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La SCPI Pierre Capitale obtient elle aussi son label ISR

Swiss Life AM France s’ajoute à la liste des gestionnaires d’actifs immobiliers détenteurs du nouveau label ISR. Elle vient d’obtenir la labellisation pour un fonds professionnel et pour sa SCPI Pierre Capitale. D’autres véhicules devraient suivre prochainement.

« Les auditeurs sont aujourd’hui dans nos murs », déclarait à pierrepapier.fr il y a à peine un mois Louis-Renaud Margerand, spécialiste immobilier chez Swiss Life Asset Managers France. Le résultat de ces audits est désormais officiel. La société de gestion vient en effet d’annoncer, coup sur coup, l’obtention du nouveau label ISR immobilier pour deux de ses fonds.

Deux premiers fonds labellisés ISR pour Swiss Life AM France

Le 14 décembre, c’est le fonds professionnel géré par Swiss Life AM pour le compte de la MAIF qui ouvrait le feu. Avec un encours d’environ 700 M€, cet ancien OPPCI est investi sur une douzaine d’actifs de bureaux et de commerces. « Ce label correspond pleinement à notre philosophie ESG privilégiant des décisions d’investissement durables et l’amélioration du patrimoine existant. Nous sommes fiers de l’obtention de ce premier label, emblématique, car nous avons toujours travaillé en étroite collaboration avec MAIF sur les thèmes ESG, ce qui a grandement enrichi notre approche », se félicitait alors Frédéric Bôl, président du directoire de Swiss Life Asset Managers France. Tout en annonçant la labellisation prochaine d’autres véhicules gérés par le groupe. Le 18 décembre, c’était donc au tour de la SCPI Pierre Capitale d’officialiser l’obtention de son label.

SCPI Pierre Capitale, un modèle de régularité

Cette SCPI, lancée en 2017, est jusqu’à présent un modèle de régularité. Dès sa 1ère année d’existence, elle délivrait un rendement de 4,25% à ses associés. Une performance encore augmentée, à 4,5%, en 2018 et en 2019. Pour 2020, le résultat sera sans doute inférieur. « Aux alentours de 4% », estime-t-on pour l’instant chez Swiss Life AM.  Une baisse qui s’explique évidemment par l’impact Covid. Même si celui-ci « reste marginal », comme le soulignait Louis-Renaud Margerand en décembre dernier. Pierre Capitale a néanmoins dû consentir des reports ou des franchises de loyers (pour environ 4% des loyers annuels) à certains de ses locataires. Notamment à l’exploitant de l’hôtel Achat qu’elle détient à Munich. La crise sanitaire aura aussi réduit le rythme de progression de la collecte de la SCPI et de ses investissements.

Des perspectives favorables pour 2021

Pierre Capitale n’avait en effet procédé à aucune acquisition jusqu’à la fin du 3e trimestre 2020. En dépit d’un 1ertrimestre plutôt fructueux en termes de collecte. Une opération importante est toutefois intervenue en fin d’exercice. Une bonne nouvelle pour les associés de la SCPI. Car « cet investissement aura un effet relutif sur le rendement 2021 », estimait Louis-Renaud Margerand. Toujours selon lui, il ne faut pas non plus s’attendre à une baisse de la valeur des parts de Pierre Capitale en 2020. La stratégie de la SCPI, construite autour de la maximisation du couple rendement-risque, et la composition de son patrimoine, exclusivement situé dans les grandes métropoles et occupé par des locataires de premier plan, la mettent donc en bonne posture pour profiter des opportunités du marché en 2021. A condition, bien sûr, qu’elle retrouve le rythme de la collecte qu’elle avait amorcée au cours du 1er trimestre 2020…

ISR : une approche « best in progress »

De ce point de vue, l’obtention du label ISR devrait aider à convaincre de nouveaux investisseurs. Une labellisation qui, outre qu’elle reflète « l’engagement historique de Swiss Life AM France », répond en effet « aux aspirations des épargnants qui souhaitent participer à une économie plus durable », comme le rappelle Julien Guillemet, directeur adjoint et responsable des fonds grand public de la société de gestion. Swiss Life AM développe une démarche ISR dite de best in progress, en phase avec les exigences du label. Elle a donc mis en place des plans d’amélioration continue des caractéristiques ESG de son patrimoine immobilier, évalué à l’aune d’une quarantaine de critères.

