vers le nu-propriétaire. Il n’y a pas de règle uniforme sur le marché, d’où l’intérêt de lire les statuts de la SCPI et la convention-cadre de démembrement avant toute souscription, pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire.

La plus-value exceptionnelle, une notion discutable en pratique

Ensuite, la notion même de « plus-value exceptionnelle » est plus discutable qu’elle n’en a l’air dans le cas d’une SCPI. La rotation courante du portefeuille, arbitrages d’actifs dans le cadre de la gestion normale du fonds sans autorisation spécifique en assemblée générale, s’inscrit dans l’exploitation normale de la SCPI. Les plus-values ou moins-values qui en résultent ne relèvent pas d’un événement exceptionnel au sens juridique du terme : elles sont, en partie, la traduction du cycle économique des actifs immobiliers que la gestion locative assume. Dans cette lecture, une distribution qui incorporerait le produit d’arbitrages courants ne serait pas assimilable à un prélèvement sur la substance. C’est une analyse que les conventions-type de certaines SGP intègrent explicitement, notamment celles qui attribuent les distributions de plus-values de rotation à l’usufruitier et réservent au nu-propriétaire les seules distributions issues de cessions exceptionnelles soumises à vote en assemblée générale.

Trois questions utiles avant souscription

La lecture en raccourci « plus-values à l’usufruitier » ou « plus-values au nu-propriétaire » atteint vite ses limites. Trois questions à se poser : quelle est la règle fixée par les statuts de la SCPI ; quelle est la politique d’arbitrage du portefeuille (fréquence et matérialité des rotations) ; et quelle est la convention type de démembrement de la SGP sur l’attribution des distributions de plus-values.

La revalorisation du prix de la part : au nu-propriétaire

Si la société de gestion revalorise le prix de la part pendant la durée du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui bénéficie mécaniquement de cette appréciation. À l’inverse, si la valeur baisse, c’est aussi le nu-propriétaire qui en subit l’impact, sans revenus compensatoires pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier, lui, est exposé à un risque différent : la baisse du taux de distribution, qui détériore mécaniquement son rendement sur capital investi.

Les frais : une asymétrie que l’AMF a spécifiquement relevée

Conformément à la convention du fil rouge (commission de souscription de 10 % HT incluse dans le prix), les honoraires de collecte de la SGP sont réputés intégrés au prix de souscription et répartis économiquement entre les deux parties au prorata de la clé de démembrement. Pour 100 000 € de valeur pleine propriété et une commission HT de 10 000 €, le nu-propriétaire en supporte économiquement 6 400 € (64 %) et l’usufruitier 3 600 € (36 %). Leur contrepartie, c’est l’écart entre prix de souscription et valeur de retrait, c’est-à-dire la perte latente en cas de revente immédiate.

Les frais de gestion annuels : intégralement à la charge de l’usufruitier

Les frais de gestion annuels, prélevés chaque année sur les revenus distribués, sont en revanche intégralement à la charge de l’usufruitier, puisqu’il est le seul à percevoir les distributions. Le nu-propriétaire ne supporte aucuns frais récurrents pendant la durée du démembrement. La synthèse SPOT de l’AMF a relevé qu’aucun des quatre établissements contrôlés ne présentait clairement cette répartition dans l’information délivrée sur les coûts et frais ex ante, ce qui rend la comparaison avec une souscription en pleine propriété difficile à établir dans les rapports d’adéquation.

V. Le profil nu-propriétaire (personne physique)

Qui est-il ?

Le nu-propriétaire type est un contribuable dont la tranche marginale d’imposition est de 30 % ou plus, souvent redevable de l’IFI, et qui n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Son horizon d’investissement correspond à la durée du démembrement choisie. Il peut s’agir d’un professionnel en activité qui prépare sa retraite, d’un épargnant qui sort d’une cession immobilière et cherche à reconstituer un patrimoine générateur de revenus différés, ou d’un contribuable IFI qui souhaite alléger son assiette pendant la période de démembrement.

La décote et son rendement implicite

Dans l’exemple fil rouge, le nu-propriétaire acquiert pour 64 000 € des parts dont la valeur en pleine propriété est de 100 000 €. Il abandonne 10 années de distributions à 5 % et reconstitue automatiquement la pleine propriété à l’échéance. Cette décote de 36 000 € n’est pas un avantage fiscal en elle-même : c’est le prix économique d’un droit de jouissance cédé pour une durée donnée.

