Les trois erreurs dans la communication des SCPI

Edouard Kabila, directeur marketing et communication de Sofidy, s’insurge contre certaines pratiques dans la communication autour des SCPI. Tout axer sur le rendement immédiat est un exercice trompeur, estime-t-il. D’autres indicateurs et, surtout, une analyse multicritères, seraient plus adaptés. Point de vue.

Que dire des SCPI aujourd’hui ?

Les SCPI plaisent, les SCPI séduisent : elles sont devenues, depuis maintenant 10 ans, l’un des placements stars des Français. Pour autant, l’information qui circule à leur propos est souvent traitée de manière non équilibrée. C’est un sujet qui pose problème, surtout lorsqu’il s’agit de choisir une SCPI plutôt qu’une autre.

Qui êtes-vous ?

Je suis Edouard Kabila, le directeur marketing communication de Sofidy, la filiale de gestion d’épargne immobilière du groupe Tikehau Capital.

Vous dites que l’information donnée sur les SCPI peut être source d’erreur. C’est-à-dire ?

La première façon de donner une « mauvaise » information sur les SCPI, c’est d’utiliser de manière quasi systématique, voire hégémonique, leur taux de performance, le fameux TDVM. Le TDVM, Taux de Distribution sur Valeur de Marché, est un indicateur statique. Selon moi, il n’est pas le seul bon indicateur pour choisir sa SCPI. Car il en existe beaucoup d’autres.

Par exemple ?

Par exemple ? Pensez à regarder les critères de diversification. Cette diversification peut intervenir à divers niveaux. On peut diversifier de manière géographique ; par secteur d’activité ; par locataire ; et même de manière temporelle, grâce au millésime d’acquisition des immeubles de la SCPI. Et c’est bien grâce à toutes ces diversifications que la SCPI pourra traverser de manière plus sereine les cycles immobiliers. Et donc également l’épargne de ceux qui y ont investi…

D’autres indicateurs à surveiller ?

Pensez surtout à regarder le nombre d’actifs immobiliers en patrimoine. Et, en face, le nombre de locataires. Ou bien encore la sensibilité d’une SCPI à un secteur d’activité en particulier. A l’inverse, de multiples sources de revenus sont un facteur positif. Il faut également s’intéresser au taux d’occupation des immeubles et au taux d’encaissement des loyers. Ces deux indicateurs donnent une image assez précise de la capacité distributive potentielle d’une SCPI : c’est, véritablement, son moteur de distribution…

Quelle autre information faut-il relativiser ?

Une deuxième façon de mal informer sur les SCPI, c’est d’axer toute sa communication sur le rendement immédiat. Mais attention, car l’AMF -l’autorité de tutelle-, donne aux sociétés de gestion des consignes claires à ce sujet. Elles doivent dispenser aux épargnants -et, plus largement, à tous les Français qui pourraient s’intéresser au placement SCPI-, une information claire, équilibrée, et non trompeuse. Or, en termes d’équilibre, la performance globale à long terme doit être le juge de paix sur le rendement immédiat.

Que penser des classements ?

Une autre façon de donner une image tronquée des SCPI, c’est effectivement de faire des classements. Surtout s’ils sont monocritère, et orientés sur la performance immédiate. Mais attention, parce que de manière contre-intuitive, faire un classement par performances décroissantes revient en réalité à établir un palmarès des SCPI les plus risquées. Eh oui, l’immobilier est une classe d’actifs à part entière. Et les SCPI n’échappent ni à la notion de risque, ni à la grande loi de la finance : rendement = risque. Je plaisante -à peine…-, mais l’idée reste que le classement des SCPI par leurs performances immédiates ne sert pas l’épargnant dans sa quête d’une « bonne » SCPI.

Une note positive, pour finir ?

Oui, pour rappeler que les SCPI sont un formidable outil d’épargne et de diversification patrimoniale. En soulignant toutefois qu’elles mériteraient parfois, dans la pratique, une meilleure communication…

Propos recueillis par pierrepapier.fr

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI, avec 6,7 Md€ sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.