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    mercredi 5 novembre
    Collecte

    Collecte des SCPI, OPCI, UC immobilières : « normalisation » au 3T 2025

    Par 8 Mins de lecture
    Collecte SCPI

    Les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, UC immobilières) poursuivent leur redressement. La collecte nette des SCPI continue de progresser, tandis que les rachats des OPCI et sociétés civiles s’orientent progressivement vers l’équilibre. Les performances poursuivent également leur amélioration. Mais les tensions persistent sur les valorisations et la liquidité des SCPI, notamment de bureaux… Datas.

    La collecte nette des fonds immobiliers confirme son redressement. Pour le 6e trimestre consécutif, elle s’affiche en territoire positif. La dynamique de reprise des souscriptions, amorcée au 4T 2024, se poursuit donc. Selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, la collecte nette globale du 3e trimestre 2025 des SCPI, OPCI et sociétés civiles en unités de compte s’établit à environ 820 M€. Soit un niveau légèrement supérieur à celui du deuxième trimestre (+4,3%). La collecte est toujours portée principalement par les SCPI. Mais l’amélioration globale s’explique aussi par la poursuite du ralentissement de la décollecte des OPCI et des sociétés civiles, qui se rapprochent désormais de l’équilibre…

    Les SCPI, une collecte nette qui se stabilise

    Selon les données ASPIM-IEIF, les SCPI ont enregistré 1,1 Md€ de souscriptions nettes au 3T 2025. Un niveau qui se positionne donc très au-delà de celui du 3T 2024 (+38%). Mais seulement en très légère hausse par rapport au chiffre du 2T 2025 (+1%). On peut donc parler de stabilisation. Sur les neuf premiers mois de l’année, la collecte nette des SCPI totalise 3,3 Md€. Soit une progression de 33% par rapport à la même période de 2024, calculent les associations. La collecte brute atteint quant à elle 1,35 Md€ au 3T (+2% par rapport au 2T et +26% par rapport au 3T 2024). Cette performance globale masque toutefois toujours une très forte disparité selon les véhicules. Ce sont en effet de nouveau les SCPI diversifiées (jeunes SCPI, pour la plupart) qui trustent l’essentiel de la collecte brute (74%).

    Marché secondaire : la tension s’accentue encore sur les SCPI bureaux

    Celles dédiées au bureau n’en recueillent que 14%. Devant les SCPI santé et éducation (3%); logistique et locaux d’activité (3%); et commerces (2%). Les secteurs résidentiel et hôtels, tourisme, et loisirs sont en deçà des 3%. Surtout, à la différence d’une stabilisation espérée, la pression sur le marché secondaire des SCPI s’intensifie. Pour le deuxième trimestre consécutif, la valeur des parts en attente repart à la hausse. L’ASPIM-IEIF l’évalue à 2,38 Md€, soit 2,7% de la capitalisation du marché. Contre 2,33 Mds€ au trimestre précédent. Cette dégradation s’explique toujours principalement par la situation des SCPI de bureaux, qui concentrent à elles seules 77% de l’augmentation du volume de parts en attente au troisième trimestre (+60 M€, selon l’ASPIM-IEIF). Plus d’une quinzaine de véhicules, essentiellement chez les acteurs historiques (Praemia REIM et La Française REM, notamment), affichent des ratio de parts en attente rapportées à leur capitalisation supérieures à 5%.

    Moins de décollecte nette pour les OPCI et les unités de compte immobilières

    Côté OPCI, la décollecte reste d’actualité. Mais le rythme de cette décollecte s’est une nouvelle fois très significativement atténué. Les OPCI grand public ont enregistré une décollecte de 241 M€ au 3T 2025, confirmant le ralentissement continu des rachats. Ces derniers se sont réduits de 10% -en volume- par rapport au 2T 2025. Depuis le début de l’année, la décollecte des OPCI grand public s’établit à 819 M€. Soit un repli de 51% par rapport aux neuf premiers mois de 2024. Les sociétés civiles immobilières confirment également leur inversement de tendance. Au troisième trimestre 2025, elles ont enregistré une décollecte de 68 M€, un niveau proche de l’équilibre bien. Et quasi identique à celui du trimestre précédent. Depuis le début de l’année, la décollecte des sociétés civiles s’établit à 170 M€, en baisse de 75% par rapport aux neuf premiers mois de 2024.

