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Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


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Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas


A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas

La SIIC Paref a publié le 18 février dernier son résultat annuel 2020. Les chiffres confirment le rééquilibrage entre les revenus locatifs issus de l’activité foncière et les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion, qui ont moins collecté l’an dernier. Le patrimoine et le résultat net du groupe sont en progression. Novapierre Italie va être dissoute.  

La tendance s’observait déjà lors de la publication des résultats du 3e trimestre 2020. Les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers constituent toujours l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Mais leur part relative, qui ne cessait d’augmenter ces dernières années, a stoppé sa progression.

L’activité de la foncière progresse de 27%

La première raison tient à la montée en puissance de l’activité pour compte propre. Les revenus locatifs nets de la foncière Paref, le premier « pilier » du groupe, bondissent de 27% (à 8,4 M€) par rapport à 2019 (6,6 M€). Grâce, notamment, souligne Paref dans son communiqué, « aux loyers en année pleine des 6 étages de la Tour Franklin ». Et à une gestion locative « proactive ». Qui aura permis à Paref de louer davantage de surfaces dans l’immeuble Le Gaïa, portant son taux d’occupation à 64%. La valeur du patrimoine immobilier détenu en propre par la foncière[1] s’apprécie en outre de 2,8%, à périmètre constant. Le groupe, dans son ensemble, « fait preuve de résilience ». Il affiche un résultat net récurrent EPRA par action en hausse de 8%. Et un actif net réévalué en progression de 6%.

Une collecte SCPI en recul par rapport à 2019

Mais, et c’est la seconde raison du rééquilibrage du mix revenus de Paref, son activité de gestion pour compte de tiers subit néanmoins en partie les effets de la crise sanitaire. A l’instar de bon nombre de sociétés de gestion d’actifs immobiliers, Paref Gestion, le « deuxième pilier » stratégique du groupe, enregistre une collecte en retrait par rapport à 2019. Paref indique une collecte brute de 151 M€. Soit une baisse de 43% par rapport au niveau 2019 (267 M€). Elle s’explique, selon Paref, par « un effet ciseaux entre deux facteurs principaux ». Le premier, c’est évidemment le ralentissement généralisé de la collecte en 2020. Le second, par la non-reconduction d’une collecte importante (40 M€) sur la SCPI Novapierre 1, suite à l’acquisition d’un portefeuille d’actifs. Retraité de cette souscription exceptionnelle, le recul de la collecte ne ressort qu’à 28%, précise la société de gestion.


Succès pour les véhicules Allemagne et Europe Centrale

La conséquence sur les revenus de Paref Gestion est néanmoins patente. Les commissions de gestion et de souscription baissent de 7% par rapport à 2019. Fort logiquement, ce sont les commissions de souscription qui affichent le plus fort recul (-40%). Ces dernières ne représentent plus que 43% des revenus du groupe. Contre 59% fin 2019. La collecte nette, selon les chiffres de l’IEIF, s’établit quant à elle à 117,6 M€. Contre 207 M€ en 2019. C’est la SCPI Novapierre Allemagne 2, nouvel opus du blockbuster Novapierre Allemagne, lancée fin 2019, qui concentre l’essentiel des souscriptions (91,6 M€). La nouvelle SCPI Interpierre Europe Centrale, lancée en juin dernier, connaît un début de commercialisation encourageant.


Une première acquisition pour Interpierre Europe Centrale

Elle a recueilli 5 M€ de souscriptions en seulement quelques mois. Fin 2020, la SCPI n’avait encore procédé à aucune acquisition. Mais annonçait étudier trois dossiers, tous situés en Pologne. L’un d’entre eux vient d’ailleurs d’être finalisé. Paref Gestion fait en effet état, le 5 mars, de l’acquisition de son premier actif, situé près de Varsovie. Il s’agit d’un local d’activités de 2 500 mètres carrés, occupé par l’entreprise MAN dans le cadre d’un bail d’une durée résiduelle de 12 ans. Cet actif présente, selon Paref Gestion, un rendement net de 8% à l’acquisition. Novapierre Italie, mise sur le marché en début d’année 2020, paye en revanche son tribut à la crise.

Novapierre Italie victime de la crise

Positionnée sur le secteur du tourisme, dans le pays initialement le plus touché par la crise sanitaire, elle n’a pas réussi à séduire les investisseurs. « En dépit des efforts déployés pour lever du capital auprès d’institutionnels et de clients privés, la SCPI n’a pas atteint les 15 % du capital social maximum statutaire dans l’année qui suit son ouverture au public », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Pour satisfaire à cette obligation[2], la société de gestion a essayé de réduire le capital social maximum. Mais les associés, réunis pour une AGE le 19 janvier dernier, n’ont pas approuvé cette option à la majorité requise, c’est-à-dire l’unanimité. Paref Gestion s’est donc vue contrainte de dissoudre la SCPI. Les modalités de la liquidation seront prochainement présentées aux associés…

Frédéric Tixier

[1] Hors immeuble le Gaïa.
[2] Imposée par le Code monétaire et financier.



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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : recul des commissions de souscription

Paref vient de publier son chiffre d’affaires consolidé du 3e trimestre 2020. Une fois n’est pas coutume, la part des revenus locatifs de la foncière progresse plus que les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion. L’activité globale accuse un léger retrait par rapport au 3e trimestre 2019.  

Ce sont toujours les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers qui constituent l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Leur part relative ne cessait de progresser ces dernières années. Mais les chiffres des neufs premiers mois de l’année 2020 viennent modifier cette tendance.

Recul des commissions de souscription

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, vient en effet de publier ses résultats trimestriels. Son chiffre d’affaires consolidé atteint 25,5 M€ au 30 septembre 2020. C’est 9% de moins que sur la même période en 2019. Un recul qui s’explique, pour l’essentiel, par celui des commissions de souscription générées par l’activité de Paref Gestion, la filiale de la foncière dédiée à la gestion pour compte de tiers. Ces dernières s’élevaient à 16,3 M€ sur les neuf premiers mois de 2019. Elles s’établissent cette fois à 11,2 M€. Soit un repli de près de 32%. Qui s’explique évidemment par celui de la collecte brute cumulée enregistrée par les SCPI de Paref Gestion, passée de 189 M€ en septembre 2019 à 118 M€ en septembre 2020.