Le triple zéro pendant la période de démembrement

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire personne physique ne perçoit aucun revenu courant : il ne paie donc aucun impôt sur le revenu ni aucun prélèvement social au titre de ses parts. Les parts détenues en nue-propriété sortent en outre de son assiette IFI. L’article 968 du CGI dispose que les actifs immobiliers grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Ce sont les parts déclarées à l’IFI par l’usufruitier, et non par le nu-propriétaire.

Une précision technique s’impose. Cette règle s’applique lorsque l’usufruit résulte d’une donation ou d’une succession. Lorsque l’usufruit a été cédé à titre onéreux, l’usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun leur quote-part selon le barème de l’article 669 du CGI. En démembrement SCPI standard, où les deux parties souscrivent directement leurs droits respectifs auprès de la SGP, c’est la règle générale de l’article 968 qui s’applique.

Le remembrement et la fiscalité des plus-values : règle stricte et tolérance administrative

À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Pas d’acte, pas de formalité, pas de fiscalité sur la valeur remembrée : l’article 1133 du CGI dispose expressément que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété, lorsqu’elle résulte de l’expiration du terme, ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe. Ni droits de mutation, ni IR sur l’enrichissement théorique du nu-propriétaire, ni taxe de publicité foncière. La neutralité est totale.

Le frottement fiscal, s’il advient, se matérialise plus tard, à la cession éventuelle des parts. Et c’est sur ce point que la doctrine administrative mérite une lecture précise, car deux règles coexistent dans le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).

Règle stricte : le prix d’acquisition effectivement payé

Règle stricte (application de l’article 150 VB-I du CGI) : lorsqu’un droit démembré est cédé isolément, le prix d’acquisition retenu est celui effectivement acquitté pour ce droit. Un nu-propriétaire qui revend sa seule nue-propriété avant le remembrement est donc imposé sur la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et son prix d’acquisition (dans l’exemple : 64 000 €). C’est le paragraphe 210 du BOFiP.

La tolérance administrative : l’autre base possible

Tolérance administrative (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, au titre de la cession de pleine propriété après remembrement) : lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et que l’usufruit a été recueilli par voie d’extinction, ce qui est exactement le cas d’un remembrement de parts SCPI, l’administration admet par mesure de tempérament de retenir comme prix d’acquisition la valeur vénale des deux droits à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine, soit la valeur pleine propriété d’origine. Le choix est laissé au contribuable, mais l’un et l’autre des droits démembrés sont évalués selon la même méthode.

Le choix se fait à la déclaration de plus-value

Dans l’exemple fil rouge, le nu-propriétaire qui a payé 64 000 € peut donc, après remembrement, retenir comme prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value ultérieure soit les 64 000 € effectivement payés (règle stricte), soit les 100 000 € de valeur pleine propriété d’origine (tolérance administrative). Le choix se fait au moment de la déclaration de plus-value.

Les abattements pour durée de détention (exonération totale IR au-delà de 22 ans, exonération totale PS au-delà de 30 ans) courent dans tous les cas depuis la date d’acquisition de la nue-propriété, ce qui rapproche d’autant l’exonération totale pour les démembrements longs.

Application à l’exemple fil rouge

Le nu-propriétaire qui a payé 64 000 € conserve ses parts après le remembrement puis les revend 5 ans plus tard (15 ans depuis l’acquisition). Si le prix de part est resté stable à 100 000 € : sous règle stricte, plus-value brute = 100 000 – 64 000 = 36 000 € ; sous tolérance administrative, plus-value brute = 100 000 – 100 000 = 0 €.

L’écart est substantiel. Dans le premier cas, la décote initiale de 36 000 € entre dans la base imposable de la plus-value ultérieure. Dans le second, elle en sort et devient durablement non imposable. C’est ce qui fait toute la différence entre le démembrement SCPI et une acquisition classique en pleine propriété au même prix, et c’est ce point que les supports commerciaux abrègent souvent en « pas de fiscalité sur la décote », sans distinguer règle stricte et tolérance.

Une revalorisation n’est jamais un acquis

Si la SCPI a revalorisé, la plus-value imposable sous tolérance reste égale à la seule revalorisation, indépendante de la décote. Si elle a dévalorisé, le tempérament conduit à une moins-value par rapport à la valeur pleine propriété d’origine, sans effet taxable mais sans compensation non plus.

