Colivim, un nouvel OPCI dédié au coliving

La Foncière Magellan et Olifan Group annoncent le lancement conjoint d’un nouvel OPCI Grand Public. Les investisseurs pourront bénéficier du statut fiscal LMNP. Colivim vise un TRI cible de 4% sur le long terme. Ticket d’entrée : 20 000 €.

Objectif : investir dans les nouveaux habitats « dédiés au partage ». Et se positionner sur le marché réputé en forte croissance de la colocation. Selon Olifan Group, qui annonce avec Foncière Magellan le lancement conjoint de Colivim, le premier OPCI grand public dédié au coliving, ce marché progresserait de 30% par an.

Coliving, un marché en forte croissance

BNP Paribas Real Estate estimait déjà, dans une étude publiée en octobre 2019[1], que l’offre de coliving proprement dit représentait alors environ 5 000 lits. Avec la multiplication des opérateurs spécialisés dans cette nouvelle forme d’habitat partagé, la pénurie de logements, et l’augmentation des loyers dans les grandes métropoles, ce parc est effectivement en constante progression. Colivim ciblera des actifs immobiliers d’habitation «clé-en-main» dédiés au coliving. Des unités comprenant de 10 à 50 chambres, avec des salles de bain privatives. Pourvues du dernier cri en termes de domotique. Et comprenant de larges espaces communs « propices à la convivialité », « designés avec une signature architecturale dédiée ». L’OPCI privilégiera les villes françaises reconnues pour « leur attractivité et leur dynamisme ». Et les emplacements   « à proximité immédiate de campus universitaires ». Ou de transports publics « à moins de 15 minutes des cœurs de ville ».

Un TRI cible de 4%

Une attention particulière sera évidemment accordée au prix d’acquisition et au potentiel locatif. Les porteurs de parts personnes physiques de Colivim, constitués sous la forme d’un FPI (Fonds de Placement en Immobilier), pourront bénéficier du régime fiscal LMNP[2]. Un dispositif qui permet notamment une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et non au titre des revenus fonciers. Colivim, par une distribution régulière de dividendes, et une revalorisation progressive des parts, vise un TRI de 4%. Mais sous réserve d’une détention de long terme. La durée de placement recommandée est d’ailleurs de 15 ans. Quant au ticket d’entrée, il est de 20 000 euros.

Commercialisé chez les CGP et les banques privées

Olifan Group, acteur du conseil en stratégie patrimoniale, connaît bien le marché du coliving, sur lequel il intervient depuis plusieurs années pour le compte de ses clients. Foncière Magellan apporte son expertise de gestionnaire de fonds, et sa connaissance des marchés régionaux. Aux côtés d’OPPCI, de club deal, ou de FPI (elle a notamment lancé l’an dernier un fonds dédié au renouvellement urbain en régions), Foncière Magellan est aussi le gestionnaire de la SCPI Foncières des Praticiens. Devenue depuis peu un fonds de partage, Foncières des Praticiens a distribué un rendement de 5,10% en 2020, identique à celui de 2019. Sur le segment des fonds de coliving, on notera l’existence d’un véhicule pour investisseurs professionnels lancé en octobre 2019 par Audacia. Colivim sera quant à lui ouvert à la commercialisation « à l’ensemble de la communauté » des CGP et des banques privées.

Frédéric Tixier


[1] « Le marché du coliving en France » – BNP Paribas Real Estate – Octobre 2019

[2] Loueur en Meublé Non Professionnel


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A propos de Foncière Magellan(i)

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels, et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 570 000 m² et de plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI : collecte et performance en retrait

Les OPCI grand public subissent un recul de leur collecte encore plus marqué au 3e qu’au 2e trimestre.  Par rapport à l’an dernier, le repli est de 60%. Côté performances, le bilan n’est guère plus positif. Mais la baisse reste limitée.

Les OPCI ne font pas mieux que les SCPI. En termes de collecte, la moisson du 3e trimestre (248 M€) s’affiche en recul de 25% par rapport au trimestre précédent. Quand les SCPI redressent la tête, avec un petit +15% sur la même période. En termes de performance, les OPCI sont toujours en repli sur un an glissant : -1,4%. Contre un rendement global d’encore 4,8% pour les véhicules SCPI.

