Laurent Gauville, Gestion 21 : « Le secteur des foncières cotées doit travailler à réduire la volatilité »…

Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le bilan 2020 et les perspectives 2021 pour les foncières cotées. Mais aussi les défis que le secteur doit relever pour retrouver la faveur des investisseurs. Interview.



Petit rappel : Gestion 21 est une société de gestion d’actifs financiers que vous avez cofondée en 2007. Elle gère environ 330 millions d’euros d’actifs, via plusieurs fonds ou mandats. Dont le fond Immobilier 21, que vous pilotez, et qui, comme son nom l’indique, investit exclusivement dans les foncières cotées européennes. Première question, sur le bilan boursier 2020. On ne va pas se mentir : ce n’était pas une année exceptionnelle pour les foncières… Mais comment expliquer que ce compartiment de la cote ait aussi mal résisté, comparativement à l’ensemble des marchés financiers ? Et à l’immobilier physique ?

Laurent Gauville – Ce n’était pas une année exceptionnelle en termes de performances, oui. Mais c’était aussi une année inédite, avec ce contexte très particulier de confinement/déconfinement. Comparaison avec l’immobilier physique ? Il faut bien comprendre que le secteur immobilier coté offre de la liquidité. Quand les marchés sont en stress, c’est donc sur le compartiment coté qu’ils vont chercher de la liquidité. Pas sur le marché immobilier physique. C’est une première explication à cette décorrélation.

Et la deuxième ?

Laurent Gauville – La seconde tient à la structure bilantielle des foncières. Une foncière, c’est de l’immobilier, mais c’est aussi de la dette. Or, pour la première fois, un certain nombre de segments de l’immobilier coté n’a plus offert de visibilité en termes de résultats. Ce qui a conduit à déporter le centre d’attention des investisseurs. De l’analyse des comptes de résultats, ils sont passés à l’analyse des bilans et des risques chaînés qu’ils révélaient. Je pense notamment aux centres commerciaux, dont les performances boursières ont de fait été très, très mauvaises. On parle de reculs de plus 50% en 2020…

On est toutefois maintenant passé au stade « résultats ». La plupart des foncières viennent de les publier. Ils ne sont pas forcément très bons. Que peut-on en dire aujourd’hui ?

Laurent Gauville – Une interprétation simple et rapide, c’est de dire qu’effectivement des secteurs comme les centres commerciaux, qui ont vu leurs actifs fermés, sont en bas de cycle en termes de performances économiques. C’est tout à fait naturel. Quand vous subissez 2 à 3 mois de fermetures, vous ne pouvez pas vous attendre à dégager de bons résultats. Même si, sur ce secteur, le fait de toucher des loyers durant 3 mois vous assure de ne pas faire de pertes. Tout simplement parce que 3 mois de loyer suffisent à couvrir les frais financiers et généraux d’une année entière…

Ce qui signifie que, même dans les périodes de crise, ces sociétés continuent à dégager des bénéfices ?

Laurent Gauville – C’est effectivement le cas, et les résultats 2020 en attestent. Mais je rappelle que les opérateurs boursiers ne s’intéressent pas au résultat annuel stricto sensu, mais bien à la variation du résultat annuel. Et à d’autres indicateurs…

Où en est-on, d’ailleurs, en termes de ratio cours sur bénéfice ?

Laurent Gauville – En termes de ratio cours sur bénéfice, notre fonds Immobilier 21 est à 13 fois. Le secteur est à 16 fois. Si l’on est à 13 fois, c’est tout simplement parce que notre positionnement « value » nous conduit à privilégier des multiples plus faibles que celui du secteur.

Vous avez récemment émis certaines critiques vis-à-vis de la communication financière des foncières. Que lui reprochez-vous précisément ?

Laurent Gauville – En fait, une foncière, c’est quoi ? C’est effectivement un actif – l’immobilier -, et de la dette et des fonds propres. La direction financière, et donc la communication financière, ont vocation à prendre en charge la communication sur les fonds propres et la dette. Mais l’investisseur a besoin de repères. Il en a d’autant plus besoin lors de périodes inédites. Or, en 2020, le repère de la distribution (de dividendes) a disparu pour certains secteurs de l’immobilier. Il a pu être maintenu dans le secteur résidentiel ou celui de la logistique. Ou au cas par cas sur le segment du bureau et du commerce. Mais l’immobilier, globalement, a plus subi la « coupure du dividende » que d’autres secteurs de la cote. Et les communications financières n’ont pas proposé de repères alternatifs.

C’est-à-dire ?

Laurent Gauville – En expliquant, par exemple, que dans le secteur des centres commerciaux, un mois de fermeture équivaut à une baisse de 12% des cash-flows. Autrement dit, en permettant à l’investisseur de se projeter dans le temps. Car si, effectivement, une mauvaise année peut être lourde de conséquences, elle doit être relativisée dans une analyse de plus long terme, sachant que les investisseurs qui achètent le secteur acceptent de payer 16 années de bénéfices…

Passons précisément aux perspectives. 2021 sera-t-elle une bonne année, une année de reprise, pour les foncières ? Sous réserve, évidemment, que l’on sorte du contexte de crise sanitaire…

Laurent Gauville – Que l’on sorte du contexte de crise sanitaire, ou, tout au moins, que l’on réduise la pression sanitaire. Ce qui pourrait intervenir, espérons-le, dans le courant du 2e trimestre. Dans cette hypothèse, ce sont a priori les secteurs aujourd’hui les plus décotés -comme les centres commerciaux, dont le niveau de décote frôle les 50%- qui devraient le plus rebondir. Bien évidemment, des secteurs comme le résidentiel restent à privilégier dans le cadre d’une allocation structurelle. Je rappelle que le résidentiel, en Bourse, ce ne sont pas les 10 000 euros au mètre carré parisien, ou les 5 000 euros des grandes métropoles françaises. C’est essentiellement le résidentiel allemand, valorisé à environ 2 000 euros le mètre carré. C’est-à-dire en dessous de sa valeur de construction. Ce résidentiel là est donc structurellement « value ».

Les valeurs qui ont le plus de chance de rebondir sont donc, logiquement, celles dont les niveaux de valorisation sont au plus bas. Ce sont d’ailleurs ces valeurs qui ont le plus souffert en 2020…

Laurent Gauville – Exactement, il y a une parfaite symétrie. Les baisses constatées sur certains segments en 2020 ne s’expliquent pas pour des raisons économiques. Elles ouvrent donc un potentiel de rebond pour 2021.

Parlons de votre fonds, Immobilier 21. Quelle allocation aujourd’hui ?

Laurent Gauville – Notre positionnement, comme je l’ai déjà rappelé, est résolument value. Le résidentiel, pour les raisons que je viens d’évoquer, représente environ 40% de nos positions. Les centres commerciaux sont présents à hauteur de 25%. Pour bénéficier de ce rebond potentiel, sachant que les cours sont actuellement au même niveau qu’en mars 2020. Sur le segment du bureau, nous sommes plus sélectifs. Nous privilégions la thématique du bureau allemand, qui nous semble plus défensive. Le poste logistique se situe à environ 5%.

La logistique est pourtant très recherchée actuellement. Pourquoi seulement 5% ?

Laurent Gauville – Parce qu’il n’y a, en réalité, que 4 titres « logistique » dans le secteur immobilier coté en zone euro. Deux valeurs présentent des multiples compris entre 25 et 35 fois les bénéfices. Ce qui est incompatible avec notre discipline de gestion. Les deux autres sont plus « value compatibles ». Mais, pour des raisons de liquidité cette fois -un critère important dans notre style de gestion-, il ne serait pas raisonnable d’y allouer plus de 5% du portefeuille.

 


Contrairement à leur « habitude », si je puis dire, la volatilité des foncières a été très élevée en 2020. Quid de 2021  ?

Laurent Gauville – Qu’est-ce que la volatilité, en fin de compte ? C’est certes une tendance à la fluctuation. Mais c’est aussi une situation dans laquelle les sociétés ont un coût du capital tellement élevé que leur accès au marché coté n’est plus compétitif. L’année 2020, de ce point de vue, est un échec, et une grande déception. Le secteur doit travailler à réduire cette volatilité. A réduire la décote, pour que les foncières retrouvent un coût du capital compétitif. Cet objectif passera nécessairement par une obligation de distribution réaffirmée. Et pas une obligation de distribution qui mélange revenu et capital. On a bien vu l’argument mis en avant pour ne pas verser de dividende en 2020 : les pertes subies par les filiales. A procéder ainsi, on détruit l’engagement de distribution.

Il y a aussi l’attitude des investisseurs…

Laurent Gauville – Oui, la volatilité élevée constatée en 2020 est aussi liée au fait que les investisseurs qui souhaitaient réduire leur exposition au secteur immobilier ont vendu de l’immobilier coté. Parce que la vente d’immobilier physique est un processus long. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de l’immobilier coté : la liquidité.

Autre sujet pour 2021, l’éventuel retour de l’inflation. Quel impact sur les cours des foncières cotées ?

Laurent Gauville – Tous les baux sont, peu ou prou, indexés. L’immobilier est donc un « proxy » face à l’inflation. C’est l’aspect positif. Maintenant, quand on parle de possible retour de l’inflation, on parle aussi de possible remontée des taux d’intérêt. Ce qui aurait un impact -négatif cette fois- sur les valorisations. C’est en tout cas la première analyse que font les marchés financiers : hausse des taux d’intérêt égale baisse des cours des foncières cotées. En réalité, la situation est aujourd’hui un peu plus compliquée. Car tout dépend du niveau auquel se situe la prime de risque. Il n’y a donc pas, selon moi, de relation systématique entre niveau des taux d’intérêt et valorisation des foncières.

