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Les SCPI s’inscrivent dans le futur

Marc-Olivier PENIN
SCPI, quelles sont les tendances en 2021 ?

 

Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Lawrence Delahaye, Atland Voisin : « Nous disposons d’un certain nombre de leviers pour maintenir nos rendements »…

Lawrence Delahaye, Directeur général adjoint Investissements d’Atland Voisin, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : tour d’horizon de l’état des marchés immobiliers, et de leur potentiel. Mais aussi focus sur les rendements à venir des SCPI. Dont ceux d’Epargne Pierre, la SCPI phare du groupe, qui devrait obtenir le label ISR très prochainement. Interview.



Atland Voisin, je le rappelle, c’est environ 2 milliards d’euros d’encours sous gestion aujourd’hui. Gérés pour le compte de 2 OPCI et de 3 SCPI, dont la SCPI Epargne Pierre. Parlons d’abord investissements. L’an dernier, Atland Voisin a investi près de 600 millions d’euros, en immobilier d’entreprise notamment. Un marché dont le volume de transaction a baissé d’environ 30% en 2020. Que peut-on dire de l’état de ce marché aujourd’hui ?

Lawrence Delahaye – Le marché a effectivement baissé. Notre volume d’investissement en 2020 est lui aussi en retrait par rapport à 2019, mais dans des proportions moindres. Il s’est ajusté à la collecte réalisée l’an dernier. Mais ces flux nous ont quand même permis de mener plus de 550 M€ d’acquisitions pour le compte des SCPI que nous gérons. Y compris pour le compte de MyShareSCPI, logée dans la structure MyShareCompany détenue conjointement avec AXA France. Nous avons donc poursuivi nos investissements dans un contexte de marché assez étonnant.

Y compris pendant les périodes de confinement ?

Lawrence Delahaye – Les périodes de confinement ont évidemment un peu compliqué nos interventions. Mais ne nous ont pas empêché de conclure 36 opérations en 2020. Y compris durant les confinements. En réalité, le marché s’est adapté. Car les signatures et la rédaction des actes restaient possibles. Les investisseurs ont aussi adapté leurs stratégies. Quand un marché commence à vaciller, c’est la recherche de la sécurité qui prime. C’est clairement la tendance qui s’est imposée en 2020.

Le « flight to quality », qui pousse les investisseurs à rechercher les meilleurs immeubles, les mieux placés, dotés des meilleures normes énergétiques…

Lawrence Delahaye – Exactement. Mais plus particulièrement sur les classes d’actifs traditionnelles. Conséquence : les prix des bureaux dits sécurisés, donc neufs, occupés par de « bons » locataires, se sont envolés. A des niveaux tout à fait stratosphériques. Parallèlement, les investisseurs se sont portés plus massivement sur des classes d’actifs considérées comme protégées. Les institutionnels sont revenus sur le secteur du logement. Cette tendance, amorcée il y a 3-4 ans, s’est nettement accélérée en 2020. Avec l’essor de la consommation à distance, les investisseurs ont également privilégié la logistique. Là encore, les prix se sont envolés. Les taux prime ont franchi la barre des 5%. Puis des 4%. Et l’on se rapproche maintenant du seuil des 3,5%. Les investisseurs sont désormais convaincus que ce secteur mérite d’être payé au prix fort…

A côté de ces actifs très bien placés, dans les grandes métropoles européennes, n’y a-t-il pas aussi un intérêt croissant pour les marchés un peu plus étroits, en régions ?

Lawrence Delahaye – A l’instar de l’ensemble des marchés d’immobilier d’entreprise, les marchés régionaux ont subi une baisse de leurs volumes. Mais elle est moins prononcée (-39% environ) qu’en Ile-de-France. Les disparités régionales sont toutefois assez sensibles. Certaines régions ont réalisé des scores supérieurs à leur moyenne décennale. C’est le cas notamment pour l’ensemble Aix-Marseille. Ou Nice-Sophia Antipolis. D’autres ont moins bien résisté. Comme Lille ou Toulouse, cette dernière ayant subi les conséquences de la crise sur le secteur aéronautique. Mais, globalement, il reste possible de trouver des marchés régionaux qui présentent de bons fondamentaux. Où les taux de vacance sont assez bas. Où, faute d’emballement spéculatif, il n’y a pas de phénomène de sur-offre, comme on peut le constater sur certains marchés en Ile-de-France.

C’est-à-dire ?

Lawrence Delahaye – Paris intramuros est relativement protégé. Il y a très peu de foncier disponible. On travaille donc quasiment à « iso-stock ». Les immeubles parisiens sont rénovés, restructurés. Mais, au final, peu de mètres carrés supplémentaires viennent s’ajouter au marché. Ce qui n’est pas du tout le cas pour des marchés comme ceux de la première couronne ou du secteur péri-Défense. Il y a eu énormément de développement spéculatif. Avec un contexte de contraction de la demande placée, ces marchés vont donc beaucoup plus souffrir que les marchés en régions.

J’évoquais précédemment votre SCPI phare, Epargne Pierre. Sa stratégie, compte tenu de l’évolution des marchés sous-jacents que l’on vient de souligner, va-t-elle, elle aussi, évoluer ?

