A compter du 26 décembre prochain, la SCPI spécialiste de l’acquisition et de la revalorisation des commerces de centre-ville gérée par Sofidy entame une nouvelle augmentation de capital. Le prix de souscription, à 305 €, progresse de 5,17%.
Son credo : une augmentation régulière du prix de ses parts, plutôt qu’un gros dividende. Immorente 2, une SCPI à capital fixe spécialiste de l’acquisition et de la revalorisation des commerces de centre-ville gérée par Sofidy, vise en priorité la revalorisation, sur le long terme, de ses actifs sous gestion.
Privilégier les locaux déjà loués, à des niveaux inférieurs à ceux du marché
Une stratégie qui la conduit notamment à privilégier l’acquisition de locaux déjà loués, et à des loyers « égaux ou de préférence inférieurs aux valeurs locatives du marché », comme le précise la plaquette commerciale. En contrepartie de ce faible rendement initial, la SCPI enregistre une revalorisation de ses actifs, une fois ceux-ci reloués – avec ou sans transformation – à des niveaux de loyers plus élevés. Immorente 2 privilégie de ce fait la qualité des emplacements en centre-ville, et dope l’ensemble de sa performance grâce à l’utilisation systématique de l’effet de levier de l’emprunt depuis sa création. La politique de rémunération des actionnaires est à l’image de celle de la SCPI : peu de rendement (2,98% l’an dernier), mais une revalorisation systématique du prix de souscription (+5,45% en 2017), lors d’augmentations de capital menées sur la base d’une fréquence annuelle.
Prix de souscription réhaussé de 5,17%
La dernière opération remonte à avril dernier, date à laquelle la SCPI avait prorogé l’augmentation de capital entamée en septembre 2017. Le millésime 2018 aura un peu tardé à venir, puisqu’Immorente 2 vient juste d’annoncer l’ouverture d’une nouvelle augmentation de capital, à compter du 26 décembre prochain. Un retard dont ne devraient pas se plaindre les actionnaires, puisque la SCPI, qui vise une collecte de 17,5 M€ (contre 15 M€ en 2017), envisage une nouvelle fois une revalorisation importante : +5,17%. Le prix de souscription, fixé à 290 € depuis septembre 2017, passe ainsi à 305 € (dont 200 € de prime d’émission). Le minimum de souscription est de 100 parts pour tout nouvel associé, et le délai de jouissance des nouvelles parts est fixé au 1er jour du 3e mois suivant celui de la souscription. L’opération, sauf cas de clôture anticipée, devrait s’achever le 13 décembre 2019.
Rentabilité toujours au rendez-vous
La SCPI prévoit en outre le versement d’un dividende 2018 d’un même montant nominal que l’an dernier (8,40 € par part), soit un taux de distribution en légère baisse (environ 2,90%). La performance « globale » – rendement plus revalorisation des parts – des actionnaires d’Immorente 2 entre deux augmentations de capital annuelles s’établit donc elle aussi en léger retrait par rapport à 2017 (8,07% vs 8,43%¹), tout en restant très confortable. La SCPI affiche de fait des ratios d’exploitation d’excellente tenue : les acquisitions réalisées en 2018 (9,4 M€ fin septembre) ressortent à un taux de rentabilité moyen de 4,22% (en progression sur l’année); le taux d’occupation financier s’est amélioré sur l’exercice en cours (98,03% fin septembre 2018, contre 96,67% fin 2017) ; et Immorente 2 a une nouvelle fois réduit son taux d’endettement (37,89% fin septembre, vs 34,66% fin 2017) et le taux moyen de ses emprunts (2,28% vs 2,43%)…
Frédéric Tixier
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 4,5 milliards d’eurosconstitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] Calcul associant le taux de distribution annuel et la revalorisation de la part entre deux augmentations de capital. En réalité, la performance globale au titre d’un exercice calendaire est inférieure (5,93% en 2017, en ajoutant 2,98% de rendement [DVM] et 2,95% de variation du prix moyen de la part [VPM]).