Certaines foncières sont néanmoins plus endettées que d’autres ?

Laurent Gauville – Oui, mais sur des maturités de l’ordre de 6 à 7 ans. Ce qui signifie que l’impact économique est bien plus fort sur la partie revenus que sur la partie dettes. L’indexation des baux s’applique en effet à 100% du patrimoine. La hausse des taux, elle, ne porte que sur la dette, soit environ 40% des actifs engagés.

Dernier point : Immobilier 21 a innové sur le marché l’an dernier en mettant en place une distribution trimestrielle des dividendes. Avec quel objectif ?

Laurent Gauville – Il s’agissait à la fois de répondre à une demande de nos clients et de réaffirmer une conviction : la dimension « rendement » du secteur. Le principe mis en place est celui d’une distribution d’acomptes trimestriels (pour les parts AD), sur la base d’un rendement annuel indicatif. C’est une démarche qui se rapproche du modèle économique de l’immobilier non coté…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Maëlle Caravaca, En Privé : « Je prépare l’avenir de mes clients en pensant aussi à celui de la planète, qui est notre patrimoine naturel à tous…»

Sébastien Bareau a rencontré Maëlle Caravaca. Son cabinet, En Privé, privilégie les placements responsables. Une démarche engagée qui propose d’investir « sans contrainte, mais pas sans conscience ». Et qui aborde la classe d’actifs immobiliers pour son potentiel de transformation et donc d’impact – positif – pour la planète. Interview…

Maëlle Caravaca, présentez-nous votre parcours, votre cabinet et l’origine de son nom…

Maëlle Caravaca – Après deux masters en fiscalité des particuliers et fiscalité des entreprises, puis dix années d’expérience, notamment comme responsable partenariats CGP et directrice régionale chez Primonial ces trois dernières années, j’ai créé mon cabinet en novembre 2019. Son nom : « En Privé ». Si j’ai choisi ce nom, c’est bien parce que l’on parle plus volontiers d’argent en privé. J’avais aussi envie que le nom suscite l’intimité, le secret professionnel. Et la proximité, la confiance, le « sur-mesure ». Je souhaitais aussi éviter les classiques « Caravaca Patrimoine » ou « MC Investissement », peu originaux. En fait, mon objectif est de « brander » fortement mon activité. Et de m’adresser à une nouvelle génération sensible à la communication et au soin qu’on y apporte.

Avec quelles valeurs ?

Maëlle Caravaca – Je voulais mettre en avant des qualités de sérieux, de soin, de modernité, d’éthique. Et de convictions aussi. J’ai intégralement bâti mon travail sur une forte base digitale pour être réactive, performante. Et me conformer facilement aux obligations réglementaires. Mon ambition est de créer et proposer du contenu à contre-courant de la finance traditionnelle. De balayer les idées reçues. De combattre les fausses croyances. Et, surtout, de rendre l’investissement responsable accessible à une génération en quête de sens, qui s’interroge sur son impact ! Je veux leur proposer d’investir sans contrainte. Mais pas sans conscience. Car il faut comprendre pour être engagée !

Et en termes de développement ?

Maëlle Caravaca – Malgré un lancement juste avant la crise sanitaire, le cabinet accompagne à ce jour une quarantaine de clients. Et gère déjà un peu plus de 4 M€ d’encours. J’espère une belle évolution sur les prochaines années !

Comment construisez-vous vos préconisations ?

Maëlle Caravaca – Je m’assure en premier lieu que le client dispose d’une trésorerie de précaution, déposée sur un livret en tant qu’enveloppe de réserve. Ce qui lui confère une stabilité financière durable. Nous investissons ensuite le surplus pour dynamiser son capital et développer son patrimoine financier et immobilier. Je pars naturellement du besoin du client, de ses objectifs et, surtout, de ses horizons d’investissement, pour élaborer mes préconisations. Puis je construis mes stratégies autour de toutes les classes d’actifs, en prenant en compte la sensibilité de mon client. Je l’interroge systématiquement sur sa sensibilité aux sous-jacents immobiliers et aux thématiques d’impact.

Et cette dimension « responsable » que vous évoquiez ?

Maëlle Caravaca – J’oriente effectivement mes clients prioritairement vers des produits responsables. Il peut s’agir d’OPCVM, de titres directs cotés ou non cotés, de SCPI durables en direct, ou à crédit, de SCI et d’OPCI en assurance-vie. Le conseil et l’accompagnement en Bourse sont tournés autour de cette logique, en privilégiant, que ce soit sur les comptes-titres classiques ou les PEA, les portefeuilles de valeurs ESG. Idem en private equity, où nous recommandons les entreprises « à impact », innovantes et engagées, agissant notamment dans les secteurs de la biotech ou de la green tech.

Quid de l’immobilier ?

Maëlle Caravaca – Nous aimons bien le crowdfunding immobilier, version marchand de biens. Mais nous proposons peu d’immobilier en direct. Excepté en location meublée régime réel, sur Paris ou les grandes villes françaises, pour la force du montage fiscal en LMNP en BIC non professionnel. Et pour la valorisation de l’immobilier ancien. J’évite les produits de défiscalisation. Et particulièrement l’immobilier sous dispositifs fiscaux. A mon sens, la réduction d’impôt cache souvent un montage financier peu rentable, et une sortie de l’investissement parfois bancale. De plus, j’estime qu’il y a un surcoût de l’immobilier en VEFA, comparativement à l’immobilier ancien et à son potentiel de valorisation dans les grandes villes patrimoniales.


Pas de « club deal » ou de SCPI ?

Maëlle Caravaca – Pour les « petits tickets », ou à titre de diversification, certains clients me demandent d’étudier des opérations immobilières en club deal. Cela peut être, en effet, un bon moyen pour rentrer en direct dans des opérations de marchands de bien sur des durées de portage de 12 ou de 24 mois avec des coupons distribués estimés à environ 10% par an, sur Paris par exemple. Enfin, il m’arrive fréquemment de prescrire d’investir dans des SCPI de rendement « vertes », socialement utiles ou solidaires, en utilisant l’effet de levier du crédit.

L’immobilier « vert », c’est effectivement un moyen d’agir efficacement pour la planète…

Maëlle Caravaca – L’immobilier possède un pouvoir transformatif exceptionnel. Le secteur, au total, représente 43% de la consommation d’énergie. Et 25% des émissions de gaz à effet de serre. L’artificialisation des sols avance 2 fois plus vite que la croissance de la population… Ces impacts se ressentent au moment de la construction ou de la restructuration, et au cours de l’exploitation. Il existe donc une nécessité forte de massifier la rénovation du parc immobilier français. Le mariage de la durabilité et le confort d’usage sont une bonne recette pour définir de nouvelles configurations pour la croissance de ce secteur vital. Ces solutions concernent à la fois les promoteurs, les locataires, les propriétaires et les gestionnaires. Et l’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) permet de créer un référentiel pour mieux mesurer son impact.

Quels sont les enjeux des labels ESG pour l’immobilier, aujourd’hui ?

Maëlle Caravaca – Il s’agit de créer des indicateurs clairs en matière de performance durable des bâtiments. Pour mieux informer les investisseurs sur le niveau d’intégration des critères ESG (et pas seulement les normes BBC ou les certifications HQE, LEED ou BREEAM pour les standards de construction). Penser le bâtiment autrement et agir globalement en intégrant les sujets de la mobilité, la connectivité et la sécurité, pour en maximiser le rendement, est au cœur de l’immobilier responsable. Une combinaison gagnante et vertueuse pour toutes les parties prenantes.

Revenons sur vos allocations. Quelle part pour les SCPI ?

Maëlle Caravaca – Les clients ne seront exposés en SCPI qu’à hauteur d’un maximum de 50% de leur patrimoine, pour les TMI jusqu’à 30%, et à crédit sur la durée la plus longue. Ceci, pour optimiser la recherche de revenus complémentaires, l’utilisation de l’effet de levier, la valorisation du capital sur le long terme. Et pour permettre une facilité de gestion incontestable. Sinon, je les oriente sur l’assurance-vie (jusqu’à 100% du patrimoine) pour apporter de la liquidité et la fiscalité avantageuse de la Flat Tax. Ainsi, dans un portefeuille type et selon les objectifs et la connaissance du client, je préconise, l’allocation suivante :


Quelles « fonctions » pour les fonds immobiliers au sein de vos portefeuille d’assurance-vie ?

Maëlle Caravaca – J’utilise les fonds immobiliers pour contenir la volatilité du portefeuille. Plutôt que d’intégrer des fonds flexibles, patrimoniaux ou obligataires, cela permet d’amortir le risque des unités de compte financières plus volatiles. Et d’apporter une diversification supplémentaire selon la zone géographique, le secteur d’activité et la société de gestion. Les SCI ont en outre l’avantage d’avoir une structure de frais plus légère que les SCPI dans l’assurance-vie et un rendement régulier et stable.

Quelles actions spécifiques avez-vous menées auprès de vos clients depuis le début de la crise sanitaire ?

Maëlle Caravaca – Je me suis focalisée sur la communication et la pédagogie. Notamment à travers les réseaux sociaux et l’ensemble des outils digitaux : Instagram (@enpriveconseil), la News Hello Friday tous les vendredi matin, Linkedin, les visio en Zoom, les masterclass, le reporting semestriel et la plateforme de formation en e-learning que j’ai créée plus récemment. De ce fait, peu de clients se sont inquiétés. Ils ont même tous été très curieux pour investir, mieux comprendre les marchés financiers pour se lancer et développer leur patrimoine ! Il existe notamment un fort intérêt pour le Private Equity qui s’intéresse au financement de l’économie réelle. Les clients se sentent mieux immergés dans l’aventure entrepreneuriale, tout en ayant conscience d’une prise de risque importante.