Lawrence Delahaye – Epargne Pierre est très largement positionnée sur les métropoles régionales. Elles constituent environ 75% de son patrimoine. Notre intention est de continuer à investir dans ces marchés régionaux, auxquels nous croyons tout particulièrement. Mais en affinant encore le positionnement sectoriel de nos acquisitions. Exemple : investir aujourd’hui à Toulouse dans le secteur aéronautique est sans doute délicat. Mais investir, comme nous l’avons fait, dans le centre de recherche en oncologie de Pierre Fabre, c’est tout à fait différent. Cet actif, qui mixte bureaux et laboratoire, n’est pas du tout exposé au secteur aéronautique. Mais à celui de la santé, particulièrement plébiscité en 2020.

Cela veut-il dire qu’Epargne Pierre va élargir son champ sectoriel ? A la santé. Mais aussi, peut-être, à la logistique ou à d’autres classes d’actifs ?

Lawrence Delahaye – Nous nous sommes, pour l’instant, toujours tenus à l’écart du secteur logistique. Parce que nous n’avons pas d’expertise particulière dans ce domaine. Et que nous considérons qu’il faut une taille critique pour s’intéresser à ce marché, étant donné qu’il y a peu de repreneurs potentiels. Ceci dit, nous avons néanmoins l’intention de diversifier l’allocation d’Epargne Pierre sur des classes d’actifs alternatives. Ces classes d’actifs, cela pourra être l’hébergement, au sens large. C’est-à-dire le secteur du coliving, celui des résidences gérées. Ou celui de la santé. Nous n’avons pas encore pris position sur ces marchés. Mais nous suscitons des rencontres pour essayer de mieux les comprendre. Nous sommes d’ailleurs en train de finaliser une opération, conjointement avec l’un de nos homologues, sur un portefeuille d’hôtellerie de plein air…


La question que se posent bien évidemment les souscripteurs de SCPI est de savoir si vous serez en mesure de maintenir les rendements à leur niveaux actuels (5,36% pour Epargne Pierre en 2020, je le rappelle) au cours des prochaines années ?

Lawrence Delahaye – Maintenir un tel niveau de distribution est-il un objectif absolument impératif ? On peut se poser la question. Car il faut prendre en compte la réalité du marché. La réalité du marché est que les investissements sécurisés, totalement sécurisés, ne rapportent rien. En plaçant votre argent sur un Livret A, ou en assurance-vie, vous ne compensez même pas l’inflation. Les rendements des SCPI d’Atland Voisin sont aujourd’hui positionnés à des niveaux très élevés. Très largement supérieurs à la rémunération d’un placement sans risque. A mon sens, il ne serait donc pas dramatique que ces rendements baissent, à la marge, tant qu’ils se positionnent très au-delà de ce que peuvent offrir les placements sans risque.

Mais ces rendements seront-ils maintenus ?

Lawrence Delahaye – Nous n’avons pas l’intention d’aller concurrencer nos homologues qui achètent des immeubles neufs, à Paris ou en première couronne. Et qui les louent à des sociétés du CAC 40 via des baux de 12 ans. Ce marché est très cher, avec des taux compris entre 3% et 4%. Ce n’est pas notre crédo. Donc, les rendements d’Epargne Pierre vont probablement continuer à fluctuer entre 5% et 5,5%. Nous ne sommes pas contraints d’acheter les actifs qui se présentent pour placer, à tout prix, notre collecte. Que nous essayons d’anticiper. Tout dépend des opportunités de marché. Notre ancrage régional nous permet de saisir des opérations qui sont en dehors du champ d’intervention des grands brokers parisiens. Et donc de continuer à délivrer des performances assez significatives. D’autant que nous disposons d’autres leviers pour maintenir nos rendements…

La plus-value, j’imagine ?

Lawrence Delahaye – Non. Epargne Pierre a été créée en 2013. Son patrimoine est donc assez jeune. Nous pourrions néanmoins dégager de la plus-value sur les premières acquisitions réalisées. Et même sur celles finalisées il y a plus de deux ans. Mais nous ne le souhaitons pas. Nous pensons que nous sommes en mesure d’améliorer nos rendements par d’autres voies. En optimisant davantage la gestion de notre patrimoine. En optimisant les coûts qui y sont associés. Ou en augmentant aussi, marginalement, le levier financier de la SCPI. Son endettement est aujourd’hui de l’ordre de 10%, si l’on ne tient pas compte des opérations en VEFA[1]. Nous disposons donc d’un certain nombre de leviers pour maintenir nos rendements.

Quid de 2021 ?

Lawrence Delahaye – Nous avons dû, en 2020, adopter des mesures pour protéger nos locataires. Donc renoncer à, ou différer, certains loyers. En 2021, nous ne sommes pas à l’abri face à la réédition de tels évènements. Nous serons peut-être amenés à faire des efforts significatifs envers certains de nos locataires du secteur commerce par exemple.

En tout cas, nous avons bien compris que les rendements étaient sous contrôle. Lawrence Delahaye, je vous remercie.

Lawrence Delahaye – Merci.


