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Bonnes pratiques des SCPI en matière de communication de crise

Une étude publiée par Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, analyse la qualité de la communication des SCPI et des OPCI depuis le début de la crise sanitaire. Les SCPI ont fait preuve de plus de transparence que les OPCI. Mais le bilan est globalement très positif. Même si certains indicateurs, notamment extra-financiers, demandent à être améliorés.

« En 2020, 100% des véhicules étudiés ont mis une information circonstanciée sur le contexte particulier lié à la Covid 19 », reconnaissent d’entrée de jeu les auteurs de l’étude que le cabinet Mazars, en partenariat avec l’ASPIM, a consacrée à la communication financière des SCPI et des OPCI grand public[1].

Une communication qui s’est adaptée à la crise sanitaire

Après avoir analysé les documents mis à la disposition du public par les véhicules gérés par 36 gestionnaires immobiliers (soit 169 SCPI et 18 OPCI), l’étude constate en effet que l’information fournie est « globalement lisible et pertinente ». SCPI et OPCI ont correctement communiqué sur leurs indicateurs clefs en matière de risque ou de performance. Face à la crise de la Covid-19, ils ont utilisé tous les supports de communication disponibles. Leurs rapports annuels 2019, dont la plupart a été publié durant le premier confinement, y font largement référence. Mieux encore, de « nombreuses sociétés de gestion ont rapidement mis en place une communication ad hoc via leur site internet », souligne l’étude, comme le constatait déjà pierrepapier.fr en mars dernier. Les bulletins d’information ont également été mis à profit. Pour donner aux associés une estimation des conséquences de la crise sanitaire sur la rentabilité de leur placement.

Des niveaux d’information et de transparence variables selon les véhicules

Mazars souligne d’ailleurs qu’en dépit de la suppression de l’obligation de publier ces documents trimestriellement, « 70% des sociétés de gestion étudiées » étaient encore sur ce rythme trimestriel au 31 mars dernier. Parmi les informations fournies, l’étude relève que la plupart des SCPI précisent désormais le taux d’impayés (99%) ou d’encaissement des loyers (90%). Contrairement aux OPCI, mauvais élèves en la matière. Le taux d’occupation financier (TOF) est quant à lui systématiquement précisé par les SCPI. Moins unanimes (59%) sur le sujet du taux d’occupation physique. Les OCPI sont en revanche plus transparents sur la thématique de la dette. Le taux d’endettement est systématiquement précisé dans le rapport des OPCI. Il n’apparaît en revanche que dans 73% des cas pour les SCPI. Le bulletin d’information périodique des OPCI le rappelle dans 57% des cas. Contre seulement 36% pour les SCPI.

Focus sur les indicateurs extra-financiers

Mazars s’intéresse également aux indicateurs extra-financiers publiés par les FIA immobiliers. Un sujet d’autant plus d’actualité depuis la mise en place du nouvel label ISR immobilier fin 2020. Et auquel prétend un nombre croissant de véhicules. L’étude constate que la thématique RSE est désormais présente dans bon nombre de rapports annuels. C’est le cas pour 47% des SCPI. Et 33% des OPCI. Des indices de mesure globale de la performance RSE figurent dans 32% des rapports des SCPI. Dans 22% de ceux des OPCI. Les sociétés de gestion précisent souvent les labels ou niveau de certification des immeubles acquis au cours de l’exercice. Certaines ont développé des processus internes de notation. Mais, déplore Mazars, ces pratiques sont « très différentes selon les acteurs. Ce qui peut rendre difficile la comparabilité ».

De bonnes pratiques qui pourraient encore être plus généralisées

Plus globalement, l’étude conclut d’ailleurs sur une « synthèse des bonnes pratiques relevées ». Mais elle insiste sur celles « qui pourraient encore être plus généralisées ». Notamment en termes d’information sur les risques locatifs, de ratio de valorisation. Mais aussi d’explication sur l’origine des revenus. OPCI et, surtout SCPI, sont donc plutôt de bons élèves en termes de communication financière. Mais ils peuvent encore mieux faire…

Frédéric Tixier


[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public – SCPI et OPCI » – Etude 2020 – 3e édition – Mazars, ASPIM


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A propos de Mazars(i)