Une collecte annuelle encore en progression

Après un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%, les OPCI sont donc encore loin d’avoir retrouvé leur rythme de croissance d’avant-crise. Les 3 premiers mois de l’année permettent néanmoins encore à ces supports d’afficher, sur 9 mois glissants, une collecte nette en progression (+1,4%) par rapport à l’an dernier (1 847 M€). Mais le chiffre du seul 3e trimestre 2020 peut inquiéter. Il est en retrait de près de 60% par rapport au 3e trimestre 2019 (616 M€). Et s’avère être le plus mauvais trimestre enregistré par les OPCI depuis 2015…


Des résultats contrastés selon les sociétés de gestion

Si le recul est global, il n’est toutefois pas uniformément réparti entre tous les véhicules. Opcimmo, le leader du marché – avec plus de 8,6 Md€ d’encours – affiche par exemple une collecte en hausse par rapport au 2e trimestre (72,9 M€ vs 30,3 M€). On reste loin néanmoins du record du 1e trimestre (346,5 M€). D’autres OPCI sont aussi en rebond, par rapport au 2e trimestre. C’est le cas notamment d’AXA Selectiv’Immoservice, dont la collecte est multipliée par 3. Mais l’autre produit géré par AXA Reim, AXA Selectiv’Immo, subit une tendance inverse. Sa collecte trimestrielle fond de près de 90 M€ (19,3 M€ vs 110,2 M€). D’autres connaissent également des reculs. Comme Swisslife Dynapierre ou BNP Paribas Diversipierre, mais moins importants. Globalement, les leaders du marché, en collecte, restent en place. Avec, toujours, Amundi Immobilier en pole position.

Nouveau recul de la performance annualisée

Côté performance ou, plutôt, contre-performance, le bilan s’alourdit. Fin juin 2020, les OPCI étaient déjà  passés dans le rouge : ils affichaient une perte de -0,2% sur un an glissant. Fin septembre, le recul s’accentue. Il passe à -1,4%. On est loin des scores de l’an dernier. Fin septembre 2019, la performance des OPCI ressortait alors à +3,4%. C’est bien évidemment la poche immobilier coté détenue par les OPCI – dans des proportions plus ou moins importantes selon les véhicules – qui est en cause. L’indice Euronext IEIF SIIC France, qui mesure la performance des foncières cotées à Paris, avait déjà reculé de 32,4% sur le 1er semestre. Il a encore perdu 15% au cours du 3e… La bonne nouvelle, c’est que la reprise des marchés qui s’opère depuis quelques semaines va donc profiter aux OPCI. L’indice SIIC a déjà rebondi de 26% sur le mois écoulé[1]

Frédéric Tixier

[1] Au 17 novembre


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI SwissLife Dynapierre : cap sur Barcelone

L’OPCI géré par Swiss Life AM vient d’acquérir un immeuble de bureaux dans l’une des principales zones d’affaires espagnoles. La qualité et l’importance relative de sa poche d’immobilier physique lui permettent de mieux résister que la moyenne du marché aux conséquences de la crise sanitaire.

Nouvelle opération espagnole pour Dynapierre. L’OPCI géré par Swiss Life AM, déjà présent dans la péninsule ibérique, vient d’acquérir un nouvel actif de bureaux à Barcelone.

Déjà exposé à plus de 22% sur le marché espagnol

Situé dans le quartier [email protected], qui « attire les grandes entreprises internationales du secteur technologique », précise Swiss Life AM, l’immeuble développe 8 524 m². Il est entièrement loué à Criteo, l’un des leaders mondiaux du commerce marketing, qui y a installé son siège pour l’Europe du Sud. Selon la presse locale, le prix d’acquisition serait de l’ordre de 50 M€. Ce n’est pas la première opération ibérique pour Dynapierre, qui s’est ouvert à l’Europe du Sud dès 2018. L’an dernier, l’OPCI s’est notamment porté acquéreur de 4 actifs de commerce en Espagne (à Saint-Sébastien, à Madrid, Palma de Mallorca, et Sabadell). Mais également d’un hôtel de 192 chambres à Valence. Fin août dernier, sa poche immobilière physique était de fait investie à hauteur de 22,5% en actifs espagnols.