Frédéric Tixier

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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

  • Information extraite d’un document officiel de la société
Louis-Renaud Margerand, Swiss Life AM : « Les nouvelles souscriptions en SCPI vont permettre d’acheter des biens répondant très exactement à la demande des locataires »…

Louis-Renaud Margerand, spécialiste produits immobiliers chez Swiss Life AM France, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’état des lieux des produits maison, et les évolutions attendues pour le marché des SCPI, en 2021, en termes de valorisation et de rendement. Interview.

Louis-Renaud Margerand, un rappel rapide des encours gérés par Swiss Life AM, en France et en Europe…

Louis-Renaud Margerand – L’ensemble du groupe Swiss Life AM, c’est-à-dire en incluant l’activité pour compte propre et la gestion pour compte de tiers, gère un peu plus de 80 milliards d’euros en Europe. La société de gestion française en représente environ 20 milliards. Sur ces 20 milliards, 19 sont gérés pour le compte d’institutionnels. Et environ 1 milliard sont sous forme de produits grand public à destination des investisseurs privés.

Swiss Life AM France gère effectivement deux véhicules immobiliers grand public, l’OPCI Dynapierre, et la SCPI Pierre Capitale. Comment se sont-ils comportés depuis la crise sanitaire ? Ont-ils continué à collecter, à procéder à des acquisitions ?

Louis-Renaud Margerand – Le début de l’année 2020 a été excellent, dans le sillage de 2019, avec une forte hausse de la collecte. Son rythme a ensuite ralenti, et les souscriptions se sont peu à peu estompées. Mais il faut surtout retenir que, depuis le début de la crise, aucun rachat significatif de la part des investisseurs particuliers n’est à signaler. Sur nos propres véhicules. Ni sur les produits immobiliers en général. Cette baisse de la collecte n’a donc pas pesé sur la gestion. Notre OPCI et notre SCPI ont notamment poursuivi leur stratégies d’acquisitions.

Cette baisse de la collecte ne vous inquiète donc pas ?

Louis-Renaud Margerand – Ce qui m’inquiète, c’est plus la baisse de la collecte sur les produits d’épargne en général. Les Français ne semblent plus avoir de projets d’investissements à long terme. Or, compte tenu de la conjoncture dans laquelle nous évoluons, et des perspectives en termes de retraite, il est essentiel que les épargnants se réveillent. Et retrouvent le chemin de l’investissement…

Il est vrai que les placements de long terme n’ont plus la cote actuellement. SCPI et OPCI, qui affichent toujours une collecte positive, tirent d’ailleurs plutôt bien leur épingle du jeu. Mais revenons à vos propres véhicules. Avez-vous déjà une idée de leurs performances en 2020 ? Notamment pour Pierre Capitale qui affichait l’an dernier un taux de distribution de 4,5% ?

Louis-Renaud Margerand – Les résultats ne peuvent pas être annoncés officiellement, puisque l’arrêté des comptes n’a pas encore été finalisé. Mais nous connaissons effectivement la tendance. Le taux de rendement de Pierre Capitale devrait se situer aux alentours de 4%. Une partie du report à nouveau sera d’ailleurs peut-être utilisée pour parvenir à ce résultat. L’important est que ce rendement va rester parfaitement correct, et que l’impact Covid reste marginal. Pierre Capitale a pourtant consenti des reports ou des franchises de loyers à certains de ses locataires. Notamment l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Munich. La résilience du rendement de cette SCPI prouve que les fonds immobiliers sont capables de traverser la crise…

Mais les épargnants, vous l’avez dit, restent attentistes. Vis-à-vis des SCPI, l’une de leurs craintes est d’assister à une baisse de la valeur des parts. Cette crainte est-elle justifiée ?

Louis-Renaud Margerand – Ce risque existe. Mais il doit être relativisé. Il faut d’abord rappeler que le marché immobilier n’est pas « linéaire ». Depuis presque 10 ans, il est en phase haussière. Les prix montent, les valeurs locatives s’apprécient. La crise, dont on ne peut cacher la relative violence, aura un impact. Mais il sera différent selon les classes d’actifs immobilières. Sur les actifs dits « core », il n’y a aujourd’hui strictement aucune baisse constatée. On n’observe pas non plus de baisses flagrantes des valeurs locatives. Les produits immobiliers investis dans cette typologie d’actifs, s’ils sont vraiment bien placés dans les centres-villes des principales métropoles européennes, ne devraient donc pas connaître d’évolution significative de leurs valeurs de réalisation.