Un conseil en particulier ?

Maëlle Caravaca – A ceux de mes clients qui exprimeraient de l’inquiétude, j’explique que les marchés sont dynamiques et évoluent à la baisse et à la hausse. Qu’il ne faut donc pas se laisser submerger par ses émotions. Et garder le cap. Il est important de conserver son horizon d’investissement, de réfléchir l’investissement dans sa globalité et sur le long terme pour passer les crises. Je leur ai donc parfois préconisé de conserver, voire de renforcer leurs positions, quand cela faisait sens. Ceci afin d’investir graduellement en ayant plusieurs points d’entrée. Et surtout avec régularité pour profiter à la fois de la puissance de la capitalisation et pour lisser le risque.

Sébastien Bareau


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Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale Asset Management, la société de gestion de Pierval Santé, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’analyse du secteur de la santé et le pourquoi de sa résilience. Les performances 2020 de Pierval Santé. Et les projets de développement. Interview.



Le secteur santé est réputé pour sa résilience, ce qu’il a visiblement prouvé depuis le début de la crise sanitaire. Rappelez-nous pourquoi…

Jean-Jacques Olivié – Pour une raison majeure : le besoin. Que ce soit sur le médico-social, ou sur le sanitaire, le besoin est là. Deuxième raison : il s’agit d’un secteur décorrélé de l’économie marchande. Il est donc logique qu’il soit beaucoup moins impacté en cas de choc économique…

Le secteur de la santé est en réalité multiforme. Mais toutes les « formes » de la santé sont-elles aussi résistantes ?

Jean-Jacques Olivié – Merci d’employer cette expression de « multiforme ». J’aime beaucoup. Souvent, quand on parle de la santé, on parle d’une thématique. Ou de SCPI thématique, dans le cas de la SCPI Pierval Santé. Il fallait bien, effectivement, la classer. Mais la réalité, c’est que le secteur santé regroupe de multiples activités. L’hébergement, qu’il s’agisse d’EHPAD ou de résidences senior, les cliniques, les laboratoires, les pharmacies. Mais aussi les entrepôts et les bureaux qui sont reliés à ces activités. C’est donc un secteur très diversifié. J’ai d’ailleurs tendance à penser que Pierval Santé est en réalité une SCPI diversifiée.

La crise a-t-elle réellement épargné tous ces sous-secteurs que vous évoquez ? Certains opérateurs, je pense aux cliniques privées, ont bien perdu du chiffre d’affaires durant le confinement…

Jean-Jacques Olivié – Mais elles n’ont pas été fermées… L’Etat a passé un accord avec les cliniques. Elles devaient maintenir leurs effectifs, afin de pouvoir absorber les conséquences du débordement des hôpitaux publics. En contrepartie, la puissance publique couvrait 85% de leur chiffre d’affaires de l’année n-1. Ainsi maintenues sous perfusion, les cliniques ont donc été en mesure de payer leurs loyers, même au plus fort de la crise. Les EHPAD n’ont pas non plus été soumis à de quelconques pertes de revenus. Je rappelle qu’environ 65% de leurs recettes proviennent de l’hébergement et de la restauration. Ce sont donc les résidents qui payent… En ce qui nous concerne, il n’y a eu, globalement, aucun impact. Lors du 1er confinement, les demandes de report de loyer ont pu représenter jusqu’à 4% de volume locatif annuel. Mais ces reports ont été totalement rattrapés en fin d’année.

Aucun élément exogène ne peut donc impacter ce secteur, nuire à sa rentabilité ? Une partie du financement des EHPAD, par exemple, est bien assurée par des organismes publics. Qui connaissent eux-mêmes des problèmes de financement…

Jean-Jacques Olivié – Si vous voulez absolument trouver un scénario catastrophe, on peut effectivement y réfléchir… Mais la réalité, c’est que le secteur santé est face à un besoin croissant. Sur le sujet des EHPAD, c’est très clair. Le vieillissement de la population est une réalité. En 2030, en France, 1 personne sur 3 aura plus de 65 ans. Contre 1 sur 5 seulement en 2000. Or le système français, qui impose un numerus clausus sur les professions médicales, conduit à limiter la création de nouveaux établissements. Et le problème est identique en Europe, même sans numerus clausus. Deux chiffres pour comprendre les masses en présence. Le secteur immobilier de la santé en Europe pèse aujourd’hui environ 300 Md€. On estime que ce montant aura doublé en 2050. C’est donc un secteur en très forte croissance.

Cette croissance potentielle, les investisseurs l’ont visiblement bien intégrée. En témoigne la collecte exceptionnelle de Pierval Santé, la SCPI que vous gérez et qui fait, dans ce domaine, figure d’ovni. Plus de 300 M€, je crois, depuis le début de l’année…

Jean-Jacques Olivié – 300 M€, c’est le chiffre à fin septembre. L’année 2020 se solde par une collecte de 505 M€… Une collecte que nous avons d’ailleurs quasiment totalement investie l’an dernier, où le total de nos acquisitions dépasse les 430 M€[1]. Notre programme de début d’année 2021 a été très intensif (environ 118 M€), ce qui signifie que l’on a finalement, pour l’instant, plus acheté que le montant de la collecte.

Quels types d’actifs achetez-vous actuellement ?

Jean-Jacques Olivié – Nous restons sur les mêmes typologies que la composition actuelle du portefeuille. C’est-à-dire environ 40% de cliniques et de maisons médicales, 40% d’hébergements mutualisés. Et un solde qui regroupe tout ce qui gravite autour de la santé, tels que les laboratoires ou les centres de dialyse.

Parlons rendement. Pierval Santé a distribué un rendement supérieur à 5% en 2019. Quid de 2020 ?

Jean-Jacques Olivié – Un petit mot peut-être sur l’origine de ce rendement. Il faut savoir que Pierval Santé est aujourd’hui positionnée à plus de 60% sur des actifs étrangers. Qui dit revenus étrangers dit prélèvement à la source. Pour pouvoir comparer ce qui est comparable, il faut donc parler de « rendement retraité de la fiscalité ». Ce rendement retraité de la fiscalité était de 5,34% en 2018. De 5,34% en 2019. Et il est, je vous l’annonce puisque nous venons de finaliser les calculs, encore de 5,34% en 2020. Si l’on raisonne cette fois en DVM, le rendement 2020 est de 4,95%. Contre 5,05% en 2019. Mais cette baisse en trompe-l’œil s’explique par l’effet mécanique de la progression de la part de nos actifs détenus à l’étranger, en hausse de 20% par rapport à fin 2019. La réalité, c’est que le rendement global 2020, en fiscalité retraité, est le même qu’en 2019.

C’est-à-dire, autant d’argent « dans la poche » des associés que l’an dernier ?

Jean-Jacques Olivié – Exactement. Pour être encore plus clair, et se placer du côté des associés, quand l’on dit que 60% de l’actif sont investis à l’étranger, cela signifie que, sur la totalité des revenus perçus, seuls 40% sont soumis à l’impôt en France.

Euryale Asset Management, la société de gestion que vous présidez, fait partie, je le rappelle, du groupe La Française. Forte de son succès avec Pierval Santé, a-t-elle aujourd’hui des projets de développement ?

Jean-Jacques Olivié – Je précise d’abord que La Française est un partenaire qui nous accompagne sur la commercialisation de notre SCPI, et qui détient effectivement 20% de notre capital. Mais Euryale Asset Management est autonome, et déploie ses propres projets de développement. Qui sont effectivement à l’ordre du jour en 2021. Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé. Ce qui sera une première. C’est une réponse aux besoins exprimés par certains investisseurs, plus particulièrement les assureurs. Et qui simplifiera, de manière plus globale, l’accès au secteur santé qui, comme je l’expliquais précédemment, a besoin d’attirer des capitaux. Pour répondre à la révolution sanitaire qui va déferler sur l’Europe au cours des prochaines années. Cette SCI présentera quelques particularités originales, qui seront notre marque de fabrique…


Je reviens sur Pierval Santé, qui vient de procéder à la division de la valeur de ses parts. Quel est l’objectif ? Mettre en place un plan d’investissement programmé ?

Jean-Jacques Olivié – Effectivement. L’investissement programmé correspond à un vrai besoin. C’est dans cet objectif que nous avons demandé aux associés d’approuver la division de la valeur de la part, en la ramenant à 200 €, et la possibilité de mettre en place un système de versements programmés. Celui-ci est actuellement en phase de test. Il devrait être opérationnel d’ici la fin du 1er semestre 2021.

La grande nouveauté de 2020, c’est la sortie du label ISR décliné à l’immobilier, tant attendu. Plusieurs fonds ont déjà été labélisés. Or Pierval Santé fait partie des premier fonds de partage. Je suppose donc que vous allez candidater ?

Jean-Jacques Olivié – Bien évidemment. La démarche ISR fait partie de l’ADN d’Euryale Asset Management et du groupe auquel elle appartient. Et vous l’avez bien relevé, nous avons lancé la 1er SCPI à fonds de partage. Il est donc plus que naturel que Pierval Santé soit labélisée ISR. Les choses sont lancées. Nous sommes en train de définir et d’affiner nos critères. Je rappelle en effet que les actifs santé sont très spécifiques. Les critères de suivi ESG ne sont pas les mêmes que ceux utilisés pour les actifs résidentiels, de commerce ou de bureaux. Le fait d’être présents dans plusieurs pays européens complexifie aussi l’analyse. Cette démarche va donc prendre un peu plus de temps que sur d’autres SCPI plus « classiques ».  Mais nous obtiendrons le label ISR. Assorti d’une connotation sociétale très forte, qui fait aussi partie de notre ADN.

