La SCPI Capiforce, gérée par Fiducial Gérance, publie son Bulletin Trimestriel du 1er trimestre 2026 : la SCPI à capital fixe affiche un TOF de 94,15 %, distribue 3,75 € par part en hausse par rapport aux trimestres précédents, et prépare deux cessions d’actifs vacants à des prix supérieurs aux expertises.
Collecte et marché des parts
Capiforce est une SCPI à capital fixe dont le nombre de parts reste stable à 377 131 parts depuis plusieurs années, pour un capital social de 57 701 043 €. Le marché secondaire du T1 2026 enregistre 1 614 parts échangées en trois confrontations mensuelles, à des prix d’exécution en progression : 193 € le 31 janvier, 196,46 € le 28 février et 207 € le 31 mars, soit un prix moyen pondéré de 195,24 € hors frais (216,71 € frais inclus). Le nombre de parts en attente de retrait s’établit à 290 au 31 mars 2026. La capitalisation est de 86,7 M€ pour 3 306 associés.
Investissements et arbitrages
Au T1 2026, une promesse de vente a été signée sur un local commercial de 191 m² à Grenoble (38), actuellement inoccupé, au profit d’un acquéreur-utilisateur, à un prix légèrement supérieur à la dernière valeur d’expertise, avec réitération prévue en juin 2026. Par ailleurs, l’offre d’acquisition d’un locataire sur les murs d’une boutique de 188 m² à Montreuil (93) a été acceptée, également à un prix supérieur à l’expertise. La signature d’une promesse est envisagée au T2 2026. Ces deux cessions s’inscrivent dans la politique d’arbitrage d’actifs vacants.
Activité opérationnelle
Le TOF du T1 2026 s’établit à 94,15 %, en progression par rapport au T4 2025 (93,47 %). La vacance en recherche de locataire représente 5,85 % du parc. Le taux d’encaissement dépasse 95 %. Les relocations du trimestre totalisent 2 694 m² pour un loyer annuel de 393 136 €, dont la principale porte sur 2 342 m² d’entrepôts/bureaux à Bruges (33, loyer de 355 000 €). Les libérations représentent 803 m² pour un loyer annuel de 289 421 €. Le patrimoine comprend 88 immeubles, 136 locataires et 49 408 m² de surfaces pour 7,5 M€ de loyers quittancés annuels.
Distribution et rendement
La distribution du T1 2026 s’établit à 3,75 € par part, versée le 24 avril 2026, en hausse par rapport aux 3,60 € des T1 et T2 2025. Le taux de distribution 2025 ressort à 7,36 % pour un dividende annuel de 16,00 € par part, et la Performance Globale Annuelle 2025 à 4,92 %. Le TRI à 20 ans s’établit à +8,82 % au 31 décembre 2025. La SCPI est classée Article 6 au sens du règlement SFDR. Le taux d’endettement s’établit à 6,75 % au 31 mars 2026.
Valeur du patrimoine et des parts
La valeur de réalisation par part s’établit à 254,12 € au 31 décembre 2025 (valeur indicative avant validation par le commissaire aux comptes), et la valeur de reconstitution à 299,28 €. Le prix d’exécution sur le marché secondaire au 31 mars 2026 ressort à 207 € hors frais, soit une décote de 30,7 % par rapport à la valeur de reconstitution. Le patrimoine immobilier est valorisé à 103,3 M€ (actifs détenus en direct, hors participations financières non contrôlées).
Autres informations trimestrielles
Le patrimoine est composé à 70,0 % de locaux commerciaux, 18,7 % de bureaux, 11,1 % de locaux d’activité et 0,2 % d’habitations. Géographiquement, les régions représentent 50,0 %, Paris 29,0 % et l’Île-de-France 21,0 %. L’Assemblée Générale se tiendra le 24 juin 2026 à Courbevoie. Les prochaines confrontations du marché secondaire sont programmées les 30 avril, 29 mai et 30 juin 2026.
Perspectives
Fiducial Gérance entend poursuivre la cession des actifs vacants dans les meilleures conditions, avec deux arbitrages en cours à Grenoble et Montreuil attendus pour le T2 2026. La solidité du patrimoine, majoritairement composé de commerces de centre-ville et de Paris (29 %), ainsi que le niveau élevé du TOF (>94 %) et du taux d’encaissement (>95 %) confortent les perspectives de maintien d’un niveau de distribution attractif pour 2026.