Et en-dehors de ces actifs core ?

Louis-Renaud Margerand – Sur d’autres créneaux plus spécifiques – je pense notamment aux secteurs du commerce ou de l’hôtellerie -, il faut effectivement s’attendre à des baisses de valorisation. Dès la fin de cette année, ou progressivement au cours des prochains mois. Mais ces révisions n’auront rien de catastrophique… Sur Pierre Capitale, par exemple, qui, comme je le rappelais précédemment, détient un actif hôtelier, nous anticipons une très, très légère baisse de la valeur de réalisation. Qui ne remettra pas en cause le prix de souscription de cette SCPI, qui restera donc inchangé. Nous sommes donc, sur le sujet des valorisations, plutôt confiants.

L’autre sujet d’inquiétude, c’est la capacité des fonds immobiliers, des SCPI en particulier, à continuer à servir l’an prochain des rendements en ligne avec ceux des années précédentes…

Louis-Renaud Margerand – Le niveau des rendements à venir dépendra, sans doute plus qu’auparavant, de la stratégie de gestion des SCPI et de la composition de leurs patrimoines. On constate aujourd’hui, notamment dans le secteur des bureaux, une remontée de la prime à la qualité. Les légères baisses de prix qui s’opèrent sur le marché touchent essentiellement les actifs les moins bien situés. Et pour lesquels le risque locatif est le plus élevé. L’écart de prix entre les actifs de qualité et les autres est donc en train de se creuser.

Ce qui signifie, pour les SCPI ?

Louis-Renaud Margerand – Cette tendance, déclinée au niveau des SCPI, laisse penser que les véhicules qui ont adopté des stratégies core devraient bien résister en 2021, en termes de rendement. Pour les autres, cela risque d’être un peu plus délicat. Le départ d’un locataire, difficile à remplacer, pourrait entraîner non seulement des pertes en termes de recettes locatives immédiates. Mais également le risque de percevoir des loyers un peu moins élevés lors de la mise en place d’un nouveau bail…

Quelles perspectives sur vos propres véhicules ?

Louis-Renaud Margerand – Pour la SCPI Pierre Capitale, les nouvelles sont très positives. Elle vient de boucler son dernier investissement de 2020. Et cet investissement aura un effet relutif sur le rendement 2021. Cela signifie que les acomptes sur dividendes seront progressivement rehaussés l’an prochain. Si le contexte de marché demeure positif, et permet de poursuivre notre stratégie d’acquisitions dans de bonnes conditions.

Plus globalement, quel type de véhicules faudra-t-il privilégier l’an prochain ? Les grosses SCPI qui ont fait leurs preuves ? Ou, au contraire, les nouvelles SCPI qui se sont positionnées sur des créneaux peut-être plus porteurs aujourd’hui ?

Louis-Renaud Margerand – Il est évidemment très délicat de répondre à cette question. Je vous donne mon sentiment et ma profonde conviction sur le sujet. Je pense que les très gros véhicules, bien diversifiés, et majoritairement positionnés sur des actifs core, vont maîtriser leurs rendements. Il n’y aura pas d’évolution significative, à la hausse ou à la baisse, de leurs rendements. Sauf cas spécifiques. Mais, globalement, les « grosses » SCPI vont, comme on dit, « faire le job ». Mais je suis également convaincu que les petites SCPI, elles aussi déjà diversifiées et déclinant des stratégies core, peuvent quant à elles bénéficier de la période actuelle. A condition de grossir.

C’est-à-dire ?

Louis-Renaud Margerand – Car leur collecte à venir va leur permettre d’acquérir des biens qui correspondent très exactement à la demande des locataires. Qui réclament, notamment, des actifs plus respectueux de l’environnement. Les acquisitions à venir, si elles portent sur des biens de qualité, vont permettre de créer plus de valeur sur le long terme. Et de constituer des patrimoines plus durables et moins soumis au risque d’obsolescence.