Dernière question : que dire du marché des SCPI en 2021 ? Sur le plan de la collecte attendue notamment ?

Jean-Jacques Olivié – On a toujours dit que l’immobilier était une valeur refuge. Les SCPI réduisent en outre le risque, par leur diversification, par rapport à un investissement en direct. Je pense que, compte tenu du contexte, 2021 devrait être une excellente année en termes de collecte…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


[1] Compte tenu des droits de souscription d’environ 10%, le solde à investir une fois ces droits déduits est d’environ 90% des sommes collectées.


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Pierval Santé : distribution annuelle 2020 «conforme aux années précédentes»


A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Loïc Glairon Mondet : « Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits… »

Créée par quatre salariés d’Allianz France, Lixim ambitionne de devenir la plateforme de référence en matière d’investissements immobiliers. Elle donne accès à plusieurs familles de solutions immobilières, dont les SCPI.  Mais qu’apporte réellement de nouveau ce nouvel acteur sur le marché du conseil dématérialisé ? Les réponses de Loïc Glairon Mondet, l’un des co-fondateurs de Lixim by Allianz…

En quoi Lixim innove-t-elle sur le marché des solutions immobilières ? Car elle n’est pas la seule plateforme multimarques de placements immobiliers…

Loïc Glairon Mondet – Lixim est une plateforme qui présente 4 atouts majeurs. Le premier, c’est une proposition d’expérience utilisateur que nous pensons particulièrement efficace, pédagogique, et réellement construite dans l’intérêt de l’investisseur. L’investissement en immobilier demande un temps de « maturation ». L’épargnant doit pouvoir se projeter sur le long terme. Se faire sa propre opinion. Et être convaincu par la solution d’investissement qu’il aura finalement choisie. L’ensemble des outils de simulation que nous mettons à disposition est construit dans cet objectif. Une fois cette étape franchie, et sa décision prise, le visiteur peut alors passer à la phase d’investissement proprement dite. Là encore, à son propre rythme, via un processus de souscription totalement digitalisé pour les SCPI. Aucun autre site, à notre connaissance, n’offre cette totale complétude dans les parcours digitaux d’investissements immobiliers…

Expérience utilisateur de qualité, parcours digital complet… Et quels sont les deux autres critères différenciants ?

Loïc Glairon Mondet – Le troisième est complémentaire des deux premiers. Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits. A la différence des « agrégateurs », qui peuvent mettre en avant de multiples produits – souvent avec l’objectif de recueillir des informations sur les internautes qui s’y intéressent -, nous ne proposons que des offres sélectionnées selon des processus de due diligence parfaitement maîtrisées. Nous nous appuyons, dans cet exercice, sur les compétences et l’expérience du groupe Allianz. C’est notre quatrième critère différenciant. Lixim, en tant qu’entreprise intrapreneuriale incubée au sein du programme Allianz Lab, réunit le meilleur des deux mondes. L’agilité des start-up, et la sécurité, technique et financière, d’un grand groupe. Deux éléments de nature à susciter la confiance des investisseurs.

Lixim propose aujourd’hui quatre grandes typologies d’investissements immobiliers : des investissements directs, en nue-propriété, et dans le cadre de la loi Pinel ou du cadre fiscal du LMNP, et une sélection de SCPI. Cette offre sera-t-elle enrichie d’autres catégories de placements ?

Loïc Glairon Mondet – Notre objectif est de devenir, d’ici 3 ans, la plateforme de référence en investissements immobiliers. D’autres typologies de placements seront progressivement ajoutées à l’offre initiale. Parmi les futurs entrants figureront notamment les OPCI, ainsi que des solutions d’investissements dans l’immobilier résidentiel ancien, en direct ou en formule collective. Nous sommes en veille permanente et échangeons régulièrement avec les acteurs qui proposent des formules d’investissement innovantes. Le crowdfunding immobilier, en direct ou, là encore, via des fonds spécialisés, entre également dans la famille des solutions que nous comptons proposer, à terme, sur la plateforme Lixim.

Même question concernant votre offre en SCPI. Seuls 8 produits sont aujourd’hui disponibles. Cette sélection sera-t-elle enrichie ? Et selon quels critères ?

Loïc Glairon Mondet – L’élargissement est en cours. D’ici la fin du mois, une nouvelle SCPI – Primofamily, chez Primonial -, sera intégrée à notre sélection. Celle-ci comprendra donc, à côté des véhicules spécialisés sur les segments du bureau, du commerce, de la santé, ou diversifiés sur plusieurs classes d’actifs immobiliers, un produit dédié à l’immobilier résidentiel. D’autres SCPI viendront rejoindre Lixim au cours des prochains mois, avec l’objectif de disposer, d’ici 3 ans, d’une quinzaine de véhicules. Ce nombre nous semble suffisant pour couvrir toutes les classes d’actifs. Comme je le précisais précédemment, nous n’estimons pas nécessaire de proposer des offres redondantes. Nous estimons en revanche être en mesure de choisir les véhicules offrant l’un des meilleurs couple rendement/risque au sein de chacune des catégories. Encore une fois, notre ambition est d’être un facilitateur, et donc de simplifier l’accès à l’investissement immobilier pour les épargnants.

Proposez-vous, parallèlement à l’acquisition de SCPI, la possibilité de réaliser cette opération à crédit ?

Loïc Glairon Mondet – Nous proposons effectivement cette option, via l’offre d’un partenaire spécialisé sur cette activité. Cette fonctionnalité n’est en revanche pas encore totalement intermédiée et digitalisée. Elle implique donc un contact avec ce partenaire. Mais nous travaillons à dématérialiser la phase amont, celle du pré-scoring, afin de simplifier la procédure tant pour nos investisseurs que pour notre partenaire. J’ajoute que, sur la thématique SCPI, nous envisageons également d’introduire prochainement des offres d’achats de parts démembrées, nue-propriété ou usufruit.


Parmi les diverses typologies d’investissements immobiliers, laquelle recommanderiez-vous plus spécifiquement aujourd’hui ?

Loïc Glairon Mondet – Chaque type d’investissement, immobilier ou pas, a ses avantages et ses inconvénients. Et sa « qualité » dépend de son adéquation avec la situation et les objectifs de l’investisseur. L’immobilier en général me semble en revanche un placement à privilégier aujourd’hui en raison du contexte monétaire, toujours très favorable et d’un marché structurellement en déficit d’offres, surtout sur le segment résidentiel. Maintenant, s’il s’agit d’adresser un conseil à un primo-investisseur en immobilier, je recommanderais en priorité le placement SCPI. Pour trois raisons : le ticket d’entrée est abordable, il s’agit d’un placement diversifié, et il peut être financé à crédit. Contrairement à un placement en assurance-vie, par exemple…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Lixim(i)

Créée par quatre collaborateurs d’Allianz France, Lixim est une plateforme innovante et multimarque de placements immobiliers. En quelques clics, le client répond à six questions pour découvrir une sélection personnalisée d’offres immobilières qui répond à ses besoins. L’objectif est de démocratiser et simplifier l’investissement immobilier locatif. En proposant : une assistance digitale pour orienter les clients selon leurs besoins ; des simulateurs pour affiner le projet d’investissement ; des offres sélectionnées pour chaque dispositif immobilier ; et une souscription entièrement dématérialisée pour les SCPI et jusqu’à l’option pour les logements neufs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Géraldine Métifeux, Alter Egale : « L’important est de mettre tout le monde à égalité, les actionnaires, les salariés et nos clients. »

Sébastien Bareau a rencontré Géraldine Métifeux. Son cabinet, Alter Egale, a vocation à proposer des stratégies globales dédiées, aujourd’hui majoritairement structurées autour de l’assurance-vie. Les SCPI y figurent aussi en bonne place. Car elles présentent un double avantage : un rendement attractif et une volatilité contenue. Interview…

Géraldine Métifeux, présentez-nous votre parcours, votre cabinet et l’origine de son nom…

Géraldine Métifeux – A l’issue de ma formation initiale de juriste, je me suis rapidement intéressée au domaine financier. Après une première expérience au sein de grands groupes anglo-saxons, j’ai créé le cabinet en 2005. De manière quasi concomitante à la mise en place du statut de conseil en investissement financier. Ma volonté était de proposer à mes clients, dans mes propositions d’investissement, une véritable indépendance. Avec un objectif principal : que tout le monde soit gagnant. C’est ainsi que le nom « Alter Egale » s’est imposé. J’ai rapidement été rejointe par Harold Lescourant, qui est ensuite devenu associé. Catherine Besnard a intégré l’équipe début 2020.

Où en est votre cabinet aujourd’hui, en termes d’encours et de perspectives de développement ?

Géraldine Métifeux – Nous gérons actuellement une centaine de familles, pour un volume d’encours d’environ 70 millions d’euros. Nos savoir-faire, alliés à notre communication digitale, nous ont permis un fort développement au fil du temps. Ils continuent d’assurer une belle croissance à Alter Egale. Nous travaillons essentiellement par recommandation. Notre site internet, mis à jour régulièrement et remanié bi-annuellement, est également un point d’entrée important pour les prospects, futurs clients. Ainsi, sur 2020, nous avons réalisé une collecte nette annuelle de plus de 7 millions d’euros.

Quelles sont vos préconisations « structurelles » ?