Montée en puissance progressive de Novapierre Allemagne 2

Les chiffres du 3e trimestre confirment la tendance déjà observée au 2e. Selon les données publiées par l’IEIF en septembre dernier, les SCPI de Paref Gestion n’avaient collecté, en net, que 65,9 M€ au 1er semestre 2020. Contre 116,4 M€ sur la même période en 2019. Un changement de tendance qui s’explique par deux phénomènes. D’abord, depuis le second semestre 2019, la fermeture aux nouvelles souscriptions du blockbuster du groupe, Novapierre Allemagne. La montée en puissance d’un nouvel opus, Novapierre Allemagne 2, n’a pour l’heure pas encore permis de compenser cette perte de collecte potentielle. Au 1er trimestre 2020, Novapierre Allemagne 2 avait recueilli environ 40 M€ de nouvelles souscriptions. Un bon score. Mais inférieur à celui réalisé, un an plus tôt, par son prédécesseur. Qui collectait encore un peu plus de 68 M€ sur le 1er trimestre 2019.

Rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion

Paref Gestion a également subi, à l’instar de l’ensemble du marché des SCPI, une baisse sensible de sa collecte depuis le début de la crise sanitaire. Un contexte qui aura notamment nui à la commercialisation des deux nouvelles SCPI que la société a lancées fin 2019 (Novapierre Italie) et mi-2020 (Interpierre Europe Centrale). Cette baisse – conjoncturelle ? – des commissions de souscription n’est toutefois pas qu’une mauvaise nouvelle. Elle conduit à un rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion, au profit des commissions de gestion. Ces dernières avaient déjà tendance à progresser plus vite que les commissions de souscriptions (46% vs 12% sur l’exercice 2019). Le recul des souscriptions renforce donc leur part relative, consolidant ainsi la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. A 7,4 M€ fin septembre, elles en représentent près de 40%.


Hausse de 50% de l’activité pour compte propre

Et progressent de 7% par rapport aux neufs premiers mois de 2019. « Du fait de l’augmentation de l’actif sous gestion et de l’acquisition de la plateforme italienne », précise le communiqué de Paref. La foncière souligne par ailleurs la hausse « significative » des revenus locatifs issus de l’activité pour compte propre. Leur progression (+50%, à 7 M€) s’explique par « l’acquisition de la Tour Franklin, en septembre 2019 ». Et par le travail d’asset management accompli. Qui s’est traduit par « des loyers en hausse de 3,5%, à périmètre constant ». Une progression qui, là encore, joue positivement sur le mix revenu du groupe entre activités pour compte propre et pour compte de tiers.

Changement de gouvernance et dissolution des Cifocoma

Le communiqué de Paref annonce également le départ de son directeur général délégué, Antoine Onfray. Cet ancien d’Eurosic avait rejoint le groupe peu après sa prise de contrôle par Fosun. Paref a déjà procédé à des recrutements pour « renforcer le périmètre » actuellement couvert par Antoine Onfray. Dont une nouvelle directrice financière (Magali Volet), et un nouveau directeur des investissements. A noter par ailleurs la fin de l’aventure « Cifocoma ». Les deux SCPI Cifocoma et Cifocoma 2, dont Paref avait repris la gestion en octobre 2017, ont en effet été dissoutes de manière anticipée. Et mises en liquidation à la suite d’une décision entérinée par les Assemblées Générales Extraordinaires du 12 octobre 2020…

Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 30 juin 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 30 juin 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4Md€ au 30 juin 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

Paref Gestion lance la première SCPI dédiée aux marchés immobiliers d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, la nouvelle SCPI de Paref Gestion, s’ouvrira aux souscriptions le 3 septembre prochain. Son crédo : cibler, dans les grandes métropoles telles que Varsovie, Prague, ou Budapest, des actifs offrant un rendement supérieur à 6%.

Paref Gestion poursuit l’enrichissement de sa gamme de SCPI internationales. Le gestionnaire d’actifs, filiale de la foncière Paref, vient de lancer un onzième véhicule dédié, cette fois, aux marchés immobiliers d’Europe centrale.

Focus sur les grandes métropoles d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, comme son nom l’indique, investira « de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire en Europe centrale (Pologne, République tchèque, Hongrie) », explique Paref Gestion. Plus précisément, ses acquisitions seront concentrées sur les « grandes métropoles les plus dynamiques sur le plan économique ». Telles que Varsovie, Cracovie, Wroclaw, Prague ou encore Budapest. Les actifs cibles devront en outre afficher un rendement supérieur à 6 %. Paref Gestion rappelle que les économies d’Europe Centrale affichent des taux de croissance bien supérieurs à la moyenne des pays européens. Et qu’elles bénéficient d’une main-d’œuvre qualifiée « moins onéreuse que dans les pays voisins ». Ce qui attire investisseurs et entreprises internationales.

Bureaux et plateformes logistiques en ligne de mire

D’après le site CFNews Immo & Infra, Interpierre Europe Centrale vise un volume d’investissement d’environ 200 M€. Ce patrimoine à constituer comporterait « une vingtaine d’immeubles de bureaux et de plateformes logistiques ». Plusieurs acquisitions seraient déjà à l’étude. Cette nouvelle SCPI sera gérée par Rémi Juzanx, actuellement aux manettes de Novapierre Résidentiel. Il pourra s’appuyer sur les compétences de Paref Investment Management, la société en charge des services de gestion immobilière et des fonctions support du groupe Paref. Paref Gestion compte également s’assurer des services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Pologne, République  tchèque et Hongrie. BNP Paribas Real Estate Poland serait sur les rangs.


Poursuite du développement international

Paref Gestion, avec cette nouvelle SCPI, déroule un plan de développement mis en place bien avant la crise sanitaire. Précurseur sur le créneau de l’international, avec le lancement dès 2014 de Novapierre Allemagne, la société de gestion avait réaffirmé en mars 2019 ses ambitions européennes. Un autre véhicule spécialisé sur une classe d’actifs spécifique voyait d’ailleurs le jour en fin d’année dernière. Avec Novapierre Italie, déclinaison du concept « un pays, un sous-jacent immobilier » -installé par Novapierre Allemagne (spécialisée sur le secteur du commerce outre-Rhin) et Novapierre Résidentiel (spécialisée sur le secteur résidentiel en France)-, Paref Gestion misait sur le potentiel du tourisme outre-alpin. Le développement de cette nouvelle SCPI a évidemment été freiné par la crise sanitaire…

Ouverture aux souscriptions à compter du 3 septembre

Interpierre Europe Centrale, on l’aura compris, sera quant à elle diversifiée sur plusieurs segments de l’immobilier d’entreprise. Mais également sur plusieurs pays. A la différence, par exemple, de la SCPI « Interpierre » historique, Interpierre France[1]. Interpierre Europe Centrale ne s’ouvrira toutefois aux souscriptions qu’à compter du 3 septembre prochain. Le prix de souscription est actuellement de 250 €. Le minimum de souscription est de 10 parts. Et le délai de jouissance est fixé à 6 mois.