Ce qui revient à dire qu’en achetant des parts de SCPI aujourd’hui, les souscripteurs vont profiter des opportunités de marché. Mais vous évoquiez le sujet de la durabilité des immeubles. Où en est Swiss Life AM France sur le sujet du label ISR ?

Louis-Renaud Margerand – Nous sommes engagés dans cette démarche que nous pensons fondamentale. Je voudrais toutefois juste rappeler que le label ISR décliné au secteur des fonds immobiliers est un véritable label d’excellence. C’est important de le souligner. Le respect du cahier des charges du label ISR impose en effet une amélioration constante du patrimoine, dont la qualité ESG sera réévaluée à intervalles réguliers. Il va pousser les sociétés de gestion à investir et faire « progresser » leurs actifs immobiliers dans toutes leurs composantes, environnementale, sociétale, sociale. En ce qui nous concerne, les auditeurs sont aujourd’hui dans nos murs. Nous espérons l’obtention très prochaine de ce label ISR. Ce qui sera une bonne nouvelle pour les associés de notre SCPI et la reconnaissance de la qualité environnementale des stratégies de gestion que nous mettons en œuvre pour leur compte.

Une dernière question. Swiss Life AM France est un acteur important en termes d’encours immobiliers. Mais ne dispose aujourd’hui que de seulement deux véhicules immobiliers grand public. Comptez-vous enrichir prochainement votre gamme ?

Louis-Renaud Margerand – Plusieurs projets sont effectivement à l’étude. L’un d’entre eux est l’introduction dans notre gamme d’une enveloppe juridique plus adaptée à la commercialisation via des réseaux d’assurance. Une SCI devrait donc voir le jour prochainement. Nous réfléchissons également à la création d’une SCPI thématique, en phase avec les expertises que Swiss Life AM propose depuis plusieurs années à ses clients institutionnels. Le lancement d’un produit de niche dédié au secteur de la santé, ou à celui de l’hôtellerie, est donc également envisagé…

Propos recueillis par Frédéric Tixier

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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI SwissLife Dynapierre : cap sur Barcelone

L’OPCI géré par Swiss Life AM vient d’acquérir un immeuble de bureaux dans l’une des principales zones d’affaires espagnoles. La qualité et l’importance relative de sa poche d’immobilier physique lui permettent de mieux résister que la moyenne du marché aux conséquences de la crise sanitaire.

Nouvelle opération espagnole pour Dynapierre. L’OPCI géré par Swiss Life AM, déjà présent dans la péninsule ibérique, vient d’acquérir un nouvel actif de bureaux à Barcelone.

Déjà exposé à plus de 22% sur le marché espagnol

Situé dans le quartier 22@, qui « attire les grandes entreprises internationales du secteur technologique », précise Swiss Life AM, l’immeuble développe 8 524 m². Il est entièrement loué à Criteo, l’un des leaders mondiaux du commerce marketing, qui y a installé son siège pour l’Europe du Sud. Selon la presse locale, le prix d’acquisition serait de l’ordre de 50 M€. Ce n’est pas la première opération ibérique pour Dynapierre, qui s’est ouvert à l’Europe du Sud dès 2018. L’an dernier, l’OPCI s’est notamment porté acquéreur de 4 actifs de commerce en Espagne (à Saint-Sébastien, à Madrid, Palma de Mallorca, et Sabadell). Mais également d’un hôtel de 192 chambres à Valence. Fin août dernier, sa poche immobilière physique était de fait investie à hauteur de 22,5% en actifs espagnols.

Recentrage sur le secteur des bureaux

Cette acquisition vient également renforcer le secteur bureaux, déjà majoritaire au sein du portefeuille (66,24% fin août). Elle est en phase avec la stratégie de recentrage mise en œuvre par l’OPCI depuis le début de la crise sanitaire, visant à encore accroître la part des actifs tertiaires et core, « situés dans des emplacements résilients dans le contexte actuel ». Dynapierre s’est d’ailleurs positionné en avril dernier sur un immeuble prestigieux situé dans le 8e arrondissement parisien, rue Godot de Mauroy, dans le quartier Madeleine, acquis pour un peu plus de 83 M€. Pour réduire son exposition aux secteurs commerces et hôtellerie (respectivement de 9,58% et 15,65% fin août), l’OPCI s’est également placé sur le secteur logistique. En juillet, il s’est ainsi porté acquéreur d’un premier actif à Francfort, une plateforme développant 33 610 m² de surface logistique. Fin août, ce secteur représentait 4,34% du portefeuille.