Géraldine Métifeux – Notre mission de conseil patrimonial a notamment pour objectif de définir le profil de nos clients. Et, surtout, leurs objectifs dans le temps. Elle nous permet ainsi de mettre en place une stratégie globale dédiée. Il est vrai, néanmoins, que nous préconisons majoritairement de l’assurance-vie, composée d’unités de comptes à hauteur de 70%. Nous avons fait le choix, depuis le printemps 2020, de principalement les orienter vers des OPC actions et des produits structurés dédiés. En effet, depuis quelques années, nous nous sommes aperçus qu’il était difficile de trouver un rendement attractif sans trop de volatilité.

Quelles conséquences en termes de choix de produits ?

Géraldine Métifeux – C’est la raison pour laquelle nous apprécions les produits structurés, de type « Phoenix » avec une forte protection du coupon. Dans le domaine de l’immobilier, les SCPI sont également des produits présentant ce double avantage : rendement attractif/volatilité contenue. Selon nous, l’immobilier est un support d’investissement appréciable, en construction de patrimoine. Notamment en utilisant le levier crédit. Les SCPI de rendement, même si cela semble aller à contre-courant dans une année comme 2020, demeurent un actif intéressant. Nous sommes attentifs à la diversification des actifs constituant les sous-jacents des SCPI, tout en restant prudents sur la taille du véhicule.

En cette période mouvementée, pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions que vous avez menées auprès de vos clients ?

Géraldine Métifeux – Nous proposons à nos clients des abonnements « de suivi ». Ils nous permettent de conserver un contact, pour ainsi dire continu, avec eux. Nous « voyons » ainsi nos clients tous les trimestres.  Au printemps, dès les premiers jours du confinement, nous avons contacté tous nos clients et organisé des rendez-vous téléphoniques, ou par visio. Lors du second confinement, nous venions de terminer notre point trimestriel. Nous parlons, de ce fait, de plus de 550 rendez-vous organisés annuellement… Certains clients ont été inquiets au printemps dernier. D’autres ont estimé que la recovery n’était pas assez rapide en septembre. Mais, globalement et objectivement, relativement peu se sont inquiétés.


Quels enseignements tirer de cette expérience ?

Géraldine Métifeux – Dans une période où tout va très vite, il faut absolument savoir prendre de la hauteur. Nos contacts réguliers et le fait que nos conseils portent leurs fruits, finalement assez vite, suffisent à rassurer nos clients la plupart du temps. Néanmoins nous avons préconisé, au printemps et au début de l’été, de revenir sur les marchés actions. Et nous avons structuré deux produits dédiés Phoenix pour « couvrir » une partie du risque pris. Mais il faut également tenir compte des inquiétudes des clients, fondées sur leur situation personnelle ou professionnelle. Elles nécessitent des réponses personnalisées. Et nous amènent naturellement à adapter nos stratégies patrimoniales.

Et pour conclure, sur une note d’humour, quel est votre avis sur cette question existentielle : où investir avant la fin du monde ?

Géraldine Métifeux – Arrêtons d’être négatif ! Mais si c’est vraiment la fin du monde, on s’en moque. Car personne n’aura alors le temps de s’inquiéter de tout cela…

Sébastien Bareau


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Louis-Renaud Margerand, Swiss Life AM : « Les nouvelles souscriptions en SCPI vont permettre d’acheter des biens répondant très exactement à la demande des locataires »…

Louis-Renaud Margerand, spécialiste produits immobiliers chez Swiss Life AM France, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’état des lieux des produits maison, et les évolutions attendues pour le marché des SCPI, en 2021, en termes de valorisation et de rendement. Interview.

Louis-Renaud Margerand, un rappel rapide des encours gérés par Swiss Life AM, en France et en Europe…

Louis-Renaud Margerand – L’ensemble du groupe Swiss Life AM, c’est-à-dire en incluant l’activité pour compte propre et la gestion pour compte de tiers, gère un peu plus de 80 milliards d’euros en Europe. La société de gestion française en représente environ 20 milliards. Sur ces 20 milliards, 19 sont gérés pour le compte d’institutionnels. Et environ 1 milliard sont sous forme de produits grand public à destination des investisseurs privés.

Swiss Life AM France gère effectivement deux véhicules immobiliers grand public, l’OPCI Dynapierre, et la SCPI Pierre Capitale. Comment se sont-ils comportés depuis la crise sanitaire ? Ont-ils continué à collecter, à procéder à des acquisitions ?

Louis-Renaud Margerand – Le début de l’année 2020 a été excellent, dans le sillage de 2019, avec une forte hausse de la collecte. Son rythme a ensuite ralenti, et les souscriptions se sont peu à peu estompées. Mais il faut surtout retenir que, depuis le début de la crise, aucun rachat significatif de la part des investisseurs particuliers n’est à signaler. Sur nos propres véhicules. Ni sur les produits immobiliers en général. Cette baisse de la collecte n’a donc pas pesé sur la gestion. Notre OPCI et notre SCPI ont notamment poursuivi leur stratégies d’acquisitions.

Cette baisse de la collecte ne vous inquiète donc pas ?

Louis-Renaud Margerand – Ce qui m’inquiète, c’est plus la baisse de la collecte sur les produits d’épargne en général. Les Français ne semblent plus avoir de projets d’investissements à long terme. Or, compte tenu de la conjoncture dans laquelle nous évoluons, et des perspectives en termes de retraite, il est essentiel que les épargnants se réveillent. Et retrouvent le chemin de l’investissement…

Il est vrai que les placements de long terme n’ont plus la cote actuellement. SCPI et OPCI, qui affichent toujours une collecte positive, tirent d’ailleurs plutôt bien leur épingle du jeu. Mais revenons à vos propres véhicules. Avez-vous déjà une idée de leurs performances en 2020 ? Notamment pour Pierre Capitale qui affichait l’an dernier un taux de distribution de 4,5% ?

Louis-Renaud Margerand – Les résultats ne peuvent pas être annoncés officiellement, puisque l’arrêté des comptes n’a pas encore été finalisé. Mais nous connaissons effectivement la tendance. Le taux de rendement de Pierre Capitale devrait se situer aux alentours de 4%. Une partie du report à nouveau sera d’ailleurs peut-être utilisée pour parvenir à ce résultat. L’important est que ce rendement va rester parfaitement correct, et que l’impact Covid reste marginal. Pierre Capitale a pourtant consenti des reports ou des franchises de loyers à certains de ses locataires. Notamment l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Munich. La résilience du rendement de cette SCPI prouve que les fonds immobiliers sont capables de traverser la crise…

Mais les épargnants, vous l’avez dit, restent attentistes. Vis-à-vis des SCPI, l’une de leurs craintes est d’assister à une baisse de la valeur des parts. Cette crainte est-elle justifiée ?

Louis-Renaud Margerand – Ce risque existe. Mais il doit être relativisé. Il faut d’abord rappeler que le marché immobilier n’est pas « linéaire ». Depuis presque 10 ans, il est en phase haussière. Les prix montent, les valeurs locatives s’apprécient. La crise, dont on ne peut cacher la relative violence, aura un impact. Mais il sera différent selon les classes d’actifs immobilières. Sur les actifs dits « core », il n’y a aujourd’hui strictement aucune baisse constatée. On n’observe pas non plus de baisses flagrantes des valeurs locatives. Les produits immobiliers investis dans cette typologie d’actifs, s’ils sont vraiment bien placés dans les centres-villes des principales métropoles européennes, ne devraient donc pas connaître d’évolution significative de leurs valeurs de réalisation.

Et en-dehors de ces actifs core ?

Louis-Renaud Margerand – Sur d’autres créneaux plus spécifiques – je pense notamment aux secteurs du commerce ou de l’hôtellerie -, il faut effectivement s’attendre à des baisses de valorisation. Dès la fin de cette année, ou progressivement au cours des prochains mois. Mais ces révisions n’auront rien de catastrophique… Sur Pierre Capitale, par exemple, qui, comme je le rappelais précédemment, détient un actif hôtelier, nous anticipons une très, très légère baisse de la valeur de réalisation. Qui ne remettra pas en cause le prix de souscription de cette SCPI, qui restera donc inchangé. Nous sommes donc, sur le sujet des valorisations, plutôt confiants.

L’autre sujet d’inquiétude, c’est la capacité des fonds immobiliers, des SCPI en particulier, à continuer à servir l’an prochain des rendements en ligne avec ceux des années précédentes…

Louis-Renaud Margerand – Le niveau des rendements à venir dépendra, sans doute plus qu’auparavant, de la stratégie de gestion des SCPI et de la composition de leurs patrimoines. On constate aujourd’hui, notamment dans le secteur des bureaux, une remontée de la prime à la qualité. Les légères baisses de prix qui s’opèrent sur le marché touchent essentiellement les actifs les moins bien situés. Et pour lesquels le risque locatif est le plus élevé. L’écart de prix entre les actifs de qualité et les autres est donc en train de se creuser.

Ce qui signifie, pour les SCPI ?

Louis-Renaud Margerand – Cette tendance, déclinée au niveau des SCPI, laisse penser que les véhicules qui ont adopté des stratégies core devraient bien résister en 2021, en termes de rendement. Pour les autres, cela risque d’être un peu plus délicat. Le départ d’un locataire, difficile à remplacer, pourrait entraîner non seulement des pertes en termes de recettes locatives immédiates. Mais également le risque de percevoir des loyers un peu moins élevés lors de la mise en place d’un nouveau bail…

Quelles perspectives sur vos propres véhicules ?

Louis-Renaud Margerand – Pour la SCPI Pierre Capitale, les nouvelles sont très positives. Elle vient de boucler son dernier investissement de 2020. Et cet investissement aura un effet relutif sur le rendement 2021. Cela signifie que les acomptes sur dividendes seront progressivement rehaussés l’an prochain. Si le contexte de marché demeure positif, et permet de poursuivre notre stratégie d’acquisitions dans de bonnes conditions.

