Anne Schwartz, Paref Gestion : « Notre ADN : être précurseur et proposer des produits innovants »…
Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion, est l’invitée de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’état des lieux de la transformation -notamment digitale – de la société de gestion. Le point sur les SCPI Novapierre Allemagne 2, Novapierre Italie, Interpierre Europe Centrale et Interpierre Résidentiel. Et les perspectives 2021. Interview.


Paref Gestion, je le rappelle, gère environ 1,8 Md€ d’actifs immobiliers. Essentiellement sous forme de SCPI. Paref Gestion a pour particularité d’être filiale d’une foncière cotée, Paref, dont l’actionnaire majoritaire est le groupe chinois Fosun. Anne Schwartz, vous êtes directrice générale depuis presque 2 ans maintenant. En 2020 vous avez lancé de nombreux chantiers, dont un certain nombre est à présent achevé. D’autres encore en cours. Pouvez-vous dresser l’état des lieux des changements opérés ces derniers mois ?

Anne Schwartz – De nombreux défis ont marqué l’année 2020 et le début de cette année. Je fais bien sûr référence à la crise sanitaire et économique que nous traversons. Pour autant, nous n’avons pas voulu renoncer à nos projets de restructuration et de développement. Au cours des 18 derniers mois, nous avons donc œuvré sur 3 grands axes de développement. D’abord, le développement de notre capital humain. Nous avons ainsi procédé au recrutement de deux directeurs, à la direction commerciale (Matthieu Navarre) et à celle des fonds et des investissements (Sophie Bourguignon). En tout, ce sont une dizaine de collaborateurs qui nous ont rejoint durant cette période.

Et les autres axes de développement ?

Anne Schwartz – Il s’agit d’une part du développement de nos solutions de gestion (gestion immobilière et gestion des associés), qui ont été migrées sur de nouveaux outils. Et, d’autre part, du développement de nos outils marketing et de communication. Ceux-ci ont été refondus dans une logique digitale. Nos bulletins d’information ont été totalement repensés. Et nous avons ouvert en mars 2021 un tout nouvel espace web dédié à nos 21 000 associés. Nous organisons aussi désormais des webinars avec nos partenaires, pour les informer en temps réel de l’actualité de Paref Gestion.

Cette « remise à niveau » commerciale et marketing a évidemment pour objectif d’assurer une meilleure distribution de vos SCPI. Votre gamme est d’ailleurs assez large. Mais, avant de la détailler, faisons d’abord un petit focus sur Novapierre Allemagne 2. Vous l’avez fermée aux souscriptions fin 2020. Et rouverte fin mars, le temps de procéder à plusieurs investissements. Cette fermeture a donc été une bonne décision pour les associés existants ?

Anne Schwartz – Nous avons effectivement pris la décision de suspendre pour un trimestre la possibilité de souscrire dans Novapierre Allemagne 2, à partir du 18 décembre. Cela a été notre réponse face à un marché de l’investissement en Allemagne qui s’était asséché. Et qui est ensuite devenu extrêmement concurrentiel. En pratique, nous avions pu sécuriser au 2e trimestre 2020, en plein confinement, 3 opérations initiées avant la crise. Mais avons été ensuite confrontés, à la sortie du confinement, à un assèchement de l’offre de produit immobilier de qualité à la vente. A titre d’illustration, je rappelle que le volume investi au 4e trimestre 2020 en Allemagne a baissé de 63% par rapport au 4e trimestre 2019.

On parle bien de l’immobilier commercial en Allemagne…

Anne Schwartz – Tout à fait. Ce chiffre correspond à l’ensemble de l’immobilier d’entreprise, mais l’immobilier de commerce a connu une baisse de même ampleur. Donc, après l’assèchement, le marché est redevenu plus dynamique. Mais de nouveaux investisseurs sont arrivés, synonymes de plus de concurrence. C’est la raison pour laquelle nous avons pris la décision de fermer Novapierre Allemagne 2. Afin de protéger l’épargne des associés. Et avec la conviction que la performance se construit sur le long terme. Cette fermeture a effectivement permis de rééquilibrer capitaux collectés et investissements. Comme vous l’avez rappelé, nous avons procédé à deux acquisitions majeures lors du 1er trimestre 2021. L’une à Nuremberg, l’autre à proximité de Rotterdam. Aujourd’hui nous avons donc investi pratiquement l’intégralité de la collecte de Novapierre Allemagne 2. Et disposons d’une bonne visibilité sur le pipeline d’opérations à venir.

Quel impact potentiel sur les rendements à venir ? Car, parlons des choses qui fâchent, Novapierre Allemagne 2 n’a généré en 2020 qu’un rendement de 1,61%. Très loin des 4,51% de sa grande sœur Novapierre Allemagne 1…

Anne Schwartz – Vous avez raison, ce qui est important pour nos associés, c’est le dividende qui sera distribué en 2021. Eh bien, la décision de limiter les souscriptions sur le premier semestre va nous permettre d’accompagner la croissance de ce dividende. Notamment en raison des acquisitions qui viennent d’être réalisées. Nous avons conscience que cela peut sembler un peu long pour les associés. Mais il n’était pas question de transiger sur la qualité des actifs dans lesquels nous allions investir …

Concrètement, quel rendement peut-on espérer en 2021…

Anne Schwartz – En 2021, le dividende trimestriel va augmenter progressivement tout au long de l’année. A la fin 2021, le rendement DVM lissé sera d’environ 3,60%.