Une performance au-delà de la moyenne

Dynapierre, à l’instar de l’ensemble des OPCI, subit les conséquences de la crise sanitaire. Mais affiche toujours une performance, sur un glissant[1], supérieure (1,08%) à la moyenne de la catégorie (-0,35%). Depuis le début de l’année, le constat est identique. Dynapierre accuse un repli de seulement 0,10%. Contre -2,14% pour l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Sur 3 ans, l’OPCI reste d’ailleurs dans le peloton de tête, avec une performance de 4,02%. Un résultat qu’il doit en partie à la qualité de son portefeuille d’actifs immobiliers « physiques », cœur de sa stratégie de performance. Mais également à sa faible exposition structurelle aux actifs cotés.

Un OPCI « défensif »

Sa poche foncières cotées ne représente en effet que 4,47% de son actif brut total. Cette dernière est en outre gérée de façon « opportuniste », le gestionnaire faisant varier son exposition en fonction de la conjoncture. Il s’est d’ailleurs récemment renforcé en foncières allemandes, plus résilientes depuis le début de la crise. A noter également la part très importante des liquidités (33,4% fin août) et un effet de levier limité (10,72%) qui contribuent à donner son caractère défensif à cet OPCI.

Frédéric Tixier

[1] Au 31 août 2020


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 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Swiss Life Asset Managers ouvre un service de versements programmés pour la SCPI Pierre Capitale

La société de gestion d’actifs, qui gère notamment la SCPI Pierre Capitale et l’OPCI SwissLife Dynapierre, s’équipe à son tour d’un mécanisme d’épargne progressive. Pierre Capitale affiche un rendement 2019 identique à celui de 2018. La performance de Dynapierre est en hausse.

Ce service fait de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Après Corum, Primonial REIM, La Française, Voisin, ou Fiducial Gérance – pour ne citer que les principales -, Swiss Life Asset Managers se met à son tour aux versements programmés.

Versements programmés : pour lisser les cycle des marchés

La technique est bien connue des investisseurs boursiers et des souscripteurs d’OPCVM exposés aux marchés financiers. Les versements ou investissements programmés permettent en effet de lisser les à-coups boursiers. Et donc de « moyenner » le prix de revient de ses placements. Il est en effet illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle de marché. Ou d’en sortir au plus haut. Il est donc préférable de fractionner son investissement, en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. En procédant ainsi l’investisseur acquiert plus de titres (actions ou parts de fonds) lorsque les marchés baissent. Et moins, bien sûr, lorsqu’ils remontent. Mais il a profité de toutes les phases du marché. Et réduit le risque d’y entrer au plus mauvais moment, c’est-à-dire juste avant une baisse…

SCPI Pierre Capitale : des versements mensuels ou trimestriels

La technique des versements programmés revêt d’autres avantages. Elle permet également de commencer à épargner sans attendre d’avoir constitué un capital à placer. Tout en ajustant le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Appliquée au cas spécifique des SCPI, c’est un atout important. Car elle positionne l’investisseur sur la durée, en phase avec le statut moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. Le nouveau service mis en place par Swiss Life Asset Managers (anciennement Swiss Life REIM) propose d’épargner à un rythme mensuel ou trimestriel. Pour le rendre accessible « au plus grand nombre », la société de gestion a orchestré, en amont, la division du prix de la part. Depuis le 2 janvier dernier, le prix de souscription de Pierre Capitale est en effet passé de 1 000 € à 200 €.

Pierre Capitale : 4,5% de rendement en 2019

Pour pouvoir bénéficier du service, il faut toutefois passer par la case souscription initiale. Qui demeure fixée à 5 000 €. Pierre Capitale, une SCPI lancée en 2017, est un modèle de régularité. Comme en 2018, elle affiche en 2019 un taux de rendement de 4,5%, en phase avec l’objectif affiché. Son credo : produire une performance pérenne autour de deux « moteurs » macro-économiques complémentaires. Le marché de l’emploi, d’une part. D’où son exposition au secteur des bureaux, dont la santé dépend en grande partie de ce facteur. Et celui de la consommation, d’autre part, captée au travers de l’immobilier de service et de commerce. Pour y parvenir, le gestionnaire privilégie des actifs de qualité. Et implantés sur des marchés « établis ». D’où le choix de Paris, en France, et de Munich, en Allemagne, où la SCPI est pour l’heure essentiellement et équitablement investie.