Propos recueillis par Frédéric Tixier

[1] Les échéanciers de VEFA entrent dans le ratio d’endettement des SCPI


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Md€ pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Cristal Rente : pleine confiance pour 2021

La SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM a bouclé un exercice 2020 pour le moins résilient, compte tenu de sa spécialité. Sa collecte s’est maintenue. Ses investissements ont progressé. Son taux de distribution est certes passé sous la barre des 5%. Mais il pourrait la franchir de nouveau en 2021…  

Elle évolue dans l’un des secteurs les plus touchés par la crise sanitaire. Et attaqués, depuis plusieurs années, par la concurrence du e-commerce. Cristal Rente, SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM, a néanmoins réussi à boucler un exercice 2020 pour le moins résilient. Son rendement 2020 (4,84%) préserve un peu plus de 96% du rendement 2019 (5,02%).

L’une des meilleures performances des SCPI commerces

Ce qui la positionne à la 5e place de la catégorie des SCPI de commerces, dont le rendement moyen en 2020  (3,67%) s’est établi très en deçà de la moyenne du marché (4,18%). Après avoir réduit son deuxième acompte trimestriel (13,50 € vs 14 €), Cristal Rente a en effet rehaussé le niveau de ses distributions au cours du second semestre. Pour finir par le versement, au titre du 4e trimestre, d’un dividende de 15,99 € par part. « Un record pour le fonds créé en 2011 », souligne d’ailleurs Inter Gestion REIM dans un communiqué. Cristal Rente se distingue aussi par une revalorisation régulière du prix de ses parts. Elle affiche d’ailleurs de ce fait le meilleur TRI de sa catégorie sur 5 ans (7,24%, contre 2,16% en moyenne[1])

Se positionner sur les commerces qui répondent aux besoins « essentiels »

Pour expliquer ces bons résultats, la société de gestion met en avance la solidité de son positionnement. Lequel consiste notamment à privilégier les commerces qui répondent aux besoins « essentiels » des consommateurs. Une thématique d’actualité en 2020… A cela s’ajoutent des filtres d’investissement très protecteurs. Afin de sélectionner des emplacements occupés par des locataires dont le secteur et l’activité sont particulièrement résilients aux cycles économiques (l’alimentaire, notamment). Et peu sensibles à la concurrence du commerce en ligne (comme le bricolage ou la jardinerie). Cristal Rente tente également de sécuriser ses flux financiers par la signature de baux longs, avalisés par les maison-mères des enseignes locataires. Tout en veillant à la diversification géographique de ses investissements.

Collecte et investissements en hausse

Ces caractéristiques expliquent peut-être pourquoi Cristal Rente a aussi particulièrement bien résisté à la baisse des souscriptions qui a affecté le marché des SCPI l’an dernier. Son niveau de collecte (77,8 M€) s’est même apprécié de 5% par rapport à 2019. Si ce rythme se confirme cette année, Cristal Rente devrait donc logiquement franchir le seuil des 300 M€ de capitalisation en 2021. Cette collecte, la SCPI semble d’ailleurs l’avoir déjà anticipée. Elle a en effet maintenu en 2020 un rythme d’investissement très soutenu (130 M€). En augmentant la part de ses actifs dédiés aux commerces alimentaires, au bricolage ou au jardinage, qui représentaient près de 72% de son patrimoine fin 2020.


Optimisme en termes de distribution et de revalorisation en 2021

Des acquisitions qui devraient se poursuivre en 2021. Et contribuer, comme celles réalisées l’an dernier, à soutenir la montée en puissance des loyers. La société de gestion fait donc preuve d’un optimisme de bon aloi pour l’année à venir. Elle espère atteindre, voire dépasser, son rendement cible de 5%. Et de nouveau récompenser les associés fidèles par une nouvelle augmentation du prix de leurs parts…

Frédéric Tixier


[1] Source : IEIF


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Inter Gestion REIM est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers depuis 30 ans. Agréée par l’AMF, elle gère aujourd’hui 16 SCPI et un patrimoine de près de 600 M€, au service de 10 000 associés.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Cap Foncières & Territoires : 7,63% en 2020

La petite SCPI régionale vient d’acquérir un nouvel ensemble de bureaux dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Mais privilégie toujours les locaux d’activités et de stockage. En 2020, elle a distribué un rendement de 5,63%. Ses parts se sont appréciées de 2%. Soit une performance globale de 7,63%.

Elle a fait mieux que prévu. Fin mai 2020, elle envisageait un taux de distribution « approchant les 5% ». Fin novembre, elle espérait un rendement « de l’ordre de 5,50% ». Le taux de distribution de la SCPI Cap Foncières & Territoires s’est finalement établi au-delà de ces estimations, à 5,63%. Un taux supérieur à celui de 2019 (5,33%). Et une nouvelle fois plus élevé que la moyenne des SCPI en 2020 (4,18%). Mieux encore, la SCPI figure parmi les rares véhicules à avoir revalorisé leur part en fin d’année.

