Un premier bilan pour les fonds immobiliers labellisés ISR

Quelques mois après son entrée en vigueur – octobre 2020 -, le label ISR dédié aux fonds immobiliers a déjà rencontré un vif succès. L’OID, l’ASPIM et Novethic livrent les premières tendances dans l’Observatoire 2021 des pratiques de labellisation.

Les premiers fonds immobiliers labellisés ISR ont été certifiés dès novembre dernier. A peine un mois après l’entrée en vigueur de ce label spécifiquement conçu pour les véhicules non cotés investis en immobilier. Fin 2020, ils étaient 12 à avoir obtenu cette distinction. Dont 9 fonds grand public.

12 fonds immobiliers labellisés fin 2020

« Ces fonds représentent 11 milliards d’euros et 6% du marché global des fonds d’investissement alternatifs immobiliers » a calculé le trio IOD[1], ASPIM, et Novethic, dans l’étude qu’ils viennent de consacrer à l’observation des pratiques de labellisation des fonds immobiliers[2]. L’échantillon retenu inclut en effet également trois OPCI professionnels. Le Fonds de logement intermédiaire II géré par Ampère Gestion. Et les OPPCI Delta Immo et Villiers Immobilier, pilotés par Swisslife AM, également gestionnaire de la SCPI Pierre Capitale, elle aussi labellisée. « A ce panel, est venu s’ajouter depuis lors, côté fonds grand public, la SCPI Iroko Zen. Et, plus récemment encore, la SCPI Epargne Pierre, le vaisseau amiral d’Atland Voisin. Fin mai, le marché comptait donc 11 fonds grand public labellisés.


L’approche « best-in-progress » majoritaire

La plupart des véhicules distingués ont adopté la démarche « best-in-progress », « particulièrement adaptée au secteur de l’immobilier ». C’est la stratégie retenue par 83% des fonds fin 2020. Et jugée pertinente par Delphine Mourot, de l’OID, « dans ce secteur qui se caractérise par un faible taux de renouvellement, de l’ordre de 1 à 2% par an ». Elle considère ainsi que « l’amélioration du parc existant doit donc concentrer l’essentiel des efforts ». De fait, la majorité des fonds immobiliers labellisés ISR ont été créés avant 2020. Et plus de 40 % avant 2015. L’approche « best-in-class », bien que minoritaire dans les pratiques, offre une stratégie alternative. « Elle favorise plutôt les actifs certifiés et/ou neufs, et s’articule de manière complémentaire avec la best-in-progress », souligne le rapport de l’Observatoire. C’est l’approche logiquement retenue par les fonds de création récente. Et spécifiquement dédiée à la logique ESG, comme l’OPCI PREIM ISR, chez Primonial.

Premiers retours des sociétés de gestion « labellisée »

Lors d’un webinaire organisé le 18 mai dernier, les sociétés de gestion déjà labellisées ont également livré leurs premiers retours. Certaines (comme Ampère Gestion) soulignent « la véritable volonté d’impact social et environnemental » qui anime les sociétés de gestion de fonds labellisés. Le volet social de l’ESG est parfois prédominant, comme chez Norma Capital. Même si « les pondérations moyennes des piliers ESG privilégient les thématiques environnementales », rappelle l’Observatoire. Tous les gestionnaires sont convaincus que les démarches ESG « favorisent l’engagement des équipes ». Mais elles ne peuvent en réalité être mises efficacement en œuvre qu’avec l’implication des parties prenantes externes. Au premier rang desquelles « nos locataires », souligne Virginie Wallut, à La Française REM. Les attentes du marché, côté investisseurs, sur les problématiques extra-financières, sont d’ailleurs importantes. C’est ce que met en exergue Daniel While, chez Primonial REIM.

La problématique de la fiabilité des données ESG

Il « pressent » un « point de bascule » qui pourrait déboucher une « décote sur les actifs les moins performants sur le plan environnemental ». Ou pas assez transparents. Encore faut-il que les données servant à alimenter les grilles ESF soient fiables. Ce qui n’est pas encore visiblement le cas. Loïs Moulas, directeur général de l’OID, estime d’ailleurs qu’il s’agit d’un enjeu majeur pour la crédibilité du label ISR immobilier. Qui pourrait lui permettre, à terme, d’éviter les critiques récemment émises à l’encontre du label ISR financier par l’Inspection générale des finances…

Frédéric Tixier

[1] Observatoire de l’immobilier durable.
[2] Observatoire 2021 des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers.


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

A propos de l’OID(i)

L’Observatoire de l’immobilier durable – OID – est l’espace d’échange indépendant du secteur immobilier sur le développement durable et l’innovation. Penser l’immobilier responsable est la raison d’être de l’OID qui rassemble plus de soixante-dix membres et partenaires parmi lesquels les leaders de l’immobilier en France sur toute sa chaîne de valeur. Acteur indépendant, au service de l’intérêt général, l’OID est une association qui participe activement à la montée en puissance des thématiques ESG en France et à l’international, par un programme d’actions sur le terrain et auprès des pouvoirs publics.

A propos de Novethic(i)

Accélérateur de transformation durable – Expert de la finance durable et média référence de l’économie responsable, Novethic combine les approches pour offrir aux acteurs financiers, aux entreprises et à leurs collaborateurs les clés d’une transformation durable. Notre mission est de diffuser la culture durable, d’éclairer les prises de décisions et de faciliter l’action. Fondée en 2001, Novethic est une filiale du Groupe Caisse des Dépôts.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société