Plus globalement, quel type de véhicules faudra-t-il privilégier l’an prochain ? Les grosses SCPI qui ont fait leurs preuves ? Ou, au contraire, les nouvelles SCPI qui se sont positionnées sur des créneaux peut-être plus porteurs aujourd’hui ?

Louis-Renaud Margerand – Il est évidemment très délicat de répondre à cette question. Je vous donne mon sentiment et ma profonde conviction sur le sujet. Je pense que les très gros véhicules, bien diversifiés, et majoritairement positionnés sur des actifs core, vont maîtriser leurs rendements. Il n’y aura pas d’évolution significative, à la hausse ou à la baisse, de leurs rendements. Sauf cas spécifiques. Mais, globalement, les « grosses » SCPI vont, comme on dit, « faire le job ». Mais je suis également convaincu que les petites SCPI, elles aussi déjà diversifiées et déclinant des stratégies core, peuvent quant à elles bénéficier de la période actuelle. A condition de grossir.

C’est-à-dire ?

Louis-Renaud Margerand – Car leur collecte à venir va leur permettre d’acquérir des biens qui correspondent très exactement à la demande des locataires. Qui réclament, notamment, des actifs plus respectueux de l’environnement. Les acquisitions à venir, si elles portent sur des biens de qualité, vont permettre de créer plus de valeur sur le long terme. Et de constituer des patrimoines plus durables et moins soumis au risque d’obsolescence.

Ce qui revient à dire qu’en achetant des parts de SCPI aujourd’hui, les souscripteurs vont profiter des opportunités de marché. Mais vous évoquiez le sujet de la durabilité des immeubles. Où en est Swiss Life AM France sur le sujet du label ISR ?

Louis-Renaud Margerand – Nous sommes engagés dans cette démarche que nous pensons fondamentale. Je voudrais toutefois juste rappeler que le label ISR décliné au secteur des fonds immobiliers est un véritable label d’excellence. C’est important de le souligner. Le respect du cahier des charges du label ISR impose en effet une amélioration constante du patrimoine, dont la qualité ESG sera réévaluée à intervalles réguliers. Il va pousser les sociétés de gestion à investir et faire « progresser » leurs actifs immobiliers dans toutes leurs composantes, environnementale, sociétale, sociale. En ce qui nous concerne, les auditeurs sont aujourd’hui dans nos murs. Nous espérons l’obtention très prochaine de ce label ISR. Ce qui sera une bonne nouvelle pour les associés de notre SCPI et la reconnaissance de la qualité environnementale des stratégies de gestion que nous mettons en œuvre pour leur compte.

Une dernière question. Swiss Life AM France est un acteur important en termes d’encours immobiliers. Mais ne dispose aujourd’hui que de seulement deux véhicules immobiliers grand public. Comptez-vous enrichir prochainement votre gamme ?

Louis-Renaud Margerand – Plusieurs projets sont effectivement à l’étude. L’un d’entre eux est l’introduction dans notre gamme d’une enveloppe juridique plus adaptée à la commercialisation via des réseaux d’assurance. Une SCI devrait donc voir le jour prochainement. Nous réfléchissons également à la création d’une SCPI thématique, en phase avec les expertises que Swiss Life AM propose depuis plusieurs années à ses clients institutionnels. Le lancement d’un produit de niche dédié au secteur de la santé, ou à celui de l’hôtellerie, est donc également envisagé…

Propos recueillis par Frédéric Tixier

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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Mansour Khalifé, MNK Partners : « L’immobilier est trop souvent vendu comme un "produit" »…

Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le positionnement original de cette société de gestion qui met en avant l’importance du concept d’allocation en actifs immobiliers. Et ses positions tactiques aujourd’hui, notamment sur l’immobilier coté. Interview.

Mansour Khalifé, vous dirigez MNK Partners, une société de gestion d’actifs immobiliers que vous avez fondée en 2017. En deux mots, comment présente-t-on MNK Partners ?

Mansour Khalifé – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières. Nous sommes présents à Paris, à Luxembourg, et à Varsovie. L’équipe compte une quinzaine de personnes. Notre volume d’affaires est aujourd’hui d’environ 400 M€, dont 200 sous gestion.

Avant MNK Partners, votre parcours professionnel vous a notamment conduit à participer à la création et au développement d’une société de gestion de SCPI, Corum AM, pour ne pas la citer. On connaît le succès qu’elle a rencontré sur le marché des SCPI. Or, si j’ai bien compris, MNK Partners n’a pas vocation à reproduire ce modèle. Pourquoi ? Quelle est votre approche du marché de la gestion d’actifs immobiliers ?

Mansour Khalifé – Après deux expériences au sein de sociétés de gestion, dont celle que vous venez de citer, j’ai effectivement l’expérience du marché grand public, mais aussi institutionnel. Notre positionnement est en quelque sorte à la croisée de ces expériences. Notre cible est celle désignée, dans le jargon commercial, des « high net worth ». Autrement dit, une clientèle fortunée qui, à notre sens est aujourd’hui mal adressée en termes de solutions immobilières. Notre offre a vocation à couvrir ce besoin. En proposant des réponses adaptées à chaque profil, dans un contexte de proximité, et d’originalité. Et, bien sûr, avec des objectifs de performance et de rendement.

Votre originalité, c’est précisément ce concept de conseil en allocation d’actifs immobiliers. Quels services proposez-vous précisément ?

Mansour Khalifé – Notre constat est que l’immobilier est aujourd’hui trop vendu comme un « produit ». Rarement comme une stratégie. Et moins encore comme un couple rendement/risque. Nous, nous proposons une allocation. C’est-à-dire d’abord une stratégie. Une stratégie à plusieurs étages, avec une partie « core », que nous avons déjà déployée sur plusieurs de nos solutions. Et à laquelle viennent s’ajouter des stratégies plus opportunistes, souvent thématiques. Ce qui permet à nos clients de devenir acteurs de leur propre épargne. Notre accompagnement, qui allie conseil et allocation, s’inscrit en outre dans un concept d’architecture ouverte. Nous offrons le « best of breed » – le meilleur choix-. Si une stratégie nous semble intéressante, mais que nous n’avons pas en interne une courbe d’apprentissage que nous jugeons suffisante, nous privilégions les solutions proposées par des acteurs déjà établis sur cette stratégie.

Parmi vos solutions « in house » figureront prochainement des fonds thématiques. Peut-on en dire un mot ?

Mansour Khalifé – L’objectif est effectivement d’élargir les choix d’investissements proposés à nos clients. Nous allons donc lancer des fonds thématiques, géographiques ou sectoriels. Ce seront d’ailleurs principalement des « mini-fonds ». Le tout premier, qui devrait normalement sortir début 2021, sera dédié aux marchés immobiliers du centre de l’Europe. Nous réfléchissons également à des thématiques sectorielles, telles que la thématique des résidences gérées, ou de l’immobilier générationnel. Le tout dans une logique pan-européenne, qui est dans notre ADN. Un autre sujet est à l’étude : la thématique commerce. Ce secteur est certes actuellement en souffrance. Mais c’est précisément pour cette raison que des opportunités vont se présenter…

Sous ces briques d’allocation, il y a effectivement des sous-jacents immobiliers. Certains d’entre eux, vous le rappeliez, sont confrontés aux conséquences de la crise sanitaire et économique. Quels sont les segments, les secteurs, à privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Nous vivons une crise inédite. Le 16 mars, tous les chefs d’entreprise, moi y compris, ont été confrontés à une perte totale de visibilité. Pour la première fois, dans l’histoire moderne, une crise sanitaire a conduit à l’arrêt complet des économies. Nous nous sommes abstenus, alors, de faire des déclarations, ou d’en tirer des conclusions hâtives. Mais aujourd’hui, on peut le dire. Oui, l’immobilier est impacté. C’est visible. Aujourd’hui, la plupart des commerces sont fermés. Mais le commerce va résister, s’adapter. Idem pour les bureaux. Quand j’ai commencé à travailler, je disposais d’un bureau individuel. Qui s’est transformé en open space. Puis en flex office. Puis en home office… L’immobilier s’adapte. Il ne disparaîtra pas. L’immobilier est lié à la démographie et à l’économie. Tant qu’il y aura des êtres humains, il y aura besoin de bureaux pour travailler. De logements pour se loger. D’hôpitaux pour se soigner…

Mais tout l’immobilier n’est pas touché avec la même intensité…

Mansour Khalifé – Toutes les classes d’actifs n’auront pas à s’adapter au même rythme. Le commerce souffre. Et il ne se réinventera pas complètement. Un commerçant restera un commerçant. Il y aura donc, inévitablement, un impact sur la valeur des actifs de commerce. La logistique, à l’inverse, a « le vent en poupe ». Mais c’est une réaction très court-termiste. Qui présuppose que le commerce électronique, et les besoins qu’il embarque en matière de livraison du «dernier kilomètre », vont définitivement s’imposer. Mais rien n’est écrit. On observe même qu’Amazon réfléchit à s’établir dans le commerce de proximité…


Le marché, on est bien d’accord, est plein d’incertitudes. Mais il faut bien prendre des décisions. Donc, aujourd’hui, quels sont les actifs que vous ciblez en priorité, ceux que vous recommandez à vos clients ?