Recentrage sur le secteur des bureaux

Cette acquisition vient également renforcer le secteur bureaux, déjà majoritaire au sein du portefeuille (66,24% fin août). Elle est en phase avec la stratégie de recentrage mise en œuvre par l’OPCI depuis le début de la crise sanitaire, visant à encore accroître la part des actifs tertiaires et core, « situés dans des emplacements résilients dans le contexte actuel ». Dynapierre s’est d’ailleurs positionné en avril dernier sur un immeuble prestigieux situé dans le 8e arrondissement parisien, rue Godot de Mauroy, dans le quartier Madeleine, acquis pour un peu plus de 83 M€. Pour réduire son exposition aux secteurs commerces et hôtellerie (respectivement de 9,58% et 15,65% fin août), l’OPCI s’est également placé sur le secteur logistique. En juillet, il s’est ainsi porté acquéreur d’un premier actif à Francfort, une plateforme développant 33 610 m² de surface logistique. Fin août, ce secteur représentait 4,34% du portefeuille.

Une performance au-delà de la moyenne

Dynapierre, à l’instar de l’ensemble des OPCI, subit les conséquences de la crise sanitaire. Mais affiche toujours une performance, sur un glissant[1], supérieure (1,08%) à la moyenne de la catégorie (-0,35%). Depuis le début de l’année, le constat est identique. Dynapierre accuse un repli de seulement 0,10%. Contre -2,14% pour l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Sur 3 ans, l’OPCI reste d’ailleurs dans le peloton de tête, avec une performance de 4,02%. Un résultat qu’il doit en partie à la qualité de son portefeuille d’actifs immobiliers « physiques », cœur de sa stratégie de performance. Mais également à sa faible exposition structurelle aux actifs cotés.

Un OPCI « défensif »

Sa poche foncières cotées ne représente en effet que 4,47% de son actif brut total. Cette dernière est en outre gérée de façon « opportuniste », le gestionnaire faisant varier son exposition en fonction de la conjoncture. Il s’est d’ailleurs récemment renforcé en foncières allemandes, plus résilientes depuis le début de la crise. A noter également la part très importante des liquidités (33,4% fin août) et un effet de levier limité (10,72%) qui contribuent à donner son caractère défensif à cet OPCI.

Frédéric Tixier

[1] Au 31 août 2020


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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

OPCI : la performance plus impactée que la collecte

Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, les OPCI affichent une collecte en progression par rapport à l’an dernier. Ils font donc mieux, de ce point de vue, que les SCPI. Mais, côté performance, le bilan est moins positif. La faute à la poche foncières cotées…

Les OPCI ont eux aussi pâti de la période de confinement. Ces véhicules immobiliers s’étaient offerts un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%. Une croissance stoppée nette par la crise sanitaire.

Forte chute du rythme de la collecte mensuelle

Alors que leur collecte mensuelle dépassait encore les 500 M€ en février et mars, « les souscriptions nettes ont chuté à 130 M€ en avril », constatent l’ASPIM et l’IEIF dans leur communiqué du 25 août dernier. En mai, les OPCI n’auront même collecté que 34 M€. Le mois de juin amorce, avec 168 M€, un semblant de reprise. Mais, au total, le second trimestre se termine avec un solde certes positif (332 M€), mais en retrait de 50% par rapport au second trimestre 2019. Un recul important, mais néanmoins inférieur à celui subi par les SCPI sur la même période (-60%). Surtout, les OPCI affichent un 1er semestre 2020 en progression. Avec une collecte de 1,6 Md€, ils progressent de 32% par rapport au 1er semestre 2019. Contre un repli, rappelons-le, de 20% pour les SCPI.