Frédéric Tixier


[1] Spécialisée dans l’investissement en bureaux et locaux d’activités situés dans les régions françaises les plus dynamiques.


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,6 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2019).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

La SCPI dédiée au secteur résidentiel gérée par Paref Gestion a augmenté le prix de sa part de 4% le 1er avril dernier. Elle continue d’enrichir son patrimoine, avec l’acquisition ces derniers jours de 11 nouveaux appartements à Neuilly-sur-Seine. Mais son programme de cessions reste conséquent. Son assemblée générale est prévue pour le 15 juin.

Nouvel investissement pour Novapierre Résidentiel. La SCPI, plus connue des spécialistes sous son ancienne dénomination « Pierre 48 », vient d’annoncer l’acquisition de la nue-propriété de 11 « appartements d’exception » situés à Neuilly-sur-Seine.

Plusieurs investissements depuis le début de l’année

Ce portefeuille d’actifs, d’une surface totale de 755 m², comprend notamment un duplex de 110 m². L’usufruit, quant à lui, a été acquis par Seqens, l’un des principaux bailleurs sociaux d’Ile-de-France. Ce qui permet à Paref Gestion d’expliquer que « ces actifs s’inscrivent à la fois dans une démarche d’acquisition à prix décoté et dans un projet sociétal plus large : améliorer l’accès au logement pour tous ». Au 1er trimestre 2020, avant le confinement, Novapierre Résidentiel avait procédé à deux autres investissements. Un appartement de 47 m², dans le 14e arrondissement parisien. D’ailleurs négocié à un prix très décoté (moins de 6 000 €/m²), car loué sous le régime de la loi de 1948. Et un autre bien de 167 m², à Neuilly-sur-Seine, acquis pour moins de 8 200 € le m². Bien que libre de tout occupant.

Poursuite du programme de cessions

Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses opérations d’arbitrage. Trois ventes ont été réalisées au 1er trimestre, pour près de 1,2 M€. En 2019, ce programme de cessions avait déjà généré plus de 18,6 M€ de trésorerie. Et d’importantes plus-values : 12 M€ environ, rien qu’en 2019. Rappelons qu’une grande partie de ces liquidités sert à alimenter le fonds de remboursement de la SCPI. Depuis plusieurs années, Novapierre Résidentiel est en effet confrontée à un déficit systématique entre les demandes de rachat et les nouvelles souscriptions. Le fonds permet donc d’assurer, dans des conditions de liquidité satisfaisantes, le remboursement des parts en attente de rachat. Ces dernières sont en diminution constante. Leur nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 851 fin 2019. Et à 5 879 fin mars 2020.

Relance de la collecte

Cette situation oblige toutefois la SCPI à céder régulièrement une partie de son patrimoine. Et à réduire progressivement son capital, détenu par de moins en moins d’associés. Leur nombre est passé de 2 301 fin 2016 à 2 230 fin 2018. Ils n’étaient plus que de 2 078 fin 2019. Et 2 061 fin mars 2020. Pour briser cette spirale infernale, Paref Gestion a décidé de relancer les souscriptions. C’est en partie l’objectif assigné au changement de dénomination acté en novembre dernier. Et les résultats semblent être au rendez-vous. Bien que l’écart entre souscriptions et rachats soit encore négatif, il s’est très fortement réduit. Au 1er trimestre 2020, le nombre de souscriptions a en effet fortement rebondi. 4 366 souscriptions ont été enregistrées sur les trois premiers mois de l’année. Contre 71 au 4e trimestre 2019. Et 4 430 sur l’ensemble de l’année dernière…

Revalorisation de 4% du prix de la part au 1er avril 2020

Novapierre Résidentiel a de fait des arguments à faire valoir auprès des nouveaux souscripteurs. Son patrimoine, composé au fil des ans (la SCPI a été lancée en 1996), a été acquis à des conditions particulièrement attractives. Il recèle donc d’importantes plus-values. Composé d’actifs résidentiels essentiellement parisiens de premier plan, en termes de localisation, sa valeur s’apprécie en outre régulièrement. En 2019, elle a encore progressé de 7,8%. Contre 6,4% en 2018. Des revalorisations dont profitent pleinement les associés de la SCPI. En 2019, le prix de leur part a progressé de 4,1%. Ils ont également touché 1,9% supplémentaire au titre de la distribution de plus-values de cessions. Et cette année, la revalorisation de leurs parts, intervenue le 1er avril, les assure déjà d’un gain de 4% en capital. Enfin, Novapierre Résidentiel intervient sur un secteur -le logement- qui apparaît, pour l’heure, comme l’un des plus épargnés par la crise, et sanitaire, et économique.


Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : obligation de distribution respectée…

Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut SIIC a joué un rôle protecteur pour les actionnaires des foncières cotées. Quelques-unes ont bien revu les montants distribués à la baisse. Mais tout en respectant leurs obligations de distribution. Etat des lieux…

Aucun secteur économique n’échappe au fléau du coronavirus. Mais comment apprécier les conséquences de cette crise sur la rentabilité des SIIC[1] ? Emportées par la panique qui a frappé les marchés financiers, les foncières cotées ont elles aussi subi un impressionnant revers boursier. Entre le 19 février, son plus haut en 2020, et le 18 mars, au plus fort de la baisse, l’indice Euronext SIIC France accusait un repli cumulé de plus de 57%…


Un rendement de près de 10% au plus fort de la baisse

Par comparaison avec leur valorisation, les dividendes des SIIC auraient toutefois pu apparaître comme une bouffée d’oxygène. Grâce à des résultats satisfaisants en 2019, les distributions annoncées pour 2020 procuraient des revenus confortables. Sur la base des cours extrêmement dépréciés, atteints lors du creux du 18 mars, les dividendes attendus pour 2020 représentaient en effet un rendement moyen incroyable de 9,5%. Une telle perspective de rentabilité soulève bien sûr de nombreuses interrogations. Certes, la baisse de mars illustrait la panique des investisseurs. Et les cours se sont en partie redressés par la suite, avec des rebonds parfois spectaculaires. Mais pourra-t-on vraiment compter sur ces dividendes ? Comment apprécier la résilience et la pérennité de ces revenus ? Quelles seront les conséquences de la crise du coronavirus pour les activités des SIIC ?

Quelle capacité à maintenir des dividendes élevés ?