Mansour Khalifé – Ce que nous disons aujourd’hui à nos clients est très simple. Les stratégies « core » sont par nature défensives. Ce sont donc celles qu’il faut privilégier. Nous mettons en portefeuille des actifs de qualité, bien localisés, loués à des locataires de qualité, via des baux de long terme. Ils apportent le rendement nécessaire pour traverser la crise. Mais nous recherchons également des opportunités. Elles sont aujourd’hui nombreuses, pour ceux qui savent chercher. Il y a des opportunités géographiques, à l’instar de celle que je citais précédemment. Il y a aussi des opportunités sur l’immobilier coté. C’est un momentum que nous mettons à profit. En prenant des positions sur les foncières françaises, européennes, mondiales. Ce type d’investissement génère un double effet « kiss cool ». Via la décote à l’acquisition – jusqu’à -70%- Et via le rendement, qui peut dépasser les 8-9%. Avec encore un autre bonus : la liquidité…

Parmi les véhicules investis en immobilier, il y a effectivement les foncières cotées. Il y aussi les SCPI, auxquelles les épargnants continuent à souscrire, certes dans des proportions moindres qu’avant la crise. Pensez-vous que ces placements sont correctement armés pour traverser la crise ?

Mansour Khalifé – C’est une bonne question. Les SCPI sont des fonds ouverts. Mais des fonds ouverts à très long terme. On n’investit pas dans une SCPI pour 7 ans, comme le précise les recommandations d’investissement. Mais pour bien plus longtemps. Le problème, là encore, est un problème de momentum. Quand faut-il « entrer » ? « sortir » ? Les SCPI ont récolté beaucoup de souscriptions, ont beaucoup investi. Et pas seulement depuis ces 5 dernières années, où la collecte s’est envolée. Cela dure depuis près de 50 ans. Je pense donc que les grosses SCPI, les plus capitalisées, passeront la crise sans trop de turbulences. Pour les plus récentes, tout dépendra de la résilience de leurs stratégies. Dans tous les cas, il faut aborder les SCPI comme des placements de long terme. Ma seule interrogation, c’est la possible volatilité des valeurs de parts en fin d’année…

Une question « d’allocation », pour finir… Quelle classe d’actifs immobiliers privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Les actifs « core », pour la sécurité. Les foncières cotées, pour le momentum. Et, les opérations de private equity, ou certains club deal, pour préparer l’avenir…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de MNK Partners(i)

MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobiliers innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Jean-François Chaury, Advenis REIM : « Nous devrions lancer deux nouvelles solutions dans les mois à venir »

Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : tour d’horizon des SCPI gérées par cette société de gestion. Avec un focus, notamment, sur les véhicules résidentiels et ceux dédiés aux bureaux européens. Et l’annonce du lancement de deux nouvelles solutions d’investissement, avec l’objectif de s’ouvrir à d’autres classes d’actifs. Interview.

Jean-François Chaury, vous êtes directeur général d’Advenis REIM, une société de gestion d’actifs immobiliers donc, qui gère aujourd’hui environ 750 millions d’euros sous forme de SCPI. Que peut-on ajouter d’autre ?

Jean-François Chaury – Nous sommes la filiale d’un groupe qui s’appelle Advenis, un groupe à prépondérance immobilière. Advenis détient en effet plusieurs activités relatives à la gestion d’actifs immobiliers, en property et facilities management , et brokerage. C’est un groupe intégré, « bercé » à 80% par l’immobilier, et notamment l’immobilier de bureau.

Parlons d’abord du secteur résidentiel. Parce que l’une des particularité d’Advenis REIM, c’est la gestion des SCPI dites fiscales. Autrement dit, investies dans l’immobilier résidentiel. Une classe d’actif qui, pour l’instant en tout cas, a fait mieux que résister à la crise sanitaire. Est-ce le cas des SCPI – ouvertes ou fermées -, parce qu’il y a beaucoup de SCPI fiscales fermées, que vous gérez aujourd’hui ?

Jean-François Chaury – Oui. Ce que l’on constate effectivement, c’est une forte résilience du marché résidentiel. Les prix de ces actifs immobiliers ont eu tendance à se stabiliser. Voire même à augmenter dans certaines grandes métropoles régionales. Avec une prime pour des maisons ou des villas en périphérie de ville, parce que les gens recherchent un petit peu de verdure en ce moment… Les loyers sont eux aussi assez stables. Avec une prime aux logements « nus », ce qui n’était pas forcément le cas avant la crise. Notamment à Paris, où l’offre de logements meublés était importante. Et qui souffrent un peu actuellement. Au total, les volumes restent satisfaisants. Voire même très satisfaisants dans certaines villes. J’estime toutefois que le volume global de l’année 2020 sera un peu en retrait, en raison des périodes de confinement…

Une seule de vos SCPI fiscales est aujourd’hui ouverte aux souscriptions, Renovalys 7. Elle sera d’ailleurs clôturée prochainement. Allez-vous lancer d’autres millésimes ? Car l’impression qui domine aujourd’hui, c’est que le marché de la SCPI fiscale bat un peu de l’aile…

Jean-François Chaury – Nous nous posons effectivement la question. En toute franchise, nous aimons beaucoup le mécanisme du déficit foncier. Le groupe le pratique depuis une vingtaine d’année, avec la réhabilitation de l’immobilier ancien dans les grandes métropoles régionales. Nous croyons aussi beaucoup au marché résidentiel. Mais il est vrai que depuis 3 ans, en raison de la mise en place du prélèvement à la source, la collecte des SCPI fiscales, au sens large, souffre. Nous nous posons donc la question d’un nouveau lancement. Nous trancherons en fin d’année en fonction de la volumétrie de la collecte 2020…

L’autre facette de vos SCPI, c’est l’immobilier d’entreprise européen. Plus précisément l’immobilier de bureaux. Vous gérez depuis 2015 Eurovalys, une SCPI dédiée à l’Allemagne. Et vous avez lancé plus récemment, en 2019, une SCPI dédiée aux marchés d’Europe du Sud, Elialys. Première question, ces SCPI ont-elles continué à collecter malgré la crise sanitaire ?

Jean-François Chaury – Oui, plutôt bien. Même si nous serons sans doute en deçà du volume de la collecte enregistrée en 2019, un exercice record pour les SCPI. La collecte 2020 sur le véhicule allemand est excellente. Elle est un peu en retrait sur Elialys, lancée plus récemment. Mais nous sommes au-delà de nos prévisions établies au début du confinement. A un moment où le marché s’attendait à des replis de l’ordre de 10 à 20%.

Cela implique donc que vous avez pu dérouler votre programme d’investissement, notamment sur l’Allemagne ?

Jean-François Chaury – La réponse est clairement oui. Nous allons même encore annoncer, dans les jours et les semaines qui viennent, quatre nouvelles acquisitions en Allemagne. Ce qui portera à environ une dizaine le nombre de nos investissements annuels sur cette zone. Pour un montant total d’un peu plus de 300 M€. Sur l’Europe du Sud, nous ne détenons pour l’heure qu’un seul actif. Mais trois opérations sont en cours, et devraient se concrétiser avant la fin de l’année.

Advenis dispose, et toutes les sociétés de gestion de SCPI n’ont pas cet avantage, d’une équipe locale en Allemagne. Mais pas sur l’Europe du Sud…

Jean-François Chaury – Sur l’Europe du Sud, ce n’est pas un bureau local à proprement parler. Mais le gérant d’Elialys a passé 25 ans de sa vie professionnelle en Espagne. Il était auparavant gérant d’actifs pour un family office espagnol. Il connaît donc très bien ce marché. Mais, certes, notre implantation espagnole n’est pas du même niveau que notre implantation allemande. Notre but est toutefois de faire monter en puissance nos équipes espagnoles. Sur l’Allemagne, oui, c’est l’un de nos atouts. L’équipe locale qui comprend une dizaine de personnes intervient à la fois sur l’asset et le property management. Ce qui, en cette période de crise où traverser les frontières devient compliqué, est un avantage indéniable…

Vous parlez de property management. Précisément, les loyers ont-ils été plus facilement récupérés auprès de vos locataires allemands ? Dont on a dit qu’ils payaient plus facilement que les locataires en France…

Jean-François Chaury – En Allemagne, une loi a été votée, tout début mars, concernant l’accompagnement des entreprises pendant au moins un trimestre. Deux de nos locataires ont « profité » de ce texte. Qui leur permettait de reporter de trois mois leur loyer. Et de réintégrer les sommes non versées dans les dix-huit mois suivants, à partir de juillet 2020. Ces deux entreprises sont en train d’honorer leur dette. Donc, à ce jour, nous ne déplorons aucun retard ni impayés locatifs. Nous sommes en conséquence plutôt confiants. En partie en raison de notre modèle économique, fondé sur les actifs de bureaux et la sélectivité des locataires. Plus de 70% de nos locataires, et sans doute plus compte tenu des acquisitions en cours, sont soit des grands groupes internationaux, soit filiales de grands groupes. Qui ont plus de capacité à résister à la crise que les entreprises de plus petite taille.

Cela signifie-t-il que les associés de vos SCPI peuvent s’attendre à un dividende du même montant que l’an dernier ?

Jean-François Chaury – Les nouvelles de notre parc locatif sont plutôt bonnes. Il est donc fort probable, effectivement, qu’on soit dans les mêmes standards en termes de distribution en 2020 qu’en 2019.


L’immobilier, on en est désormais certain maintenant, ne va pas échapper à la crise. L’office bashing est devenue une thématique très « relayée ». N’est-ce pas de nature à remettre en cause votre stratégie d’investissement pour les années à venir ? Autrement dit, avoir deux SCPI 100% bureaux, est-ce tenable sur le long terme ?

