L’éditorial de Christian Micheaud
« On ne spécule pas avec la Terre », écrivait récemment (Les Echos du 18 novembre 2013) Stéphanie Rivoal, Présidente de « Action contre la faim », une ONG qui lutte contre la sous-nutrition dans le Monde. La spéculation sur les terres agricoles est, en effet, « un scandale à dénoncer de toute urgence », pour reprendre ses mots. Avec le respect – et l’admiration – dû à ce noble combat, et toutes proportions gardées, on ne peut pas s’empêcher de faire un parallèle entre cette spéculation à l’échelle mondiale sur les terres arables et une autre, plus proche de nous, sur les terrains à bâtir.
Sans terrain à bâtir, pas de construction. Or, ce n’est un secret pour personne, la France manque de logements et n’en finit pas d’énumérer les maux qui en découlent : des prix de vente exorbitants, des loyers insupportables, des populations sans abri, une mobilité professionnelle entravée, une perte de compétitivité économique, etc. Quand l’Etat se saisit du problème, il se trompe complètement de solution : avec la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), en cours de discussion devant la représentation nationale, il jette du l’huile sur le feu mais ne crée pas un logement de plus.
La multiplication des freins à la construction
Ce n’est pourtant pas le foncier qui fait défaut dans notre pays. C’est sa constructibilité, entravée pour toutes sortes de raisons, notamment spéculatives :
- La spéculation foncière stricto sensu, d’abord. Ceux qui en ont le plus profité sont l’Etat, les collectivités territoriales et certaines grandes entreprises publiques qui ont, jusqu’à présent, toujours vendu leurs terrains au plus offrant. Vient ensuite un petit nombre de particuliers bien informés des intentions de leurs élus communaux : ils ont acheté à bas prix de la terre agricole avant qu’elle ne soit déclarée constructible à l’occasion d’un changement de POS ou de PLU et voit son prix s’envoler.
- La spéculation électoraliste, ensuite. Les maires ont le redoutable pouvoir de délivrer ou de refuser les permis de construire. Par crainte de mécontenter leurs administrés et de compromettre leur réélection, il leur arrive de refuser ou de différer certains projets. C’est particulièrement vrai en ce moment, à quelques mois des municipales. Les promoteurs et les aménageurs fonciers le déplorent, mais discrètement : difficile pour eux de se mettre à dos ceux sans lesquels ils ne peuvent travailler.
- La spéculation populiste, enfin. C’est ainsi que l’on peut appeler l’égoïsme mesquin de la plupart d’entre nous, qui réclamons plus de logements à condition de les construire loin de chez nous. Hors de question, également, de construire plus haut ou plus dense, parce que cela engendrerait des problèmes sociaux… La densité n’est pourtant pas un problème en soi : elle est bien supérieure dans les beaux quartiers du 16e arrondissement parisien que dans la plupart des zones urbaines sensibles.
La nécessité d’un politique foncière audacieuse
Résultat, dans le prix d’un logement neuf vendu aujourd’hui entre 4 000 et 10 000 euros le m², la part du foncier représente de 40 à 60 % ! Il n’y a donc pas d’hésitation possible : si l’on veut construire plus et moins cher, c’est bien sur la libération du foncier, en quantité et à bon prix, qu’il faut travailler.
Hélas, on n’en prend pas le chemin. Trois exemples. Les cessions de terrains publics à prix réduit, surmédiatisées, commencent à peine et se font en réalité au compte-goutte. La taxation des plus-values immobilières, plusieurs fois remaniée, n’incite toujours pas à la vente des terrains mais clairement à leur rétention. La loi ALUR prévoyait de retirer aux maires la délivrance des permis de construire pour la confier à un échelon supérieur, l’intercommunalité, mais les Sénateurs ont rejeté cette disposition…
Alors, pour expliquer la crise du logement que traverse notre pays depuis 30 ans, arrêtons de chercher des boucs émissaires parmi les professionnels de l’immobilier, les propriétaires, les locataires, les investisseurs institutionnels, etc. Les responsables sont les législateurs successifs, c’est-à-dire nos élus de ces mêmes 30 dernières années.
Ceux d’aujourd’hui s’honoreraient de prendre le problème à bras le corps afin de mettre en place la politique foncière qui relancera la construction de logements dont notre pays a tant besoin. Il y a urgence : il en faudrait 500 000 de plus par an et l’on va descendre cette année sous les 300 000.
Christian Micheaud
Pierrepapier.fr