La capacité des SIIC à maintenir des dividendes élevés dépend d’abord des revenus qu’elles encaissent. C’est-à-dire, principalement, les loyers des biens immobiliers composant leur patrimoine. Avec la crise du coronavirus, les SIIC rencontrent plusieurs problèmes inédits. Comment y font-elles face ? Les conséquences du confinement sont un premier défi. La plupart des commerces non essentiels ont été fermés par décret à partir du 15 mars. Le confinement de la population mis en place à partir du surlendemain, mardi 17 mars, a réduit encore plus la consommation. Dès lors, des difficultés de paiement étaient attendues pour les loyers de nombreux commerces. Dès le 20 mars, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire s’est entretenu à ce sujet avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Ils ont étudié la mise en œuvre des suspensions de loyers pour les petites entreprises en difficulté.

Suspension des dividendes ?

Dans la foulée, les fédérations de bailleurs, dont la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) regroupant les SIIC, ont annoncé des mesures pour soulager leurs locataires en difficulté. Elles prévoient d’étaler les loyers mensuellement. Au lieu d’un paiement trimestriel à l’avance. Surtout, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril. Et jusqu’à la fin des périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics. En plus de ces contraintes, dont l’impact varie selon le patrimoine de chaque SIIC, une autre mesure est venue menacer leur rentabilité pour les actionnaires. Dès vendredi 27 mars, le président Emmanuel Macron annonçait que les dividendes devraient être suspendus quand les sociétés bénéficient de reports d’échéances fiscales et sociales. Un vrai dilemme pour les SIIC dont la vocation est de distribuer l’essentiel de leurs revenus.

L’effet protecteur du statut SIIC

En effet, le statut des SIIC les exonère d’impôt sur les sociétés. A condition de distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirés de leur activité (essentiellement des loyers). Et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut de SIIC a finalement joué un rôle protecteur pour les actionnaires. Quelques SIIC ont bien revu leurs dividendes à la baisse, mais tout en respectant leur obligation de distribution. Les situations sont très variables. Alors qu’elle avait annoncé au début de l’année un dividende de 5,60 € au titre de l’exercice 2019, Gecina a ainsi déclaré fin mars qu’il serait réduit à 5,30 € par action. « Ce montant couvre les obligations légales du régime SIIC », précise la société.

Gecina reste confiante

Un acompte de 2,80 € ayant déjà été payé le 6 mars 2020, le solde de 2,50 € par action sera versé en numéraire le 3 juillet prochain. Face aux incertitudes de la crise, Gecina renonce à faire des prévisions pour l’exercice en cours. Comme la plupart des SIIC… La société dispose néanmoins d’un bilan solide, avec un ratio d’endettement LTV (loan to value, ou dettes rapportées au patrimoine) de 34%. Gecina bénéficie aussi de lignes de crédits non tirées de 4,5 milliards d’euros (fin 2019). Ce qui lui permet de couvrir ses échéances de crédit jusqu’à fin 2023. En outre, Gecina reste « confiante dans la résilience relative de son patrimoine résidentiel et tertiaire concentré sur les zones les plus centrales de la région parisienne, avec plus de 80% des revenus locatifs sur le bureau qui proviennent de clients grands comptes », indique la société.

Icade réduit aussi son dividende

Autre SIIC au patrimoine diversifié, Icade a aussi décidé de réduire son dividende. Icade avait initialement prévu de verser un dividende de 4,81 € par action au titre de son exercice 2019. Soit une hausse de 4,57% par rapport à l’année précédente. Il a finalement été revu en baisse de 16,64%, à 4,01 € par action. Un acompte de 2,41 € par action ayant été payé le 6 mars 2020, le paiement du solde, soit 1,60 €, interviendra le 8 juillet. « La situation financière de la société lui permet de satisfaire à l’ensemble de ses engagements », a précisé Frédéric Thomas, président d’Icade.

D’autres SIIC ont maintenu leurs dividendes

D’autres SIIC diversifiées ont maintenu leurs dividendes. C’est le cas de Covivio (ex-Foncière des régions). Le patrimoine de cette SIIC est principalement réparti entre bureaux (58%), logements (25%), et hôtels (16%). Après les premières mesures de confinement, Covivio a confirmé le 18 mars qu’elle maintenait son dividende à 4,80 €. Une hausse de 4,35% par rapport à l’année précédente. « 80 % de nos revenus proviennent de l’immobilier de bureau et résidentiel », précise Hubo Soussan, porte-parole de Covivio. De plus, les principaux actionnaires se sont engagés à percevoir leurs dividendes en action. Ce qui limite les sorties d’argent. C’est le cas pour Delfin, la holding de Leonardo del Vecchio (premier actionnaire d’Essilor-Luxottica). Ou des assureurs Predica (Crédit agricole), Covea (Maaf-MMA-GMF) et ACM (Crédit mutuel), qui représentent plus de la moitié du capital.

SIIC commerces en première ligne

Les SIIC spécialisées dans les commerces sont en première ligne face à la crise. Certaines ont maintenu leurs dividendes, comme Klépierre. Ce leader européen des centres commerciaux n’a pas modifié son dividende annoncé au début de l’année, à 2,20 € par action. Un acompte de 1,10 € a été versé le 9 mars. Et le solde est attendu en juillet. Mercialys a pour sa part annoncé une réduction de son dividende. Issue du groupe de distribution Casino, Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville. Avec plus de 2 100 baux commerciaux en portefeuille. « Plusieurs typologies d’enseignes locataires de Mercialys peuvent rester ouvertes. Néanmoins la fréquentation de ses sites est fortement impactée », explique la société.

Fermeture de la plupart des boutiques des centres commerciaux

« Bien que les loyers intègrent majoritairement une composante fixe (97,6% de la masse locative), cette crise sanitaire pourrait affecter la solvabilité des commerçants. Et, par extension, la capacité de recouvrement des loyers par Mercialys », précise-t-elle toutefois. Initialement prévu à 1,15 € par action, le dividende de l’exercice 2019 sera finalement réduit à 0,95 €, soit une baisse de 17,4%. Compte tenu de l’acompte de 0,47 € par action versé le 23 octobre 2019, le solde de 0,48 € par action doit être payé fin avril. Carmila, SIIC issue du groupe de distribution Carrefour, possède pour sa part 215 centres commerciaux. Plus particulièrement en France, en Espagne et en Italie. Les mesures de confinement et de fermeture provisoire des commerces dans ces pays touchent donc tous les centres commerciaux de Carmila. Dont la plupart des boutiques sont fermées.

