La performance des unités de compte immobilières est restée dans le rouge en 2024. De -4,7%, en moyenne, selon les données de l’ASPIM. La mieux-disante progresse de près de 10%. La moins performante accuse un repli de plus de 22%. Datas…
A l’instar des OPCI, les sociétés civiles immobilières affichent des performances négatives depuis 2023. Après un recul de -6,8%, il y a deux ans, elles accusent de nouveau un repli (-4,7%) en 2024. Mais, comme le souligne l’ASPIM dans le communiqué détaillant leur bilan annuel, cette performance moyenne masque des résultats individuels bien plus « contrastés » que ceux des OPCI.
Performance négative pour les sociétés civiles immobilières en 2024
D’après les calculs de l’association professionnelle, 58% des unités de compte immobilières recensées (52 en 2024) affichent en effet des performances positives, de +2,8% en moyenne. 42%, à l’inverse, sont en zone négative, avec un recul moyen de -8,3%. Une dichotomie que l’on retrouve effectivement au niveau individuel. Avec un écart très important entre le véhicule le plus performant (+9,87% pour Nao Logistics, chez Telamon) et le moins-disant (-22,32% pour LF Multimmo, à La Française REM). En l’espèce, les résultats obtenus par ces deux unités de compte immobilières s’expliquent d’ailleurs pour des raisons totalement opposées.
Une « jeune UC » en tête de classement
La SC Nao Logistics a été lancée en 2023[1]. Mais n’a procédé à la première acquisition d’un actif immobilier qu’en septembre 2024 (un bâtiment de logistique urbaine de 6 109 m² situé au cœur de l’agglomération lyonnaise, pour 9,2 M€). Une deuxième opération est intervenue en décembre : un entrepôt logistique près de Reims, acquis pour 7,3 M€. Fin 2024, cette UC dédiée au secteur logistique ne détenait donc que deux actifs immobiliers. Négociés à des taux de rendement en phase avec la période actuelle, d’au moins 7% pour l’actif acquis en décembre. Nao Logistics est donc une « jeune UC » à fort potentiel. Tout l’inverse donc de LF Multimmo, qui traîne quant à elle le poids du passé…
Des unités de compte historiques en queue de peloton
Créée en 2004, elle paye en effet un double tribut à la crise immobilière. D’abord, en raison de la dépréciation de ses actifs sous gestion. Selon le dernier reporting de cette UC, « une provision pour baisse de valeur a été constituée sur plusieurs SCPI du portefeuille[2] compte tenu de la diminution de leur valeur de réalisation au 31 décembre, avec un impact de -8,7% ». Ensuite, en raison des problèmes de liquidité rencontrés par LF Multimmo. « La décollecte a eu un impact de -10,8% sur la performance du fonds, en raison de la décote enregistrée pour assurer la liquidité des retraits au prix du marché », explique le gestionnaire dans son commentaire… Une situation que l’on retrouve, peu ou prou, chez les autres véhicules situés en queue de classement.
Les meilleurs du classement à mi-année restent en pole position
Dans les premières positions, on retrouve des UC déjà bien placées à la fin du 1er semestre 2024. Comme MeilleurImmo, au premier rang fin juin (+4,70%[3]), et au 3e fin 2024 (+5,78%). C’est d’ailleurs en début d’année que cette société civile à capital variable, gérée par Sofidy, a engrangé l’essentiel de sa performance annuelle. Avec l’achat du centre commercial O’Parinor, réalisé, comme l’expliquait alors le gérant de MeilleurImmo, « dans des conditions attractives », avec un taux de rendement à l’acquisition « de plus de 10 % ». L’UC, qui est aussi pour partie investie dans des SCPI ou d’autres fonds immobiliers, a procédé à de nouvelles acquisitions en direct au second semestre. Portant à 25 M€ le total de ses opérations en direct sur l’année 2024.
Certains gestionnaires placent plusieurs véhicules dans le top 10
Elle demeure toutefois toujours très sous-investie, avec une poche de liquidité équivalente à 36% de son actif brut (35% à fin juin). Ce qui pourra lui permettre, comme le rappelle son gérant, de « saisir de nouvelles opportunités » en 2025. On notera également la présence de deux véhicules gérés par Iroko parmi les dix premiers du classement. Y compris et notamment Iroko Impact, la toute jeune SCI au service de l’économie sociale et solidaire (10,5 M€ de capitalisation) qui réussit à aligner, en seulement quelques mois d’existence (elle est commercialisée depuis mars 2024), une performance supérieure à son objectif cible.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] L’ASPIM la créditait alors, sur une année incomplète, d’une performance de 2,11%.
[2] Le portefeuille de LF Multimmo était composé à hauteur de 67,5% de SCPI à fin 2024.
[3] Donnée ASPIM. Le reporting de juin 2024 de MeilleurImmo le crédite d’une performance de +5,16%