SCPI Cap Foncières & Territoires : 7,63% au total en 2020

Cette hausse de son prix de souscription (2%) porte de fait sa performance globale à 7,63% en 2020. Ce véhicule, né de la fusion en 2019 de trois autres SCPI régionales, a de fait particulièrement bien résisté à la crise sanitaire et économique. D’abord, en termes de collecte. Cap Foncières & Territoires signe en 2020 le meilleur exercice de son histoire. Avec 6,4 M€ de collecte brute (5,9 M€ en net), c’est 20% de mieux qu’en 2019. Un exploit d’autant plus louable dans un marché en retrait par rapport à l’an dernier. Côté investissements, ensuite. La société de gestion Foncières & Territoires rappelle, dans le dernier bulletin de la SCPI, que « l’intégralité de la collecte de l’année est investie, ou en cours de l’être ». Avec toutefois plus de prudence et de sélectivité que les années précédentes.

Trois acquisitions en 2020

Ses cibles, en 2020 : les locaux d’activités, en priorité. Mais aussi les bureaux. L’an dernier, la SCPI s’est en effet porteur acquéreur d’une usine de production de moteurs à hydrogène. Réalisée au cours du 2eme trimestre, cette opération de 2,8 M€ génère un rendement de 8,5%. Au 4ème trimestre, elle a finalisé l’acquisition de 3 locaux d’activités, eux aussi situés autour de Grenoble. Le montant investi est moindre (830 K€), la rentabilité aussi (7,55%). Elle demeure toutefois assez exceptionnelle, dans un marché où les taux de rendement poursuivent leur compression. C’est particulièrement vrai dans le secteur des bureaux. Cap Foncières & Territoires réussit néanmoins à afficher un rendement immédiat de 6,20% sur sa dernière opération de l’année, un immeuble de bureaux en cours de construction situé à Strasbourg.

Optimisme pour 2021

Acquis pour 1,83 M€, il est déjà précommercialisé auprès d’une filiale de Vinci Energie, Axians. Un locataire que Foncières & Territoires « suit dans son développement sur la zone depuis 15 ans ». La société de gestion vient en outre de finaliser, ce mois-ci, une autre opération amorcée en 2020. Il s’agit encore d’un ensemble de bureaux et de services, situé cette fois dans le pôle tertiaire de la ville de Vienne, en Isère. Ce lot de 1 414 m² est entièrement loué à Pôle Emploi. Le prix d’acquisition et le rendement n’ont pas encore été communiqués. Ce nouvel investissement conforte en tout cas la société de gestion dans son optimisme affiché pour 2021. Sa stratégie régionale et de proximité a porté ses fruits. La SCPI affiche un taux de recouvrement de 99,21%.


Espoir de collecte soutenue en 2021

Et ses dernières acquisitions l’assurent, sauf accident, d’être en mesure de distribuer cette année un rendement encore supérieur à 5%. Foncières & Territoires espère donc bien continuer à attirer des capitaux cette année. Pour doper sa capitalisation qui, bien qu’en forte croissance depuis 2 ans, reste encore très faible (28,1 M€). Après s’être dotée d’un programme de versements programmés l’été dernier, elle vient de finaliser son premier partenariat de distribution avec un assureur vie. La SCPI Cap Foncières & Territoires est dorénavant référencée au sein du contrat d’assurance-vie Unep Evolution, de la compagnie Prepar-Vie. D’autres pourraient suivre. Cerise sur le gâteau, la SCPI espère obtenir le label ISR en 2021. Un autre potentiel booster de collecte…

Frédéric Tixier


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée Collecter, investir, et gérer au cœur des territoires. Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein de « club deal » sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 020 €.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Norma Capital a déjà investi près de 30 M€ au 1er trimestre

Le gestionnaire a bouclé 5 acquisitions en mars pour le compte de ses deux SCPI Vendôme Régions et Fair Invest. Dont les rendements étaient au rendez-vous en 2020. Norma Capital poursuit sa croissance en 2021 et renforce son dispositif de digitalisation.  

4,51% en 2020 pour Fair Invest. Soit 16 points de plus qu’en 2019 (4,35%) pour cette jeune SCPI « responsable ». Qui figure d’ailleurs parmi les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR. Et 6,02% pour Vendôme Régions, la SCPI régionale historique héritée de Vendôme Capital Partner. Un rendement cette fois en léger retrait par rapport à 2019 (6,10%). Mais qui demeure dans le haut de la fourchette des taux du marché.

Des rendements résilients pour les SCPI de Norma Capital en 2020

Norma Capital signe donc un exercice 2020 à peine marqué par la crise sanitaire. Outre des rendements qualifiés de « résilients » par la société de gestion, cette dernière a enregistré une collecte en progression. Celle de Vendôme Régions, à 80 M€, reste dans l’épure de 2019 (78,6 M€). Les capitaux drainés par Fair Invest sont quant à eux en forte hausse. 10,4 M€, versus 4,1 M€ en 2019. Normal, s’agissant d’une jeune SCPI en phase de croissance. Mais méritoire néanmoins, compte tenu du contexte. Les deux SCPI affichent des taux d’occupation financier dans le haut du marché. 100% pour Fair Invest. Et 97% pour Vendôme Régions. Qui, grâce à « l’accompagnement des locataires », a réussi à maintenir des taux de recouvrement trimestriels de 98,70% en moyenne.