La revalorisation n’est ni une promesse de la SGP ni une caractéristique du dispositif : c’est un aléa du cycle immobilier. Le démembrement en nue-propriété protège le capital au pire par la décote, mais ne garantit rien au-delà. C’est le sens de la confiance posée en ouverture de cet article.

Financement à crédit de la nue-propriété

La question revient régulièrement. Le financement à crédit de la nue-propriété est peu pertinent fiscalement : le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu foncier pendant le démembrement, il ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt. Seule exception notable, le crédit in fine dont le terme coïncide avec celui du démembrement, qui permet de rembourser le capital en cédant les parts une fois la pleine propriété reconstituée.

Liquidité : ce que le marché secondaire ne permet pas

Il n’existe pas de marché secondaire organisé pour les parts en nue-propriété. Une cession de gré à gré est possible en théorie mais implique de trouver soi-même une contrepartie, de respecter le droit préférentiel de souscription des contreparties existantes, et d’accepter des conditions de prix défavorables. Les décotes constatées sur ce type d’opération sont importantes et varient fortement selon la durée résiduelle et la qualité de la SCPI. En cas de cession entre particuliers, un droit d’enregistrement de 5 % s’applique (art. 726 du CGI), à la charge de l’acquéreur. Le démembrement doit être considéré comme un investissement non liquide sur la durée choisie.

Décès avant terme

Si le nu-propriétaire décède, ses héritiers recueillent la nue-propriété dans la succession et récupéreront la pleine propriété à l’échéance contractuelle initialement prévue. En démembrement temporaire, le décès de l’usufruitier personne physique n’éteint pas non plus l’usufruit : ses héritiers perçoivent les distributions pour la durée résiduelle. C’est une différence nette avec le démembrement viager, utile à expliciter dans les supports remis aux clients.

VI. Le profil usufruitier (personne morale soumise à l’IS)

Qui est-il ?

L’usufruitier institutionnel type est une société soumise à l’impôt sur les sociétés disposant d’une trésorerie excédentaire stable sur une durée correspondant au démembrement envisagé. SCI IS, SAS, SARL : la structure juridique importe peu, c’est le régime fiscal IS qui conditionne l’efficacité du montage. La synthèse SPOT de l’AMF du 6 mars 2024 confirme que les souscriptions en usufruit émanent, dans leur très large majorité, de personnes morales, quand les souscriptions en nue-propriété émanent principalement de personnes physiques.

Le délai de jouissance : à intégrer dans le calcul de rendement

Les SCPI appliquent un délai de jouissance de 3 à 6 mois pendant lequel aucun revenu n’est versé. Pour un usufruit court (3 ans), un délai de 6 mois représente environ 17 % de la durée totale sans aucun versement. Le rendement réel mérite d’être recalculé en tenant compte de ce délai dès l’étude du montage.

Le traitement comptable : l’amortissement comme levier IS

L’usufruit temporaire acquis à titre onéreux est immobilisé au bilan de la société au compte 272 (titres immobilisés, droit d’usage) pour son coût d’acquisition. Sa durée de vie est certaine et limitée : à l’échéance, sa valeur sera nulle. Cette caractéristique justifie une dépréciation annuelle programmée, linéaire, constatée au compte 6816 (dotations aux dépréciations des immobilisations financières) en contrepartie du compte correcteur 2972.

Application chiffrée à l’exemple fil rouge

Application à l’exemple fil rouge, avec usufruit acquis à 36 000 € sur 10 ans : la dotation annuelle (6816 / 2972) est de 36 000 / 10 = 3 600 € par an ; la distribution annuelle encaissée (compte 762) est de 5 000 € ; le résultat comptable annuel avant IS est de 5 000 – 3 600 = 1 400 € ; l’IS à 25 % ressort à 350 € par an ; l’économie d’IS cumulée sur 10 ans liée à la seule dépréciation est de 3 600 € x 10 x 25 % = 9 000 €, soit 25 % du coût d’acquisition de l’usufruit. Cette charge est déductible de l’impôt sur les sociétés au titre de l’article 39-1-2° du CGI, sous réserve qu’elle soit certaine, programmée et documentée par la convention de démembrement.