Mazars est un cabinet international et intégré spécialisé dans l’audit, le conseil et l’expertise comptable, ainsi que dans les services financiers, fiscaux et juridiques. Présents dans plus de 90 pays et territoires, nous nous appuyons sur l’expertise de nos 40 400 professionnels – 24 400 au sein de notre partnership intégré et 16 000 au sein de “Mazars North America Alliance”- pour accompagner les entreprises de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Loïc Glairon Mondet : « Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits… »

Créée par quatre salariés d’Allianz France, Lixim ambitionne de devenir la plateforme de référence en matière d’investissements immobiliers. Elle donne accès à plusieurs familles de solutions immobilières, dont les SCPI.  Mais qu’apporte réellement de nouveau ce nouvel acteur sur le marché du conseil dématérialisé ? Les réponses de Loïc Glairon Mondet, l’un des co-fondateurs de Lixim by Allianz…

En quoi Lixim innove-t-elle sur le marché des solutions immobilières ? Car elle n’est pas la seule plateforme multimarques de placements immobiliers…

Loïc Glairon Mondet – Lixim est une plateforme qui présente 4 atouts majeurs. Le premier, c’est une proposition d’expérience utilisateur que nous pensons particulièrement efficace, pédagogique, et réellement construite dans l’intérêt de l’investisseur. L’investissement en immobilier demande un temps de « maturation ». L’épargnant doit pouvoir se projeter sur le long terme. Se faire sa propre opinion. Et être convaincu par la solution d’investissement qu’il aura finalement choisie. L’ensemble des outils de simulation que nous mettons à disposition est construit dans cet objectif. Une fois cette étape franchie, et sa décision prise, le visiteur peut alors passer à la phase d’investissement proprement dite. Là encore, à son propre rythme, via un processus de souscription totalement digitalisé pour les SCPI. Aucun autre site, à notre connaissance, n’offre cette totale complétude dans les parcours digitaux d’investissements immobiliers…

Expérience utilisateur de qualité, parcours digital complet… Et quels sont les deux autres critères différenciants ?

Loïc Glairon Mondet – Le troisième est complémentaire des deux premiers. Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits. A la différence des « agrégateurs », qui peuvent mettre en avant de multiples produits – souvent avec l’objectif de recueillir des informations sur les internautes qui s’y intéressent -, nous ne proposons que des offres sélectionnées selon des processus de due diligence parfaitement maîtrisées. Nous nous appuyons, dans cet exercice, sur les compétences et l’expérience du groupe Allianz. C’est notre quatrième critère différenciant. Lixim, en tant qu’entreprise intrapreneuriale incubée au sein du programme Allianz Lab, réunit le meilleur des deux mondes. L’agilité des start-up, et la sécurité, technique et financière, d’un grand groupe. Deux éléments de nature à susciter la confiance des investisseurs.

Lixim propose aujourd’hui quatre grandes typologies d’investissements immobiliers : des investissements directs, en nue-propriété, et dans le cadre de la loi Pinel ou du cadre fiscal du LMNP, et une sélection de SCPI. Cette offre sera-t-elle enrichie d’autres catégories de placements ?

Loïc Glairon Mondet – Notre objectif est de devenir, d’ici 3 ans, la plateforme de référence en investissements immobiliers. D’autres typologies de placements seront progressivement ajoutées à l’offre initiale. Parmi les futurs entrants figureront notamment les OPCI, ainsi que des solutions d’investissements dans l’immobilier résidentiel ancien, en direct ou en formule collective. Nous sommes en veille permanente et échangeons régulièrement avec les acteurs qui proposent des formules d’investissement innovantes. Le crowdfunding immobilier, en direct ou, là encore, via des fonds spécialisés, entre également dans la famille des solutions que nous comptons proposer, à terme, sur la plateforme Lixim.

Même question concernant votre offre en SCPI. Seuls 8 produits sont aujourd’hui disponibles. Cette sélection sera-t-elle enrichie ? Et selon quels critères ?

