BNP Paribas REIM France publie le bulletin trimestriel d’information d’Opus Real pour le 1er trimestre 2026. Dans un contexte immobilier allemand difficile, marqué par un recul des volumes d’investissement et une pression locative croissante sur les bureaux, la société de gestion a pris une décision structurante : la variabilité du capital de la SCPI est suspendue depuis le 5 mars 2026 pour une durée de trois ans, ouvrant ainsi un marché secondaire des parts.
Collecte et marché des parts
La capitalisation d’Opus Real s’établit à 160,16 M€ au 5 mars 2026, date de la suspension de la variabilité du capital. La SCPI compte 3 010 associés pour 98 561 parts. Aucune souscription ni retrait n’a été enregistré au cours du trimestre. Le nombre de parts en attente de retrait s’élève à 3 881, soit 3,9 % du nombre total de parts. Le passage à capital fixe ouvre un marché secondaire dont la prochaine confrontation est fixée au 20 mai 2026, avec une date limite de réception des ordres au 18 mai 2026 à 12h00.
Investissements et arbitrages
Aucune acquisition ni cession n’a été réalisée au cours du 1er trimestre 2026. Le patrimoine d’Opus Real se compose de 7 immeubles au 31 mars 2026, pour une valeur vénale de 164,9 M€. Le portefeuille est intégralement situé en Allemagne, réparti entre Düsseldorf (Ratingen, 19,2 %), Francfort (Bad Homburg, 18,0 %), Brême (16,6 %), Munich (13,8 %), Brême-Toom (13,1 %), Mannheim (10,7 %) et Munich-Hallbergmoos (8,6 %). La société de gestion indique étudier les opportunités d’arbitrage dès que les conditions de marché seront réunies, en tenant compte notamment des échéances d’emprunts.
Activité opérationnelle
L’activité locative du trimestre se caractérise par une entrée et une libération portant toutes deux sur 3 062 m² dans l’actif Teerhof à Brême. Le locataire BREBUS a quitté les lieux en février, remplacé par 1000 Satellites qui a signé un bail ferme de 8 ans avec un loyer annuel de 494 K€. Une franchise de loyer de 11 mois et des travaux d’aménagement de 250 K€ ont été accordés. Au 31 mars 2026, le taux d’occupation financier (TOF ASPIM) s’établit à 93,21 %, en hausse de 0,58 point par rapport au trimestre précédent. Le patrimoine compte 67 locataires, avec 2,1 M€ de loyers facturés sur le trimestre et une durée résiduelle moyenne des baux (WALB) de 5,6 ans.
Distribution et rendement
L’acompte du 1er trimestre 2026 s’établit à 10,50 € brut par part de pleine jouissance, versé le 24 avril 2026. Ce montant est inférieur à la distribution trimestrielle 2025 (rappel total 2025 : 57,81 €). La société de gestion souligne que si l’objectif d’une distribution annuelle en ligne avec 2025 demeure, sa réalisation reste soumise à plusieurs incertitudes. La SCPI dispose toutefois d’un report à nouveau qu’elle pourra mobiliser le cas échéant. Le taux de distribution 2025 s’établissait à +3,56 % et la performance globale annuelle 2025 à +3,56 %.
Valeur du patrimoine et des parts
Au 31 décembre 2025, la valeur vénale par part ressort à 1 673,08 €, la valeur de réalisation à 1 179,84 € et la valeur de reconstitution à 1 436,35 €. La valeur IFI par part pour 2025 s’élève à 1 614,49 €. Le TRI calculé à fin 2025 sur 5 ans est de -2,31 %.
Autres informations
La SCPI Opus Real a suspendu la variabilité de son capital à compter du 5 mars 2026, conformément à l’article 6 de ses Statuts. Cette décision vise à permettre à la société de gestion de mettre en œuvre les actions nécessaires à la valorisation de l’investissement des porteurs, dans un contexte de marché bureaux allemand adverse. Les opérations d’achat et de vente de parts s’effectuent désormais sur le marché secondaire, dont les modalités sont précisées dans la note d’information disponible sur www.reim.bnpparibas-am.com. La SCPI est classée article 8 SFDR.
Perspectives
Les équipes de BNP Paribas REIM France concentrent leurs actions sur deux priorités : l’optimisation de l’état locatif du patrimoine, dans un marché qui favorise les locataires exigeants, et la gestion des échéances d’emprunts. Des répercussions sur la capacité distributive ne peuvent être exclues. La société de gestion reste attentive aux opportunités d’arbitrage et reconsidère régulièrement la maturité des actifs au regard des évolutions de marché.