La transparence fiscale : l’assiette IS n’est pas le montant des distributions encaissées

Un point qui mérite d’être regardé de près dans la gestion comptable et fiscale du montage. En application de l’article 8 ter du CGI, l’assiette imposable à l’IS n’est pas le montant des acomptes encaissés comptabilisés au compte 762 : c’est le résultat foncier net communiqué par la société de gestion dans l’Imprimé Fiscal Unique. Ce résultat peut différer des distributions encaissées, notamment en raison des provisions pour travaux, des charges non encore réparties ou des régularisations entre exercices. Cet écart nécessite un retraitement extra-comptable dans le tableau de détermination du résultat fiscal : le produit comptable 762 est déduit, et le résultat foncier IFU est réintégré. La dotation 6816 reste une charge déductible à l’IS telle quelle.

L’extinction de l’usufruit à l’échéance

À l’échéance, l’usufruit s’éteint juridiquement. La sortie d’actif s’opère par solde des comptes 272 et 2972 : la valeur nette comptable est nulle, la sortie est neutre en résultat. Les distributions cessent à la date d’extinction. L’économie d’IS liée à l’amortissement a été consommée au fil des exercices.

Le déficit foncier SCPI : un avantage méconnu pour les personnes morales IS

En cas de quote-part de déficit foncier transmise par la SCPI via l’IFU, la société IS peut l’imputer sans limitation sur son résultat imposable. C’est un avantage par rapport au régime applicable aux personnes physiques, pour lesquelles le déficit foncier n’est imputable que dans la limite de 10 700 € sur le revenu global.

VII. La fiscalité du remembrement : les deux faces

Côté nu-propriétaire personne physique

Le remembrement ne constitue pas un fait générateur d’imposition (art. 1133 CGI). Automatique, sans formalité, sans frais, sans taxe. Si le nu-propriétaire conserve ses parts, il est imposé sur les revenus futurs dans les conditions de droit commun des revenus fonciers. S’il revend, la plus-value est calculée selon la règle choisie entre les deux bases admises par le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) : règle stricte de l’article 150 VB-I CGI (prix d’acquisition de la nue-propriété effectivement payé), ou tolérance administrative (valeur pleine propriété d’origine). Voir section V pour le détail.

Côté usufruitier personne morale IS, et décès avant terme

Côté usufruitier personne morale IS, la sortie d’actif s’opère à valeur nette comptable nulle, neutre en résultat. Le bénéfice fiscal s’est matérialisé au fil des exercices via les dotations.

En cas de décès de l’usufruitier personne physique avant terme, les héritiers recueillent l’usufruit résiduel et sont imposables sur les distributions perçues pour la durée restante. Sur le plan IFI, ils intègrent les parts pour leur valeur en pleine propriété (art. 968 CGI).

VIII. Le choix au remembrement : revendre ou conserver

Le remembrement n’est pas la fin de la décision patrimoniale. C’est le moment où elle se reformule. Le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété se trouve devant une alternative : céder pour matérialiser le gain économique, ou conserver pour percevoir les distributions futures. Les deux options sont économiquement rationnelles, le choix dépend du profil.

Céder immédiatement : pour qui, et pourquoi

Céder immédiatement si le souscripteur est encore en activité avec TMI élevée : la fiscalité foncière qui pèserait sur les flux suivants est évitée, et les abattements pour durée de détention s’appliquent. Ils courent depuis l’acquisition de la nue-propriété. Dans l’exemple fil rouge, cession à 100 000 € après 10 ans (hypothèse de stabilité) : la plus-value brute dépend de la base retenue, 36 000 € sous règle stricte, 0 € sous tolérance administrative (cf. section V). Le capital net après impôt est disponible pour arbitrage vers un autre support.

Conserver : pour qui, et pourquoi

Conserver si le souscripteur entre en retraite ou dans une phase de TMI plus basse : les distributions comblent un besoin de revenus, et la cession serait un transfert de fiscalité dans la mauvaise direction. Conserver signifie percevoir 5 000 € par an. Pour un retraité en TMI 11 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, la charge totale est de 28,2 %, soit 1 410 €. Les 3 590 € nets financent le budget récurrent, exactement ce pour quoi le montage avait été conçu dix ans plus tôt.

