Jean-François Charrier, directeur général d’Axipit REP, détaille, avec Guy Marty, les caractéristiques d’une « bonne » SCPI européenne. Diversification, présence locale, vision de long terme et, cerise sur le gâteau, alignement des intérêts entre gestionnaire et associés… Interview.
Guy Marty – Selon vous, quels sont les critères qui définissent une bonne SCPI européenne ?
SCPI européennes : les clés d’une gestion réussie
Jean-François Charrier – Pour faire simple, une bonne SCPI européenne est une SCPI européenne gérée par des Européens. Je suis convaincu qu’il faut pouvoir aujourd’hui acquérir des actifs partout en Europe, voire au-delà. Cela implique de s’appuyer sur des collaborateurs locaux. Ces équipes doivent connaître parfaitement le marché et maîtriser le tissu économique local. Elles doivent être capables d’identifier et de sélectionner les bons actifs, au bon endroit.
Guy Marty – J’imagine que la SCPI Upêka répond à ces exigences ?
Jean-François Charrier – Cette case-là est effectivement cochée. Nous sommes aujourd’hui adossés au groupe Catella, un groupe suédois présent dans toute l’Europe. Cette implantation nous permet de bénéficier d’un sourcing de grande qualité.
La diversification, premier pilier de sécurité des SCPI
Guy Marty – Très bien. Restons sur la notion de « bonne » SCPI européenne. Comment analysez-vous la question de la sécurité pour ce type d’investissement ?
Jean-François Charrier – Je m’appuie sur trois piliers fondamentaux. Le premier est la diversification. Elle peut concerner la typologie d’actifs : bureaux, commerce, logistique, peu importe. L’important est que ces actifs n’évoluent pas de la même manière. Mais surtout, il est essentiel d’avoir une SCPI diversifiée géographiquement. La présence dans plusieurs pays permet d’élargir le spectre d’investissement.
Guy Marty – La diversification classique, donc. C’est le premier degré de sécurité. C’est d’ailleurs l’un des arguments majeurs des SCPI européennes. Quelles sont les autres garanties de sécurité ?
L’expertise européenne en asset management, un autre pilier essentiel
Jean-François Charrier – L’autre élément de sécurité réside dans la capacité d’avoir un groupe qui permette d’acquérir des actifs partout en Europe. Il faut s’appuyer sur des collaborateurs locaux. Ces équipes travaillent au sein de la société. Elles partagent la même vision et les mêmes objectifs que vous.
Guy Marty – Compris. Cela constitue également un facteur de sécurité. Y a-t-il d’autres formes de protection ?
Jean-François Charrier – Le troisième pilier serait d’avoir la chance d’appartenir à une société d’asset management immobilier capable d’avoir une vision à long terme des actifs acquis. Il faut savoir transformer un actif. Il faut avoir un coup d’avance, si je puis dire. Un actif, sur le temps long, va probablement devoir évoluer. Il peut changer d’orientation. Cela nécessite l’expertise d’une société d’asset management expérimentée.
Guy Marty – J’imagine que, là aussi, Axipit répond à cette exigence ?
Le respect d’une vision de long terme dans la stratégie d’acquisition
Jean-François Charrier – C’est notre expertise première. C’est notre métier de base.
Guy Marty – Auriez-vous un exemple concret de la manière dont cela se traduit dans votre gestion ?
Jean-François Charrier – Cet été, nous devions valider une acquisition en Espagne. Le processus était très avancé, pratiquement arrivé à son terme. Notre maison-mère Catella nous a demandé d’interrompre l’opération au dernier moment. Des problèmes techniques avaient été identifiés. Nous avons donc préféré renoncer à cette acquisition. Ce qui a conduit à pénaliser, à court terme, la distribution. Ce sont en effet des loyers qui auraient dû être perçus et qui ne l’ont pas été. Mais nous avons privilégié cette option plutôt que de nous engager sur du moyen terme avec un actif susceptible de présenter des difficultés par la suite.
La convergence des intérêts entre gérants et associés de SCPI
Guy Marty – Dernière question, qui va peut-être vous surprendre, mais qui me paraît importante. C’est un thème appelé à se développer de plus en plus : celui de la convergence des intérêts entre la société de gestion et les associés. On sait que c’est une évolution qui s’est déjà produite dans le private equity. De plus en plus d’investisseurs exigent des sociétés de gestion qu’elles investissent elles-mêmes dans les projets. C’est une question de conviction. Est-ce qu’Axipit a déjà entrepris des démarches dans cette direction ?
Jean-François Charrier – C’est un prérequis absolu. Il est indispensable que toutes les parties prenantes soient impliquées dans la gestion de la SCPI. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? Que la société mère est associée pour un montant significatif. Et que les fondateurs d’Axipit sont également associés.
Guy Marty – Les fondateurs en tant que personnes physiques ?
Embarquer l’ensemble des collaborateurs de la SCPI…
Jean-François Charrier – Absolument. Et l’ensemble des collaborateurs d’Axipit sont aujourd’hui associés de la SCPI Upêka.
Guy Marty – Autrement dit, chaque personne qui signe un contrat de travail achète des parts de la SCPI ?
Jean-François Charrier – Nous ne l’imposons pas. Mais tout le monde l’a fait spontanément. Je crois qu’il est indispensable de croire au produit si l’on veut le commercialiser correctement.
Guy Marty – Je vous remercie beaucoup, Jean-François. Le principe de cette émission n’est pas de construire une argumentation commerciale, mais plutôt de bâtir une compréhension approfondie. Et vous avez parfaitement joué le jeu…
Propos recueillis le 14 novembre 2025
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