Contre-performance des OPCI

Côté performance, le bilan est moins positif. Alors que les SCPI, sur un an glissant à fin juin, rapportaient encore en moyenne 5,35%, les OPCI, eux, étaient passés dans le rouge : -0,2%. Cette contre-performance, mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public, s’explique surtout par les résultats du 1er semestre 2020. L’indice des OPCI recule, sur cette période, de 2,6%. La faute, essentiellement, à la poche d’immobilier coté dont sont pourvus, dans des proportions plus ou moins importantes, la quasi-totalité des OPCI. Les foncières cotées ont, on le sait, à l’instar de l’ensemble des actions, été fortement corrigées durant la crise sanitaire. Même si certains sous-secteurs ont mieux tiré leur épingle du jeu (secteur résidentiel et logistique, notamment), le repli a été massif. L’indice Euronext IEIF SIIC France, par exemple, a reculé de 32,4% sur le 1er semestre…

Un 3e trimestre peu porteur

Compte tenu de la poursuite de la baisse des Bourses, au comportement de plus en plus erratique, il a peu de chances que la performance des OPCI se redresse au cours du 3e trimestre. En juillet, elle s’était toutefois reprise, avec un gain de 0,16%. Mais le recul de l’immobilier coté, qui s’est encore creusé depuis fin juin (-37,64% pour l’indice Euronext IEIF SIIC France au 4 septembre[1]) débouchera nécessairement sur un repli encore plus accentué pour les OPCI sur les 9 premiers mois de l’année. La collecte, elle, à l’instar de ce qu’anticipent les gestionnaires sur le segment des SCPI, pourrait fort bien se reprendre…

Frédéric Tixier

[1] Performance depuis le 1er janvier 2020


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.

L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

A l’heure où les incertitudes sur la rentabilité future des actifs financiers et immobiliers sont ravivées -pour ne pas dire exacerbées- par la crise sanitaire, l’IEIF publie la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Elle rappelle, entre autres informations, que la vie des investisseurs est loin d’être un long fleuve tranquille. Et que les crises, plus ou moins violentes, viennent toujours, à un moment ou à un autre, bouleverser son quotidien. Analyse.

Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées. Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.


L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.


2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %[1]. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %[2].

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Frédéric Tixier

[1] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

[2] Mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public.


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Euryale Asset Management lance le 1er OPPCI de partage  

La société de gestion spécialiste de l’immobilier de santé lance Euryale Santé 1. Cet OPCI professionnel vise prioritairement les résidences d’hébergement santé en France et en Allemagne. Et il s’agit du 1er OPPCI de partage, dont une fraction des résultats sera versée au profit de la recherche médicale menée par l’Institut du Cerveau (ICM).

Euryale Asset Management avait déjà innové en lançant, dès 2014, la 1ère SCPI de partage. Le succès retentissant de Pierval Santé, qui a désormais dépassé le milliard d’euros de capitalisation, et une conjoncture favorable à l’immobilier de santé, conduisent aujourd’hui la société de gestion à renouveler ce type d’initiative. Mais déclinée, cette fois, à un véhicule professionnel.

Euryale Santé 1, dédié aux résidences d’hébergement santé

Euryale Asset Management vient en effet d’annoncer le lancement d’Euryale Santé 1. Cet OPPCI vise exclusivement une clientèle d’institutionnels et de family office, avec un prix de souscription fixé à 1 M€. Et une collecte de l’ordre de 150 M€, à l’horizon de 3 ans. Le fonds pourra faire appel à l’effet de levier jusqu’à 40 % de la valeur de ses actifs. Contrairement à Pierval Santé, positionnée sur plusieurs sous-secteurs de l’immobilier de santé, Euryale Santé 1 cible « plus spécifiquement » les résidences d’hébergement santé en France et en Allemagne. Il s’agira donc d’établissements pour personnes âgées, dépendantes ou non. Tels que des EHPAD, des résidences services seniors, ou autres structures équivalentes

Ouverture à la clientèle institutionnelle

Un marché dont les besoins vont croissant, compte tenu du vieillissement de la population dans ces deux principaux pays européens. Et dont la résilience aux cycles économiques – et aux chocs exogènes – a été mise en lumière depuis la période de confinement. Ce projet de lancement était toutefois à l’œuvre bien avant la crise du coronavirus. Ce premier véhicule marque en effet la volonté d’Euryale AM de « mettre au service des institutionnels la qualité de son expertise en matière d’acquisition et de gestion d’actifs immobiliers de santé ». D’autres produits, dédiés à cette cible spécifique, pourraient donc voir le jour dans les prochains mois. Et permettre à la société de gestion de disposer d’un nouvel axe de développement complémentaire à celui de sa SCPI « retail », dont la commercialisation est aujourd’hui en grande partie assurée par le groupe CMNE et La Française.

