Il ne s’agit absolument pas d’un mouvement massif. Mais d’une option désormais retenue par un nombre croissant de gestionnaires. Le créneau de la SCPI sans commission d’entrée est en effet aujourd’hui occupé par une dizaine de véhicules. Dont deux viennent de voir le jour…
Il y a un avant- et un après-Neo… La première SCPI sans commission d’entrée, lancée en 2019 par le duo Nicolas Kert/David Seksig lorsqu’ils officiaient chez Novaxia Investissement, a clairement « disrupté » le modèle traditionnel de structuration des frais des SCPI. Pratiquement tous les gestionnaires qui sont entrés sur le marché depuis 2020 se sont de fait posé la question : SCPI avec « 0% de frais d’entrée », ou pas ?
SCPI sans commission d’entrée : leurs arguments
Ils sont en revanche peu nombreux à avoir retenu ce modèle. 8 SCPI seulement, sur environ 35 SCPI à capital variable lancées depuis le début de la décennie, ont choisi ce créneau. Souvent avec l’idée de séduire une clientèle plus jeune que les traditionnels souscripteurs de SCPI. Et parfois avec l’ambition de privilégier un mode de distribution « direct », sans passer par les réseaux de conseillers ou de prescripteurs. Les arguments des SCPI sans droit d’entrée ? L’intégralité de l’épargne des souscripteurs est immédiatement « mise au travail », sans ponction initiale[1]. Ce qui permettrait d’améliorer « mécaniquement » le rendement du véhicule, dès son premier exercice, mais également sur le moyen-long terme… Un modèle sans frais d’entrée aurait aussi pour mérite d’aligner l’intérêt des épargnants et ceux du gestionnaire, alors essentiellement rémunéré sur sa performance.
Ce qu’en pensent les gestionnaires qui n’ont pas choisi ce modèle
Les gestionnaires opposés à ce modèle sans commission d’entrée -et ils sont majoritaires- déploient évidemment un autre raisonnement. Pour ces derniers, il faut tenir compte de l’ensemble des frais de fonctionnement. Or, les SCPI sans commission d’entrée compenseraient le manque à gagner initial par des commissions de gestion, d’acquisition, d’intermédiation… plus élevées. Les pro « commission à l’entrée » rappellent aussi que cette commission est amortie avec le temps. Et que donc, au bout d’un certain nombre d’années -10 ans pour certains-, le « surcoût » engendré par les frais de gestion plus élevés des SCPI sans commission d’entrée deviendrait défavorable pour l’épargnant… Enfin, les partisans de la structure de frais traditionnelle craignent que le modèle sans frais d’entrée encourage des comportements plus « courtermistes » des épargnants. Ces derniers, n’étant pas pénalisés par le mécanisme du prix de retrait, pourraient être tentés de revendre leurs parts plus facilement…
Leur mérite : inciter les souscripteurs à s’intéresser à la structure de frais des SCPI
Chacun verra midi à sa porte. Toujours est-il que l’introduction sur le marché des SCPI sans droit d’entrée aura eu pour mérite d’apporter plus de transparence sur les structures de frais. Ou, plus précisément, d’inciter les potentiels souscripteurs à s’intéresser à la question… Avant Novaxia Neo, certains gestionnaires avaient d’ailleurs déjà ouvert la route à plus de clarté dans les tarifications. On citera notamment MyShareSCPI qui, dès 2018, proposait une politique tarifaire plus transparente, notamment en termes de commissions de cessions ou sur travaux. Mais également Altixia REIM, qui lançait en mars 2019 -quelques mois avant Neo, donc- une SCPI -Altixia Commerces- assortie d’une commission d’entrée réduite à 6% (TTC). Une initiative reprise et amplifiée donc par d’autres gestionnaires ayant franchi un pas supplémentaire dans la stratégie low cost (à l’entrée).
9 SCPI sans commission de souscription, peut-être 10 prochainement
Outre Novaxia, ce sont donc dorénavant Iroko, Remake AM, Axipit, Swiss Life AM, Elevation Capital Partners, Advenis REIM et, dernièrement, Epsicap REIM (qui proposait déjà un véhicule avec des frais d’entrée réduits[2]), qui sont entrés sur le créneau de la SCPI sans commission d’entrée. Ces véhicules affichent effectivement des commissions de gestion généralement plus élevées que la moyenne du marché des SCPI « avec commission ». Pour éviter que leurs souscripteurs ne profitent d’un effet d’aubaine et ne revendent avant la période de détention recommandée, elles prévoient également une « commission de retrait » -de 3% à 6%- qui n’est toutefois exigible qu’en deçà d’une période de conservation minimum (5 ans, en moyenne). Ces 9 SCPI sans frais d’entrée -dont 2 ont vu le jour en 2025- devraient être rejointes prochainement, selon certaines sources, par un nouveau véhicule. A suivre.
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis Real Estate Investment Management (REIM) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière paneuropéenne depuis 2017. Advenis REIM développe une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) avec 10 SCPI et une SC, construite sur la qualité de sa sélection d’actifs en Europe et destinée à des investisseurs institutionnels et privés. Elle se démarque par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). Et de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs, disponible uniquement en assurance vie sous forme d’unité de compte. Bénéficiant d’une expertise et d’un savoir-faire sur le marché de l’immobilier ancien résidentiel et sur le marché tertiaire paneuropéen, ses solutions d’épargne offrent l’opportunité de proposer une allocation immobilière diversifiée à ses associés.