Relance des souscriptions ?

La SCPI détient à ce jour 8 actifs, dont 5 situés dans les 13e et 14e arrondissements parisiens. Selon le gérant, ces derniers bénéficient de « l’appréciation des valeurs locatives entraînées par les valeurs prime de Paris QCA ». Autrement dit, leur valeur de revente s’est revalorisée… Pierre Capitale, en revanche, collecte peu. A peine 15 M€ au cours des deux dernières années. La mise en place des versements programmés est d’ailleurs sans doute destinée à relancer les souscriptions. Si celles-ci repartaient à la hausse, nul doute que Swiss Life Asset Managers serait en mesure de les investir dans de bonnes conditions. La société de gestion, qui gérait plus de 80 Md€ d’actifs immobiliers fin 2018, est en effet très active. Elle s’est notamment distinguée l’an dernier en mettant la main sur le portefeuille logistique de Terreïs.

Collecte et performance en hausse pour Dynapierre

D’ailleurs, l’autre fonds grand public de Swiss Life AM, l’OPCI SwissLife Dynapierre, connaît une croissance plus significative de ses encours. En 2019, il a collecté près de 370 M€. 5 fois plus qu’en 2018. Et procédé à de nombreuses acquisitions. Dont l’emblématique The Box, un immeuble en cours de construction situé derrière la Grande Arche de La Défense. Il vient également de se porter acquéreur d’un autre immeuble de bureau en VEFA, à Bordeaux cette fois. Présent dans 5 pays européens – dont l’Italie et la Belgique depuis 2019 -, l’OPCI est majoritairement investi en actifs physiques (près de 56 %). Sa faible exposition aux foncières cotées (3,2 %) l’aura empêché de profiter pleinement de l’envolée de ce secteur l’an dernier. Il n’en affiche pas moins une performance de 5,52 %[1] en 2019. Supérieure à celle de 2018 (5,17 %). Et à celle de la moyenne du marché (5,40 %).

Frédéric Tixier

[1] Performance de la part C, dividendes réinvestis.


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 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Comment augmenter systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille par l’introduction d’une poche d’immobilier coté…

Dans un contexte de taux durablement bas, qui favorise notamment la classe d’actifs immobiliers, une exposition aux foncières cotées peut permettre d’optimiser le couple rendement-risque d’un portefeuille. Pourquoi, comment : l’analyse de Béatrice Guedj. 

L’immobilier continue à bénéficier du contexte de taux durablement bas. Mais si le chant du « lower for longer » profite sans conteste à l’immobilier direct, l’immobilier coté semble en revanche « relativement préservé » par le phénomène de revalorisation qui touche l’ensemble des actifs alternatifs, écrit Béatrice Guedj dans l’un de ses derniers commentaires de marché[1].

Les REITs européennes en situation de décote

Depuis 2015, observe la directrice de la recherche et de l’innovation de Swiss Life AM, de nombreuses REITs européennes – foncières cotées en Bourse dotées d’un statut fiscal du même type que celui des SIIC françaises -, sont en effet « fortement décotées ». Une situation qui résulte de multiples facteurs : « retail bashing », effet Brexit, ou remise en cause de certains business models. Une situation assez paradoxale. Car, en raison notamment de la qualité des patrimoines des foncières cotées, « il existe une prime du taux de distribution des dividendes par rapport au taux de capitalisation des bureaux prime », souligne Béatrice Guedj.

Corrélations avec les autres marchés

Elle rappelle par ailleurs les caractéristiques de l’immobilier coté, en termes de corrélations. A court terme, celui-ci se comporte comme les autres compartiments actions. Mais, plus l’horizon de temps s’accroît, plus son comportement se rapproche de celui de l’immobilier direct sous-jacent[2]. Donc, si la capacité de diversification de l’immobilier coté par rapport aux actions et aux obligations est moindre que celle de l’immobilier direct, « elle reste toutefois importante », souligne Béatrice Guedj. D’où l’intérêt de s’interroger, pour un investisseur, «sur la pertinence d’une exposition aux sociétés immobilières cotées dans une allocation d’actifs». Et plus particulièrement sur le compartiment immobilier.