Le premier OPPCI de partage

Pour conquérir cette clientèle institutionnelle, Euryale AM met en avant son expertise reconnue dans le domaine de l’immobilier de santé. Mais joue également sur les crédos de l’innovation et de la responsabilité sociétale. Dont elle a elle-même contribué à favoriser la montée en puissance au cours des dernières années. Euryale Santé 1 est en effet le 1er OPPCI de partage lancé dans l’Hexagone. Une quote-part des bénéfices du fonds sera reversée chaque année au profit de la recherche médicale menée par l’Institut du Cerveau (ICM). Le pourcentage est fixé à 0,1 % du résultat annuel. Pour rappel, la SCPI Pierval Santé reverse 0,01 % de sa collecte à l’ICM. Une somme qui, ajoutée aux dons des réseaux de distribution de la SCPI, a plus que quintuplé au cours des dernières années. L’an dernier, le chèque remis à l’ICM frôlait les 200 000 euros


Frédéric Tixier


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF créée en 2009 à l’initiative du Groupe Elience. Euryale AM se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements raisonnées. Basées sur la conviction que le retour financier sur investissement doit nécessairement s’accompagner d’une démarche d’innovation sociale et sociétale. Rappelons enfin qu’Euryale AM, gère pour le compte de sa SCPI Pierval Santé 108 établissements pour une capitalisation qui excède le milliard d’euros et un taux d’occupation financier de 99,34% (1er trimestre 2020).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI, OPCI : l’année 2020 avait si bien démarré

Comme le laissait entendre la plupart des sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, la collecte du 1er trimestre 2020 était partie pour battre un nouveau record. L’ASPIM et l’IEIF viennent de le confirmer. La progression globale est de 47% par rapport au volume du 1er trimestre 2019. Mais ce trimestre record n’est évidemment pas un indicateur de la tendance 2020…

« S’il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences des crises sanitaire et économique sur le secteur et la performance des fonds, force est de constater que les SCPI et OPCI ont abordé la crise en bonne condition », explique Frédéric Bohl, le président de l’ASPIM, dans le communiqué diffusé par l’association des gestionnaires d’actifs immobiliers mardi dernier.

Un 1er trimestre 2020 très porteur

Avec une collecte trimestrielle en hausse, tous véhicules confondus, de 3,8 Md€, SCPI et OPCI avaient effectivement très bien commencé l’année. Les SCPI, avec une collecte nette de 2,56 milliards, enregistrent une progression de 22% par rapport au 1er trimestre 2019. Et réalisent le meilleur 1er trimestre de leur histoire. Les OPCI font mieux en pourcentage. Leur collecte du 1T 2020 – 1,28 Md€- s’avère 130% plus élevée que celle du 1T 2019, période où les souscriptions commençaient déjà à rebondir. Et il s’agit, là aussi, d’un quasi record historique en termes de collecte trimestrielle. Au total, la collecte des SCPI et des OPCI affichait, fin mars, un rebond de 47% par rapport au 1er trimestre 2019.


Fort ralentissement, mais pas d’arrêt de la collecte depuis le confinement

Ce trimestre performant n’est toutefois plus un indicateur fiable de la tendance 2020. Pendant la période du confinement, et surtout à partir d’avril, toutes les sociétés de gestion le reconnaissent, la collecte s’est essoufflée. Mais pas totalement tarie. « La collecte s’est poursuivie en avril. Et, comme attendu, son rythme est très inférieur à celui de la période avant confinement », confirme l’ASPIM, pour le segment des SCPI. La tendance reste donc néanmoins positive. D’autant que les SCPI ne font pour l’heure l’objet d’aucune demande de rachat significative. Mais impossible d’estimer les flux à venir… Côté OPCI, « aucun ralentissement notable des souscriptions n’est à relever avant la 1ere quinzaine du mois d’avril », constate l’ASPIM. Leur flux net s’élevait alors à 60 M€. Contre 190 M€ sur la dernière quinzaine de mars.