Jean-François Chaury – Il est clair que l’on parle beaucoup de télétravail en ce moment. Et de sa possible mise en place avec plus d’ampleur. Je pense toutefois que les états-majors ont aujourd’hui d’autres choses à faire que de « gérer leurs surfaces ». Même si cette thématique figure dans leurs préoccupations. Ce sont toutefois encore les sujets purement économiques qui dominent. Nous n’échapperons pas bien sûr à une réflexion sur un meilleur usage, ou un usage différent, des bureaux dans les années à venir. A court terme, cette classe d’actifs reste très importante. Elle concentre les investissements. Et génère des revenus réguliers. Il faut aussi rappeler qu’au niveau européen, les taux de vacance n’ont jamais été aussi bas. Une révision de cet indicateur n’est pas à exclure. Ce qui impose encore plus de sélectivité sur les locataires. Et un recentrage vers les quartiers prime des grandes métropoles européennes.

Toujours bureaux, donc. A quoi faut-il s’attendre en termes de valorisation ? Car, c’est la grande question : les valeurs d’expertise, en fin d’année, vont-elles constater une baisse de valeur des actifs tertiaires, et notamment des bureaux ?

Jean-François Chaury – C’est une bonne question. Sachant, qu’effectivement, nous ne disposons pas encore des premières évaluations. Ce qu’on constate aujourd’hui, en Allemagne et en Espagne en tout cas, c’est un léger recul des valeurs en Espagne. Pour nous, c’est donc un marché avec plus d’opportunités. Qui va nous permettre d’aller chercher plus de rendement que sur d’autres marchés européens. Avec, toujours, une sélectivité accrue en termes de locataires. En Allemagne, nous n’observons pas de tendance baissière. Nous ne nous attendons donc pas à des corrections des valeurs en fin d’année. Sur les bureaux en tout cas. Mais tout dépend de la position aussi et du positionnement des actifs. En région parisienne, on entend dire que la Défense va souffrir un petit peu plus que le QCA (Quartier central des affaires) parisien. Ce sera sans doute le cas…

Et les autres classes d’actifs ?

Jean-François Chaury – A très court terme, certaines risquent de souffrir un petit peu plus aussi. De ce point de vue, les bureaux demeurent un petit peu plus sécurisés à court terme. Mais, avec un nouveau confinement, les incidences économiques frapperont l’ensemble des classes d’actifs…

La crise touche les actifs immobiliers. Elle touche les acteurs de la pierre-papier également. Des mutations sont en cours. Certaines sociétés de gestion risquent de se retrouver fragilisées, de devenir des proies, éventuellement, pour d’autres acteurs, plus solides. Comment vous positionnez-vous, Advenis REIM, dans ce marché en consolidation ?

Jean-François Chaury – Nous allons plutôt essayer de cibler d’autres sociétés… En réalité, nous regardons effectivement le marché. Comme lors de toutes les crises, il y aura des opportunités à saisir. Mais nous croyons davantage à la croissance organique. Car ce n’est pas forcément très simple de «récupérer » des SCPI déjà commercialisées. Elles ont un historique, des habitudes en termes d’assemblée générale…

Et des conseils de surveillance déjà constitués…

Jean-François Chaury – Et des conseils de surveillance, accessoirement. Ce qui explique que nous soyons plus enclins à parier sur la croissance organique. Nous devrions d’ailleurs lancer une ou deux nouvelles solutions dans les mois qui viennent…

Plus précisément ?

Jean-François Chaury – Il s’agira de nouvelles thématiques. L’une des solutions lancées avant la fin de l’année sera plus « ouverte ». Elle ne sera pas exclusivement investie en bureaux… Celle qui devrait voir le jour l’année prochaine aussi… mais il est encore trop tôt pour en parler. Ce qui est clair, c’est qu’effectivement nous allons chercher à diversifier nos actifs…

Un sujet sur lequel nous reviendrons prochainement. Merci.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.

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Steven Perron, Foncière Magellan : « un second semestre placé sous le signe de l’investissement responsable »

Steven PERRON
Foncière Magellan

Guillaume Quef, Diagonal Invest : « Nous aimons l’immobilier. Tous les types d’immobilier »

Sébastien Bareau a rencontré avec Guillaume Quef. Ce dernier, orienté sur les objectifs définis avec ses clients, développe son cabinet de gestion de patrimoine Diagonal Invest. Interview.

Un mot sur votre parcours et votre cabinet ?

Guillaume Quef – A la sortie de mon école de commerce, en 1996, j’ai tout de suite opté pour des métiers commerciaux dans différents secteurs d’activités. Il y a un peu plus de 17 ans, j’ai rencontré le métier de la gestion de patrimoine. Par hasard. Et cela m’a tout de suite beaucoup intéressé. Il représentait pour moi un métier technique, avec des matières très différentes, évolutives, et permettant d’être au contact avec des personnes riches de leurs différences. Alors directeur commercial de ma dernière société, dans laquelle j’ai passé presque 14 ans comme salarié, j’ai décidé de me mettre à mon compte. Afin d’avoir ma propre autonomie et d’insuffler une énergie nouvelle à mon métier. Mon approche reste traditionnelle, mais en utilisant les technologies actuelles, le digital notamment. A ce jour et sur l’ensemble de mes activités, je m’occupe de plus de 300 clients.

Pourquoi « Diagonal Invest » ?

Guillaume Quef – Diagonal Invest est née de ma passion pour le trail avec pour référence la fameuse « diagonale des fous » qui a lieu tous les ans fin octobre à la Réunion.

Quels types de produits préconisez-vous ?

Guillaume Quef – Plutôt que d’avoir une approche centrée « produits », nous estimons chez Diagonal Invest qu’une approche tournée uniquement sur l’objectif, la motivation et la capacité de trésorerie du client, est beaucoup plus pertinente. Bien définir un objectif, l’aversion au risque et un horizon d’investissement permettent, en effet, de préconiser une solution sur-mesure. Nous étudions donc toutes les possibilités et classes d’actifs. Il peut s’agir de valeurs mobilières (dans des structures comme l’assurance vie, les contrats de capitalisation, des comptes titres, des PEA), de l’immobilier fiscal ou non fiscal, de la SCPI, du non coté, … Nos préconisations sont faites pour coller aux objectifs des clients. Nous évitons en revanche toutes les solutions exotiques que nous ne pouvons « benchmarker », qui ne sont pas autorisées ni agréées par des organismes compétents comme l’AMF par exemple.

Préconisez-vous de l’immobilier en direct ou de manière sous-jacente ?

Guillaume Quef – Il est vrai que chez Diagonal Invest nous aimons l’immobilier. Tous les types d’immobilier. Car tous les patrimoines importants possèdent de l’immobilier, qu’il soit de jouissance ou d’investissement et quel que soit son mode de détention. Nous aimons beaucoup l’immobilier ancien en centre-ville. Dans tous les cas, lorsqu’il s’agit d’immobilier, les seules règles restent : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Lorsque nous sommes amenés à préconiser de l’immobilier au sein de supports assurantiels, nous sommes attentifs à l’allocation des actifs. Cette allocation est l’aspect le plus important. Et le fait d’avoir un choix suffisant en classes d’actifs, sectorisation… nous permet de bien accompagner l’investisseur. Suivant les compagnies avec lesquelles je travaille, en effet, il y a plus ou moins d’unités de compte immobilières. Je ne crois pas non plus en une ouverture totale, mais au bon choix en terme d’UC, qu’elles soient en immobilier, ou sur d’autres vecteurs.

Quelle serait la composition d’un portefeuille type pour un client lambda ?

Guillaume Quef – Il n’y a pas de profil type car il n’y a pas de client lambda. Chaque investisseur possède son propre profil en fonction de son aversion aux risques, son ou ses objectifs d’investissement et surtout son horizon d’investissement. Avec cela vous rajoutez le biais subjectif de l’investisseur qui préfère telle ou telle classe d’actif. Même si vous êtes le conseiller, il reste nécessaire de savoir entendre et écouter son client. Ce qui permet de l’amener vers son objectif avec sa sensibilité. Pour autant il est impératif qu’il soit au courant des avantages et des inconvénients de chacun de ces choix. Il faut garder suffisamment de recul pour faire prendre les bons choix à ses clients. Et surtout ne pas avoir d’à priori sur une classe d’actif. C’est bien la diversification qui amène performance et sécurité dans le temps.

En cette période mouvementée, pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions que vous avez mené auprès de vos clients ?

Guillaume Quef – Toutes les semaines, j’ai fait un point sur les portefeuilles de mes clients. J’ai organisé des appels téléphoniques et mis en place des arbitrages pour ceux qui comprenaient qu’un marché de crise est aussi un marché d’opportunités, toujours dans le respect du profil et des objectifs des investisseurs.

Avez eu beaucoup de clients qui se sont inquiétés ?

Guillaume Quef – Non, la grande majorité de mes clients ne se sont pas inquiétés. En effet, ils commencent à savoir ce que sont les accidents sur les marchés financiers. Ceux-ci sont récurrents et les clients comprennent que regarder, au jour le jour, son portefeuille n’est évidemment pas la chose à faire. Ils ont des objectifs et dans la construction stratégique de leur patrimoine. Et ils peuvent avoir des placements courts, moyens et longs termes qui répondent à des objectifs différents. Ainsi les soubresauts du marché ne les inquiètent que très peu. Leur conseiller est, par ailleurs, présent pour les accompagner et les rassurer…

Quelles ont été vos récentes préconisations ?

Guillaume Quef – La période récente, avec la mise en place de la loi Pacte, m’a amené à travailler beaucoup sur les sujets d’arbitrage pour les clients existants et de versement complémentaire sur les poches existantes pour moyenner les performances. Concernant les nouveaux clients, les sujets de retraite avec, notamment, les PERIN, et les transformations d’ancien article 83 vers des PERP. Mais j’ai également travaillé sur les enveloppes d’assurance vie classique et de l’immobilier type Pinel.

Sébastien Bareau


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