Optimisation des allocations d’actifs par l’introduction d’une poche immobilière

Mais quelle part d’immobilier coté introduire pour optimiser un portefeuille ? s’interroge Béatrice Guedj. A partir d’une modélisation itérative – consistant à introduire de manière croissante de l’immobilier au sein d’une allocation type -, elle arrive aux conclusions suivantes. Qu’une exposition immobilière constituée de 20% d’immobilier coté permet d’augmenter de 30 points de base la rentabilité attendue du portefeuille initial, à niveau de volatilité inchangée. Et qu’une exposition immobilière constituée de 15% d’immobilier direct et de 5% d’immobilier coté permet de réduire de 10% la volatilité du portefeuille de base, à niveau de rentabilité attendue inchangée. Autrement dit, que l’introduction d’immobilier augmente systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille.

Dynamisation grâce au stock-picking

Cette diversification peut en outre être « dynamisée par une stratégie de stock-picking », explique Béatrice Guedj. Mais, souligne-t-elle, cette stratégie nécessite « une bonne connaissance des métriques des REITs et de leur patrimoine ». En donnant quelques pistes. Par exemple, au sein des foncières décotées, il convient d’éviter les « value trap ». C’est-à-dire celles dont la décote se justifie « par un business model destructeur de valeur ». En préférant les « value call », celles dont le business model est à l’inverse créateur de valeur. Au sein des foncières de commerce, il est aussi préférable de privilégier celles qui ont enregistré des hausses de loyers. Enfin, l’analyse de différents ratios peut également permettre de distinguer les foncières qui investissent dans des zones de chalandises dynamiques.


Amplifier l’effet positif de l’immobilier

Le croisement de ces différents critères permet, conclut Béatrice Guedj, une sélection des foncières en mesure « d’amplifier l’effet positif de l’introduction de l’immobilier ». Et donc, de générer une performance supplémentaire à moyen et long terme.

Frédéric Tixier

[1] Minds & Markets – Allocation de portefeuille : Immobilier coté et Stock-Picking.
[2] Après 2 ans, la corrélation avec les actions baisse très fortement. Après 5 ans, le marché des foncières cotées et celui de l’immobilier direct sont très fortement corrélés (60%). A 10 ans la corrélation entre leurs performances est de 80%.

Consulter l’intégralité de l’étude


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«L’immobilier hôtelier en Europe offre un ratio rendement-risque supérieur aux autres classes d’actifs…»


A propos de Béatrice Guedj(i)

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Le Groupe Swiss Life Asset Managers est l’un des principaux investisseurs européens en immobilier. Il compte 120 ans d’expérience et gère près de 86,5 milliards € d’actifs immobiliers répartis dans 12 pays. Des équipes sont présentes localement en Suisse, en Allemagne, au Royaume-Uni, en France et au Luxembourg. Swiss Life Asset Managers France est un acteur majeur dans la gestion d’actifs et de fonds immobiliers en Europe.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

OPCI Dynapierre : + 5,22% depuis le début de l’année

L’OPCI Dynapierre, géré par Swiss Life AM, affiche une performance supérieure à la moyenne de sa catégorie depuis le début de l’année. Il multiplie les acquisitions pour investir une collecte en forte progression.

Dynapierre vient de signer « l’une des opérations les plus emblématiques depuis sa création », explique fièrement l’un des derniers reporting mensuel de l’OPCI géré par Swiss Life Asset Managers. Annoncée mi-novembre, mais effective depuis début octobre, la transaction en question porte sur un ensemble immobilier de bureaux baptisé InDéfense.

Une opération à plus de 100 millions d’euros

Développé par Vinci Immobilier, l’immeuble a été acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) pour un montant total de plus de 100 millions d’euros, selon le site CFNews. Une opération qui « s’inscrit parfaitement dans la stratégie de développement durable de Swiss Life Asset Managers, avec un profil environnemental et social exemplaire », comme l’explique l’asset manager dans un communiqué. InDéfense, d’une surface de 10 250 m² sur 7 niveaux, sera livré en 2022. Il a été acquis en majorité par l’OPCI Dynapierre, mais aussi par d’autres fonds gérés par Swiss Life Asset Management.