Vendôme Régions, une capitalisation de 215 M€

Vendôme Régions, la plus importante en termes de capitalisation (215 M€), a en outre activement poursuivi sa stratégie de diversification. 13 actifs sont venus s’ajouter l’an dernier à son patrimoine. Notamment des locaux d’activités et des entrepôts logistiques, dont la part dans l’ensemble des actifs est ainsi passée de 8%, fin 2019, à 14% fin 2020. A cette date, son portefeuille comprenait 67 actifs, occupés par 129 locataires. Tous situés, conformément à sa stratégie, dans les principales métropoles régionales françaises. Trois nouveaux actifs ont rejoint la SCPI en mars 2021. Le 9, Vendôme Régions mettait la main sur un actif de commerce à Lyon, pour 9,6 M€. Le 17, elle annonçait l’acquisition de deux actifs de bureaux. L’un situé à Voisins-le-Bretonneux, pour 10,9 M€. L’autre à Guyancourt, pour 3,9 M€.


Fair Invest, désormais labellisée ISR

Fair Invest, dont la stratégie de gestion vise à « favoriser les activités socialement utiles », a pour sa part procédé à 3 acquisitions l’an dernier. Un centre médical de rééducation à Paris. Une crèche à Bordeaux. Et un laboratoire médical à Croix, dans le Nord de la France. Fin 2020, elle détenait ainsi 7 actifs. Les activités de leurs locataires sont assez diversifiées. 47% d’entre eux interviennent dans le secteur de la santé. 20% dans celui de l’éducation. 17% dans les services sociaux. Et 16% dans le secteur de l’environnement. En mars 2021, Fair Invest a elle aussi procédé à de nouvelles acquisitions. Un local occupé par des praticiens de la santé à Lyon, pour 1,9 M€. Et un centre médical à Paris, pour 1,8 M€.

Poursuite du développement et la digitalisation

Norma Capital semble donc bien décidée à poursuivre activement son développement en 2021. Elle vient en outre d’annoncer le lancement d’une plateforme de souscription 100% digitale réservée aux GCP et aux CIF. Une nouvelle étape dans la dématérialisation des souscriptions de ses SCPI. Lesquelles sont déjà distribuées depuis l’an dernier sur des plateformes totalement digitalisées, « telles que Homunity Patrimoine », précise Norma Capital. Un site sur lequel ne sont disponibles, pour l’heure, que 5 véhicules. Dont les deux SCPI gérées par Norma Capital.

Frédéric Tixier


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A propos de Norma Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest. Au-delà de ses produits grand public, Norma Capital propose aux investisseurs institutionnels et aux family offices une offre sur mesure pouvant intégrer l’ensemble des services de la chaîne immobilière : fund management, portfolio management, asset management et property management.

(i)  Information extraite d’un document officiel de la société

LF Les Grand Palais boucle son premier investissement viticole

La première SCPI viticole lancée par La Française en janvier 2020 a procédé à l’acquisition de sa première parcelle. Située au cœur de la prestigieuse appellation Pomerol, elle est exploitée dans le cadre d’un bail à long terme. Un investissement dans le Médoc devrait suivre prochainement.

Lancée en janvier 2020, LF Les Grand Palais est la première – et toujours l’unique – SCPI exclusivement dédiée à l’investissement viticole. Ses cibles : « différentes propriétés agricoles, détenues de manière directe ou indirecte, louées par bail rural à long terme – 25 ans – à des exploitants », expliquait La Française REM dans son communiqué de lancement.

Une SCPI pour rendre l’investissement viticole plus abordable

LF Les Grands Palais avait aussi pour ambition de rendre l’investissement viticole plus abordable. Les diverses formules existantes, construites autour de fonds fermés, réservaient ce type d’investissement à un cercle restreint d’investisseurs. Constituée sous forme de SCPI, LF Les Grands Palais est quant à elle un fonds ouvert, au ticket d’entrée plus accessible : 10 000 €. Elle reste néanmoins un placement de plus long terme que les autres types de SCPI. Ces dernières ont généralement un horizon de placement de 7 à 15 ans. Celui de LF Les Grands Palais est plutôt de 20 ans. Le temps nécessaire pour réaliser des plus-values sur la revente des domaines. Et doper ainsi, sur longue période, un rendement foncier par essence inférieur à celui des SCPI investies en immobilier d’entreprise ou en immobilier résidentiel.

400 000 € collectés en 2020

Ces contraintes n’ont pas refroidi les investisseurs. Qui, s’ils sont œnophiles, ont en outre pu apprécier l’avantage exclusif dont bénéficient les associés de LF Les Grands Palais. Ces derniers peuvent en effet devenir membres de l’Association des propriétaires de grands crus. Et ainsi acheter, à tarif préférentiel, les différents domaines déjà gérés par La Française Real Estate Managers. Présent sur le secteur depuis plus de 40 ans, le gestionnaire détient en effet plus de 500 hectares de vignes… Il vient d’ailleurs de signer, pour le compte d’un grand institutionnel, l’acquisition de Château du Tertre, un cinquième Grand Cru Classé du Médoc… Depuis son lancement, LF Les Grands Palais a pour sa part déjà séduit 34 investisseurs, détenteurs de près de 150 parts. La capitalisation de la SCPI s’établissait donc, fin 2020, à 1,49 M€.

