La foncière franco-néerlandaise vient d’annoncer l’acquisition de l’australien Westfield, un opérateur également présent au Royaume Uni et aux Etats-Unis. Le nouvel ensemble donnera naissance à un leader global de l’immobilier avec un patrimoine estimé à 61,1 Md€. L’opération valorise Westfield à 21 Md€, soit une prime de 17,8% sur le dernier cours boursier.
C’est la plus importante transaction jamais réalisée sur le marché australien. Et sans doute la plus emblématique de l’année 2017 pour le secteur des foncières cotées. Unibail-Rodamco va en effet débourser 21 Md€ pour mettre la main sur Westfield, l’un des principaux propriétaires de centres commerciaux présent aux Etats-Unis et au Royaume-Uni.
Prime de 17,8% sur le dernier cours boursier – Le communiqué conjointement publié par les deux entités le 12 décembre précise que la transaction porte sur une offre à 65% en titre et à 35% en cash, « valorisant chaque titre Westfield à 7,55 US$», ce qui représente «une prime de 17,8% sur le cours de clôture de Westfield au 11 décembre 2017 ». Au total, ce sont environ 38,7 millions de titres jumelés Unibail-Rodamco qui seront émis au profit des porteurs de titres Westfield, qui recevront également, en numéraire, l’équivalent de 5,6 Md$. A l’issue de l’opération, qui devrait être effective au second trimestre 2018, les actionnaires existants d’Unibail-Rodamco détiendront environ 72% des titres jumelés du nouveau groupe, et les porteurs de titres de Westfield en détiendront environ 28%.
Changement de dimension pour Unibail-Rodamco – Le nouvel ensemble deviendrait, selon les termes du communiqué, « le premier créateur et opérateur mondial de centres de shopping de destination ». Unibail-Rodamco se positionnerait ainsi comme un leader global de l’immobilier avec un patrimoine de 61,1 Md€, détenant une plateforme de 104 actifs commerciaux répartis sur 13 pays et « positionnés stratégiquement dans 27 des métropoles les plus dynamiques au monde ». Ce changement de dimension serait également source de création de valeur pour les actionnaires. Selon le communiqué du groupe, l’opération serait « relutive sur le résultat récurrent net par action d’Unibail -Rodamco dès la première année pleine », avec « un potentiel de synergies de 100 M€ en rythme annuel ». Le rapprochement devrait en effet renforcer le pouvoir de négociation de la foncière face aux enseignes mondiales, le groupe détenant des sites incontournables. Il permettra également, du fait d’une plus grande diversification, une réduction du risque économique.
Impact boursier – Toutefois, observe le bureau d’analyse Invest Securities dans la note rapide qu’il consacre à l’opération, « du point de vue de l’efficacité boursière, l’opération est négative ». Selon lui, du fait de son exposition sur les marchés européens et américains, la société « sera moins lisible », rares étant les analystes et les gérants qui couvrent ces deux zones. La génération de revenus désormais libellés dans plusieurs devises va en outre introduire « une volatilité dans les résultats », ce qui va à l’encontre de ce que recherchent les investisseurs sur ce type de valeur. Enfin, souligne le bureau d’analyse, rares seront désormais les opérations assez grandes « pour qu’elles influent sur les résultats de la société ». Les marchés ont en tout cas accueilli plutôt froidement la nouvelle, le titre Unibail-Rodamco clôturant la séance du 12 décembre en repli de 4,23% sur le cours de la veille…
Frédéric Tixier
A propos d’Unibail-Rodamco(i)
Créé en 1968, Unibail-Rodamco SE est le premier groupe coté d’immobilier commercial en Europe, présent dans 11 pays de l’Union européenne et doté d’un portefeuille d’actifs d’une valeur de 42,5 Md€ au 30 juin 2017. À la fois gestionnaire, investisseur et promoteur, le Groupe couvre toute la chaîne de valeur de l’immobilier. Grâce à ses 2 000 employés, Unibail-Rodamco applique ses savoir-faire à des segments de marchés spécifiques comme les grands centres commerciaux des villes majeures d’Europe, ou comme les grands bureaux ou centres de congrès-expositions dans la région parisienne. Unibail-Rodamco détient et opère 69 centres commerciaux, dont 56 attirent plus de 6 millions de visites par an. Ces centres de shopping sont localisés dans les plus grandes villes d’Europe, y compris Paris, Madrid, Stockholm, Amsterdam, Munich, Vienne, Varsovie et Prague.
Outre ses actifs existants, Unibail-Rodamco a un portefeuille de projets de développement de 8,1 Md€ au 30 juin 2017, dont des projets iconiques tels que Mall of Europe à Bruxelles et Überseequartier à Hambourg.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
