Bonjour,
Aujourd’hui nous allons parler d’immobilier et de taux d’intérêt.
Les taux d’intérêt comme tous les problèmes économiques, fonctionnent sur le même modèle que la météo : le mauvais temps vient toujours d’ailleurs.
Où que vous soyez, c’est quelqu’un d’autre qui en est responsable. Demandez à Trump, c’est la faute des Chinois et des Mexicains. Demandez aux Anglais, c’est la faute de l’Europe. Demandez aux Français, c’est la faute de l’Europe – hors la France bien sûr – et de la mondialisation. Demandez aux Chinois, c’est la faute aux Américains.
Heureusement que la Terre est ronde, cela permet aux économistes de tous les pays de se donner la main et de nous expliquer que tout est finalement logique. J’avoue être toujours fasciné par l’assurance tranquille de ceux qui nous expliquent pourquoi tout est logique et l’a toujours été…
Bref, restons modestes et contentons-nous d’examiner les conséquences que pourrait avoir sur l’immobilier une hausse des taux d’intérêt.
Là,il faut distinguer la nature de la hausse.
Premier cas, les taux d’intérêt montent parce qu’il y a croissance. Pas de problème alors pour l’immobilier, la croissance entraîne la hausse des revenus, donc la solvabilité des ménages et des entreprises. La hausse du coût des crédits est compensée par l’effet solvabilité.
Deuxième cas, les taux d’intérêt montent parce qu’il y a inflation. Attention, une véritable inflation, qui comprend une hausse des salaires. C’est encore une situation relativement neutre pour l’immobilier, car les loyers ont l’habitude, dans les faits, de suivre l’inflation. Un bien pour un mal.
Troisième cas, les taux d’intérêt montent pour des raisons purement monétaires, alors qu’il n’y a ni croissance ni inflation. Là, c’est mauvais car le crédit cesse d’alimenter la machine alors que rien n’a vraiment changé.
Alors, quel est le bulletin météo du jour ?
Une zone de pression nous vient des Etats-Unis, puisque là-bas les statistiques disent qu’il y a croissance et inflation. Zone de pression aussi en provenance d’Allemagne, avec croissance et reprise de l’inflation. Aïe, risque de mauvais temps pour nous puisque nous pourrions importer la hausse des taux alors que nous n’avons encore renoué ni avec la croissance ni avec l’inflation.
En ce qui concerne l’immobilier, nous devons préciser un élément important.
Les loyers en effet sont très inertes. C’est donc le « rendement » (le rapport entre le loyer et le prix) qui est la variable d’ajustement. Quand les taux bougent, l’impact n’est pas sur les loyers mais sur les prix.
Or le rendement immobilier (loyer sur prix) n’évolue pas comme les taux : quand les taux ont baissé, le rendement immobilier n’a que partiellement suivi. Quand les taux vont remonter, le rendement immobilier ne suivra que partiellement. En clair, quand les taux varient de 2, les rendements immobiliers, et donc les prix, ne varient que de 1. Un peu de douceur dans un monde de brutes.
Ce qui nous amène à la caractéristique essentielle de l’investissement immobilier. Par rapport aux investissements boursiers ou monétaires, les immeubles, les baux locatifs, les villes sont bien plus en prise avec l’économie réelle et s’inscrivent dans une certaine durée. S’il y a tempête le navire est secoué, mais il est construit pour une longue traversée. Et puis, s’il y a tempête avec des taux d’intérêt en hausse, ce sont tous les investissements qui sont concernés : les placements obligataires à la base des fonds euros en Assurance-vie, et les marchés boursiers.
Si la météo vous inquiète, attachez votre ceinture et souvenez-vous : l’investissement immobilier dure plus longtemps que la une du journal télévisé.