Loïc Glairon Mondet – L’élargissement est en cours. D’ici la fin du mois, une nouvelle SCPI – Primofamily, chez Primonial -, sera intégrée à notre sélection. Celle-ci comprendra donc, à côté des véhicules spécialisés sur les segments du bureau, du commerce, de la santé, ou diversifiés sur plusieurs classes d’actifs immobiliers, un produit dédié à l’immobilier résidentiel. D’autres SCPI viendront rejoindre Lixim au cours des prochains mois, avec l’objectif de disposer, d’ici 3 ans, d’une quinzaine de véhicules. Ce nombre nous semble suffisant pour couvrir toutes les classes d’actifs. Comme je le précisais précédemment, nous n’estimons pas nécessaire de proposer des offres redondantes. Nous estimons en revanche être en mesure de choisir les véhicules offrant l’un des meilleurs couple rendement/risque au sein de chacune des catégories. Encore une fois, notre ambition est d’être un facilitateur, et donc de simplifier l’accès à l’investissement immobilier pour les épargnants.

Proposez-vous, parallèlement à l’acquisition de SCPI, la possibilité de réaliser cette opération à crédit ?

Loïc Glairon Mondet – Nous proposons effectivement cette option, via l’offre d’un partenaire spécialisé sur cette activité. Cette fonctionnalité n’est en revanche pas encore totalement intermédiée et digitalisée. Elle implique donc un contact avec ce partenaire. Mais nous travaillons à dématérialiser la phase amont, celle du pré-scoring, afin de simplifier la procédure tant pour nos investisseurs que pour notre partenaire. J’ajoute que, sur la thématique SCPI, nous envisageons également d’introduire prochainement des offres d’achats de parts démembrées, nue-propriété ou usufruit.


Parmi les diverses typologies d’investissements immobiliers, laquelle recommanderiez-vous plus spécifiquement aujourd’hui ?

Loïc Glairon Mondet – Chaque type d’investissement, immobilier ou pas, a ses avantages et ses inconvénients. Et sa « qualité » dépend de son adéquation avec la situation et les objectifs de l’investisseur. L’immobilier en général me semble en revanche un placement à privilégier aujourd’hui en raison du contexte monétaire, toujours très favorable et d’un marché structurellement en déficit d’offres, surtout sur le segment résidentiel. Maintenant, s’il s’agit d’adresser un conseil à un primo-investisseur en immobilier, je recommanderais en priorité le placement SCPI. Pour trois raisons : le ticket d’entrée est abordable, il s’agit d’un placement diversifié, et il peut être financé à crédit. Contrairement à un placement en assurance-vie, par exemple…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Lixim(i)

Créée par quatre collaborateurs d’Allianz France, Lixim est une plateforme innovante et multimarque de placements immobiliers. En quelques clics, le client répond à six questions pour découvrir une sélection personnalisée d’offres immobilières qui répond à ses besoins. L’objectif est de démocratiser et simplifier l’investissement immobilier locatif. En proposant : une assistance digitale pour orienter les clients selon leurs besoins ; des simulateurs pour affiner le projet d’investissement ; des offres sélectionnées pour chaque dispositif immobilier ; et une souscription entièrement dématérialisée pour les SCPI et jusqu’à l’option pour les logements neufs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

Le Label ISR immobilier, décerné à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

2 fonds labélisés ISR Immobilier pour Perial Asset Management : la SCPI PFO₂ et la SCI PERIAL Euro Carbone

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BNP Paribas REIM annonce l’obtention du “label ISR” pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

2020, une année fertile en lancements de produits immobiliers

En dépit de la crise sanitaire, les gestionnaires d’actifs immobiliers ont continué à lancer sur le marché de nouvelles solutions d’investissement. Près d’une dizaine de SCPI ont vu le jour en 2020. Ainsi que quelques OPCI, grand public ou professionnels, et des unités de compte immobilières dédiées à l’assurance-vie. Petit retour sur les innovations 2020.

Moins qu’en 2019. Mais plus qu’en 2018… L’an dernier, en dépit de la crise sanitaire qui aura gelé le marché pendant la période de confinement, près d’une dizaine de SCPI ont vu le jour. Un score donc inférieur à celui de 2019, où l’IEIF avait recensé pas moins de 17 créations. Mais du même ordre que celui de 2018. Où seulement 7 lancements étaient répertoriés.