Le poids des performances

Là encore, impossible d’anticiper si de nouvelles souscriptions – essentiellement en provenance des contrats d’assurance-vie – viendront alimenter l’encours des OPCI au cours des prochains moins. Les performances obtenues par les véhicules de la pierre-papier entreront sans doute pour partie dans les choix des souscripteurs. Côté SCPI, on sait qu’une partie d’entre elles ont décidé de réduire le premier acompte trimestriel, en anticipation de taux d’impayés en augmentation. « Ces baisses conjoncturelles ne préjugent néanmoins pas du niveau de distribution annuel », rappelle l’ASPIM. Le rendement 2020 dépendra effectivement d’autres facteurs, davantage liés aux conséquences de la crise économique qui s’annonce, qu’à celles du confinement lui-même.

Entre 3,5% et 4% pour les SCPI en 2020 ?

Il devrait toutefois rester largement positif. Plusieurs plateformes de distribution estiment qu’il pourrait être compris entre 3,5% et 4% en 2020. Donc parmi les plus élevés des rendements servis par les placements de long terme. Sur un an glissant, la performance globale des SCPI, mesurée par l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, reste d’ailleurs très confortable. Elle s’établissait à +6,7% à fin mars. Un niveau à peu près identique à celui observé en fin d’année dernière (+6,42%).


Performance flat sur un an pour les OPCI

Côté OPCI, les résultats sont en revanche moins flatteurs. En raison de la chute des indices boursiers et du cours des valeurs foncières cotées en Bourse (-35% sur les 3 premiers mois de l’année[1]), leurs valeurs liquidatives ont, elles aussi, reculé. Dans des proportions heureusement bien inférieures. Fin mars, l’indice IEIF OPCI Grand Public[2] accusait un repli de 2,47% par rapport à fin février. Et de 2,9% depuis début janvier. Les détenteurs d’OPCI Grand Public ont toutefois vu fondre, sur un an glissant, les gains précédemment engrangés. La performance moyenne de l’indice, sur la période, ressort en effet à …0%.

Frédéric Tixier


[1] Indice Euronext IEIF SIIC France

[2] Indice qui mesure la performance des OPCI Grand Public


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 20198, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) ont une capitalisation globale de 200 milliards d’euros.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Altixia lance son premier OPCI

La jeune société de gestion ajoute un OPCI à sa gamme de véhicules immobiliers grand public. Moins d’un an après le lancement des deux SCPI Altixia Cadence XII et Altixia Commerces. La gestion de la poche financière est confiée à Edmond de Rothschild AM.

Altixia va vite. Très vite. Moins d’un an après le lancement de ses deux premières SCPI, la société de gestion dirigée par Sonia Fendler met sur le marché un nouveau véhicule : Altixia Valeur. Cet OPCI grand public, classiquement, sera notamment éligible à l’assurance vie

Près de 50 M€ collectés en 2019, et des SCPI au top des palmarès

Altixia REIM, ex-Héraclès Gestion depuis février 2019, gère en effet deux SCPI présentées comme « disruptives ». La première, Altixia Cadence XII, est une SCPI généraliste, diversifiée sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers, à vocation européenne. Sa particularité : elle distribue des dividendes sur un rythme mensuel. La seconde, Altixia Commerces, se distingue par un positionnement original : le créneau du commerce et de la logistique du dernier kilomètre. En l’espace de 9 mois, elles auront collecté l’une et l’autre entre 20 et 25 M€ (48,2 M€ au total). Surtout, elles se sont imposées, dès leur premier exercice, aux premières places du palmarès annuel des SCPI. Altixia Commerces se positionne en effet à la deuxième place du classement IEIF, avec un taux de distribution -annualisé- de 6,28%. Et Altixia Cadence XII à la septième, avec un rendement -annualisé- de 6,12%.