Un premier investissement sur l’appellation Pomerol

Une somme suffisante pour lui permettre de procéder à son premier investissement, le 29 décembre dernier. Il s’agit d’une parcelle d’environ 35 ares située « sur la prestigieuse appellation Pomerol », précise La Française dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Déjà conduite en agriculture biologique depuis 4 ans, son exploitation a été confiée à un nouveau viticulteur, Romain Rivière, déjà présent sur l’appellation, et lui aussi converti à l’agriculture biologique depuis plusieurs années. Un bail à long terme a été conclu avec ce nouvel exploitant. Le fermage étant réglé annuellement à terme échu, le versement des premières distributions de revenus aux associés de LF Les Grands Palais devrait intervenir « au premier trimestre 2022 », précise La Française.

Une seconde opération en préparation dans le Médoc

Qui ajoute qu’un « second investissement dans une appellation communale du Médoc est en cours de finalisation ». La société de gestion prévoit de se diversifier sur plusieurs régions françaises. Outre Bordeaux, elle inclut dans ses cibles d’implantation la Bourgogne, la vallée du Rhône, ou la région champenoise. En ne ciblant que des appellations reconnues (AOP). Car les plus susceptibles de bénéficier d’une forte valorisation, en raison du phénomène de rareté qui caractérise les grands terroirs viticoles…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française dispose de 53 milliards d’euros d’actifs en gestion en date du 31/12/2020 et exerce ses activités à Paris, Frankfurt, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Amundi Immobilier retourne en Pologne

Le gestionnaire vient d’annoncer l’acquisition d’un nouvel actif de bureaux à Varsovie. L’an dernier, Amundi Immobilier a réalisé près de 1,4 Md€ d’investissements. Si les bureaux restent dominants, le secteur logistique prend une place de plus en plus significative dans ses acquisitions.

En avril 2020, Amundi Immobilier réalisait sa première opération en Pologne. Le gestionnaire d’actifs avait alors mis la main sur un immeuble de bureaux à Varsovie. Le « Nowogrodzka Square », construit en 2018, et d’une surface de 11 500 m², avait été acquis pour 63,4 M€. Pour le compte de ses trois principales SCPI, Edissimmo (50%), Rivoli Avenir Patrimoine (40%) et Génépierre (10%).

Deuxième acquisition polonaise

Presque un an plus tard, Amundi Immobilier renforce sa présence sur le marché immobilier polonais. Elle vient en effet d’annoncer l’acquisition du « Neopark », un ensemble de bureaux situés eux aussi à Varsovie. « D’une surface de 24 620 m² répartie sur deux immeubles, l’ensemble est organisé en ‘’campus’’ offrant de nombreux agréments et services », détaille Amundi dans son communiqué. Sans donner, pour l’heure, le montant de la transaction. Ni les fonds impliqués dans cette opération. Elle s’inscrit en tout cas, comme le précise Marc Bertrand, le directeur général d’Amundi Immobilier, « dans le respect d’une stratégie de sécurisation des revenus ».

Acquisition d’une plateforme logistique en Normandie

La dernière opération annoncée par le gestionnaire remonte à décembre 2020. Il s’agissait alors de l’acquisition, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), d’une plateforme logistique en Normandie. D’une surface d’environ 69 000 m², cet actif devrait être livré en juillet 2021. L’opération est toutefois déjà totalement sécurisée. Maisons du Monde, son locataire, s’est en effet engagée dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans. D’un montant de 64,4 M€, l’acquisition a été menée pour le compte des trois SCPI à capital variable du gestionnaire et de son OPCI Opcimmo. Dans des proportions de respectivement 37,69% (Edissimmo), 28,93% (Opcimmo), 25,96% (RAP) et 7,41% (Génépierre).

Secteur logistique : plus de 18% des investissements en 2020

Ce n’est pas, là non plus, la première fois que le gestionnaire s’intéresse aux actifs logistiques. Lesquels représentent une part de plus en plus significative de ses investissements. En 2019, sur 3,8 Md€ d’acquisitions, Amundi Immobilier n’avait signé qu’une seule opération logistique : 3 entrepôts, d’une surface globale de 116 747 m², acquis pour environ 160 M€. En 2020, alors même que son volume annuel d’investissement était ramené à 1,39 Md€, elle a réalisé trois acquisitions dans le domaine logistique. Pour un montant total d’environ 254 M€. Soit plus de 18% de ses investissements. Outre l’opération Maisons du Monde, le gestionnaire s’est également porté acquéreur d’un entrepôt de 130 435 m² à Lahr/Schwarzwald, dans le sud-ouest de l’Allemagne. Une acquisition à 159 M€, et sécurisée par un bail ferme de 10 ans avec l’entreprise Zalando.

