Avec la SCPI Cap’Immo, Foncia lance son nouveau navire amiral

resetudianteFoncia Pierre Gestion va jouer dans la cour des grands et lance une SCPI classique diversifiée dédiée à l’hébergement. Elle vise 450 millions de collecte pour investir dans les maisons de retraites et les résidences étudiantes. La commission de gestion annuelle ne dépassera pas 6 % des loyers encaissés.

Le retour attendu par les pouvoirs publics des institutionnels sur le logement ne prend pas toujours les formes traditionnelles d’un patrimoine d’immeubles d’habitation. Pourtant l’initiative prise par Foncia répond bien aux besoins d’hébergement de plusieurs parties de la population française sans cesse en croissance, les personnes âgées et les étudiants. La SCPI à capital variable Foncia Cap’Immo (à ne pas confondre avec l’unité de compte Capimmo gérée par Primonial) ne relève pourtant pas des SCPI fiscales, traditionnels véhicules d’investissement dédiés au logement, mais appartient à la catégorie des SCPI classiques diversifiées avec l’ambition d’offrir dès ses premiers jours une rentabilité compétitive parmi ses concurrentes. Danielle François-Brazier assure un minima de 5,10 % pour le rendement des parts en première année et vise un rendement compris entre 5,30 et 5,40 % à compter de la deuxième année. Un niveau appréciable en partie dû au recours à l’endettement que s’autorise cette SCPI (35 % de la valeur du patrimoine). Ses trois premiers investissements le lui permettront puisque qu’ils seront acquis sur la base d’un rendement « actes en mains » de plus de 7 %. Le premier d’entre eux devrait être une maison de retraite en centre-ville offrant un rendement immobilier de 7,30 %. Par la suite, des acquisitions en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) gonfleront la rentabilité des actifs. De même que leur taille, car si au début la cible s’inscrit entre 4 et 5 millions, celle-ci montera progressivement à 10, puis à 20 millions d’euros. Ces actifs dotés de baux longs (12 années dans l’idéal, voire 9 années quand ce sont des immeubles neufs) présentent une grande sécurité pour la SCPI et ses souscripteurs.

Le track-record de ses 6 SCPI incite à faire confiance aux prévisions de rendement de la présidente de Foncia Pierre Gestion qui détient 2,5 % de la capitalisation totale des SCPI : le TRI sur 7 ans des 6 SCPI du groupe atteint le niveau enviable de 10,98 %. Certaines SCPI font mieux, mais l’ensemble des SCPI d’une société de gestion ont bien du mal à égaler ce score ! Sans oublier le prix remis lors des dernières Assises de la Pierre-papier, le 10 juin dernier, à la SCPI Le Patrimoine Foncier, dans la catégorie « meilleure progression de part sur cinq ans ». La rentabilité pour les souscripteurs sera confortée par des commissions de gestion annuelle bien plus faible que la moyenne des SCPI avec un taux de 6 % hors taxe (c’est un des effets positifs des baux à long terme des actifs cibles de la SCPI !), sans minimum forfaitaire et sans rémunération de la société de gestion sur les travaux, ni sur les arbitrages. D’autant que 6 % des loyers encaissés revient à pratiquer une commission sur encours sous gestion proche de 0,4%, plus de deux fois inférieure à celle que pratiquent tous les OPCVM commercialisés en France.

La SCPI Foncia Cap’Immo veut être présente sur toute la gamme de l’hébergement donnant lieu à des baux commerciaux. Elle sera donc présente sur des secteurs d’activités dynamiques tels que les résidences pour personnes âgées, les résidences étudiantes, les salles de conférences et espaces de séminaires, ainsi que dans l’hôtellerie installée dans les zones de forte demande telles que les aéroports. Et quand on demande à Danielle François-Brazier si la stratégie d’investissement de Foncia Cap’Immo ne vise pas des secteurs un peu trop travaillés par les investisseurs ces derniers temps, elle répond sereinement que « tout dépend de la maîtrise du pipeline ». Car ses ambitions sont fortes : Foncia Cap’Immo vise une collecte de 450 millions d’euros sur 3 ans / 3 ans et demi. Ce qui crée parallèlement un objectif de doublement de l‘encours de la SCPI de Foncia Pierre Gestion qui était de 673 millions d’euros à la fin 2012, compte tenu de la poursuite de la croissance des autres SCPI du groupe. Pour 2013, elle se contentera de 30 millions d’euros de collecte pour sa nouvelle SCPI, avant de passer à un rythme de 70 à 100 millions d’euros en 2014. Le faible ticket d’entrée (10 parts à 250 euros !) devrait élargir sa zone de chalandise, alors que les souscriptions moyennes des SCPI de Foncia Pierre Gestion se sont inscrites au-dessus de 20 000 euros en 2012. Les prévisions de collecte de Foncia Cap’Immo tranchent avec les modestes augmentations de capital de 25 millions d’euros de Foncia Pierre Rendement qui laissaient parfois sur leur faim ses partenaires conseillers en gestion de patrimoine. D’ailleurs, la nouvelle dimension de Foncia Pierre Gestion l’amène à mettre en place un réseau commercial propre. A terme, Danielle François-Brazier espère faire jouer les synergies avec sa maison-mère Foncia et ses 550 agences immobilières en ciblant les plus prometteuses.

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