Rien n’est encore décidé chez Carmila

Face à cette situation, « des mesures ont été prises pour reporter les investissements non indispensables. Et renforcer davantage la trésorerie de la société », explique le groupe. La société déclare bénéficier d’une forte solidité financière et de lignes de crédit non tirées. Ainsi que d’une trésorerie excédentaire de plus de 350 millions d’euros. Des éléments qui devraient lui permettre de faire face à cette crise sanitaire. Concernant le dividende, fixé à 1,50 € au début de l’année, rien n’est encore décidé. Ce sujet a été reporté avec la date de l’assemblée générale. Initialement prévue le 14 mai, elle est décalée au 29 juin. Ceci « afin de pouvoir gagner en visibilité avant de se prononcer définitivement sur le montant et les modalités de paiement du dividende 2019 devant être versé en 2020 », précise Carmila.

Le cas Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Plus grosse société foncière cotée, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est un cas particulier. Valorisé à 65,3 milliards d’euros fin 2019, son patrimoine est composé à 86% en commerces, 6% en bureaux, 5% en sites de congrès et d’expositions, et 3% en services. Alors que la société avait fixé son dividende à 10,80 € à l’annonce de ses résultats 2019, en février dernier, il subit la plus forte réduction. Fin mars, Unibail-Rodamco-Westfield a en effet annoncé une baisse de 50% de son dividende. URW précise que le paiement d’un acompte de 5,40€ par action a eu lieu comme prévu le 26 mars. Selon la société, ce montant « permet de satisfaire aux obligations de distribution résultant du régime SIIC ». Depuis le rapprochement d’Unibail-Rodamco avec l’Australien Westfield, le titre est en effet une « action jumelée ». Seule une partie de son activité est soumise aux contraintes fiscales des SIIC françaises.

Le secteur logistique épargné

Ainsi, la société a pu annuler le paiement du solde de son dividende, initialement fixé à 5,40€. Soit une réduction de moitié. Tout en respectant le statut de SIIC d’Unibail-Rodamco. Dans le secteur spécifique des entrepôts logistiques, la SIIC Argan s’en tire mieux pour le moment. Grâce à l’acquisition en octobre dernier de 22 entrepôts loués à Carrefour, et aux loyers générés par d’autres développements de l’année 2019, Argan vient d’annoncer une croissance de 60% de ses loyers encaissés au premier trimestre. A 34,8 millions d’euros. Malgré un endettement (LTV) représentant 56% de son patrimoine, sa trésorerie demeure solide. « La situation est sous contrôle car ce sont des prêts amortissables. Nous n’avons pas de mur de dette », explique son directeur financier, Francis Albertinelli.

Pas de baisse des loyers ni du dividende pour Argan

Pas de baisse non plus du dividende. Fixé au début de l’année à 1,90€, en hausse de 40%, le dividende a été validé par l’assemblée générale le 19 mars, avant l’appel du gouvernement à réduire les dividendes. Par ailleurs, le choix du principal actionnaire pour le dividende en action réduira les sorties d’argent. La famille Le Lan, qui contrôle 40% du capital, a en effet annoncé qu’elle se ferait payer 22% de ses dividendes en actions…

Gilles Pouzin


[1] Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours

La baisse des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Mais leurs dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4%, ont freiné leur chute. Depuis le début de l’année, leurs cours ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France, qui reflète l’évolution de 24 sociétés d’investissement immobilier, affichait un recul de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice CAC général (All Tradable). Et l’écart monte à presque 4 points quand on compare l’indice SIIC France dividendes bruts réinvestis (-17,9%), avec l’indice généraliste incluant, lui aussi, les dividendes (-21,6%).

Dividendes, une source de revenus solides à long terme

Si les fluctuations boursières font peser des risques de perte aux investisseurs, les dividendes sont en revanche une source de revenus solides à long terme. Or, avec la baisse des cours, le rendement procuré par les dividendes de sociétés foncières a mécaniquement augmenté ! Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France affichait ainsi un rendement brut moyen de 6,4%. Contre 3,7% pour l’indice CAC 40. Le rendement moyen des SIIC françaises, pondéré dans l’indice IEIF par leur taille et poids respectifs, recouvre des situations très diverses. En pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne doivent pas être le seul critère pour choisir d’investir dans des SIIC. Comme pour un bien immobilier, la rentabilité locative n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte du type de bien, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de plus-value (voir encadré).

Dividendes rapportés au dernier cours, ou rendement instantané

Pour les SIIC, nous avons vérifié le niveau de dividende distribué au cours de la dernière année par chacune des 24 valeurs de l’indice IEIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour celles ayant déjà publié leurs résultats 2019. En comparant ces dividendes aux cours actuels, on a une image précise du rendement des dividendes pour un achat à ce niveau. Parmi les plus connues, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a d’ores et déjà annoncé le maintien de son dividende. Pour la 3e année consécutive, il s’établit à 10,80 € par action. Comme certaines SIIC, URW distribue ses dividendes en deux fois. Ce qui lui permet d’étaler ses charges. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détaché le 24 mars). Suivi du solde le 6 juillet 2020 (détaché le 2 juillet). Sur la base du cours du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9%.

 


Les foncières de commerce affichent des rendements plus élevés

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être fragilisé indirectement par la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Première SIIC cotée en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque cependant pas d’arguments pour attirer les investisseurs en quête de revenus. Depuis le rapprochement avec l’Australien Westfield, le patrimoine d’Unibail RW est réparti pour 35% en France et à 41% dans le reste de l’Europe. Et à 24% aux Etats-Unis. A l’instar d’Unibail, les SIIC spécialisées dans les commerces affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la foncière issue du groupe de grande distribution Casino. Cette dernière a annoncé une nouvelle revalorisation de son dividende annuel. A 1,15€ par action, il affiche une hausse de 2,7% par rapport à l’an dernier. Et de 8,5% sur trois ans.

Hausse des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 euro par action en octobre. Le complément devrait être payé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, la foncière du groupe d’hypermarchés Carrefour, figure aussi parmi les champions du dividende. Troisième société foncière spécialisée dans les commerces cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé le maintien de son dividende pour cette année. Ce sera 1,50 € par action, payé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de pay-out (dividende sur résultat récurrent) de 92%. Contre 98% l’an dernier. Ce qui améliore sa visibilité. A ce niveau de cours, le dividende procure 10,5% de revenus annuels. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre figure aussi dans le club des foncières les plus rentables.

