Les foncières cotées ont lourdement chuté en juin, avec un recul de 16,3%. Là où l’indice généraliste EuroStoxx 50 n’a baissé que de 9,4%. Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, cette baisse est excessive. Le marché pourrait changer son fusil d’épaule avec les premières publications semestrielles. Argumentaire.
Les foncières cotées ont lourdement chuté en juin, avec un recul de 16,3%. Là où l’indice généraliste EuroStoxx 50 n’a baissé que de 9,4%[1]. Le rendement de l’obligation d’Etat allemande à dix ans a retrouvé en 2022 un rendement positif. Pour la première fois depuis mars 2019… Et les perspectives d’inflation rendent probable un retournement de la tendance baissière démarrée sur les taux depuis septembre 1990.
Les investisseurs se sont détournés d’une classe d’actifs « marginale »
Cela a suffi aux investisseurs pour se détourner d’une classe d’actifs marginale (1,1% de la capitalisation boursière européenne) jugée sensible aux taux d’intérêt. Sans qu’il soit besoin d’y regarder de plus près. Nous avons déjà développé l’argument d’un niveau d’endettement qui a largement baissé depuis 2008. Le Loan to Value (LTV) des foncières est en effet aujourd’hui de 38%. Contre 55 % en 2008[2]. La réouverture du marché de l’investissement permet en outre de continuer d’abaisser le levier à des niveaux de valorisation au moins égaux aux niveaux d’expertise. Alors que la décote des foncières cotées dépasse en moyenne 30%. Et celle de la valeur des actifs sous-jacents, 20 %. De même, la maturité moyenne de la dette des foncières est de 4,7 ans. Et largement à taux fixes, en Europe continentale.
Le secteur des foncières est « survendu »
Enfin, alors que l’on perçoit les prémisses d’un transfert des flux des actions vers les obligations, le niveau de distribution du secteur immobilier est un fort élément de soutien[3]. Ces arguments renforcent notre conviction que le secteur est survendu et qu’il convient patiemment de tirer profit de cette anomalie. La situation s’améliorera selon nous, en relatif par rapport aux autres secteurs du marché actions, avec le démarrage de la saison de publication des résultats semestriels. Et, en absolu, lorsque le marché se convaincra que l’inflation cœur va se modérer.
Foncières : l’effet négatif de la hausse des taux devrait être compensé par des loyers ascendants
Dans un contexte de fort ralentissement économique, et alors que les estimations des analystes (+14 % sur les sociétés européennes en termes de bénéfice par action pour 2022[4]) sont irréalistes, les avertissements sur résultats vont se multiplier. Et peser sur les cours des valeurs industrielles et de consommation cyclique.
À l’inverse, les foncières verront les taux de recouvrement de leurs loyers retrouver leur niveau pré covid. Et commenceront de profiter d’une accélération de l’indexation. Au niveau des valorisations, l’effet négatif de la hausse des taux devrait être compensé par des loyers ascendants et une compression des taux de capitalisation sur les actifs Prime.
Sofidy Sélection 1 : le point sur l’exposition du fonds aux différents segments des foncières
Sur le mois écoulé, nous avons continué de renforcer l’exposition du fonds Sofidy Sélection 1 sur Deutsche Euroshop. Lequel a fait l’objet d’une OPA à 22,5 euros. Y compris cette position, les liquidités représentaient à fin juin 12% de l’actif du fonds. Notre exposition par segment est demeurée mixte (contrairement aux années précédentes). Et largement fonction de la situation bilantielle des sociétés et de leur sensibilité au cycle économique. Nous avons maintenu notre surexposition à la logistique immobilière (14,3 % de l’actif). Ainsi qu’au stockage pour les particuliers (7,1 %). Nous avons aussi reconstitué une position importante en Aedifica (actifs de santé paneuropéens) dans un environnement boursier plus favorable aux valeurs de croissance.
Retour prudent sur le logement, surexposition au commerce, sous-exposition au bureau
Nous avons commencé de réinvestir prudemment sur certaines valeurs de logement qui sont devenues de vrais « plays value » (Vonovia essentiellement). Et nous avons accru notre sous-exposition au bureau. Enfin, nous conservons une surexposition au commerce, où l’écart entre valorisation des actifs et cours de bourse nous paraît excessive. Avec un biais particulier sur les centres commerciaux de proximité (Mercialys, Carmila)…
Achevé de rédiger le 7 juillet 2022
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[1] Maigre consolation, le fonds Sofidy Sélection 1 a retrouvé en fin de période, le chemin de la surperformance par rapport à son indice de référence.Pavlov n’est pas le guide suprême
Toujours de beaux restes sur le segment de la logistique immobilière !
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[2] Source Kepler Cheuvreux
[3] Le rendement brut synthétique sous-jacent du fonds Sofidy Sélection 1, par exemple, atteint aujourd’hui 4,3 %
[4] Source UBS
