Jonathan Dhiver, président-fondateur de MeilleureSCPI.com, partage sa lecture du marché des SCPI. Discipline d’épargne, sélection exigeante des gérants et nouvelles opportunités structurent son approche. Interview.
Alexandra Giacalone – Jonathan, vous évoluez depuis de nombreuses années sur le marché des SCPI. Comment positionnez-vous votre approche ?
Jonathan Dhiver – Nous avons fait le choix de nous spécialiser sur l’épargne immobilière, forestière et viticole, en lien direct avec l’économie réelle. Cette spécialisation s’appuie sur une forte culture de la donnée, qui guide nos décisions. Nous avons développé plusieurs outils, notamment un agrégateur patrimonial mobile et une solution d’analyse permettant de benchmarker les SCPI.
Alexandra Giacalone – Pourquoi préconiser les SCPI à vos clients ?
Le point de départ, c’est le projet du client
Jonathan Dhiver – Avant d’investir, il est essentiel de définir ses objectifs personnels. La SCPI est un outil qui permet de répondre à différentes ambitions, qu’il s’agisse de constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires ou de préparer une transmission. Elle s’inscrit aussi dans une logique d’épargne productive : les capitaux investis financent directement l’économie réelle, notamment l’immobilier d’entreprise.
Alexandra Giacalone – Sur quels critères sélectionnez-vous les SCPI et les sociétés de gestion ?
A marché pléthorique, sélection exigeante
Jonathan Dhiver – Nous combinons une approche quantitative et qualitative. Nous analysons les données de performance, mais cela ne suffit pas. Il est essentiel de sélectionner des gérants capables de garder la tête froide, d’innover et de placer le locataire au cœur de leur stratégie. Dans un marché qui compte environ 135 SCPI, nous en retenons une vingtaine seulement.
Alexandra Giacalone – Lorsque vous préconisez une SCPI, à quoi êtes-vous particulièrement sensible ?
Transparence et responsabilité : des attentes renforcées
Jonathan Dhiver – À la qualité du gérant et à sa transparence. Des progrès ont été réalisés, mais ils restent insuffisants. Les sociétés de gestion doivent être capables d’expliquer leurs décisions, et parfois leurs erreurs. Le sujet central reste donc la capacité des gérants à expliquer leurs décisions. La pédagogie me semble plus qu’essentielle, incontournable, notamment en période de tension sur les prix ou la liquidité, pour maintenir la confiance des épargnants.
Alexandra Giacalone – Vous faites référence aux SCPI à capital variable devenues à capital fixe ?
SCPI à capital fixe ou variable ?
Jonathan Dhiver – Effectivement, nous avons été confrontés à ces situations qui soulèvent bien évidemment des enjeux de confiance. Aussi, nous avons instauré nous-mêmes des ateliers de webinaires auprès de nos épargnants pour expliquer le contexte et leur apporter toute la transparence requise sur le sujet. Idem pour les baisses de prix de parts, le sujet, sensible se traite avec pédagogie. Les épargnants doivent comprendre les décisions et les stratégies mises en œuvre.
Alexandra Giacalone – Comment analysez-vous ces évolutions récentes du marché ?
Marché secondaire : une opportunité à intégrer
Jonathan Dhiver – Les transformations récentes créent aussi des opportunités, notamment sur le marché secondaire, où l’on peut accéder à des rendements attractifs. Une allocation mixte entre marché primaire et secondaire nous semble pertinente aujourd’hui.
Alexandra Giacalone – Quelles grandes orientations donnez-vous aujourd’hui à vos clients ?
La méthode MeilleureSCPI.com en 3 temps : budgétisation, précaution, investissement
Jonathan Dhiver – Notre approche repose sur une méthode académique qui a fait ses preuves et parle aux clients. Première étape : établir un budget précis pour déterminer la capacité d’épargne réelle. Deuxième étape : constituer une épargne de précaution correspondant à 6 à 12 mois de revenus. Ensuite, nous orientons progressivement l’épargne vers des solutions productives comme les SCPI.
Alexandra Giacalone – Que recommandez-vous à un client disposant de peu d’épargne ?
L’épargne régulière, un réflexe qui fait la différence
Jonathan Dhiver – La clé est la régularité. Même avec des montants modestes, la mise en place de versements programmés permet, dans le temps, de bénéficier pleinement des intérêts composés. C’est un principe fondamental que nous transmettons également aux jeunes générations.
Alexandra Giacalone – Quelle place accordez-vous aux SCPI dans une allocation ?
SCPI et allocation : une brique incontournable
Jonathan Dhiver – Il n’existe pas de règle universelle, mais les SCPI constituent une brique importante dans une allocation diversifiée, en fonction du profil et des objectifs du client.
Alexandra Giacalone – Peut-on encore investir en SCPI à crédit ?
Le recours au crédit : possible, mais encadré
Jonathan Dhiver – Oui, mais avec rigueur. Le crédit impose une discipline budgétaire forte. Les taux actuels jouent un rôle régulateur en limitant les comportements spéculatifs.
Alexandra Giacalone – Quels changements vous semblent sous-estimés aujourd’hui ?
L’impact de l’IA : un tournant pour l’immobilier
Jonathan Dhiver – L’impact de l’intelligence artificielle. Elle va transformer les emplois tertiaires et, par conséquent, les besoins immobiliers. Cela pourrait entraîner une baisse de la demande de bureaux… mais aussi créer des opportunités sur des actifs décotés à restructurer. Il manque par exemple aujourd’hui des véhicules capables d’acheter des immeubles vacants à bas prix, de les valoriser puis de les céder. Ces stratégies opportunistes pourraient prendre de l’ampleur dans les années à venir.
Alexandra Giacalone – Pour conclure, comment résumeriez-vous votre philosophie ?
Une épargne disciplinée, orientée vers l’économie réelle
Jonathan Dhiver – L’avenir appartient à une épargne disciplinée, transparente et orientée vers l’économie réelle. Dans un marché en mutation, il faudra être plus exigeant dans la sélection des gérants et plus agile dans les stratégies d’investissement.
À retenir
- L’épargne régulière reste le levier le plus puissant de constitution patrimoniale
- La sélection des SCPI repose autant sur la data que sur la qualité des gérants
- Le marché secondaire constitue aujourd’hui une opportunité à intégrer
- L’intelligence artificielle pourrait transformer durablement l’immobilier tertiaire
A propos de MeilleureSCPI.com(i)
MeilleureSCPI.com, fondée par Jonathan Dhiver est une plateforme indépendante, dédiée à l’investissement en SCPI, permettant de comparer, analyser et souscrire à ses produits en ligne. Elle propose à la fois des outils d’analyse, de sélection et d’accompagnement pour aider les épargnants à construire une stratégie patrimoniale autour de la pierre-papier. Son positionnement consiste à rendre l’investissement immobilier accessible au plus grand nombre, avec une approche pédagogique et orientée « données » en temps réel.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
