« L’indice sous-jacent FTSE EPRA Eurostoxx, dividende net réinvesti, a progressé de +13,75% depuis le début de 2017, illustrant cette année encore la résilience de la performance des foncières cotées, dont la hausse moyenne annuelle ressort à +13,5% sur les vingt dernières années, selon l’IEIF », écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion.
L’indice sous-jacent FTSE EPRA Eurostoxx, dividende net réinvesti, a progressé de +13,75% depuis le début de 2017, illustrant cette année encore la résilience de la performance des foncières cotées, dont la hausse moyenne annuelle ressort à +13,5% sur les vingt dernières années, selon l’IEIF. Cette bonne performance tient selon nous aux éléments suivants :
1 – La prise en compte par les marchés d’un durcissement graduel sur très longue période des politiques monétaires en Europe alors même que la prime de risque, qui mesure l’écart de rentabilité entre le taux offert par les emprunts d’Etat (0,29% pour le Bund allemand à dix ans) et le rendement des actifs immobiliers Prime (en Europe, 3,8% pour les centres commerciaux générant les flux les plus élevés et 3,1% pour les meilleurs immeubles de bureaux selon une compilation d’études CBRE), est au plus haut depuis ces dix dernières années.
2- La sensibilité des foncières aux perspectives de croissance en Europe continentale (et l’indexation des loyers – sauf pour le segment résidentiel en Allemagne – qui assure une protection contre tout regain futur de l’inflation), qui s’est déjà traduite en France par une atténuation des mesures d’accompagnement lors des prises à bail et en Allemagne par une progression des loyers économiques dans les métropoles, alors même que les taux de vacance pour les immeubles modernes se réduisent dans l’ensemble de la zone.
3- Une thématique fusions/acquisitions enfin à l’œuvre dans le secteur. 2017 aura vu à cet égard quatre opérations importantes, deux dans les bureaux qui ont concerné Sponda en Finlande et Axiare en Espagne à des niveaux voisins de l’ANR EPRA et deux toutes récentes dans les centres commerciaux.
- La première concerne deux acteurs paneuropéens : Hammerson a déposé une offre d’achat en titres sur Intu Properties avec une décote limitée de 5% sur l’ANR de la cible (source Exane BNP Paribas) alors même que cette dernière société est essentiellement présente au Royaume-Uni, un marché fragilisé par le ralentissement de la croissance sous l’effet du Brexit, par une densité commerciale élevée et par le développement du commerce électronique.
- La seconde, qui va donner naissance au leader mondial des centres commerciaux, conduira à la prise de contrôle par Unibail-Rodamco de Westfield avec une prime de +7,4% sur la valeur d’expertise estimée incluant les développements en cours (source GSA).
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI* avec plus de 4 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 3 900 actifs commerciaux et de bureaux.