Des ratios d’endettement dans le haut de la fourchette

Des résultats exceptionnels, mais obtenus au prix d’un endettement élevé. Altixia Cadence XII affiche en effet un ratio d’endettement[1] de 34% fin 2019. Celui d’Altixia Commerces est un peu moins tendu : 31%. Ils restent toutefois, l’un et l’autre, bien supérieurs à la moyenne du marché. Même si cette dernière a tendance à remonter ces derniers mois… Le taux d’endettement des deux SCPI d’Altixia reste toutefois inférieur au maximum autorisé par leurs statuts : 40%. Un niveau d’effet de levier dont dispose également le nouvel OPCI de la société de gestion. Altixia Valeur, officiellement lancé aujourd’hui, mais créé depuis novembre 2019, pourra en effet également s’endetter à hauteur de 40% de la valeur de ses actifs.

Altixia Valeur, majoritairement investi en actifs physiques

Ce nouvel OPCI sera en tout cas majoritairement investi en actifs immobiliers physiques. De 60% à 65% de l’encours du fonds. Il a d’ailleurs déjà procédé à un premier investissement, le 15 décembre dernier. Il s’agit de deux hôtels 3 et 4 étoiles en cours de construction situés à Tours. Exploités sous franchise Hilton, ils devraient être livrés au cours du 1er semestre 2021. Altixia REIM assurera, en interne, la gestion de cette poche physique confiée à Luc Bricaud, présent dans la société depuis février 2019. Sa stratégie : viser des « actifs neufs ou en développement, dans des zones géographiques reconnues ». La poche financière (35% au maximum des actifs) est en revanche déléguée à Edmond de Rothschild AM France.

La gestion de la poche financière déléguée à Edmond de Rothschild AM

Elle sera pilotée par Olivier Quinty. Celui-ci compte mettre en œuvre une « allocation prudente ». En construisant un portefeuille bénéficiant de « sources de performances les plus décorrélées possibles ». Pour ce faire, il investira sur des fonds obligataires, thématiques, ou multi-actifs. Donc, a priori, sans dominante immobilière. Le minimum de souscription initiale d’Altixia Valeur est fixé à 100 €, la valeur d’origine de la part P. Elle a déjà progressé de 2,21% en début novembre et fin décembre 2019.

Frédéric Tixier

[1] Le ratio d’endettement est le rapport entre l’endettement direct ou indirect de la SCPI et la valeur de ses actifs


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Altixia REIM se lance sur le marché des SCPI

Sonia Fendler, en direct de Patrimonia

 


A propos d’Altixia REIM(i)

Société de gestion, Altixia Reim présidée par Sonia Fendler est composée d’une équipe expérimentée. L’entreprise se démarque en proposant des montages réservés aux professionnels ou à une clientèle avertie (OPPCI, clubs, deals, SAS…) et des montages adaptés aux particuliers (SCPI et OPCI). Altixia Reim agit en totale indépendance dans le choix des investissements et dispose d’un savoir-faire en création de valeur rendu accessible aux particuliers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Swiss Life Asset Managers ouvre un service de versements programmés pour la SCPI Pierre Capitale

La société de gestion d’actifs, qui gère notamment la SCPI Pierre Capitale et l’OPCI SwissLife Dynapierre, s’équipe à son tour d’un mécanisme d’épargne progressive. Pierre Capitale affiche un rendement 2019 identique à celui de 2018. La performance de Dynapierre est en hausse.

Ce service fait de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Après Corum, Primonial REIM, La Française, Voisin, ou Fiducial Gérance – pour ne citer que les principales -, Swiss Life Asset Managers se met à son tour aux versements programmés.