Près d’une dizaine de SCPI ont vu le jour en 2020

Le début d’année démarrait sous les meilleurs auspices. Si l’on prend en compte Novapierre Italie (Paref Gestion) et LF Les Grands Palais (La Française REM), véhicules annoncés fin 2019, mais réellement lancés au premier trimestre, ce ne sont pas moins de 4 nouveaux produits qui ont été mis sur le marché avant l’entrée en vigueur du premier confinement. A ces SCPI respectivement dédiées au marché du tourisme italien et à celui, plus original encore, des domaines viticoles, est en effet venue s’ajouter Tourisme & Littoral, chez Atream. Et Eurion, le troisième opus immobilier lancé par Corum, annoncé quelque jour avant le début de la crise sanitaire. Mais il faudra ensuite attendre juillet 2020 pour que le rythme des lancements de SCPI retrouve un cours « normal »…

Deux nouvelles sociétés de gestion de SCPI

C’est Kyaneos, avec Kyaneos Denormandie, la seule SCPI fiscale lancée l’an dernier, qui ouvrira le bal. Suivie, en septembre et novembre par deux autres sociétés de gestion déjà bien établies. Paref Gestion innove en effet une nouvelle fois en créant Interpierre Europe Centrale, première SCPI dédiée à cette zone géographique. Et Perial AM se positionne sur le segment porteur du concept d’hébergement multigénérationnel en Europe, avec le lancement de PF Hospitalité Europe. Mais l’année 2020 voit aussi la création de deux nouvelles sociétés de gestion de SCPI. Consultim AM se lance avec Optimale, une SCPI dédiée aux actifs immobiliers de proximité, occupés par des locataires ancrés localement et « fonctionnant en circuit court ». Avec une particularité : des dividendes distribués mensuellement. Enfin, en décembre, Iroko, une fintech, crée Iroko Zen, une SCPI « digitale et engagée ».


OPCI, unités de compte ou fonds professionnels immobiliers également présents

L’année 2020 aura aussi vu s’ouvrir à la commercialisation deux nouveaux OPCI Grand Public. Experimmo, créé par Aviva Investors en décembre 2019. Et Altixia Valeur, chez Altixia. Ainsi que de nouvelles unités de compte immobilières dédiées aux enveloppes assurance-vie. Citons notamment CNP Immo Prestige, commercialisé par CNP Assurances. Qui offre une exposition à l’immobilier de prestige tertiaire parisien. Ou, tout récemment, Pythagore, une société civile lancée par un nouvel entrant, Theoreim. Enfin, plusieurs fonds professionnels immobiliers ont également été proposés aux investisseurs avertis l’an dernier. Notamment des véhicules dédiés au secteur désormais en recovery de l’hôtellerie. Tels que par exemple Alcyon, chez Eternam. Ou Premium Hotels Investment, promu par Sogenial Immobilier…

Frédéric Tixier


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Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Déjà deux actifs pour la SCPI Optimale, et un premier dividende

La SCPI lancée en septembre dernier par Consultim AM a déjà procédé à deux acquisitions. Trois opérations supplémentaires sont en cours d’examen. Optimale a versé un 1er dividende mensuel en novembre.

Une par mois… Quelques semaines après son lancement officiel, en septembre dernier, la SCPI Optimale a procédé à sa 1ère acquisition. Suivie d’une deuxième le mois suivant. Le tout pour un montant global de 4,86 M€.

Optimale: focus sur les actifs de proximité

Ces deux premières opérations sont bien en phase avec la stratégie d’investissement d’Optimale, qui vise à privilégier des actifs « de proximité ». Avec des caractéristiques particulières. Ces biens doivent être « loués à des locataires fonctionnant en circuit court ». Et ces locataires devront avoir une « utilité locale », ainsi qu’une zone de chalandise « adaptée ou à taille humaine ». Des critères qui poussent nécessairement la SCPI gérée par Consultim AM à cibler des actifs d’une taille plutôt inférieure à 5 M€. Ce qui est le cas du premier bien acquis par Optimale : un commerce alimentaire exploité par une enseigne discount (Leader Price).

