La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France, publie son Bulletin Trimestriel du 2ᵉ trimestre 2025. Dans un marché des bureaux en phase d’ajustement, la SCPI confirme la stabilisation de sa valeur et la poursuite de son plan d’arbitrage sélectif, tout en maintenant une distribution régulière de 1 € par part.
Collecte et souscriptions
Au 30 juin 2025, la capitalisation de Primopierre s’élève à 1,89 Md€, inchangée depuis fin 2024, pour 18,95 millions de partsdétenues par 35 068 associés. Aucune souscription nette n’a été enregistrée sur le trimestre, mais le marché des retraits reste sous contrôle, avec 1 985 858 parts en attente, soit environ 10,5 % du capital. L’Assemblée Générale Ordinaire du 25 juin 2025 a validé la création d’un fonds de remboursement, destiné à traiter les demandes de retrait de plus de douze mois. Ce fonds proposera le rachat jusqu’à 300 parts par an et par associé, au minimum à 90 % de la dernière valeur de réalisation connue (105,51 €).
Investissements et arbitrages
Conformément à sa stratégie d’optimisation du portefeuille, la SCPI a cédé deux actifs au cours du trimestre :
- sa participation dans la SCI Preim Odyssey C, détenant un immeuble de bureaux à Courbevoie (92) ;
- un actif situé 19 quai Perrache à Lyon, via la SCI Lyon Blackbear, pour un montant non précisé.
Ces ventes s’inscrivent dans le plan d’arbitrage lancé en 2024, visant à recentrer le patrimoine sur des immeubles “core” bien situés et à renforcer la liquidité du fonds. Aucune acquisition nouvelle n’a été réalisée sur la période. Le portefeuille compte désormais 65 immeubles, représentant 605 000 m², majoritairement situés en Île-de-France (57 %) et à Paris (32 %).
Activité opérationnelle
Le taux d’occupation financier (TOF) ressort à 83,6 % au 30 juin 2025, stable sur le trimestre. Le taux de recouvrement des loyersatteint 96 %, confirmant une gestion locative maîtrisée. Sur la période, 9 nouveaux baux (5 005 m²) ont été signés pour 1,53 M€ de loyers, contre 6 libérations représentant 15 386 m² et 5,38 M€ de loyers perdus. La durée moyenne ferme des baux (WALB) est de 3,4 ans, pour une durée résiduelle moyenne (WALT) de 4,6 ans. Les 10 principaux locataires, dont RTE, Thales, Alstom, Faurecia, SNCF et Nestlé, représentent 42,5 % des loyers annuels.
Distribution et performance
La distribution trimestrielle s’élève à 1,00 € par part, versée le 31 juillet 2025, dont 0,85 € de revenus locatifs et 0,15 € de produits financiers. La projection annuelle 2025 est maintenue à 4,4 € par part, équivalant à un taux de distribution cible de 3,6 %. En 2024, la SCPI avait distribué 6,38 € (TD 3,54 %). Le TRI sur 10 ans ressort à 0,65 %, reflet de la baisse des valeurs d’expertise observée depuis 2022, tandis que le TRI 5 ans reste négatif à -6,24 %.
Valeur du patrimoine et structure financière
L’actualisation des valeurs d’expertise au 30 juin 2025 fait apparaître une baisse moyenne de 3,6 % à périmètre constant, après -3,9 % au 2ᵉ semestre 2024. La valeur de reconstitution s’établit à 112,88 €, la valeur de réalisation à 96,50 €, et la valeur de retrait à 105,51 €. Le prix de souscription reste fixé à 115 €. Le taux d’endettement s’élève à 38,4 %, dont 37,6 % d’emprunts bancaires et 0,8 % d’engagements VEFA, traduisant un effet de levier de 1,7.
Vie sociale et gouvernance
L’Assemblée Générale du 25 juin 2025 a approuvé la dotation du fonds de remboursement et confirmé la poursuite du plan d’arbitrage. Praemia REIM France a rappelé que les ordres de retrait seraient désormais affichés selon une nouvelle méthode intégrant les dossiers incomplets, afin de renforcer la transparence du marché des parts.
Conclusion et perspectives
Primopierre aborde le second semestre avec prudence, dans un marché des bureaux encore en phase de correction. La baisse des valeurs d’expertise se modère, suggérant un ralentissement du cycle baissier. La création du fonds de remboursement devrait contribuer à fluidifier la liquidité, tandis que la stabilité de la distribution conforte le positionnement défensif de la SCPI. L’objectif demeure de maintenir un rendement proche de 3,6 % tout en sécurisant la valorisation du patrimoine.