Les quatre variables de décision

Les quatre variables de décision orientent naturellement le choix. La TMI actuelle : au-dessus de 30 %, la cession est généralement préférable, en dessous de 14 %, la conservation est généralement plus favorable. L’âge au remembrement : en dessous de 60 ans, l’horizon d’activité ouvert penche vers la cession, à partir de 62 ans, l’entrée en retraite ou sa proximité penche vers la conservation. Le besoin de revenus récurrents : absent, il rend le capital redéployable par cession ; présent, il appelle la conservation pour financer des compléments. La stratégie de transmission enfin : un réinvestissement du produit de cession pour donation en nue-propriété d’un nouvel actif, ou un maintien des parts en pleine propriété pour donation ultérieure.

Une décision qui n’est pas tout-ou-rien

Rien n’impose une décision tout-ou-rien : un souscripteur qui détient plusieurs lignes peut arbitrer en cédant une partie et en conservant l’autre. Un cas à considérer avec prudence : la cession déclenchée avant tout pour sortir les parts de l’assiette IFI l’année suivant le remembrement. L’IFI est annuel et recalculable ; la cession d’un actif patrimonial, elle, est définitive.

IX. IFI : la règle exacte en démembrement SCPI

L’article 968 du CGI pose le principe selon lequel les actifs immobiliers grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’intègre pas les parts dans son assiette IFI pendant toute la durée du démembrement.

Donation, succession ou vente à titre onéreux : deux règles distinctes

Deux points de précision. Lorsque l’usufruit résulte d’une donation ou d’une succession, la règle de l’article 968 s’applique dans sa forme générale. Lorsque l’usufruit a été constitué par vente à titre onéreux, le nu-propriétaire et l’usufruitier déclarent chacun leur quote-part selon le barème de l’article 669 du CGI. En démembrement SCPI standard, c’est la règle générale qui s’applique : l’usufruitier déclare les parts à l’IFI pour leur valeur en pleine propriété.

Un contribuable redevable de l’IFI qui souscrit en nue-propriété sort la valeur de ces parts de son assiette IFI pendant toute la durée du démembrement. C’est l’un des arguments les plus solides du dispositif pour ce profil, à condition que la contrainte de liquidité et l’horizon temporel soient acceptables.

Pour les personnes morales usufruitières soumises à l’IS, l’IFI ne leur est pas applicable.

X. Ce que les contrôles AMF de 2024 ont documenté

La synthèse des contrôles SPOT publiée par l’AMF le 6 mars 2024 fait suite à une série d’investigations menées entre avril et août 2023 auprès de quatre prestataires de services d’investissement, sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022. Elle dresse un constat sévère d’une prise en compte très limitée par les distributeurs des spécificités du démembrement temporaire.

Dispositif de commercialisation et évaluation de l’adéquation

Cinq constats structurent l’essentiel. Sur le dispositif de commercialisation, deux établissements sur quatre ne disposaient pas de procédures spécifiques : la souscription en démembrement n’est pas assimilable à une souscription en pleine propriété, les différences de revenus, de frais, de liquidité et d’horizon appellent des procédures distinctes. Sur l’évaluation de l’adéquation, trois établissements sur quatre n’avaient pas adapté leur questionnaire. L’adéquation gagne à justifier spécifiquement pourquoi le démembrement est préférable à la pleine propriété pour le profil du client.

Information coûts et frais, conflits d’intérêts et double horizon

Sur l’information coûts et frais, aucun des quatre ne prenait correctement en compte les spécificités : la répartition proratisée de la commission de souscription et les frais de gestion intégralement à la charge de l’usufruitier gagnent à figurer explicitement dans le calcul ex-ante. Sur la recherche de contrepartie, une entité du même groupe que la SGP pouvait se porter contrepartie usufruitière sans information du client, et des investisseurs étaient liés à plusieurs contreparties disposant chacune d’un droit préférentiel de souscription. Sur le double horizon temporel enfin, la durée de démembrement et la durée de détention recommandée de la SCPI sont deux notions distinctes : si la durée du démembrement dépasse la durée recommandée, le nu-propriétaire se trouvera dans l’impossibilité pratique de sortir même après avoir respecté l’horizon recommandé.

XI. Quelle durée choisir selon son profil ?

La durée détermine la clé, le rendement implicite, la contrainte de liquidité et l’horizon d’imposition.

Durée courte (3 à 5 ans)

Territoire naturel de l’usufruit pour personne morale IS. Horizon défini, rendement amplifié par la clé usufruit, amortissement concentré. Attention au délai de jouissance qui pèse davantage en proportion.

