Foulques de Sainte Marie, managing director chez Mata Capital, revient sur les diverses thématiques qui vont animer le marché des SCPI en 2026 : les problèmes d’illiquidité de certains véhicules historiques, le cas des jeunes SCPI en mal de collecte, l’importance que prend le « 100% hors France »… Interview.
Frédéric Tixier – Au-delà des publications de performances, une autre actualité s’impose sur le marché des SCPI en ce début d’année 2026 : celle de l’illiquidité structurelle de certains véhicules. Une SCPI majeure du marché, – Primopierre pour ne pas la citer-, a décidé de passer en capital fixe. Une autre l’avait fait auparavant. Compte tenu des difficultés rencontrées par plusieurs SCPI, souvent anciennes et orientées bureaux, d’autres pourraient prendre des décisions similaires. Qu’en pensez-vous ? Est-ce la bonne solution ?
Le passage en capital fixe : un mal nécessaire pour certaines SCPI
Foulques de Sainte Marie – Malheureusement, je pense que c’est un mal nécessaire. Ces sociétés de gestion n’ont sans doute pas d’autre choix que de recourir à ce dispositif. Pourquoi ? Parce qu’il permet aux associés, jusqu’alors bloqués, de retrouver une forme de liquidité. Cette liquidité s’accompagnera certes d’une nouvelle décote sur le prix de part, de l’ordre de 15 à 20 %. Pour autant, la mise en place de ce type de mécanisme me semble inévitable.
Frédéric Tixier – Nous venons d’évoquer les difficultés des SCPI anciennes. Parlons maintenant des plus récentes.
Foulques de Sainte Marie – Il existe aussi des SCPI anciennes qui ont très bien travaillé. Je ne suis pas vraiment en phase avec ce type de dichotomie…
Jeunes SCPI : des succès, mais aussi des échecs
Frédéric Tixier – Elle est pourtant d’actualité. Parmi les jeunes SCPI, certaines ont très bien réussi – vous en faites partie. D’autres, faute de collecte suffisante, ont mis la clé sous la porte l’an dernier. L’une l’a fait l’an dernier. Ce phénomène, qui va sans doute se poursuivre en 2026, risque-t-il d’affaiblir encore l’image du marché des SCPI, déjà fragilisée ?
Foulques de Sainte Marie – Oui, c’est possible. Je pense qu’il faut s’attendre, en 2026, à de nouveaux mouvements parmi les SCPI récentes : certaines cesseront leur activité, d’autres fusionneront. Il faut laisser la poussière retomber au cours de l’année. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose. Cela permettra de clarifier certaines positions sur le marché. Les conseillers en gestion de patrimoine, et par extension les associés, ont besoin de cette clarification. Car le marché a vu naître plus d’une trentaine de SCPI ces deux dernières années, ainsi que de nouvelles sociétés de gestion.
Un besoin de clarification pour les CGP et les épargnants
Frédéric Tixier – Trop d’offres nuit à la lisibilité…
Foulques de Sainte Marie – Oui, d’autant que certaines sociétés de gestion récemment créées ont pu laisser croire qu’il était facile de collecter des capitaux. Ce n’est évidemment pas le cas. Sans collecte, il est extrêmement difficile d’exister, en particulier pour une structure qui démarre. Ce n’est pas notre situation. Mata Capital existe depuis dix ans. Nous avons développé des véhicules immobiliers à destination des grands investisseurs institutionnels depuis une décennie. Nous n’avons pas besoin de la SCPI pour assurer notre pérennité. Je le dis de manière directe, mais c’est la réalité. D’autres sociétés de gestion se sont lancées avec un premier véhicule SCPI et n’ont pas réussi à collecter. Je pense que 2026 sera encore une année de transition. Il sera intéressant d’observer comment le marché se sera comporté à la fin de l’exercice.
Mata Capital : pas de nouvelle SCPI à court terme…
Frédéric Tixier – Vous faites partie des sociétés de gestion ayant lancé une SCPI avec succès. Certains ont profité de cette dynamique pour créer un deuxième véhicule et tenter de rééditer l’exploit. N’êtes-vous pas tentés ?