Opération emblématique : « The Curve », à Saint-Denis

En septembre 2020, Amundi Immobilier achetait une plateforme logistique XXL située au sein du port du Havre. Acquise pour 32,9 M€, et pour le compte de ses principaux fonds grand public, elle était, lors de l’acquisition, louée à hauteur de 50% à un acteur de la manutention portuaire. En dehors de la logistique, le gestionnaire a réalisé quelques opérations emblématiques l’an dernier. Notamment l’acquisition de l’immeuble « The Curve », à Saint-Denis, pour plus de 173 M€. Cet actif à dominante bureaux, l’un des plus grands bâtiments en structure bois en Europe, a été acquis pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Frédéric Tixier


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A propos d’Amundi Immobilier(i)

Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi (n° 1 de l’asset management en Europe et dans le top 10 mondial), est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 40 Mds d’euros sous gestion, elle est n° 1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles…).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Des SCPI misent sur les bureaux à La Défense

Unibail-Rodamco-Westfield vient de céder 3 actifs de bureaux à La Défense. Les acquéreurs sont des SCPI et SCI gérées par La Française REM et Perial AM. Des opérations sécurisées en termes de locataires. Mais qui interviennent dans un contexte de forte remontée des taux de vacance dans le Croissant Ouest francilien.

Les foncières vendent, les SCPI achètent… Unibail-Rodamco-Westfield vient d’annoncer la cession de trois actifs de bureau à La Défense, pour un total de 213 M€. Acquis par plusieurs SCPI et SCI de la place. Une opération qui rentre dans l’ambitieux programme de désinvestissement de 4 Md€ que s’est fixé la foncière à dominante commerce, qui a aussi récemment décidé de suspendre son dividende.

Cession de 3 des immeubles des Villages de l’Arche

La transaction porte sur des immeubles situés dans les Villages de l’Arche, à cheval entre les communes de Nanterre et de Puteaux. URW détenait jusqu’à présent 5 des 7 immeubles qui composent cet ensemble d’une surface totale de 60 000 m². La foncière a cédé les immeubles « Village 4 » (7 350 m²) et « Village 6 » (8 103 m²) à des véhicules gérés par Perial AM (les SCPI PF Grand Paris et PFO2), pour un total de 147 M€. Soit un peu plus de 10 000 € le mètre carré. « Village 4 », restructuré en 2016, est entièrement loué à Orange. « Village 6 », rénové en 2016 et en 2020, est également occupé à plus de 60% par Orange.

Perial AM renforce son implantation « Village »

« Ayant déjà procédé à l’acquisition de l’immeuble « Village 2 » en 2018, Perial AM détient ainsi désormais près de 24 000 m² au sein du premier quartier d’affaires européen », précise la société de gestion dans un communiqué. A l’époque, cette transaction s’était réalisée sur la base d’un prix au mètre carré environ deux fois inférieur… « Forts de notre expérience acquise sur Village 2, nous souhaitions nous renforcer sur ce type d’immeubles plébiscités par les utilisateurs en recherche d’une localisation stratégique », explique Stéphane Collange, directeur des investissements de Perial Asset Management. Des acquisitions qui, toujours selon Perial AM, « correspondent aux objectifs en termes de performance énergétique et environnementale mais également de santé et de bien-être des utilisateurs».

Une opération portée par trois véhicules chez La Française REM

L’immeuble « Village 3 » (6 700 m²) a quant à lui été acquis par des véhicules gérés par La Française REM. Pour le compte, respectivement, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine (60 %) et des sociétés civiles LF Multimmo (20 %) et Qualimmo (20 %). Restructuré à neuf en 2016, « Village 3 » bénéficie de la plupart des labellisations énergétiques. Il est entièrement loué à un opérateur français spécialiste de la cyberdéfense. Ces opérations interviennent à un moment où le quartier de La Défense connaît une hausse très significative de son taux de vacance. Selon le dernier pointage de Cushman & Wakefield, il s’établissait fin 2020 à 10,5%. Contre 4,9% fin 2019.

Remontée du taux de vacance à La Défense

Sachant en outre que le taux 2020 est quelque peu « faussé » par deux opérations d’envergure initiées avant la crise (prise à bail du projet campus Engie et The Link par Total), et que d’importantes livraisons sont prévues cette année (143 000 m²), ce taux pourrait, selon le courtier, approcher les 15% en 2021.  Fin 2020, les disponibilités immédiates de bureaux de La Défense atteignaient déjà 381 000 m². Soit leur plus haut niveau depuis 5 ans. Le marché n’est pas grippé pour autant. AEW, notamment, vient d’annoncer avoir signer huit baux ces derniers mois, pour un total de 20 000 m², sur la Tour Initiale à La Défense. Et Cushman & Wakefield y observe, fin février, une progression de 1% de la demande placée de bureaux sur un an glissant. C’est le seul secteur francilien qui connaît une évolution positive sur la période…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation. Elle vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française dispose de 53 milliards d’euros d’actifs en gestion en date du 31/12/2020 et exerce ses activités à Paris, Frankfurt, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul.

A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : comment améliorer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. En dépit de résultats plutôt probants, l’évolution du marché – notamment sa taille et celle des véhicules qui le composent – imposerait quelques changements. Lesquels ? Focus sur quelques propositions…  

La conclusion de l’étude que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a menée à la demande de l’ASPIM sur la liquidité des fonds immobiliers non cotés grand public, est globalement positive. « Le modèle des SCPI à capital variable s’est avéré résilient depuis plus de 50 ans », expliquait-il lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité »). Les SCPI ont en effet résisté à la crise immobilière des années 1990. A la crise financière globale de 2008. Et le constat vaut à la fois pour l’ensemble du marché et pour chaque véhicule pris individuellement.