Meilleure valorisation boursière des foncières mixtes ou de bureaux

Klépierre affiche un rendement des dividendes à deux chiffres (10,3%), sur la base de son cours au 10 mars. Et a annoncé une hausse de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20 €, payable en deux temps. Les actionnaires ont déjà reçu un acompte de 1,10 €, le 9 mars, le solde étant versé en juillet. Les foncières MRM ou Patrimoine et Commerce sont aussi spécialisées dans les zones commerciales. Mais sont de beaucoup plus petite taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et génèrent de 7 à 8% de rendement annuel. Les foncières mixtes ou de bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation boursière que les SIIC de commerces. En raison, notamment, de leur patrimoine plus équilibré. Conséquence : leurs dividendes procurent des rendements moins impressionnants. Mais au demeurant très satisfaisants. C’est le cas par exemple pour Altarea Cogedim.

Augmentation, aussi, des dividendes distribués

Cette foncière diversifiée annonce une augmentation de son dividende, attendu début juillet, à 13 € par action (+2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient pour sa part son dividende à 2,30 € par action. Soit un rendement supérieur à 6%. Autres foncières diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé des dividendes en hausse. A respectivement 4,80 € (+4,35%) et 4,81 € (+4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Principalement en bureaux (87%) et en province (88%). Elle annonce pour sa part une hausse de 14% de son dividende, à 2,50 € par action. Soit un rendement de 6,3%, sur la base du cours au 10 mars.

Une source de revenus solides procurant des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient un peu moins élevés, compte tenu de leur niveau de valorisation, Gecina ou Paref affichent elles aussi des dividendes en hausse. De respectivement +1,8% (à 5,60 €) pour Gecina. Et de +3,9% (à 4 €) pour Paref. Deux SIIC se détachent en termes de progression des dividendes annoncés. Frey, une SIIC dédiée aux commerces, avec +25% (à 1,50 €). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec +41% (à 1,90 €). Exception parmi ces hausses, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende en baisse, à 2,25 euros. Ce qui procure encore néanmoins un rendement de 6,9%, sur la base du cours au 10 mars.

A court terme, le yo-yo des marchés a certes de quoi effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes de sociétés immobilières cotées en Bourse s’avèrent une source de revenus solides procurant des rendements attractifs.

 Gilles Pouzin


ANR et LTV, deux autres indicateurs de la performance des SIIC

Les dividendes, et le rendement, ne sont pas les seuls critères d’appréciation des SIIC. L’actif net réévalué (ANR) et le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (Loan to value) sont deux indicateurs à suivre également.

ANR

L’actif net réévalué (ANR) mesure la valeur du patrimoine de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée par expertises, en fonction des prix du marché immobilier. On tient compte aussi des taxes qu’il y aurait à payer en cas de revente des biens. Pour calculer l’actif net, il faut en déduire les dettes de la société. Les SIIC investissent en effet en partie à crédit. Plusieurs SIIC de commerces ont vu leur ANR baisser l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys était en baisse de 5,3%, à 20,01 € par action. Et de -2,1% pour Carmila (27,79 € par action), de -2,5% pour Klépierre (39,50 €), et de -3,8% pour URW (213,30 €). D’autres SIIC de bureaux ou mixtes ont vu leur ANR progresser. C’est le cas pour Cegereal (+6,6% à 43,7 € par action), Gecina (+9% à 175,8 €) ou la Société foncière lyonnaise (+11,1% à 95,9 €).

LTV

Le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (loan to value, ou LTV en anglais), mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. L’endettement a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les SIIC les plus endettées sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le LTV moyen des principales SIIC françaises est descendu à 37,4% en 2019, contre 41% en 2018, selon Invest Securities. Les écarts vont de 22,7% d’endettement par rapport au patrimoine pour la Société foncière lyonnaise, à 56% pour Argan.

 

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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : des commissions en progression de 7%

La foncière Paref vient de publier ses résultats annuels. Ce sont toujours les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion qui tirent l’activité. Le résultat net consolidé est en croissance (+14%) et le dividende progresse à 4 euros par action.  

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, poursuit sa marche en avant. Ses indicateurs financiers 2019 restent « solides », comme le précise le communiqué de la société. Et toujours « en forte croissance », même si leur progression est moindre qu’en 2018.

Paref : internationalisation et innovation en 2019

L’exercice 2019 marque de fait une nouvelle étape dans la restructuration du groupe. Il se place sous le signe de « l’internationalisation et de l’innovation », selon Antoine Onfray, son directeur général délégué. Paref s’est en effet implantée notamment en Italie, en reprenant une structure locale auparavant logée au sein du groupe Fosun. Une opération qui lui a permis de lancer une nouvelle SCPI, Novapierre Italie, dédiée au secteur du tourisme transalpin. Paref Gestion, la filiale de Paref dédiée à la gestion pour compte de tiers, a également mis sur le marché un nouvel opus de sa SCPI à succès, Novapierre Allemagne. Ce sont d’ailleurs toujours les commissions générées par Paref Gestion qui tirent le chiffre d’affaires du groupe. Elles progressent, en net, de 7%. Quand les revenus locatifs de la foncière Paref reculent, eux, de 2%.

Paref Gestion : une collecte brute en SCPI de 267 M€ en 2019

Ces commissions représentent, en 2019, près de 83% des revenus bruts. Et environ 68% de ses revenus nets. Les 10 SCPI gérées par Paref Gestion affichent en effet une collecte brute 2019 de 267 M€. C’est 13% de mieux qu’en 2018. Leur collecte nette, selon l’IEIF, ressort à 207 M€. Contre 204 M€ en 2018. Cette progression, moindre qu’en 2018, est portée par les deux SCPI Novapierre Allemagne. Elles recueillent à elles seules plus de 70% de la collecte nette. Mais également par Novapierre 1 (16%) et Interpierre France (20%). Cette dernière vient d’ailleurs d’annoncer une importante acquisition : un portefeuille d’actifs mixte, pour un total de 41,7 M€. Le tassement de la progression globale de la collecte confirme la tendance observée début 2019 : le rééquilibrage entre commissions de souscriptions et commissions de gestion.


Amélioration de l’activité pour compte propre

Ces dernières progressent plus vite (+46% vs 12% pour les commissions de souscriptions). Elles constituent donc une part croissante du mix revenus de Paref Gestion. Elles n’en représentaient qu’un peu plus de 30% en 2018. Mais finalement 50% en 2019. Ce qui consolide la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. Plutôt une bonne nouvelle pour les actionnaires de sa maison-mère… L’activité pour compte propre de la foncière s’améliore par ailleurs sensiblement. Le recul des loyers (-2%) doit en effet être relativisé. Il est la conséquence des cessions d’actifs que Paref a effectuées en 2018 et 2019. Un effet qui s’estompe d’ailleurs peu à peu. Puisque ces revenus locatifs nets reculaient de 19% sur les 9 premiers mois de l’année. A périmètre constant, ils progressent en revanche de 4,8% sur l’ensemble de l’année. Contre seulement +2,6% sur les 9 premiers mois.