Durée moyenne (7 à 10 ans)

La durée la plus couramment proposée. Décote nue-propriété dans une fourchette d’ordre 30 à 40 %, rendement implicite attractif côté usufruitier, horizon cohérent avec un calage retraite pour une souscription entre 50 et 55 ans.

Durée longue (15 à 20 ans)

Décote nue-propriété dans une fourchette d’ordre 40 à 50 %, exonération IFI sur toute la durée, abattements pour durée de détention qui courent depuis l’acquisition en nue-propriété. Contrepartie : liquidité quasi nulle, sélection SCPI critique, risque de dégradation du portefeuille immobilier sur l’horizon.

La durée de démembrement n’est pas la durée de détention recommandée de la SCPI : deux horizons distincts, qui gagnent à être documentés séparément dans le rapport d’adéquation.

XII. Quatre erreurs fréquentes dans la littérature commerciale

Plusieurs idées reçues circulent sur le démembrement SCPI, dans les supports commerciaux, les articles de vulgarisation ou les simulateurs. En avoir conscience permet de répondre précisément aux clients qui s’en font l’écho.

Erreur 1 : la plus-value post-remembrement se calculerait toujours sur la valeur pleine propriété

« La plus-value post-remembrement se calcule sur la valeur pleine propriété d’origine », présentée comme une règle absolue. Ce n’est pas faux, mais incomplet. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 prévoit en réalité deux bases possibles : la règle stricte de l’article 150 VB-I CGI retient le prix effectivement acquitté pour la nue-propriété (64 000 € dans l’exemple fil rouge), et une tolérance administrative admet la valeur pleine propriété d’origine (100 000 €). La valeur pleine propriété est généralement plus favorable, mais ce n’est pas la règle unique : c’est un choix offert au contribuable, à exercer en déclaration de plus-value, et à documenter proprement.

Erreur 2 : le décès de l’usufruitier mettrait fin au démembrement

« En cas de décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient au nu-propriétaire ». Vrai en viager, faux en démembrement temporaire SCPI. Les héritiers de l’usufruitier reprennent les droits pour la durée résiduelle, le nu-propriétaire attend l’échéance contractuelle. Confusion fréquente entre les deux régimes.

Erreur 3 : le nu-propriétaire aurait besoin de l’accord de l’usufruitier pour revendre

« Le nu-propriétaire doit obtenir l’accord de l’usufruitier pour revendre ». Formulation approximative. Le nu-propriétaire peut céder, mais chaque contrepartie dispose d’un droit préférentiel de souscription, pas d’un droit de veto. Obligation de proposer d’abord aux contreparties avant un tiers extérieur. Ce qui ralentit considérablement la cession et impose de retracer les contreparties, point identifié par l’AMF en 2024 comme insuffisamment transmis.

Erreur 4 : toutes les plus-values reviendraient systématiquement au nu-propriétaire

« Toutes les distributions de plus-values reviennent au nu-propriétaire ». Trop absolue. La règle par défaut fruits/substance est supplétive : les statuts de la SCPI et la convention type de démembrement fixent l’attribution réelle. Certaines SGP attribuent l’intégralité des distributions à l’usufruitier, plus-values incluses ; d’autres distinguent rotation courante du portefeuille (usufruitier) et cession exceptionnelle en assemblée générale extraordinaire (nu-propriétaire). Pas de règle de marché uniforme, d’où l’importance de se référer aux statuts et à la convention propres à chaque SCPI plutôt qu’à une formule générique.

XIII. Quatre configurations pour synthétiser

Nu-propriétaire, personne physique

Pendant le démembrement : aucun revenu, aucune imposition. IFI : hors assiette au titre de l’article 968 CGI. À l’échéance : remembrement neutre (art. 1133 CGI) ; plus-value ultérieure calculée soit sur base nue-propriété (règle stricte 150 VB-I), soit sur base pleine propriété (tolérance BOFiP). Profil type : TMI supérieure ou égale à 30 %, redevable de l’IFI, horizon retraite ou transmission.

Nu-propriétaire, personne morale IS

Pendant le démembrement : aucun revenu. IFI : non applicable. À l’échéance : reconstitution neutre ; plus-value imposée au taux IS sur la base du coût d’acquisition de la nue-propriété. Profil type : holdings patrimoniales, sociétés civiles à l’IS, SCI familiales.