    Performances positives pour l’ensemble des fonds immobiliers non cotés

    Des résultats encourageants qui peuvent en partie s’expliquer par l’amélioration continue des performances de ces deux catégories de véhicules. Après avoir reculé de 2,82% en 2024, les OPCI progressent désormais de +0,9% depuis le début de l’année 2025. Les sociétés civiles, qui avaient perdu 4,7% l’an dernier, gagnent quant à elles 1,6% depuis le début de l’année 2025. Pour les SCPI, la situation est plus complexe. Côté rendement, c’est mieux qu’en 2024. Le Taux de Distribution moyen, sur neuf mois glissant, s’établit en effet à 3,50%. Contre 3,25% sur la même période en 2024. Mais côté valeur des parts, la stabilisation constatée aux 2e et 3e trimestre est en trompe-l’œil…

    Valeur des parts des SCPI : une stabilisation en trompe-l’œil

    On le sait, l’essentiel des baisses de prix ont été annoncées au 1er trimestre 2025. A fin septembre, le recul du prix de part moyen[1] (-3,6%) est donc quasiment identique à celui constaté à la fin du 1er trimestre (-3,5%).

    Mais l’ASPIM met en garde : car « l’ajustement des valeurs de réalisation par part » se poursuit, estime-t-elle. La correction des patrimoines, amorcé en 2023, est en effet toujours en cours. C’est du moins que ce constate les dernières expertises menées au 30 juin dernier. Selon l’ASPIM-IEIF, ce sont en effet « environ 6 SCPI sur 10 » qui ont annoncé des valeurs de réalisation en baisse. Sur le premier semestre, la valeur de réalisation par part, en moyenne pondérée par la capitalisation, recule de 1,2%. Et plus encore pour les seules SCPI de bureaux, dont le repli moyen est de -2,1%.

    De nouvelles annonces de baisse de prix de souscription d’ici la fin de l’année ?

    Sachant que, parmi ces véhicules, certains sont déjà proches de la limite basse de la fourchette autorisée entre prix de souscription[2] et valeur de reconstitution[3], toute nouvelle dégradation des valeurs d’expertise pourrait conduire à une révision – à la baisse- de la valeur de leurs parts. D’autres annonces de baisses de prix de souscription ne sont donc pas à exclure…

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    A propos de l’ASPIM(i)

    L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.

    A propos de l’IEIF(i)

    Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

    [1] Rapporté à la capitalisation.
    [2] Le prix de souscription d’une SCPI correspond à la valeur à laquelle une part est émise pour une nouvelle souscription. Il est fixé par la société de gestion, peut être modifié à tout moment, et, notamment, il ne doit pas s’écarter de plus de ± 10 % de la valeur de reconstitution de la SCPI.
    [3] La valeur de reconstitution : valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine (droits d’enregistrement, commissions d’acquisition, etc.). Cette valeur reflète ce qu’il faudrait payer pour reconstituer le patrimoine à l’identique.

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    Journaliste financier, il a collaboré à de nombreux magazines et quotidiens (Les Echos, La Tribune, Le Monde, Option Finance, l’Agefi, MTF, La Vie Financière, 60 Millions). Très tôt passionné par la digitalisation, il a été au début des années deux-mille le directeur éditorial du projet de banque en ligne Zebank (devenue Egg). Il est conseil éditorial auprès de banques et de sociétés de gestion françaises et internationales. Son ambition : apporter les meilleures informations et surtout des analyses précises, pointues, pertinentes permettant aux Conseils de renforcer la qualité de leurs services

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