Paref annonce un dividende de 4 € sur 2019

Les autres indicateurs financiers sont aussi au vert. Une activité locative soutenue permet à la foncière d’améliorer son taux d’occupation financier. Il passe de 82,8% à 86,2% entre fin 2018 et fin 2019. La vacance résiduelle se limite désormais principalement à l’immeuble le Gaïa – un problème quasi historique chez Paref – et à un demi-étage de la Tour Franklin. Le résultat net consolidé est en progression, à 13,5 M€ (+14% vs 2018). L’AN EPRA poursuit également sa hausse (108 €, +9%). Quant au dividende, il devrait se situer à 4 € par action, contre 3,85 € en 2018. Le bureau d’analyse Invest Securities renouvelle son conseil à l’achat. Quant au cours de Bourse, il réagissait négativement au lendemain de la publication des résultats. A mi-séance, le 20 février, il perdait près de 1,8%, à 82,50 €.

Frédéric Tixier

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Paref Gestion lance une SCPI dédiée au secteur du tourisme en Italie

 


A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Paref Gestion lance une SCPI dédiée au secteur du tourisme en Italie

Novapierre Italie sera investie dans les murs d’hôtels et de résidences touristiques en Italie. Sa stratégie : profiter du mouvement d’internationalisation croissante du secteur touristique outre-alpin. Avec un objectif de rendement d’environ 5% par an pour les souscripteurs.

Paref Gestion y travaillait depuis plusieurs mois… Novapierre Italie, nouvelle entrante dans la gamme des SCPI à capital variable de la société de gestion, s’est ouverte aux souscriptions depuis le 19 décembre dernier.

Gamme Novapierre : « un pays, un sous-jacent immobilier »

A l’instar de Novapierre Allemagne (1 et 2), Novapierre Italie se positionne comme une SCPI doublement spécialisée. Elle sera à 100% investie en actifs italiens. Et uniquement en murs d’hôtels et de résidences de tourisme. Comme Novapierre Allemagne s’était initialement positionnée uniquement en actifs commerciaux allemands. Ou Pierre 48, désormais connue sous le nom de Novapierre Résidentiel, exclusivement sur le marché du logement français. Cette déclinaison du concept « un pays, un sous-jacent immobilier » a en outre mûrement été réfléchie. Car le secteur du tourisme en Italie offre actuellement, selon Paref Gestion, d’importantes opportunités.

Le secteur touristique en Italie, source d’opportunités

« L’Italie est la 5e destination touristique mondiale, la 3e en Europe », explique le communiqué de lancement. « Derrière la France et l’Espagne », précise Anne Schwartz, la directrice générale de Paref Gestion. Surtout, souligne-t-elle, le secteur touristique italien bénéficie actuellement de deux facteurs particulièrement porteurs. Un taux de croissance parmi les plus élevés au monde[1] et une ouverture croissante au tourisme international. « Depuis 2017, la proportion des touristes étrangers dépasse celle des touristes italiens », constate Anne Schwartz. Un basculement qui impose une remise aux normes de l’offre hôtelière, aujourd’hui très en deçà des standards internationaux. Car, actuellement, l’Italie compte «seulement 2 % d’hôtels 5 étoiles et 19 % d’hôtels 4 étoiles », précise Paref Gestion.

Capitaliser sur la rationalisation et le renouvellement du marché de l’immobilier de tourisme

Novapierre Italie compte précisément capitaliser sur la rationalisation, le renouvellement et la montée en gamme du marché de l’immobilier de tourisme italien. Sa stratégie : privilégier les actifs « actuellement sous-exploités ». En y réalisant des travaux de mise à niveau, et en en confiant la gestion à de nouveaux opérateurs, la SCPI escompte leur forte revalorisation. La signature systématique de baux de longue durée permettra en outre d’accroître le flux de revenus potentiels. Novapierre Italie, qui a déjà étudié plusieurs dossiers d’acquisition, compte en outre systématiquement pratiquer un « asset management en amont ». Autrement dit, en s’assurant d’avoir trouvé un opérateur avant de concrétiser un achat. Les demandes ne devraient pas manquer. « Le taux de pénétration du marché italien par les grandes chaînes hôtelières ou opérateurs touristiques internationaux est particulièrement faible », souligne Anne Schwartz. A peine 4%. Contre 22% pour le marché français.

Novapierre Italie : des équipes locales, basées à Milan

Pour s’assurer d’identifier les meilleures opportunités, à des conditions de prix acceptables, Paref Gestion s’est assurée les compétences d’une équipe locale. Paref Investment Management Italie, composée de 5 personnes, est dirigée par Pietro Clemente. Un ancien de Grosvenor, qui compte plus de 20 ans d’expérience sur le marché immobilier italien. La structure, logée dans une autre filiale du groupe Paref, a été acquise en août dernier. Ou, plus précisément, rapatriée du groupe Fosum – l’actionnaire majoritaire de Paref – où elle était auparavant détenue. Paref Gestion dispose ainsi d’un véritable ancrage local. Un atout qui explique en partie le succès de la SCPI Novapierre Allemagne, dont la stratégie d’acquisition s’était aussi appuyée sur les compétences du bureau allemand de Paref…

Des actifs « entre 5 et 30 M€ »

Novapierre Italie cible des actifs compris « entre 5 et 30 M€ », précise Anne Schwartz. Elle ne définit pas d’objectifs précis en termes de collecte. Mais considèrerait comme un succès un niveau de capitalisation de 500 M€ « d’ici deux à trois ans ». La SCPI utilisera en outre, marginalement (taux d’endettement inférieur à 30%), l’effet de levier du crédit. Le rendement cible, pour les souscripteurs, se situerait autour de 5%.

Frédéric Tixier

[1] +7% en 2018 – Source : Word Tourism Organisation.


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Paref Gestion : « notre ambition est de nous développer en Europe… »


A propos du groupe Paref

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 

Novapierre

Paref Gestion annonce aujourd’hui le changement de dénomination de Pierre 48, approuvé par les actionnaires le 3 juillet dernier. La société de gestion repositionne ainsi cette SCPI historique sur le marché porteur du résidentiel francilien du Grand Paris.

