Foncières et SCPI : une question de volatilité

La performance immobilière est le Graal de nombreux investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou simples épargnants. Quel autre placement que la pierre procure à son détenteur un revenu régulier (les loyers), protégé de l’inflation (à travers l’indexation) et sécurisé dans le temps (à travers les baux) ? Quel autre placement que l’immobilier offre une visibilité comparable sur le long terme ?

La pierre-papier, comme le savent les navigateurs fidèles de ce site, propose un accès plus confortable et plus complet à la performance immobilière. En achetant des parts d’un patrimoine immobilier on cumule les atouts d’une gestion déléguée à des professionnels, d’un investissement moins onéreux, d’un patrimoine plus diversifié, et d’une revente facilitée sur un marché des parts.

Oui mais… à partir d’un même principe, foncières cotées  et Sociétés Civiles de Placement Immobilier proposent un profil de performance nettement différent. Sur les trente dernières années (cf. graphiques) la « performance globale » (cours et revenu) des foncières varie selon une amplitude relativement forte (25% en moyenne à la hausse comme à la baisse) alors que celle des SCPI connait de moindres soubresauts (8% d’amplitude en moyenne). Où est la « vraie » performance immobilière ? Comment suivre, lire et donc piloter des investissements aux retours si différents ? C’est que dans la performance d’un placement il n’y a pas que l’actif ; il y a son mode de valorisation.

Les foncières sont cotées en Bourse. L’indice Euronext IEIF REIT Europe, référence sur le secteur, délivre un cours toutes les quinze secondes ! Balloté par les grands vents de la finance mondiale et son incessant flux d’information, tiraillé par les arbitrages quotidiens des investisseurs, le cours des foncières cotées, quand bien même ces dernières sont assises sur un patrimoine immobilier stable, sont volatils au même titre que n’importe quelle autre action.

Les SCPI sont en quelque sorte, elles aussi, « cotées » : pour les SCPI à capital fixe, les parts se valorisent sur des marchés secondaires où l’offre et la demande de parts se font face. Mais ces marchés secondaires ont peu à voir avec la corbeille des valeurs mobilières. Ils sont aujourd’hui internes à chaque société de gestion de SCPI. Les transactions y sont relativement faibles (elles concernent 2 pour cent de l’ensemble des parts chaque année), moins fréquentes, et ne sont pas influencées par l’immense caisse de résonance boursière. En conséquence, l’amplitude des valeurs de parts y est plus en rapport avec celle de l’actif immobilier. Le fait que les foncières soient infiniment plus endettées que les SCPI vient encore accroître cette différence.

L’erreur serait de conclure, d’après l’amplitude des cours, à une moindre représentation de l’actif immobilier dans les performances des foncières. Car les rendements des foncières cotées et des SCPI présentent une similitude, à la fois dans leur niveau et dans leur régularité (cf. graphiques) qui ne doit rien au hasard. C’est par le rendement que se manifeste, avant tout, la performance immobilière. C’est lui que les conseillers en gestion de patrimoine recommandent à leurs clients comme résultat d’une exposition immobilière.

Daniel While