Parlons maintenant des autres fonds de la gamme Paref. Votre particularité, c’est aussi de ne gérer que des SCPI thématiques ou sectorielles. Ce choix est-il confirmé, validé ?

Anne Schwartz – Nous avons affectivement pour particularité de proposer des stratégies d’investissement ciblées pour chacun de nos fonds. Avec une typologie d’actifs précise, dans une région géographique donnée. Nous donnons ainsi à nos clients l’opportunité de créer leurs propres allocations. Nous proposons une gamme de 6 SCPI, d’une capitalisation totale d’environ 1,6 Md€. Trois de ces SCPI ont une stratégie d’investissement européenne : les deux Novapierre Allemagne et Interpierre Europe Centrale. Les autres SCPI, investies en France, sont positionnées sur des thématiques spécifiques. Comme les bureaux et les locaux d’activité pour Interpierre France. Ou l’immobilier résidentiel avec Novapierre Résidentiel.

Vous avez lancé récemment Interpierre Europe Centrale. Mais également été contraints de fermer Novapierre Italie. Que peut-on en dire…

Anne Schwartz – La  thématique proposée par Novapierre Italie était l’immobilier hôtelier en Italie. Avec l’objectif de profiter de la métamorphose de ce secteur, qui était alors en plein essor. Mais ce lancement, intervenu en janvier 2020 -deux mois avant la pandémie-, a malheureusement pâti d’un contexte conjoncturel particulièrement mauvais. L’arrêt complet de toute activité touristique, partout dans le monde, a lourdement pesé sur la levée de fonds. Mais c’est vraiment une situation totalement inédite, tant par sa soudaineté que par son amplitude. Qu’aucune de nos autres SCPI n’a jamais connu.

Concrètement, cela signifie que la SCPI ferme ses portes, et que les souscripteurs vont être remboursés…

Anne Schwartz –  Oui.

Revenons sur Interpierre Europe Centrale. Elle vient, je crois, de procéder à son deuxième investissement…

Anne Schwartz –  Il y a de fait 2 investissements, tous deux réalisés en Pologne. Nous avons lancé cette SCPI en septembre 2020. Avec une stratégie d’investissement orientée bureau et activités en Europe Centrale. Plus précisément sur 3 pays et principalement 5 villes, qui sont les véritables poumons économiques de l’Europe de l’Est. Interpierre Europe Centrale a atteint aujourd’hui son niveau de capitalisation minimum (10 M€). Et deux acquisitions ont été signées en début d’année. L’une près de Varsovie (un local d’activités doté d’un bail très long -supérieur à 12 ans- et occupé par une très belle signature – MAN, leader sur l’engineering transport en Europe de l’Est-). Et l’autre à Cracovie, en plein centre historique (sur un actif de bureau).

Quel rendement prévisionnel sur 2021 ?

Anne Schwartz –  On sera dans ce qui était attendu. C’est-à-dire au-dessus de 5% de rendement prévisionnel sur 2021.

Si vous deviez désigner le trio gagnant des marchés immobiliers les plus porteurs en 2021, quel serait votre choix ?

Anne Schwartz –  Ce serait la logistique -la logistique d’activité- , la santé, et le résidentiel. Ce sont vraiment les trois grands secteurs qui attirent les investisseurs aujourd’hui.

Vous évoquez le résidentiel. Un mot sur Novapierre Résidentiel, une belle endormie qui se réveille. Car vous êtes bien en train de la redéployer…

Anne Schwartz –  Novapierre Résidentiel propose une stratégie très différenciante des autres SCPI « résidentiel ». Il s’agit, je le rappelle, d’une SCPI dite de capitalisation. Qui tire donc sa performance à la fois de la revalorisation de son portefeuille, et de la distribution de plus-values. Cette performance était de 6% en 2019, de 6% en 2020. Ses parts ont déjà été revalorisées de 6% en 2021.


Car son portefeuille est placé en actifs franciliens, et recèle de fortes plus-values latentes…

Anne Schwartz –  Tout à fait. Sa capitalisation n’est que de 280 M€ alors que son portefeuille est évalué à environ 320 M€. Et il est effectivement essentiellement parisien et francilien. Nous procédons, en fait, à un arbitrage régulier des actifs les plus anciens, de façon à générer de la plus-value. Nous investissons également énormément dans ce portefeuille avec des bailleurs sociaux, en démembrement. C’est-à-dire que nous achetons la nue-propriété quand les bailleurs sociaux se positionnent sur l’usufruit. Ce qui nous permettra de générer à nouveau des plus-values dans les prochaines années.

Il reste 30 secondes. Quel est le principal enjeu pour Paref Gestion en 2021 ?

Anne Schwartz –  Il y en a en fait trois principaux. Mais le plus important, c’est de continuer à développer des produits innovants. C’est notre ADN : être précurseur et proposer des produits innovants. Mais je pense que si les investisseurs choisissent une société de gestion pour les produits qu’elle propose -et leurs performances-, leur fidélité dépend aussi de la qualité de service qui leur est proposée.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société