Un nouveau nom, pour de nouvelles ambitions… En rebaptisant Pierre 48 en Novapierre Résidentiel, il s’agit pour Paref Gestion, son gestionnaire, « d’envoyer un signal fort de notre assurance quant au modèle de la 1ère capitalisation des SCPI résidentielles », comme l’écrit Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion dans le dernier bulletin d’information de la SCPI.

Pierre 48 : une SCPI résidentielle de « plus-value »

Rappelons que Pierre 48 a été lancée en 1996 sur un segment de marché des SCPI assez atypique, pour ne pas dire unique : les SCPI résidentielles dite « de plus-value ». A la différence de la plupart des autres SCPI investies dans le secteur du logement (les SCPI dites « fiscales »), elle n’offre aucun avantage fiscal à ses souscripteurs. Et, à la différence des SCPI de rendement, qui interviennent essentiellement sur de l’immobilier d’entreprise, elle ne cherche pas à rémunérer ses actionnaires par de copieux dividendes. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés[1], donc avec une décote qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Novapierre Résidentiel : une SCPI qui surfe sur la revalorisation du foncier parisien

Spécialiste des logements soumis à la loi de 1948 et de ses substituts de plus en plus nombreux (loi de 1989, viager, nue-propriété), majoritairement investie à Paris intra-muros, Novapierre Résidentielle a donc très largement profité de l’importante revalorisation du foncier francilien. Rien qu’en 2018, son patrimoine s’est apprécié de 6,4%. Pour matérialiser ces plus-values latentes, la SCPI procède régulièrement à des cessions. En 2018, elle a ainsi vendu pour 13 M€ d’actifs, dégageant près de 6,5 M€ de plus-values. Et vient, dernièrement, de céder un immeuble situé dans le 20e arrondissement parisien pour 8,7 M€, générant au passage une plus-value de 5,6 M€… La revalorisation de ses actifs sous gestion et l’externalisation régulière de plus-values lui permettent ainsi de rémunérer ses actionnaires de deux manières : en procédant à des distributions de plus-values sous forme de dividendes exceptionnels et en augmentant, très régulièrement depuis plus de 2 ans, le prix de la part.

Novapierre Résidentiel : distribution de plus-values et revalorisation des parts

Novapierre Résidentiel a ainsi procédé à des distributions de plus-values de respectivement 25,85 € en 2012, 14 € en 2013, 10 € en 2014, 15 € en 2015, 25 € en 2016, 21,36 € en 2017 et 26,36 € en 2018. Depuis début 2017, elle a également régulièrement augmenté le prix de ses parts. En avril 2017, celui-ci est passé à 1 295 € (+6 €). Puis la société de gestion a pris la décision de revaloriser, chaque trimestre, la valeur des parts de la SCPI. D’abord, à compter d’avril 2017, de 6 € chaque trimestre (voir « Le prix de souscription de Pierre 48 revalorisé de 6 € chaque trimestre « jusqu’à nouvel ordre »). Puis, depuis avril 2018, de 14 € chaque trimestre (voir « Pierre 48 revalorisera son prix de souscription de 14 € chaque trimestre à compter du 1er avril prochain »). Le prix de souscription de Novapierre Résidentiel s’établissait ainsi à 1 397 € au 30 septembre dernier, matérialisant une hausse de près de 8% en deux ans et demi. Cette revalorisation automatique prendra toutefois bientôt fin : Paref Gestion annonçait, début septembre, que ce mécanisme serait suspendu à compter du 1er janvier 2020, « pour privilégier des augmentations spécifiques en ligne avec le marché résidentiel et avec l’augmentation de son patrimoine ».

Novapierre Résidentiel : des acquisitions sur un marché de plus en plus tendu

Novapierre Résidentiel ne se contente pas de vendre : elle procède également régulièrement à de nouvelles acquisitions pour renouveler et développer son « patrimoine exceptionnel d’appartements et immeubles situés dans les quartiers les plus prisés de Paris et d’Île-de-France », comme l’explique la société de gestion. En 2018, elle s’est portée acquéreur de plusieurs appartements, pour un total, droits inclus, de plus de 8,7 M€. Au deuxième trimestre de cette année, elle a acquis, pour 1,5 M€, un appartement en nue-propriété d’environ 150 m² situé à la frontière du 6e et du 7e arrondissement parisien. C’est d’ailleurs cette mécanique du démembrement, qui « assure une forte création de valeur au moment où l’usufruit revient à la SCPI », que Novapierre Résidentiel va privilégier à l’avenir. Sachant, comme le reconnaît Paref Gestion, qu’il est de plus en plus délicat d’intervenir sur le marché francilien, de plus en plus tendu, en rappelant, dans son dernier communiqué, que les prix de l’immobilier, à Paris, affichent « une augmentation de + 322% en 20 ans, et de + 66% en 10 ans ».

Novapierre Résidentiel : trouver de nouveaux actionnaires

Novapierre Résidentiel a en revanche un autre problème : trouver de nouveaux actionnaires. Depuis plusieurs années, le nombre de ses associés diminue. Ils étaient 2 301 fin 2016, 2 230 fin 2018, et 2 080 fin septembre 2019. Pour faire face à ces retraits, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement, alimenté par les cessions d’actifs (7,9 M€ de dotation à fin 2018). Ce qui lui permet de gérer, sans problème de liquidité, la sortie des anciens actionnaires, et d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat (dont le nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 615 fin septembre 2019). Mais il est clair que la SCPI méritait, pour relancer sa collecte, un nouvel élan médiatique. Et ce d’autant plus qu’elle est effectivement positionnée sur un segment de marché, le résidentiel, qui attire de plus en plus d’investisseurs, institutionnels, mais aussi privés (voir « Kyaneos Pierre : le résidentiel « vert » fait recette »). C’est donc pour cette raison que Pierre 48, qui avait connu un large succès en son temps en surfant sur la loi de 1948 (voir notamment « La SCPI Pierre 48 achète dans le seizième avec 65 % de décote et enregistre une collecte record »), compte désormais capitaliser sur sa nouvelle dénomination « résidentielle », plus en phase avec les attentes et le potentiel du marché. Tout en conservant ses atouts historiques : 20 ans d’expérience dans l’achat et la gestion d’actifs décotés, et un patrimoine déjà constitué de plus de 600 appartements franciliens…

Frédéric Tixier


[1] Et dont le titulaire du bail dispose de garanties tant sur le maintien d’un loyer bas que sur le maintien dans les lieux en vertu de différents dispositifs légaux dont le plus connu est celui de la loi de 1948.


A propos de Paref et de Paref Gestion(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019), et gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société