« Nous croyons à la pertinence de notre stratégie murs et fonds… »

Agnieszka Miloud, directrice commerciale d’Extendam, détaille les spécificités de la stratégie d’investissement, portée par un double moteur de performance, de ce leader européen du private equity dédié à l’accompagnement des acteurs de l’hôtellerie en Europe. Interview.

Parlons de la stratégie d’Extendam. En quoi vous différenciez-vous des autres acteurs du marché européen ?

Agnieszka Miloud – Un petit rappel, d’abord, sur les trois manières d’investir dans l’hôtellerie. Vous pouvez investir dans les murs d’un hôtel. C’est la chose la plus simple à faire : vous achetez les murs, vous mettez un bail en place. A l’inverse, vous pouvez acheter le fonds de commerce de l’hôtel. Dont la valeur est plus volatile. Ou vous pouvez investir à la fois dans les murs et dans le fonds de commerce. C’est la stratégie qu’Extendam privilégie depuis plus de 15 ans. C’est cela qui nous différencie des autres acteurs. Or, être à la fois propriétaire de son immobilier et de son fonds de commerce, c’est disposer en permanence de deux moteurs de performance. Le premier, c’est l’appréciation de la valeur de l’immobilier. Notamment lorsque l’on met en place une stratégie value-add. Ce qui est le cas chez Extendam, où nous nous employons à rénover, transformer nos actifs…

Stratégie d’amélioration systématique des actifs sous-jacents, donc…

Agnieszka Miloud – Tout à fait. Qui s’accompagne aussi d’une stratégie de labélisation, d’obtention de labels ESG. L’autre pan de nos stratégies s’applique à l’activité économique. Nous pilotons les résultats opérationnels. Nous travaillons les taux d’occupation, les RevPAR[1], les prix moyens. Mais aussi le positionnement de l’hôtel. Et aujourd’hui, c’est précisément ce modèle intégré qui nous permet de nous affranchir de différents cycles économiques. En ayant toujours ce matelas, cet amortisseur, que sont les murs d’hôtels.

Deux moteurs de performance, donc. Je rappelle que vous gérez des véhicules pour le compte d’investisseurs institutionnels. Mais aussi pour le compte d’investisseurs privés, en direct, ou via l’assurance-vie. Quel est le dernier fonds que vous ayez lancé ?

Agnieszka Miloud – Sur le segment de la clientèle institutionnelle, nous achevons la phase de collecte sur un nouveau FPCI, Extendam Hôtel Europe Régénération. Qui a séduit beaucoup d’institutionnels. Et réalisé une très belle collecte. Sur le segment plus « retail », nous avons lancé récemment le FCPR Hôtels Sélection Europe N°4. Ce fonds est en réalité très accessible. Et est fidèle à cette stratégie murs et fonds que j’exposais précédemment, au niveau européen.

Quels sont les objectifs de performance de ce type de véhicules ?

Agnieszka Miloud – Je rappelle, bien sûr, que les performances passées ne préjugent pas des performances futures… Ceci étant dit, sur un fonds comme le FCPR Hôtels Sélection Europe N°4, par exemple, l’objectif de performance est de 6% net -non garanti – pour les porteurs de parts.

Quelle collecte engrangée sur ces fonds ?

Agnieszka Miloud – Je pense que l’année 2024 devrait s’achever avec un volume d’environ 300 M€, toutes catégories de fonds et donc de clientèles confondues.

J’évoquais précédemment l’assurance-vie. Une enveloppe qui, avec la Loi Industrie verte, incite désormais les épargnants à investir dans des actifs réels ou non cotés. Ce qui est donc une bonne nouvelle pour les gestionnaires spécialistes de ces classes d’actifs. Disposez-vous chez Extendam d’un véhicule dédié à cet objectif ?

Agnieszka Miloud – Nous avons effectivement un FCPR, Extend Sunny Oblig et Foncier, référencé chez Generali, Spirica et Apicil, qui est porté par cette Loi Industrie verte. Qui incite effectivement les épargnants à mettre du private equity dans leurs contrats d’assurance-vie. Ou, de manière plus générale, dans leurs allocations d’actifs.

Quelle est la stratégie d’investissement de ce FCPR ?

Agnieszka Miloud – Elle est très simple. Elle est portée par la performance de notre stratégie murs et fonds hôteliers en Europe. Assortie d’une poche de liquidités -une poche obligataire- qui permet d’assurer une liquidité bimensuelle aux porteurs de parts.

Il s’agit donc d’un fonds evergreen…

Agnieszka Miloud – Tout à fait.

Il y a aujourd’hui un segment de marché qui est en explosion, tout du moins en termes de créations de produits. Je pense évidemment au marché de la SCPI. N’êtes-vous pas tentés, chez Extendam, par le lancement d’une SCPI dédiée à l’hôtellerie ?

Agnieszka Miloud – Je pense que ce marché est bien encombré aujourd’hui… Et puis, de toute façon, Extendam n’a jamais été tenté par le lancement d’un véhicule de type SCPI. Car nous croyons vraiment à la pertinence de notre stratégie murs et fonds. Or, faut-il le rappeler, les SCPI peuvent exclusivement investir dans les murs d’hôtels…

Dernière question : comment résumer, en quelques mots, l’intérêt pour des épargnants d’une exposition aux actifs hôteliers ?

Agnieszka Miloud – Dans un contexte où la croissance est faible, où la visibilité économique, notamment en Europe, est réduite, l’investissement hôtelier a toute sa place dans les allocations des épargnants. Car c’est un sous-jacent résilient, robuste, qui a fait ses preuves -notamment durant la période de la Covid, un stress-test grandeur nature-… Je pense donc que les épargnants doivent effectivement aujourd’hui se positionner sur le sous-jacent hôtelier pour diversifier leur allocation.

Propos recueillis le 12 décembre 2024

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A propos d’EXTENDAM⁽ⁱ⁾

Avec un portefeuille de 360 hôtels et de 28 000 chambres en France et en Europe, représentant une valeur d’actifs bruts de 4,5 milliards d’euros au 31 décembre 2024, EXTENDAM est le leader français du capital investissement dédié à l’hôtellerie économique et milieu de gamme en Europe.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] RevPAR, ou Revenue Per Available Room, est le revenu moyen par chambre disponible sur une période donnée.