Aestiam veut faire absorber sa SCPI dédiée au secteur tourisme par un véhicule plus généraliste, pour donner naissance à Aestiam Agora. Quels sont les véritables enjeux de cette fusion ? Analyse.
Le segment des véhicules spécialisés sur le créneau « hôtels, tourisme, loisir » va sans doute perdre l’un de ses représentants. Aestiam Cap’Hebergimmo, l’une des 4 SCPI dédiées à ces secteurs, devrait en effet prochainement être absorbée par Aestiam Pierre Rendement, un véhicule plus généraliste, à dominante commerce, lui aussi géré par Aestiam. Cette fusion doit encore être confirmée par les associés des deux SCPI concernées lors de leurs prochaines assemblées générales extraordinaires, en juin prochain. Elle donnerait alors naissance à Aestiam Agora, « un nouveau véhicule plus résilient, diversifié et performant », selon Aestiam. Pour l’heure, les marchés des parts d’Aestiam Cap’Hebergimmo et d’Aestiam Pierre Rendement sont suspendus.
Aestiam Agora : « unir les forces » des deux SCPI fusionnées
L’objectif officiel de cette fusion est bien « d’unir les forces » des deux SCPI. Pour « améliorer la performance globale du nouveau véhicule ». Et « accroître son attractivité commerciale sur le marché de l’épargne immobilière », comme l’explique Aestiam dans un communiqué. La future Aestiam Agora disposerait alors effectivement d’une capitalisation conséquente, proche des 470 M€. La SCPI serait diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. Dont celui du commerce (majoritaire), de l’hôtellerie, du loisir et des services (en deuxième position). Ainsi que ceux, plus marginaux, du bureau et de l’enseignement. Elle compterait près de 200 actifs, d’une taille moyenne de l’ordre de 2,5 M€. Lui assurant donc une forte granularité et une réelle mutualisation des risques.
Aestiam Cap’Hebergimmo : une SCPI qui ne s’est pas relevée de la crise sanitaire
Sauf que tous ces arguments, déployés par Aestiam pour justifier ce rapprochement entre Aestiam Cap’Hebergimmo et Aestiam Pierre Rendement, s’appliquent en fait déjà à la seule SCPI absorbante, Aestiam Pierre Rendement… La SCPI absorbée, Aestiam Cap’Hebergimmo, n’apporterait en effet au nouvel ensemble qu’une douzaine d’actifs. Et une capitalisation qui, depuis 2020, est restée bloquée autour des 85 M€. La réalité est donc qu’Aestiam Cap’Hebergimmo, lancée il y a plus de 12 ans avec de grandes ambitions en termes de collecte, n’a jamais connu le succès escompté. Elle ne s’est en outre jamais vraiment remise de la crise du Covid, qui avait durement éprouvé son secteur de prédilection, l’hôtellerie. En 2020, son rendement, mesuré à l’époque par le TDVM, chutait à 1,46%. Contre 4,76% en 2019. Début 2021, le prix de sa part perdait 5,66%, passant de 265 € à 250 €…
Des problèmes de rentabilité et de valorisation pour la SCPI tourisme
Certes, depuis lors, rendement et valorisation sont repartis à la hausse[1]. Mais la SCPI reste toujours confrontée à des problèmes opérationnels. Elle doit notamment gérer les conséquences des difficultés financières rencontrées par l’un des opérateurs de certains de ses actifs sous gestion. Et même si trois des cinq hôtels concernés ont retrouvé un nouvel exploitant, ce problème pèse à la fois sur la rentabilité et le patrimoine de la SCPI, dont la valeur de reconstitution a encore perdu plus de 8% l’an dernier… On comprend alors l’intérêt d’une fusion-absorption. Qui permettrait, effectivement, d’atténuer l’impact de cette situation. Car la SCPI absorbante, Aestiam Pierre Rendement, affiche quant à elle des ratios de performance plus solides. L’an dernier, elle a délivré à ses associés un Taux de Distribution de 4,49%, quasi-identique à celui de 2023 (4,50%).
Aestiam Pierre Rendement : un ratio de parts en attente de 9,61%
Son rendement global immobilier (RGI) est en outre positif (3,62%). Et elle est moins endettée (11%) qu’Aestiam Cap’Hebergimmo (21%). Aestiam Pierre Rendement souffre en revanche d’un autre mal, qui touche malheureusement aujourd’hui bon nombre de « vieilles » SCPI : un ratio de part en attente qui tarde à se résorber. Fin 2024, celui-ci atteignait l’équivalent de 9,61% de sa capitalisation. Ce qui la situait à la 4e place des véhicules les plus touchés par ce phénomène l’an dernier. La bonne nouvelle, c’est que le niveau de décollecte d’Aestiam Pierre Rendement s’est considérablement affaibli en 2024. La SCPI n’a subi l’an dernier qu’un demi-million de retraits. Contre plus de 10 M€ en 2023. La fusion avec Aestiam Cap’Hebergimmo pourra-t-elle relancer la collecte de la future Aestiam Agora ? C’est sans doute le pari que fait Aestiam. Aux souscripteurs de trancher…
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A propos d’Aestiam(i)
Aestiam est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF, et spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers. Forte d’une expertise de plus de 50 ans, Aestiam regroupe une équipe de 40 professionnels qui couvrent tous les métiers liés à la gestion immobilière : Investissement, Fund Management, Asset Management et Property Management. Aestiam gère aujourd’hui 6 SCPI et 1 SCI, représentant une capitalisation de près de 1,4 milliard d’euros. Ces véhicules sont détenus par plus de 18 000 associés, avec près de 450 actifs immobiliers sous gestion (bureaux, commerces, hôtels, etc.) pour un total de plus de 430 000 m2 situés en France, en Belgique, au Luxembourg, en Allemagne et en Espagne.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] La valeur de la part d’Aestiam Cap’Hebergimmo a été réévaluée à 252 € en 2023. Son Taux de Distribution est remonté à 5% en 2022. Il était de 4,01% en 2023 et de 3,18% en 2024.
