L’ISR, aussi, pour l’OPCI Experimmo chez Aviva Investors

L’OPCI grand public lancé par Aviva Investors en novembre 2019 vient de décrocher le label ISR immobilier. Très paneuropéen, ce véhicule a choisi une approche best-in-progress pour sa poche immobilière. Et best-in-class pour sa poche financière. En 2020, il a affiché une performance supérieure à la moyenne de sa catégorie.

Lors de son lancement commercial, en février 2020, son engagement ESG n’était pas particulièrement mis en avant. Il est aujourd’hui officiellement au cœur de sa stratégie d’investissement. L’OPCI Aviva Investors Experimmo vise en effet désormais à « œuvrer en faveur du climat en accompagnant la transition énergétique ».

Une démarche ISR désormais labellisée

Une démarche reconnue par l’obtention, le 29 avril dernier, du label ISR immobilier, et rendue publique le 31 mai. L’OPCI change en outre de dénomination. Pour devenir Aviva Investors Experimmo ISR. « Avec le cahier des charges exigeant et transparent du label ISR, les investisseurs ont la garantie de la fiabilité et de la qualité de l’engagement responsable de notre OPCI » expliquent Eudes Berthelot, le gérant de l’OPCI, et Bertrand Absolut, l’analyste ESG actifs réels d’Aviva Investors France dans un communiqué publié par la société de gestion. Aviva Investors Experimmo ISR, pourtant de création récente, a choisi l’approche « best-in-progress » pour sa poche immobilière. A l’instar de Diversipierre, chez BNP Paribas, premier OPCI à avoir obtenu le label ISR.

Approche « best-in-progress » pour les actifs immobiliers

« Nous recherchons des actifs en vue d’améliorer de façon significative leur performance ESG pendant la phase de gestion. En travaillant, en particulier, sur leur empreinte carbone et le niveau de confort des occupants » détaillent les gestionnaires. L’objectif est louable. Plutôt que d’acquérir des immeubles déjà aux dernières normes environnementales, l’OPCI préfère participer à « l’enjeu crucial d’amélioration du parc immobilier européen ». Pour mettre en œuvre cet objectif, les gestionnaires s’appuient sur une grille d’analyse ESG « robuste ». Elle permet d’évaluer chaque actif acquis en fonction d’une centaine de critères. Puis de paramétrer un plan d’amélioration à 3 ans, intégré dans un programme pluriannuel de travaux. Avec une cible de progression d’une vingtaine de points. Leviers d’amélioration prioritaires : le bâti, l’exploitation et l’usage. « C’est l’articulation entre ces trois leviers qui permet d’obtenir une performance ESG optimale » affirment Eudes Berthelot et Bertrand Absolut.

Aviva Investors Experimmo ISR : un profil très « immobilier physique »

Cette démarche responsable ne se limite pas à la poche immobilière. Elle inclut la poche financière de l’OPCI. Les gestionnaires s’appuient sur l’expertise ESG « best-in-class » et la démarche d’engagement mise en œuvre par Aviva Investors France (AIF). Fin 2020, cette poche financière s’est retrouvée « sous-pondérée », suite à l’acquisition d’un actif immobilier (l’immeuble Atrium, situé à Lyon). Le profil de l’OPCI était alors très « immobilier physique ». Les 5 actifs détenus par l’OPCI, majoritairement situés aux Pays-Bas (62,5%), représentaient alors près de 80 % de l’actif net réévalué du fonds. Un rééquilibrage au profit de la poche financière est prévu en 2021. En privilégiant les foncières cotées. La poche immobilière devrait quant à elle être davantage diversifiée. Géographiquement, d’une part. L’OPCI envisage des investissements en Allemagne ou au Danemark. Mais aussi sectoriellement, « en investissant par exemple dans le résidentiel ».

Tropisme logistique et bonnes performances

Le tropisme logistique, présent dès la création de l’OPCI, n’est en revanche pas remis en cause. Fin 2020, les actifs logistiques représentaient 62,5 % de la poche immobilière. Contre 37,5 % pour les bureaux. Ce qui a notamment permis à Aviva Investors Explorimmo ISR de traverser la crise sanitaire sans encombre. Le fonds affiche un taux de seulement 1 % de loyers impayés sur l’année écoulée. La performance 2020 de l’OPCI (-0,99 %) le place au-dessus de la moyenne de sa catégorie (-1,58 %[1]). Sur les trois premiers mois de 2021, Aviva Investors Explorimmo ISR surperforme également ses concurrents. Fin mars, il affichait une progression de 1,04 %. Contre 0,25 % pour l’indice IEIF OPCI grand public.

Frédéric Tixier

[1] Indice IEIF OPCI grand public.


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A propos d’Aviva Investors France(i)

Aviva Investors France (AIF) est une société de gestion française, filiale du groupe d’assurance Aviva France, qui gère plus de 114 milliards d’euros (à fin décembre 2020), avec un attachement particulier à son identité d’investisseur responsable. AIF possède des expertises sur l’ensemble des classes d’actifs de la zone euro depuis les marchés liquides (taux, actions, gestion multi-actifs) jusqu’aux actifs alternatifs (immobilier, infrastructure, dette corporate).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société