Usufruitier, personne physique

Pendant le démembrement : revenus fonciers imposés au TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. IFI : valeur pleine propriété intégrée (art. 968 CGI). À l’échéance : extinction sans fiscalité, pas de revenu résiduel. Profil rare : imposition foncière faible, déficits fonciers à imputer.

Usufruitier, personne morale IS

Pendant le démembrement : résultat foncier IFU au taux IS, amortissement au compte 6816 déductible (art. 39-1-2 CGI). IFI : non applicable. À l’échéance : sortie d’actif neutre (valeur nette comptable nulle). Profil type : trésorerie excédentaire stable, horizon de 3 à 10 ans.

En synthèse

Avant toute considération technique, le démembrement de parts de SCPI est un acte de confiance. Confiance de l’usufruitier dans le rendement futur du fonds, confiance du nu-propriétaire dans la stabilité de la valeur. Sur ce socle, la structure juridique devient dense dans ses implications. La grille actuarielle n’est pas un barème fiscal : c’est une construction économique arrêtée par la SGP, qui détermine le rendement implicite de chaque partie.

Vue du gérant et fiscalité du remembrement : ce qu’il faut retenir

Vue du gérant SCPI, le démembrement est aussi une politique de collecte structurée, reposant sur des accords avec des fonds institutionnels d’usufruit et renforçant la solidité du capital du fonds par le verrouillage sur durée ferme. La fiscalité du remembrement est favorable mais ne se résume pas à une exonération totale : le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) prévoit deux bases possibles pour le calcul de la plus-value ultérieure, la règle stricte du prix d’acquisition de la nue-propriété (art. 150 VB-I CGI) ou la tolérance administrative retenant la valeur pleine propriété d’origine. L’amortissement de l’usufruit en société IS est un levier fiscal réel, conditionné à un traitement comptable rigoureux et à une lecture précise de l’IFU. Les contrôles AMF du 6 mars 2024 ont documenté des insuffisances précises sur la répartition des frais, l’évaluation de l’adéquation et les conflits d’intérêts liés à la détermination des clés.

Côté conseil : les repères qui structurent le travail du CGP

Côté conseil, quelques repères structurent le travail du CGP : garder en tête les deux profils dans leur intégralité, distinguer les deux fiscalités et les deux asymétries de risque, repérer les idées reçues qui circulent dans la littérature pour y répondre précisément, construire un rapport d’adéquation qui justifie spécifiquement le choix du mode de souscription, et anticiper dès la souscription le moment du remembrement comme un second point de décision. Et, en amont de tout cela, rappeler à son client ce qui se joue vraiment : pas une optimisation, pas une décote, pas un montage. Un acte de confiance dans un fonds et dans ses gestionnaires, sur une durée qui se compte en années.

L’essentiel, en 3 points

① Un acte de confiance, pas une optimisation fiscale. Le démembrement de parts de SCPI repose sur deux confiances distinctes : celle de l’usufruitier dans la pérennité du taux de distribution, et celle du nu-propriétaire dans la stabilité de la valeur de la part à l’échéance. Sans ce socle, aucune mécanique fiscale ne tient. ② Une grille actuarielle économique, non un barème fiscal. La clé de répartition est fixée par la SGP selon un calcul actuariel propre à chaque fonds, distinct du barème de l’article 669 du CGI. La synthèse SPOT de l’AMF (mars 2024) a révélé des conflits d’intérêts non communiqués aux clients. ③ Une fiscalité favorable mais à options. Le remembrement est fiscalement neutre (art. 1133 CGI), mais la plus-value ultérieure peut être calculée selon deux bases distinctes (BOFiP) : le prix d’acquisition de la nue-propriété, ou la valeur pleine propriété d’origine — un choix décisif à documenter avant la déclaration.

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A propos de Norma Capital⁽ⁱ⁾

Créée en 2015, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Composée d’une trentaine de collaborateurs, son activité répond aux exigences des épargnants en matière immobilière en proposant des solutions d’investissement innovantes, à utilité sociale et régionale : des fonds grand public avec les SCPI NCapRégions, NCap Education Santé et NCap Continent labellisées ISR Immobilier et des solutions d’investissement pour les professionnels (OPPCI, club deals). Norma Capital gère trois fonds qui détiennent plus de 247 immeubles pour un encours de plus de 1,30 Md€ (au 31/12/2025).