La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, publie son Bulletin Trimestriel d’Information #18 du 1er trimestre 2026 : la SCPI spécialisée dans les smallcaps immobilières européennes franchit le cap des 200 M€ de capitalisation, avec une collecte nette de 13,3 M€, un TOF de 97,9 % sur 56 actifs, et distribue 4,50 € brut par part au titre du trimestre.
Collecte et marché des parts
La collecte nette du T1 2026 s’élève à 13,3 M€, en hausse de +16 % par rapport au T1 2025, avec 53 943 nouvelles parts souscrites et 2 399 parts retirées, dont aucune en attente au 31 mars 2026. La capitalisation atteint 202 M€ pour 784 824 parts et 4 799 associés. Le prix de souscription est de 257 € et la valeur de retrait de 244,15 €. Le délai de jouissance est de 5 mois. Le ratio dettes et autres engagements s’établit à 26,5 %. La capitalisation a progressé de 16 M€ en 2021 à 202 M€ au T1 2026.
Investissements et arbitrages
Au T1 2026, une acquisition a été réalisée en propre : un hôtel de 2 212 m² en centre-ville d’Inverness (Royaume-Uni, Travelodge, 4,7 M€, bail ferme résiduel de 20 ans, acquis le 2 mars 2026). Une seconde acquisition, une plateforme logistique last-mile de 2 328 m² à Olsztyn (Pologne, FedEx, 5,3 M€, bail ferme de 15 ans), a été finalisée en avril 2026, introduisant la Pologne dans le patrimoine de la SCPI. Plusieurs autres acquisitions sont à l’étude avec des closings prévus avant l’été. Aucune cession n’est mentionnée.
Activité opérationnelle
Le TOF s’établit à 97,9 % depuis le 1er janvier 2026, et le taux d’occupation physique à 97,6 % au 31 mars 2026. La vacance résiduelle représente 2,1 % du patrimoine. Les loyers annuels HT hors charges s’élèvent à 16,6 M€ pour 56 actifs et 116 unités locatives, sur une surface totale de 126 567 m². Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 4 057 k€. La WALB est de 5,3 ans. Le prix moyen d’acquisition des actifs est de 3,8 M€, confirmant le positionnement smallcaps de la SCPI.
Distribution et rendement
La SCPI a distribué 3 acomptes mensuels de 1,50 € par part en jouissance au T1 2026, soit 4,50 € brut de fiscalité étrangère par part sur le trimestre, représentant 1,75 % de taux de distribution trimestriel. Après impôt étranger prélevé à la source (0,30 €/part), le revenu foncier net versé à l’associé s’élève à 3,97 € et le revenu financier à 0,23 €. Le taux de distribution 2025 ressort à 7,01 % et la Performance Globale Annuelle 2025 à 8,27 % (dont +1,26 % de revalorisation du prix de part). L’objectif de performance 2026 sera précisé dans le courant de l’année.
Valeur du patrimoine et des parts
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution par part s’établit à 279,57 €, en progression d’environ +1 % sur un an (276,14 € fin 2024), et le prix de souscription à 257 €. La décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution s’établit à 8,8 %, offrant une marge de revalorisation potentielle. La valeur d’expertise hors droits du patrimoine atteint 230 M€ au 31 mars 2026. L’expert immobilier est BNP Paribas Valuation.
Autres informations trimestrielles
Le patrimoine est diversifié entre commerces (54 %), logistique et locaux d’activité (19 %), bureaux (13 %), hôtels, tourisme et loisirs (8 %), santé et éducation (5 %) et alternatifs (1 %). Géographiquement, la France représente 62 %, le Royaume-Uni 22 %, l’Espagne 12 % et le Portugal 4 %. L’Assemblée Générale Mixte 2025 s’est tenue le 28 avril 2026, avec adoption de l’ensemble des résolutions. La SCPI est engagée dans une démarche ISR, avec un rapport ESG 2025 attendu au T2 2026.
Perspectives
Epsicap REIM entend poursuivre les acquisitions à un rythme soutenu, avec plusieurs closings prévus avant la trêve estivale 2026 qui accéléreront la part du patrimoine hors de France. L’objectif de performance 2026 est annoncé significativement supérieur aux objectifs de long terme de la SCPI, dont le taux de distribution cible n’est pas précisé dans ce bulletin. La vigilance s’impose sur l’impact potentiel de l’inflation sur certains locataires, bien que les taux d’occupation et de recouvrement restent à ce stade très élevés.