A propos d’Altixia REIM(i)
Altixia REIM s’appuie sur une véritable culture immobilière en « création de valeur ». Création de valeur et innovations nous permettent ainsi d’apporter des solutions dont le seul objectif est de répondre avec efficacité aux besoins des clients.
A propos d’Axipit Real Estate Partners(i)
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Et, filiale du Groupe Aquila Asset Management, acteur de premier plan dans la gestion de tout type d’actifs immobiliers pour le compte de tiers. La récente prise de participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en matière d’’investissement immobilier, confère aux équipes une assise solide pour réaliser les perspectives de croissance et accélérer le développement sur le marché européen. Axipit Real Estate Partner se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. La société propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à la clientèle institutionnelle, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core ou Value-add, pour un actif sous gestion de 150 millions d’euros à fin septembre 2023.
A propos d’Epsicap REIM(i)
Basée à Bordeaux, Epsicap REIM est une société de gestion portefeuille indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, spécialisée dans l’immobilier. Elle a lancé en décembre 2021 son premier véhicule grand public, la SCPI Epsilon 360° (renommée Epsicap Nano en juin 2025), spécialisée dans l’immobilier « Smallcaps » (actifs tertiaires – bureaux, commerces, santé, logistique, activité etc. – d’une valeur unitaire généralement compris entre 1 et 10 m€).
A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
A propos de MyShareCompany(i)
MyShareCompany est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’AMF, dont les actionnaires à 50/50 sont le Groupe ATLAND et Drouot Estate, (filiale d’AXA France) à 50% respectivement. Dédiée exclusivement aux réseaux de distribution d’AXA France, elle a pour ambition de capitaliser sur les savoir-faire de ses deux actionnaires, la sélection et la distribution d’offres immobilières pour Drouot Estate ; la conception, la structuration, l’investissement et la gestion de fonds immobiliers à destination d’investisseurs particuliers et institutionnels pour ATLAND Voisin.
A propos de Novaxia Investissement (i)
Novaxia Investissement, société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers en 2014, pilote près de 2 milliards d’actifs sous gestion pour le compte d’une clientèle privée et institutionnelle. A travers ses thématiques d’investissement, le recyclage urbain et la gestion immobilière durable, Novaxia Investissement vise à mettre le sens à profit. Sa gamme de fonds immobiliers ouverts (tous labellisés ISR et classifiés article 9 au sens du SFDR) comprend : Novaxia NEO, 1ère SCPI de la nouvelle génération qui voit plus loin pour conjuguer recherche de performance et résilience ; Novaxia R, l’Unité de Compte immobilière qui fait du recyclage urbain son levier de performance financière et extrafinancière (disponible en assurance vie et Plan d’Epargne Retraite) ; Novaxia One, le fonds 150-0 B TER qui fait du recyclage urbain son levier de performance financière et extra-financière
A propos de Remake Asset Management(i)
Remake AM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF en 2021, au capital social initial d’un 1,2 million d’euros. Nouvel acteur dans les solutions d’investissement en immobilier destinées au grand public, Remake se différencie par sa vision de l’épargne comme un vecteur majeur de la mutation des territoires périurbains, et par son ambition sociale. En conciliant valeur financière et utilité sociale, Remake souhaite devenir un acteur de référence de l’épargne immobilière responsable.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
A propos de Spirit REIM Services(i)
Spirit REIM Services est une société de gestion de portefeuilles immobiliers gérant aujourd’hui 300 M€ d’actifs sur des fonds régulés. Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis décembre 2020, elle offre aux investisseurs professionnels un accès à l’ensemble du marché immobilier, par la création et la gestion de fonds d’investissement ainsi que par la structuration de club deals dédiés. Acteur indépendant, l’entité intervient en tant que Fund manager, Asset et Property Manager, sur de l’immobilier tertiaire, résidentiel et hôtelier à travers différents supports d’investissement comme Esprit Pierre, Esprit Pierre Plus, l’OPPCI Esprit Pierre Résidences ou Esprit Pierre Hôtellerie. Spirit REIM Services met en œuvre des stratégies d’investissement Core, Core+, Value-added ou Opportuniste en intervenant avec ses équipes intégrées sur toute la chaîne de valeur de la gestion immobilière.
A propos de Swiss Life Asset Managers (i)
Swiss Life Asset Managers dispose de plus de 165 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Au 30 juin 2025, Swiss Life Asset Managers gérait 301,7 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 147,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion pour le compte de clients tiers. Swiss Life Asset Managers est un investisseur immobilier institutionnel leader en Europe1. Sur les 301,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 94,9 milliards d’euros sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers administre 25,9 milliards d’euros de biens immobiliers conjointement avec Livit. Au 30 juin 2025, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 120,9 milliards d’euros de biens immobiliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] La commission de souscription des SCPI « traditionnelles » est en moyenne de l’ordre de 10% (H.T), parfois supérieure. Autrement dit, sur 100 € de souscription, seuls 90 € sont réellement investis en actifs immobiliers.
[2] On signalera aussi dans la catégorie des SCPI à « commission d’entrée réduite » Sofidynamic, chez Sofidy, dont les droits d’entrée sont fixés à 2,4% (TTC).
