Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, et gestionnaire du fonds Immobilier 21[1] investi en foncières cotées européennes, analyse le marché des bureaux franciliens. Sa conviction : la tendance est à un rééquilibrage progressif des loyers entre Paris centre et la périphérie. Avec un critère qui devrait prendre de plus en plus d’importance : la certification des immeubles…
Le télétravail a profondément bouleversé le paysage de l’immobilier de bureaux franciliens. Il a conduit à une forte contraction de la demande placée et à une forte hausse de la vacance. Tout en exacerbant la disparité des taux de vacance…
Polarisation du marché des bureaux au bénéfice des quartiers centraux
Le constat est saisissant. Le taux de vacance actuel à « Paris centre » (Ier , IIème, IIIème, VIIIème, IXème, XVIème, et XVIIème arrondissements) plafonne à seulement 5%. Mais, à l’échelle de l’ensemble de l’Île-de-France, il grimpe à 11%. Cet écart s’explique par l’appétit que les entreprises ont manifesté pour le centre-ville, dans un contexte de réduction de leurs besoins immobiliers. La mise sur le marché de nouveaux biens ayant été, dans le même temps, assez faible, l’écoulement des nouvelles offres a donc été relativement rapide. Ce qui explique pourquoi l’on vient d’assister, ces dernières années, à une polarisation marquée du marché des bureaux. Les quartiers centraux en ont été les grands bénéficiaires. La périphérie, elle, en a fait les frais.
Un excès d’offre qui prendra du temps à se résorber
Le télétravail semble maintenant être entré dans une phase de stabilisation. Certains signaux indiquent même une réduction de cette pratique. Mais l’excès d’offre actuel ne disparaîtra pas du jour au lendemain. Il faudra du temps pour l’absorber. Nous estimons que la réduction du taux de vacance actuel de 11%, vers un taux d’équilibre autour de 6%, nécessitera au minimum trois ans. Pour autant, l’évolution des loyers ne sera pas uniforme. Le marché des bureaux d’Île-de-France ne connaîtra donc pas une progression homogène.
Notre scénario 2025-2030 : vers une réduction de la polarisation
Entre 2020 et 2025, le faible taux de vacance dans le centre de Paris a joué un rôle décisif. Inférieur à 5%, il a permis une forte progression des loyers. Aujourd’hui, la dynamique s’inverse. La vacance augmente. Elle se rapproche du taux structurel estimé à 6%. Cette évolution interroge. La hausse des loyers peut-elle se poursuivre ? On observe en effet également que le taux d’écoulement dépasse désormais un an (pour rappel, ce taux correspond au rapport entre l’offre immédiate et la demande de bureaux). Il y a en outre un autre élément déterminant à prendre en compte : l’écart de loyer entre le centre-ville de Paris et le croissant Ouest, qui est devenu très significatif. Cet écart est de fait suffisamment incitatif pour reconsidérer l’attractivité des zones moins centrales.
Un rééquilibrage progressif du marché des bureaux
Plusieurs indices convergent donc. La durée d’écoulement de l’offre nouvelle s’allonge. Le taux de vacance se rapproche du taux d’équilibre. Et les écarts locatifs atteignent des niveaux très élevés. Ce sont autant d’indices qui actent, à notre sens, la fin de la polarisation. Notre scénario intègre donc un rééquilibrage du marché. Nous anticipons une stabilisation locative dans le centre de Paris. En dehors de Paris, un rattrapage progressif devrait s’opérer. Ce rattrapage sera toutefois étalonné selon la proximité du centre-ville. Plus on s’éloignera du cœur de la capitale, plus le rattrapage prendra du temps. Il faut en outre signaler une autre variable qui s’invite dans ce scénario, et pourrait changer la donne : la certification environnementale des immeubles.
Vers une polarisation « certification environnementale » ?
Cette dimension devrait en effet prendre de plus en plus d’importance dans les années à venir. Il y a fort à parier que les immeubles certifiés tireront mieux leur épingle du jeu. Une nouvelle polarisation pourrait ainsi émerger. Elle opposerait les immeubles certifiés aux immeubles non-certifiés. Face à cette évolution, nous sommes d’ailleurs favorables à la publication d’une cartographie du taux de vacance intégrant la certification des immeubles. Cet outil permettrait d’affiner l’analyse du marché. Et donnerait une vision plus précise des dynamiques à l’œuvre.
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A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le fonds Immobilier 21 supporte un risque en capital, un risque Action et un risque lié à la gestion discrétionnaire. Veuillez-vous référer au prospectus et au document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
