La collecte des fonds immobiliers grand public (SCPI, sociétés civiles immobilières et OPCI) baisse de plus de 25% sur un an glissant. Le repli est nettement moins sensible pour les SCPI.
Le repli est sans doute plus fort qu’attendu. Divers indicateurs laissaient effectivement penser que la collecte des fonds immobiliers non cotés du 1er trimestre de l’année serait sans doute moins flamboyante qu’au cours des trimestres précédents. C’est effectivement le cas. Mais le recul est plus brutal que prévu. Selon les données publiées le 19 avril par l’ASPIM et l’IEIF, les fonds immobiliers grand public (SCPI, sociétés civiles immobilières et OPCI) ont collecté 2,8 Md€ au 1er trimestre 2023. Un score de plus de 25% inférieur à celui du premier trimestre 2022 (3,9 Md€)…
Les fonds immobiliers concurrencés par les placements monétaires
« Après une collecte record en 2022, les fonds immobiliers grand public ont collecté un volume proche de la moyenne des cinq années précédentes », relativise Jean-Marc Coly, le président de l’ASPIM, dans son communiqué. Le chiffre du 1T 2023 positionne de fait ce montant à un niveau proche de celui affiché au 1T 2021 (2,7 Md€). Au-delà de celui obtenu au 1T 2018 (2 Md€). Mais inférieur à ceux des premiers trimestres des exercices 2022 (3,9 Md€), 2020 (4,9 Md€) ou 2019 (3,3 Md€). Pour l’ASPIM, ce « tassement » s’expliquerait notamment par la remontée des taux d’intérêt qui aurait « redonné de l’attractivité aux placements monétaires ». Une thèse que confirment les dernières statistiques sur l’évolution des encours des principaux livrets. Livret A et LDD (Livret de développement durable et solidaire) enregistrent en effet, sur les deux premiers mois de l’année, une collecte historique proche de 20 Md€…
Les SCPI, catégorie la plus résiliente au sein des fonds immobiliers
Dans le détail, on observe toutefois que ce « tassement » ne touche pas équitablement toutes les catégories de fonds immobiliers. Les SCPI, avec une collecte nette de 2,4 Md€, sont clairement les plus résilientes. Leur recul, sur un an glissant, ne ressort qu’à -10% (2,6 Md€ au 1T 2022). Cette collecte s’inscrit donc, elle aussi, dans la moyenne des premiers trimestres enregistrés au cours des cinq dernières années. Et même au-delà. Ce repli, somme toute modeste, est plus en phase avec le sentiment qui dominait ces dernières semaines parmi les gestionnaires de SCPI. Celui, pour le coup, d’une légère inflexion de la tendance haussière de ces dernières années. Elle s’accompagne toutefois, et ce point pourrait éventuellement devenir préoccupant, d’une augmentation du volume des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI. Autrement dit, des demandes de rachats.
Pas de problème de liquidité pour les SCPI
L’équivalent de 433 M€ de parts ont en effet fait l’objet d’un échange au 1T 2023. Soit, calcule l’ASPIM, un taux de rotation des parts de 0,47%. Un chiffre supérieur à la moyenne trimestrielle de l’ensemble de l’année 2022 (0,40%)[1]. Mais inférieur à celui du 4T 2022 (0,52%). Ce taux reste donc contenu. Et toujours très faible. Il pose d’autant moins de problème, pour l’instant, que « les différents outils de gestion de la liquidité permettent une gestion normale des demandes de retraits », souligne l’ASPIM. Preuve en est : le nombre de parts en attente de retrait reste lui aussi très limité. Leur valeur cumulée ne représentait que 0,15% de la capitalisation totale des SCPI à la fin du 1T 2023. Contre 0,16% fin 2022. Si la liquidité des SCPI n’est donc pas un sujet, celle des OPCI devient en revanche plus préoccupante.
Situation plus préoccupante pour les OPCI
Pour le deuxième trimestre consécutif, ces derniers sont en situation de décollecte nette. Et celle-ci s’accélère. Elle était de -135 M€ au 4T 2022. Au 1T 2023, elle s’établit à -325 M€. Toujours handicapés par une poche financière qui plombe leurs performances, les OPCI subissent en outre une nouvelle contraction de leur capitalisation. Celle-ci recule encore de 3% sur le trimestre. Pour s’établir à 19,6 Md€ fin mars. A peine un cinquième de celle des SCPI, qui frôle désormais les 100 Md€ (91,7 Md€ fin mars). Et un niveau dorénavant inférieur à celui des sociétés civiles immobilières distribuées en assurance-vie. Dont la capitalisation progresse une nouvelle fois, à 26,5 Md€. Côté collecte, ces UC enregistrent toutefois un trimestre en très net retrait.
Voire, aussi, pour les unités de compte immobilières…
Avec un montant de 752 M€ de souscriptions nettes, le repli par rapport au 1T 2022 (plus de 1,1 Md€) s’établit à -33%. Plus que d’un tassement, on pourrait presque parler d’un effondrement. Car cette catégorie de véhicule affichait, jusqu’à présent, une croissance quasi exponentielle. En 2022, leur collecte progressait de 65%. Et leur poids dans la collecte globale des fonds immobiliers s’intensifiait significativement. Entre 2019 et 2022, il était passé de 23% à 34%. Les unités de compte immobilières seraient-elles désormais moins mises en avant dans les contrats d’assurance-vie ? Les derniers chiffres, publiés aussi le 19 avril par l’observatoire Nortia[2], tendraient à prouver que ces UC rencontrent toujours autant de succès. Au 1T 2023, elles représentaient 44,20% des versements en assurance-vie conseillés par les CGP. C’est donc du côté d’une plus forte décollecte qu’il faut chercher l’explication.
Une question d’arbitrage entre fonds immobiliers ?
Les UC immobilières ont en effet l’avantage d’être plus facilement « arbitrables » que les SCPI. Donc choisies prioritairement lorsqu’il s’agit d’alléger un portefeuille de sa composante immobilière. Mais le mouvement n’est pas, visiblement, massif. Selon l’ASPIM, « un nombre limité de fonds affiche une décollecte » sur le premier trimestre. Pour un montant total de 45 M€. Soit, à peine, 1,4% du total de leurs actifs nets. Et seulement 0,4% de l’ensemble de l’actif net de l’ensemble du marché des UC immobilières. Un chiffre difficilement comparable avec celui de la moyenne des SCPI. Mais qui demeure, dans les deux cas, à des niveaux extrêmement faibles…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Soit 1,60% sur l’année entière en 2022. Contre 1,71% en 2021.
[2] Observatoire du Conseil Financier Indépendant – Données extraites de l’activité de l’ensemble des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) partenaires de Nortia (2 800 CGP Partenaires, soit plus de 70 000 clients, pour un encours de 10,9 milliards d’euros au 31/03/2023).
