La performance des OPCI n’a pas été bonne en 2020. Cela veut-il dire qu’il ne fallait pas s’intéresser à ce placement ? Pas si simple, répond Guy Marty au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine. L’OPCI n’est pas un produit pur. Sa diversification est avantageuse à long terme. Et l’on découvre au passage le rapport entre la fameuse musique de “jeux interdits” et l’art de la gestion de patrimoine…
Fabrice Cousté : On s’intéresse ce matin aux OPCI, les Organismes de Placement Collectifs dans l’Immobilier. Ils ont connu une année 2020 très compliquée. Tout d’abord, revenons sur la construction de ce produit.
Guy Marty : L’OPCI est le dernier né des grands produits immobiliers, c’est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Par différence avec les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières. OPC…I, OPC…VM. La différence avec la SCPI est que la SCPI est de l’immobilier pur. Alors que l’OPCI détient pour environ 60% d’immobilier, et 40% de financier au sens large, c’est-à-dire aussi bien des liquidités que des actions en Bourse, et pourquoi pas des obligations. etc… Parmi les actions en Bourse, les OPCI détiennent surtout des Foncières cotées.
La partie Foncières cotées a pénalisé les OPCI en 2020
Fabrice Cousté : Avec la pandémie mondiale, l’ensemble des valeurs cotées ont été durement touchées. Qu’en a-t-il été dans le secteur des Foncières ?
Guy Marty : Il y a eu de l’inattendu à l’intérieur de l’inattendu. D’abord à Paris, le CAC40 a fait -7.14% sur l’année 2020. Ce n’était pas une très bonne année. Même s’il y a eu une grosse chute en mars-avril et une remonté ensuite. Et puis, les Foncières cotées ont fait moins encore. Une baisse de 27 %. Et c’est là qu’il y a eu un grand choc. Alors que le commerce avait toujours été une valeur défensive, cette fois-ci il a été brutalement touché par les mesures sanitaires. Or dans les Foncières cotées, les plus beaux fleurons étaient des valeurs de centres commerciaux. Donc les Foncières cotées ont été très pénalisées par la Bourse. Cela dit, pour les OPCI cela n’a tout de même abouti qu’à une performance de -1.50% en 2020. Ce n’est quand même pas un drame !
Fabrice Cousté : Donc -7% pour le CAC, environ -27 % pour les Foncières, et seulement -1% pour les OPCI. Cela veut dire qu’il ne fallait pas en faire en 2020 ?
La diversification paie dans le temps
Guy Marty : C’est toute la question de la nature du produit que l’on choisit. Quand on choisit une SCPI, comme c’est un produit pur immobilier, on organise sa diversification à l’extérieur du produit. Alors que l’OPCI organise la diversification à l’intérieur du produit, entre immobilier et valeurs mobilières, et pour celles-ci des Foncière cotée.
Évidemment, il y aura des écarts de rythme. Par exemple en 2019, la Bourse a été bonne, donc la performance moyenne globale des OPCI a été de 5.60%. En 2020, la Bourse, et surtout le secteur des Foncières, a été momentanément catastrophique, donc on a cette performance de -1.50%. Mais il faut savoir ce qu’on veut ! Sur longue période, il y a des écarts de rythme, mais l’OPCI tient très très bien a route par rapport aux SCPI. En fait on a fait les tests, on a imaginé qu’il existait depuis 25 ans et puis on a regardé les chiffres. Eh bien, finalement, par sa diversification, il assure une rentabilité un peu meilleure. Mais avec des fluctuations que ne connaissent pas les SCPI.
Fabrice Cousté : Concrètement, pour les conseillers en gestion de patrimoine, que fait-on aujourd’hui ? On recommande l’investissement en OPCI, ou pas ?
Investir ou ne pas investir en OPCI ?
Guy Marty : Grande question ! Je ne sais pas si je vous l’ai déjà dit mais il y a le « jeux interdits » du gestionnaire de patrimoine. Vous savez, quand un gamin ou une gamine apprend à jouer de la guitare, il y a un jour où ils vont pouvoir jouer « jeux interdits » et puis après, les choses sérieuses commencent. Le « jeux interdits » du conseil en gestion de patrimoine, c’est ceci : est-il déstabilisé par une mauvaise année pour un placement long terme ?
Ou est-il est capable d’expliquer à son client que lui, conseiller en gestion de patrimoine, vaut mieux :
- qu’un bilan annuel,
- ou que ce que l’on trouve sur internet,
- ou encore que ce que désigne la presse financière ou patrimoniale comme meilleur produit de l’année, etc…
« Je vous emmène dans une construction de patrimoine à long terme, et nous avons raison d’aller dans cette direction, donc une mauvaise année, ça n’a aucune importance, ça ne veut pas dire que vous avez été mauvais, ça ne veut pas dire que j’ai été mauvais, cela veut simplement dire que dans un placement long terme, nous avons des hauts et des bas et c’est normal ».
La seul chose qu’il faut, c’est construire le patrimoine dans la bonne direction.
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