Un modèle résilient sur le long terme, qui a résisté à la crise sanitaire

Sur le modèle des OPCI, qui entraient aussi dans le champs de l’étude, le constat est moins tranché. « Il est encore un peu tôt pour juger de la résilience du modèle des OPCI, qui n’a que dix ans d’existence. Bien qu’aucun problème de liquidité ne soit apparu jusqu’à présent », considère Pierre Schoeffler. Les crises sanitaire et économique amorcées en mars 2020 n’ont en outre pas mis à mal le modèle des fonds immobiliers non cotés. Alors que les fonds obligataires ont subi des retraits massifs, SCPI et OPCI sont restés droits dans leurs bottes. Ils ont même continué à collecter, certes à rythme ralenti par rapport à 2019. Mais cette résilience est-elle pérenne ? La crise économique va avoir des conséquences sur la rentabilité et les défaillances d’entreprise. Une baisse des revenus locatifs devrait s’en suivre.

Cette résilience est-elle pérenne ?

« Cela aura des répercussions sur le rendement courant de l’immobilier », alerte Pierre Schoeffler. Mais aussi, sans doute, sur les rendements en capital. Ce qui pourrait affecter le marché des parts des SCPI. Celui-ci ne serait donc pas totalement à l’abri d’une prochaine correction… Plus globalement, Pierre Schoeffler estime qu’en dépit d’un bilan largement positif, il serait sans doute nécessaire aujourd’hui de « faire évoluer certaines pratiques ». Pour renforcer les outils de gestion de la liquidité dont disposent déjà les sociétés de gestion (voir l’article « SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ? »). Parce que le marché des SCPI, sa structure, sa taille, la taille des véhicules qui le composent, a fortement changé au cours des 10 dernières années. Mais quelles « pratiques » faudrait-il donc faire évoluer ?

Création d’une plateforme centralisée pour gérer la liquidité du marché secondaire

Pierre Schoeffler recommande par exemple de faire appel à des techniques plus efficientes pour gérer la liquidité. La gestion de cette liquidité est aujourd’hui éclatée entre une trentaine de sociétés de gestion et près de 200 véhicules. Il serait pertinent d’imaginer « une plateforme centralisée permettant de rassembler l’ensemble des ordres », suggère Pierre Schoeffler. Une vieille idée qui n’a pour l’heure jamais vu le jour… Il serait aussi possible de s’inspirer de ce que d’autres pays ont mis en place. En Allemagne, par exemple, ce sont développées des plateformes de distribution. Elles assurent, de facto, une partie de la liquidité du marché secondaire des fonds immobiliers. Marc Bertrand, nouveau président d’Amundi Immobilier, qui intervenait également dans le webinaire de l’IEIF, acquiesce. Précisant qu’en France, ce sont les assureurs, de plus en plus acheteurs de solutions immobilières, qui jouent en partie ce rôle de « chambre de compensation ».

Améliorer les incitations à la conservation des parts de SCPI

Marc Bertrand estime également qu’il serait souhaitable « d’améliorer les incitations à la conservation des parts » des SCPI. Comment ? En prévoyant une rémunération plus incitative pour les réseaux de distribution et les conseillers en gestion de patrimoine. L’effort à déployer lors de la commercialisation d’une SCPI est important. Car il s’agit d’un produit sans garantie de rendement, ou même de liquidité. Cet effort est aujourd’hui correctement rémunéré. Par une importante rétrocession sur les droits d’entrée. «Il n’y a en revanche pas -ou très peu- de rétrocessions des frais de gestion », constate Marc Bertrand. Comme cela se pratique, rappelle-t-il, sur les OPCVM. Or, pour fidéliser les souscripteurs de SCPI, la force de conviction de leurs conseillers n’est pas non plus à négliger. Rémunérer cette force de conviction pourrait donc faire sens.

Redéfinir la taxinomie des SCPI

Il faudrait sans doute également « améliorer la segmentation » des SCPI, propose Pierre Schoeffler. La « vieille » taxinomie entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, n’a plus guère de sens. Elle ne renseigne pas sur le niveau de risque associé à chaque véhicule. Dont les stratégies, en termes de diversification, d’effet de levier, de gestion des réserves, de renouvellement du patrimoine, sont de plus en plus divergentes. « Un outil de classification des risques -mais qui ne soit pas un jugement de valeur- serait le bienvenu », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, autre intervenant du webinaire. Le président de l’ASPIM ajoute d’ailleurs que l’association « y réfléchit ».

Faire sauter quelques corsets réglementaires

D’autres réformes juridiques seraient aussi à envisager. Pour Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française REIM, la suppression de quelques « corsets réglementaires » permettrait, par exemple, de simplifier les processus d’achat-vente. Si la souscription en ligne est désormais possible, certaines règles empêchent encore une totale digitalisation des process « KYC[1] ». La décimalisation des parts, à l’heure où de plus en plus de sociétés de gestion mettent en place des plans de versements programmés, est un autre sujet qui mérite réflexion. A suivre…

Frédéric Tixier

[1] KYC, Know Your Customer


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société