Swiss Life Asset Management multiplie les acquisitions

La société de gestion multiplie d’ailleurs les acquisitions. En juin dernier, elle s’emparait notamment du portefeuille Terris. Sur les six premiers mois de l’année, son portefeuille immobilier européen s’est ainsi enrichi de 5,5 milliards d’euros de nouveaux actifs. Pour atteindre un encours global de 86,5 milliards d’euros (+6,8% par rapport à fin 2018). L’OPCI Dynapierre participe, à sa mesure, à cette « fièvre » acheteuse. Outre l’immeuble InDéfense, il s’est en effet porté acquéreur en juin dernier de deux nouveaux commerces en Espagne, à Madrid et San Sebastian. Une opération, là encore, bien en phase avec la stratégie des véhicules grand public de Swiss Life AM. Ces derniers, comme l’expliquait Julien Guillemet, responsable de la gestion des fonds immobiliers grand public de Swiss Life Asset Managers, en avril dernier, sont en effet exposés à l’Europe du Sud depuis 2018.

Dynapierre renforce sa poche immobilier direct

Une zone qui, selon le gestionnaire, présentait « un potentiel de rattrapage de croissance attractif ». En octobre, Dynapierre a encore ajouté à son portefeuille un immeuble de bureaux, bruxellois cette fois. Ce premier investissement en Belgique, dont le montant n’a pas encore été communiqué, développe une surface de 9 168 m² sur 10 étages. Huit locataires occupent le bien à 100%, dans le cadre de baux d’une durée moyenne résiduelle de 5 ans et demi. Ces acquisitions sont, là encore, fidèles au positionnement « optimisation du couple rendement/risque » des SCPI et OPCI gérés par Swiss Life AM. Elles permettent en outre à l’OPCI de maintenir une exposition à l’immobilier physique en phase avec ses objectifs. Fin octobre, cette exposition était en effet revenue (62,60%) à son niveau de début d’année (62,47%). Mais avait pu baisser jusqu’à 50% en septembre dernier…

Dynapierre : forte collecte en 2019

L’OPCI Dynapierre est en effet soumis à une forte collecte depuis le début de l’année. Ses souscriptions nettes n’étaient que d’environ 74 millions d’euros en 2018. Or, entre le 1er janvier 2019 et fin octobre, la capitalisation de l’OPCI avait déjà bondi de près de 290 millions d’euros… Face à cet afflux de souscriptions, la poche liquidité de Dynapierre s’est donc progressivement gonflée (jusqu’à 43,4% en septembre), dans l’attente de nouveaux investissement physiques. L’OPCI, fidèle à sa stratégie, ne s’expose en effet que marginalement aux marchés financiers (9% au maximum). Plutôt que de placer ce surcroît ponctuel de liquidités en foncières cotées, Dynapierre a préféré attendre de concrétiser ses acquisitions en immobilier direct. Comme le rappelait Julien Guillemet, la stratégie de Dynapierre est en effet « essentiellement construite autour de l’immobilier physique ».

Dynapierre : +5,22% depuis le début de l’année

Un pari gagnant. En dépit de la variation, à la baisse, de cette poche immobilier direct, il obtient une performance supérieure à la moyenne des OPCI depuis le début de l’année. Dynapierre affichait en effet une performance globale de 4,83% au 30 septembre. Contre une progression, à cette date, de 4,15% pour l’ensemble des OPCI, mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public Mensuel. Fin octobre, sa performance était encore en progression, à 5,22%. Un score pour l’instant supérieur à la performance 2018 de Dynapierre (5,19%), année où il s’était déjà placé dans le peloton de tête des OPCI…

Frédéric Tixier


A propos de Swiss Life AM(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Au 30 juin 2019, Swiss Life Asset Managers gérait 225 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 71,6 milliards d’euros de placements pour des clients tiers. Swiss Life Asset Managers est également un gestionnaire immobilier leader en Europe. Sur les 225 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 60,5 milliards d’euros sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers assure la gestion de biens immobiliers via ses filiales Livit et Corpus Sireo pour 26 milliards d’euros. Au 30 juin 2019, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 86,5 milliards d’euros de biens immobiliers. Swiss Life Asset Managers emploie plus de 2 300 collaborateurs en Europe.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société