Deux opérations déjà réalisées

Une activité qui, selon la société de gestion, se situe « au plus près des besoins des habitants du quartier. Et s’avère particulièrement résiliente, en particulier dans le contexte actuel ». Situé à Villenave d’Ornon, près de Bordeaux, son prix d’acquisition est de 4,26 M€. Et son rendement immédiat ressort à 5,73%. La seconde opération, finalisée fin novembre, porte sur un actif de plus petite taille. Il s’agit d’un espace d’accueil et de bureaux situé au sein du nouveau quartier d’affaires du Grand Dax. D’une superficie de 208 m², il est loué, dans le cadre d’un bail d’une durée de 9 ans fermes, à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat des Landes. Une opération qui elle aussi conforte le positionnement d’Optimale : acheter des actifs loués « à des locataires de premier rang pour une durée longue dans des quartiers au cœur de l’activité économique ».

Près de 5 M€ déjà investis, et 30 M€ en ligne de mire

Le prix de la transaction landaise est de 0,6 M€. Le rendement immédiat du bien est de 7,34%. Ce qui, précise Consultim AM, « porte le patrimoine immobilier à un volume acte en mains de 4,9 M€, pour un rendement de près de 6% ». Mais d’autres opérations sont déjà dans le « pipe ». Selon la société de gestion, trois autres dossiers seraient actuellement en exclusivité. Consultim AM espère les conclure avant la fin du 1er trimestre 2021. Si ces acquisitions se concrétisaient, elles porteraient le volume d’investissement de la SCPI « à environ 15 M€ ». Pour un rendement global « de 6,4% ». Le gestionnaire étudie même déjà d’autres cibles potentielles, afin de « déployer environ 30 M€ d’investissements d’ici mi-2021 ».

Des espoirs de collecte soutenue

Des projections qui dépendent toutefois des résultats qu’obtiendra la SCPI en termes de collecte. Au 20 novembre, Optimale affichait une capitalisation de 4,58 M€. Contre 0,9 M€ à sa création. Soit un rythme de collecte mensuelle d’environ 1,8 M€. Ce qui, compte tenu du contexte, est largement encourageant. Mais, si elle veut concrétiser ses projets d’acquisitions, il lui faudra faire encore mieux au cours des prochains mois. Pour réaliser, par exemple, 10 M€ d’investissements supplémentaires avant la fin du 1er trimestre 2021, elle devra recueillir au moins 2,5 M€ de nouvelles souscriptions mensuelles. Sauf à utiliser plus largement l’effet de levier du crédit. La SCPI est en effet autorisée à s’endetter jusqu’à 40% de la valeur de ses actifs…

Un premier acompte sur dividende en novembre

En attendant, Optimale tient ses engagements en termes de rentabilité. Elle promettait un rendement annuel compris entre 5% et 6%. Le premier acompte sur dividende, versé au titre de novembre[1], est dans l’objectif. Il correspond à un rendement annualisé (DVM) de 5,52%. Pour la suite, Consultim AM reste optimiste. Elle prévient toutefois que la capacité de distribution mensuelle de la SCPI est « étroitement corrélée au rendement et à la date d’acquisition de chaque actif ». Et que donc, tout décalage dans le programme d’investissement pourrait « conduire à devoir moduler, à la hausse comme à la baisse, les distributions au cours des prochains mois ». Mais, précise toutefois le gestionnaire, « sans remettre en cause l’objectif de distribution annualisée de 5% à 6% ».

Frédéric Tixier


[1] Optimale a choisi de verser les acomptes sur dividende sur un rythme mensuel


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A propos de Consultim AM(i)

Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Consultim AM est née de la rencontre entre Benjamin Nicaise, président fondateur de Consultim Groupe et Andràs Boros, président de Consultim AM. Ils ont voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière de l’équipe de gestion, et l’ADN d’un groupe disruptif et innovant.

A propos de Consultim(i)

Le Groupe Consultim s’impose depuis près de 25 ans comme la référence de l’immobilier d’investissement. Depuis sa création en 1995, le Groupe Consultim a commercialisé, par l’intermédiaire de son réseau de professionnels du patrimoine, plus de 60 000 logements pour un volume supérieur à 9 milliards d’euros. Basé à Nantes, le Groupe compte aujourd’hui plus de 200 collaborateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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La SCPI Pierre Expansion met le cap sur la santé

Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


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