Foulques de Sainte Marie – Nous nous posons toujours la question. Mais nous raisonnons dans une logique de long terme. Aujourd’hui, notre priorité est de bien développer Osmo Energie : la stabiliser, l’accroître, la pérenniser de manière prudente et contrôlée.
Frédéric Tixier – Elle présente toutefois un «défaut» par rapport aux dernières offres du marché : elle n’est pas investie à 100 % hors de France. C’est pourtant une tendance qui séduit les souscripteurs….
Pourquoi conserver une exposition au marché français ?
Foulques de Sainte Marie – Nous sommes déjà investis à plus de 70 % hors de France. Et nous devrions atteindre près de 80 % dans les prochains mois. Je considère qu’il ne faut pas se couper du marché français. C’est notre marché domestique, celui que nous connaissons le mieux. Il existe de très belles opportunités dans ce nouveau cycle immobilier, y compris en France. Lancer une SCPI 100 % européenne n’est donc pas à l’ordre du jour chez nous. J’ajouterais que je me méfie un peu de cette tendance. Il ne faudrait pas que les SCPI 100 % européennes deviennent les nouvelles SCPI thématiques du passé. Il faut se garder des effets de mode.
Frédéric Tixier –Dans cette logique de nouveaux produits, certaines SCPI vont encore se lancer en 2026. Bénéficieront-elles d’un timing aussi favorable que celles créées il y a trois ans ?
Un cycle immobilier toujours porteur pour les SCPI ?
Foulques de Sainte Marie – Oui. Nous sommes toujours dans ce nouveau cycle immobilier, qui repart de manière graduelle. Je m’attache particulièrement aux volumes d’investissement en Europe, qui repartent légèrement à la hausse. La France accuse un léger retard par rapport à ses voisins. Des volumes en hausse signifient que les prix vont augmenter dans les prochains mois. Pour autant, il existe aujourd’hui de vraies opportunités sur toutes les classes d’actifs : bureau, commerce, logistique, activité, hôtellerie… L’essentiel reste de lever des capitaux, car ces capitaux peuvent être très bien employés sur les marchés immobiliers européens.
Propos recueillis le 20 janvier 2026
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A propos de Mata Capital(i)
Mata Capital est un investisseur spécialisé dans le private equity immobilier, fondé en octobre 2015 et détenu par l’équipe de management. L’entreprise a développé une plateforme paneuropéenne avec des équipes situées à Paris, Lyon et Hambourg, opérant principalement en France et en Allemagne. Mata Capital gère près de 2,4 milliards d’euros d’actifs dans les principales classes d’actifs immobiliers : bureau, commerce, résidentiel, industriel et hôtellerie. L’organisation repose sur quatre lignes d’activité : gestion de fonds, gestion d’actifs immobiliers, relations investisseurs et opérations. Mata Capital IM, société de gestion immobilière indépendante créée en 2015 et agréée depuis le 28 septembre 2016 sous le numéro GP-1600024.
A propos d’Osmo Energie
Osmo apporte une nouvelle énergie à la SCPI ! Conçue par des professionnels de l’immobilier et de l’épargne et s’appuyant sur le savoir-faire d’une équipe dédiée, la SCPI Osmo Energie est fondée sur trois piliers. Une performance financière ambitieuse sur le long terme avec un objectif de TRI (taux de rendement interne) de 5,50% sur la durée de détention recommandée (10 ans) et de distribution de 6% annuel. Une stratégie d’investissement durable au sens de l’article 9 du règlement SFDR. Une épargne 100% digitale, pour plus de flexibilité et d’autonomie. Osmo Energie poursuit une stratégie immobilière diversifiée, couvrant plusieurs pays européens et une variété de typologies d’actifs. Osmo Energie est une SCPI à capital variable (RCS Paris 982 344 137) gérée par Mata Capital IM, ayant reçu le visa de l’Autorité des Marchés Financiers sur la note d’information n°24-04 en date du 12 mars 2024.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