Versements programmés : pour lisser les cycle des marchés

La technique est bien connue des investisseurs boursiers et des souscripteurs d’OPCVM exposés aux marchés financiers. Les versements ou investissements programmés permettent en effet de lisser les à-coups boursiers. Et donc de « moyenner » le prix de revient de ses placements. Il est en effet illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle de marché. Ou d’en sortir au plus haut. Il est donc préférable de fractionner son investissement, en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. En procédant ainsi l’investisseur acquiert plus de titres (actions ou parts de fonds) lorsque les marchés baissent. Et moins, bien sûr, lorsqu’ils remontent. Mais il a profité de toutes les phases du marché. Et réduit le risque d’y entrer au plus mauvais moment, c’est-à-dire juste avant une baisse…

SCPI Pierre Capitale : des versements mensuels ou trimestriels

La technique des versements programmés revêt d’autres avantages. Elle permet également de commencer à épargner sans attendre d’avoir constitué un capital à placer. Tout en ajustant le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Appliquée au cas spécifique des SCPI, c’est un atout important. Car elle positionne l’investisseur sur la durée, en phase avec le statut moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. Le nouveau service mis en place par Swiss Life Asset Managers (anciennement Swiss Life REIM) propose d’épargner à un rythme mensuel ou trimestriel. Pour le rendre accessible « au plus grand nombre », la société de gestion a orchestré, en amont, la division du prix de la part. Depuis le 2 janvier dernier, le prix de souscription de Pierre Capitale est en effet passé de 1 000 € à 200 €.

Pierre Capitale : 4,5% de rendement en 2019

Pour pouvoir bénéficier du service, il faut toutefois passer par la case souscription initiale. Qui demeure fixée à 5 000 €. Pierre Capitale, une SCPI lancée en 2017, est un modèle de régularité. Comme en 2018, elle affiche en 2019 un taux de rendement de 4,5%, en phase avec l’objectif affiché. Son credo : produire une performance pérenne autour de deux « moteurs » macro-économiques complémentaires. Le marché de l’emploi, d’une part. D’où son exposition au secteur des bureaux, dont la santé dépend en grande partie de ce facteur. Et celui de la consommation, d’autre part, captée au travers de l’immobilier de service et de commerce. Pour y parvenir, le gestionnaire privilégie des actifs de qualité. Et implantés sur des marchés « établis ». D’où le choix de Paris, en France, et de Munich, en Allemagne, où la SCPI est pour l’heure essentiellement et équitablement investie.

Relance des souscriptions ?

La SCPI détient à ce jour 8 actifs, dont 5 situés dans les 13e et 14e arrondissements parisiens. Selon le gérant, ces derniers bénéficient de « l’appréciation des valeurs locatives entraînées par les valeurs prime de Paris QCA ». Autrement dit, leur valeur de revente s’est revalorisée… Pierre Capitale, en revanche, collecte peu. A peine 15 M€ au cours des deux dernières années. La mise en place des versements programmés est d’ailleurs sans doute destinée à relancer les souscriptions. Si celles-ci repartaient à la hausse, nul doute que Swiss Life Asset Managers serait en mesure de les investir dans de bonnes conditions. La société de gestion, qui gérait plus de 80 Md€ d’actifs immobiliers fin 2018, est en effet très active. Elle s’est notamment distinguée l’an dernier en mettant la main sur le portefeuille logistique de Terreïs.

Collecte et performance en hausse pour Dynapierre

D’ailleurs, l’autre fonds grand public de Swiss Life AM, l’OPCI SwissLife Dynapierre, connaît une croissance plus significative de ses encours. En 2019, il a collecté près de 370 M€. 5 fois plus qu’en 2018. Et procédé à de nombreuses acquisitions. Dont l’emblématique The Box, un immeuble en cours de construction situé derrière la Grande Arche de La Défense. Il vient également de se porter acquéreur d’un autre immeuble de bureau en VEFA, à Bordeaux cette fois. Présent dans 5 pays européens – dont l’Italie et la Belgique depuis 2019 -, l’OPCI est majoritairement investi en actifs physiques (près de 56 %). Sa faible exposition aux foncières cotées (3,2 %) l’aura empêché de profiter pleinement de l’envolée de ce secteur l’an dernier. Il n’en affiche pas moins une performance de 5,52 %[1] en 2019. Supérieure à celle de 2018 (5,17 %). Et à celle de la moyenne du marché (5,40 %).

Frédéric Tixier

[1] Performance de la part C, dividendes réinvestis.


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L’interview du gérant des fonds immobiliers grand public de Swiss Life AM

 


A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2019, Swiss Life Asset Managers gérait 225 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 71,6 milliards d’euros de placements pour des clients tiers..

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société